不動産投資のバブルは崩壊する？｜崩壊すると言われている理由4つとバブルに強い物件の選び方

民泊の需要拡大や規制の強化・オリンピックに向けての不動産価値の上昇・少子高齢化問題など、不動産に関わる話題は割とよく耳にするはずです。

特に最近は経済的に影響を及ぼすようなイベントや社会の流れが大きく変わる時代だと言えるので、不動産投資に関しても良くも悪くも耳にする機会が多いのかもしれません。

 

不動産価格が高騰している現在、「今不動産投資に参入して大丈夫なの？」と不安に思う人も多いことでしょう。

そこで今回は現在のバブル状況から、近々不動産投資バブルが崩壊すると言われている理由、

そしてバブルに負けない不動産投資物件の選び方などをご紹介します。

1. 2023年不動産投資のバブル状況

バブルとは、資産の価格が投機により、経済レベルに見合わないペースで値上がりしてしまうことを指し、値上がりした物の価格が暴落することを「バブル崩壊」と言います。

https://live.amcharts.com/5ODU1/

上図を見てわかる通り、不動産価格は現在上昇傾向にありますが、過度なバブル状態にはありません。

日本の1986年～1991年に起こったバブル景気の地価推移を見ると、極端に地価が上昇し、バブル崩壊後は暴落していることが分かります。

以降はバブル景気ほどの値動きは見せていませんが、2008年に起きたリーマンショック時の水準を超えて上昇を続けており、今後はバブル崩壊と似た状況に陥ることもありえます。

2. 不動産投資バブルが崩壊すると言われている理由4つ

不動産投資について情報を得ている人は、ニュースなどで不動産投資のバブルついては既に知っているかもしれません。

高値で推移していた不動産価格も今後は下落していく傾向にあると言われています。

今後不動産投資バブルが崩壊していくと言われる理由を4つ挙げましょう。

①東京オリンピックの開催

過去の傾向からも言えますが、オリンピック開催が決定されてから、開催前年までは物件価格は上昇傾向に。

しかし、前年から高止まりをして下落していくという傾向があります。

そのため東京オリンピック開催が決定した2013年ごろから東京都心部を中心に価格が上昇していますが、今後は下がっていくと予想されているのです。

②外国人投資家の売却

特に大都市の物件は国内外問わず、不動産投資家による売買が活発に行われています。

特に日本の中では東京は投資価値があると言われ、東京オリンピックに向けての価格上昇と重なり、

今まで外国人投資家による積極的な売買が行われていました。

しかし、コロナウイルスによる影響・オリンピック後・少子高齢化といった問題も抱えており、物件の価格が下がる前に物件を売却する外国人投資家も増えています。

③2024年(生産緑地)問題

次に不動産投資バブル崩壊が予想されるのは2024年だとされています。

これは三大都市圏特定市の市街化区域には農地として生産緑地に指定されている場所があり、それに関する問題が2024年に起こるというものです。

生産緑地の指定解除

1988年に農地方が改正されたことによって、指定を受けた土地を農地として利用する場合には、税制面の優遇を受けられるようになりました。

しかし生産緑地の指定を受けると30年間は農業用としての利用しか出来ず、宅地としての利用は出来なかったのです。

その30年の制限が2024年に30年の制限が解除されるため、農地として利用されてきた多くの土地が宅地としてマンションやアパートへと変わるのではないかと予想されています。

それに伴い、不動産市場は供給過多となり価格が下落すると言われているのです。

生産緑地法の改正

急激な不動産価格の変動を抑えるために、2024年に生産緑地法の改正がありました。

それによって、生産緑地として指定された土地で30年経過しても、新しく特定生産緑地として指定を受けられればさらに農地として10年利用することが出来ることになったのです。

そのため2024年に急激な変動が起こることは避けられると予想されていますが、少なからず影響はあり、さらに10年後に同じような問題が出てくるでしょう。

④2025年（団塊世代のリタイア）問題

2025年は団塊世代（戦後まもなく～1949年に生まれた世代）が退職し、75歳以上の後期高齢者になる年代です。

労働人口が減り、高齢化により医療費用や病院・医師の不足・年金問題などが問題化し始めるのが2025年と言われています。

2025年問題は会社や経済・投資市場にも大きな影響を及ぼし、

不動産市場は、人口が減ることによる不動産の需要の減少が起こり、伴って不動産価格の減少も起こると考えられているのです。

⑤コロナウイルスによる影響

2023年に発生したコロナウイルスによる影響により、世界的に経済は大打撃を受けました。

人々が外での活動を自粛することにより、倒産に追い込まれたり、経営不振に陥る企業も少なくありませんでした。

経済活動が停滞したことにより、今後不動産市場のバブル崩壊が起こるのではないかという見方もあるのです。

3. 不動産投資バブルの影響が少ない物件の選び方

購入した物件が暴落してしまうと、不動産の売却を考える時に、大損してしまう事態になりかねません。

バブルの影響をあまり受けずに、安全に不動産投資をするための物件の選び方をご紹介しましょう。

人口需要が多いエリア

現在と将来を見据えて、人口需要が見込めるエリアを選ぶことで不動産バブルの影響を受けにくくなるでしょう。

人口減少は将来確実に訪れることが分かっているため、人口密度の高い地域と低い地域のエリアの差がさらに広がると予想されます。

東京都内でも都心部か否かで価格に差があり、今後も差が拡大していく可能性が。

入居者ニーズが高い物件

現代の不動産投資においては売却益よりも、「家賃収入を安定して得られる」ことを狙った投資の方が有効だと言われています。

入居者ニーズが高い物件を選ぶことで、不動産バブルを恐れる必要はなくなります。

• 駅からのアクセスの良さ
• 商業施設の充実度
• 治安
• 人気の高い設備（オートロックや宅配ボックスなど）

などを考慮して物件を選びましょう。

4. 今後の不動産価格推移を予想

不動産投資をするにあたって、今後バブルが起きないとは言いきれず、不安から不動産投資に踏み出せない人も増えているでしょう。

そこで、今後の不動産価格推移を予想してみました。

オリンピック後の他国の不動産価格の変化

オリンピック後に急落するという見方があるということは先述しましたが、オリンピックが終わったことを理由に、経済が停滞したり、不動産価格が急落するという場所はあまりないでしょう。

過去のオリンピックの開催後を参考にしても、アメリカやロンドンではGDP成長率（経済成長率のこと）が上がり、特にロンドンでは不動産価格も上昇したのです。

不動産価格に対する影響は限定的になる

東京オリンピック後の不動産価格やコロナウイルスによる不動産価格への影響は、限定的と言えるでしょう。

オリンピック後やコロナウイルスによって不動産価格が下がると言う人もいれば、ほとんど影響はないという人もいます。

 

エリアによっては、経済的な影響を受け、大暴落することも。

一方で都市部や、上述した賃貸ニーズの高いエリア、入居者ニーズに合った物件であれば、経済的な影響を受けず、不動産価格が上がることもあり得るのです。

5. 株式市場・金融政策からわかる不動産投資バブルが崩壊する予兆

今後、大規模な不動産バブルが起きるとしたら、予測できるのでしょうか？

不動産投資においてバブルが崩壊する、つまり不動産価格が下落する予兆として起こることをご紹介します。

株式市場・金融政策が先行して動きを見せる

不動産価格が下がる前には、まず株式市場に動きがあったり政府の金融政策があり、6ヶ月ほど遅れて影響があらわれます。

暴落にはいくつかのステップがあるので、金融政策や株式市場に目を配りましょう。

不動産投資市場暴落のステップ

①金融庁による金融引き締めが発生する

不動産を購入する時は、ほとんどの人がローンを組みますが、金融庁の政策によって、金融機関の融資姿勢が変わります。

貸し渋りや貸し剥がし（金融機関が融資した資金を積極的に回収すること）など、規制がかかるようなことがあればバブル崩壊の恐れがあると予測できます。

②株式・金融市場の大暴落

経済的なイベントがあると、株式市場にも影響が出て、遅れて不動産市場にも影響があらわれます。

株が大暴落して資金繰りが厳しくなった投資家達が、こぞって不動産を売却し、結果不動産市場も暴落してしまう可能性があるのです。

6. 不動産バブルが崩壊しても影響が少ない物件を選ぼう

現状ではコロナウイルスによる影響やオリンピック、人口減少といった不安要素もあり、より慎重に物件を選ぶ必要があります。

しかしエリアや制度を上手に活用していくことで、利益の出せる物件を見つけることも出来るでしょう。

そのためには、しっかりと情報収集を行い、専門家の意見も踏まえて決めていく必要があります。

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