元手100万円から始めるなら不動産投資?資産形成初心者が知るべき投資比較

「コツコツ貯めたお金をそろそろ何かに運用したい」。

そんな時、身近な投資方法として不動産投資を思いつくでしょう。

  • サラリーマンの副業として認められているため、運用がしやすいということ。
  • セミナーやノウハウ本経験者が多く情報収集がしやすいこと。
  • 少額の元手から投資を始められることが魅力です。

しかし、不動産投資は価格が変動するため、どういうリスクがあるのかはっきりさせておいた方が良いでしょう。

今回は、資産形成初心者に教えたい不動産投資方法について説明します。

元手100万円から始める資産形成

貯金額を100万円とし、これを元手に資産形成をすることを想定しましょう 。

株式投資・FX

株式投資や FX は証券会社を通じて企業が発行する証券を購入し、買った金額から売った金額の差額で利益を得る方法です。

一昔前よりも小口で販売が可能なため、株式投資 やFXを積極的に行う20代30代も多いです。

しかし、価格の変動が非常に激しく常にマーケットを見ておく必要があり、日中勤務があるサラリーマンにとっては管理がしづらいという側面があります。

投資信託

投資信託は、証券会社や銀行、信託銀行を通じて購入することができます。

各金融商品を組み合わせ、安定的な利回りになるように商品化された金融商品です。

しかし、投資信託は株式投資や FXに比べると価格の変動や管理はしやすいですが、元本割れのリスクは避けられません。

長期運用を心がける人に向いている商品です。

不動産投資

不動産投資はワンルームマンションからはじまり、大きなものでいうと一棟ビルを保有することを指します。

株式や投資信託の金融商品に比べ価格の変動やまた相場がゆっくり動くため、サラリーマンでも管理がしやすいという側面があります。

元々不動産投資に興味がなかった人も自宅用として買った不動産を賃貸に出すことになるなど、人生において1度か2不動産投資を経験する人は多いのではないでしょうか。

貯金額が100万円だとして10年後にいくらまでになるのか、どういう購入方法を選ぶとどのように資産が増えるのか事例をあげて紹介しましょう。

100万円を元手に地方のワンルームマンションを購入

地方勤務をきっかけに自宅用として購入すると住宅ローンの金利優遇も受けられ、購入のメリットを受けることができます。

この1つ目のワンルームマンションから、引っ越しのタイミングで新しいもう1軒購入しましょう。

以前のワンルームよりも少し広めの2LDK などのマンションを購入し、結婚や出産のタイミングで売却するのではなく賃貸に出ます。

そうすると、都心であれば約12万から15万ほどの家賃収入を得られるようになります。

1つ目のワンルームマンションが約1,000万だったします。
2つ目の売買価格が3,000万だったとすれば、1,000万は自己資金(自己資産)で準備することが可能になります。

2つ目の借り入れが2,000万であれば、月々の支払いは約5万円前後です。

そうすると家賃収入として毎月7万から10万ほど得られることができます。

2つ目のマンションを4年目で売却したとすると、4年間の家賃収入は約336万円。

これに売却価格として2,000万円が手元に入るとすると(売却の金額は基本購入金額以下になります。)、約10年間で2,300万ほどの資産が形成されます。

注意:ただし、これは上がり相場であることが前提です。急激な経済の冷え込みによりマイナスや資産が半分以下になる恐れもあります。

不動産投資では元手が少なくても「レバレッジ効果」を得られる

レバレッジ効果とは

レバレッジ効果とは、手元の資金を最小限に抑え金融機関から借り入れを行い、購入した不動産を賃貸に貸し出し少ない元手から多くの賃料収入を得る方法です。

金利が低いこと。また、賃料が高い不動産を購入できるなど、好条件が揃った時に可能な不動産投資の方法になります。

レバレッジ効果が一番発揮されるのは不動産価格が上昇している時、もしくは借入の金利を低く抑えられる時です。

キャッシュフローによって、こうした条件は変わります。好条件が揃う時は、こうしたチャレンジを行ってみるのも良いでしょう。

レバレッジ効果の概要説明

レバレッジ効果は「テコの原理」と呼ばれています。

例えば、2000万円の自己資金があった時、利回り10%の投資をすれば年間で200万円の収益を得れます。

しかし、2000万円を元手に3000万円を借りて5000万円で利回り10%の投資をすれば、年間で500万円の収益を産み、収益に大きな差が出ます。

こうした、自己資金以上に投資の金額を増額して投資を運用する事をレバレッジ効果と言います

不動産投資の一番の目的は売上を上げ、手元に現金をのこし効率よく増やすことです。

金利優遇はタイミングがありますので、常にキャッシュフローを健全にし借り入れをしやすい状態を維持しておきましょう。

不動産投資で重要なのはローンが組めるか組めないか

不動産投資で一番大切なのは、購入しようとする不動産がローンを組むことができるか否かです。

なぜなら、不動産の価格は非常に高額であり、多くの人が借り入れをしながら行います。

建築基準法に準じた新しい建物などは比較的ローンが通りやすいため、不動産投資の初心者にとても人気があります。

利回りが高いからといってローンが組めない不動産を購入してしまうと、いざ売却をしようとした際、購入希望者が少なく売却に時間がかかります。結果的に損失を出してしまうことになります。

銀行融資の重要性を

不動産投資の場合、銀行の融資を使う人が多いでしょう

銀行の融資の7割を借り入れ、3割を自己資金と提案する金融機関が多いと思います。

信用性が高いのであれば都市銀行を、小規模事業者であれば信用金庫などから借り入れをすると安心できる金利で提案してもらえるでしょう。

一方、次の金融機関から借入を行う場合、一度不動産投資を見合わせるということも念頭に置いておいた方がいいでしょう。

1つはスルガ銀行、2つ目はライフ住宅ローンです。

これらは不動産仲介業でも、お客様に提案する再利用する金融機関です。しかし、他行に比べ高利貸しであり、かつ資金的に余裕がないお客様に対して提案する金融機関です。

どうしても不動産投資が必要な場合、こうした金融機関からの借り入れが必要になると思います。

しかし、長期的に不動産投資を行いたい場合は、この2行を提案された時は不動産投資を見送るという判断は英断になるでしょう。

元手100万円から始められる!購入しない不動産投資

不動産投資信託(J-Reit)

金融ビッグバン以降、不動産業界も証券化が進み金融業界と親和性が高くなりました。

その1つとして不動産投資信託 J- Reitという金融商品が開発されました。

J-Reit とは一棟のオフィスビルに対して投資家を集い、賃料で得た運用益を分配するというものです。

不動産よりも流動性が高いため株式売買が好きな方にも人気があります。

今後もさらに商品が増えていくことが予想されます。

ソーシャルレンディング(融資型クラウドファンディング)

ソーシャルレンディングというクラウドファンディングの一つも不動産投資として注目されています。

世界中から興味がある人達で支持されるため、見込み客の確保や PR 活動またプロジェクトの実現性などを見定めるためにとても有効な方法です。こうしたクラウドファンディングを通じ信用得た企業が、次のステップとして、ソーシャルレンディング融資型のクラウドファンディングを行うという流れがあります。

ある一人の趣味として見逃されていた小さな価値観が、クラウドファンディングにより小さな商圏をつくり、ソーシャルレンディングによりその商圏を大きくすることができるようになりました。

21世紀のお金の流れとして、とても興味深いですね。

多様化する不動産投資

手元資金100万円からでも不動産投資は十分に始められます。

ワンルームマンションなど古典的な方法もありますし 、J- Reitやソーシャルレンディングなど新しい形の不動産投資も始まっています。

ソーシャルレンディングはこれまでの不動産投資に比べ、リターンを必ずしもお金ではないため、これまで不動産投資に興味がなかった人にも関心が持てる内容になっていると思います。

不動産投資とはバブルの頃の印象よりも、今はずっと穏やかで、かつ、安定的に運用できる方法がたくさんあります。

身の丈に合ったものを選び将来に備えて資産運用をしていきましょう。

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