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不動産投資バブルは崩壊する?|現状から今後の市場を読み解く【これから選ぶべき物件とは】

民泊の需要拡大や規制の強化・オリンピックに向けての不動産価値の上昇・少子高齢化問題など、不動産に関わる話題は割とよく耳にするはずです。

特に最近はこういった大きなイベントや社会の流れが大きく変わる時代だと言えるので、不動産投資に関しても良くも悪くも耳にする機会が多いのかもしれません。

不動産価格が高騰している現在、

「今不動産投資に参入して大丈夫なの?」と不安に思う人も多いことでしょう。

そこで今回は近々不動産投資バブルが崩壊するのかどうか、現状や今後の予想を含めて紹介していきます。

1. 本当に不動産投資バブルは崩壊するのか?

本当に不動産投資バブルは崩壊するのか?

不動産投資について情報を得ている人は、ニュースなどで不動産投資のバブルついては既に知っているかもしれません。

確実な未来を知ることは出来ませんが、しっかりと情報を得てリスクを減らす努力は必要です。

不動産投資バブルが崩壊すると予想される理由①|2019年問題

先ず最初に、不動産投資バブルの崩壊の原因として挙げられるのは2019年問題でしょう。

これには人口減少・外国人投資家・オリンピックといったワードが関係してきます。

世代人口のピークアウト

日本が少子化に進んでいるという事実は御存知の通りかもしれませんが、人口が減少すれば当然のごとく借り手の需要に対して、物件の供給バランスが崩れてしまいます。

店舗や民泊といった不動産の活用を進める国や地域の政策も積極的に行われていますが、まだ十分機能するには至っていないのが現状です。

東京オリンピック開催の前年

過去の傾向からも言えますが、オリンピック開催が決定されてから、開催前年までは物件価格は上昇傾向に。

しかし、前年から高止まりをして下落していくという傾向があります。

そのため東京オリンピック開催が決定した2013年ごろから東京都心部を中心に価格が上昇していますが、これからは下がっていくと予想されているのです。

外国人投資家の一斉売却

特に大都市の物件は国内外問わず、不動産投資家による売買が活発に行われています。

特に日本の中では東京は投資価値があると言われ、東京オリンピックに向けての価格上昇と重なり、今まで外国人投資家による積極的な売買が行われていました。

しかし、オリンピック後や高齢化といった問題も抱えており、物件の価格が下がる前に物件を売却する外国人投資家も増えています。

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不動産投資バブルが崩壊すると予想される理由②|2022年問題

次に不動産投資バブル崩壊が予想されるのは2022年だとされています。

これは三大都市圏特定市の市街化区域には農地として生産緑地に指定されている場所があり、それに関する問題が2022年に起こるというものです。

生産緑地の指定解除

1988年に農地方が改正されたことによって、指定を受けた土地を農地として利用する場合には、税制面の優遇を受けられるようになりました。

しかし生産緑地の指定を受けると30年間は農業用としての利用しか出来ず、宅地としての利用は出来なかったのです。

その30年の制限が2022年に30年の制限が解除されるため、農地として利用されてきた多くの土地が宅地としてマンションやアパートへと変わるのではないかと予想されています。

それに伴い、不動産市場は供給過多となり価格が下落すると言われているのです。

生産緑地法の改正

急激な不動産価格の変動を抑えるために、2017年に生産緑地法の改正がありました。

それによって、生産緑地として指定された土地で30年経過しても、新しく特定生産緑地として指定を受けられればさらに農地として10年利用することが出来ることになったのです。

そのため2022年に急激な変動が起こることは避けられると予想されていますが、少なからず影響はあり、さらに10年後に同じような問題が出てくるでしょう。

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2. どうなる? 今後の不動産市場

どうなる? 今後の不動産市場

不動産投資において、最も気になることは今後の不動産市場についてだと思います。

不動産投資をするべきか控えた方が良いか、どこが良いのか、タイミングはいつが良いのかなど考えることだらけです。

絶対ということはありませんが、現状をしっかりと調査して知ることで少しでも今後の動きを予測できるかもしれません。

【現況】住宅地はバブル期と呼べるほど高騰していない

国土交通省が発表している、主な都市における住宅地の「平均」価格の推移のデータでは、

住宅地の価格はそれほど高騰していることはなく、東京23区でも緩やかな上昇をしている程度だという事が分かります。

また、他の都市部の価格もほぼ横ばいで大きな変動はないのでバブルと呼べるほどの高騰はないと言えるのです。

【今後】損をしないために選ぶべき物件は?

それでは、今後不動産投資をしていく場合、損をしないために選ぶべき物件はどこが良いのかを検討していきます。

人口減少|過疎化・過密化でエリアに差が出てくる

人口減少は将来確実に訪れることが分かっているため、人口密度の高い地域と低い地域のエリアの差がさらに広がると予想されます。

東京都内でも都心部か否かで価格に差があり、今後も差が拡大していく可能性があるでしょう。

高齢化|選択すべき物件が変わってくる

単に人口密度の高い地域を選ぶだけでは利益は出せません。

日本が今後高齢化に向かっていくという点を考えれば、高齢者の住みやすいエリアが今後は人気になっていく可能性があります。

市町村の政策なども踏まえて物件を選ぶといった先を見据えての選択も必要でしょう。

多様化|REITやソーシャルファンディングなども視野に

REITとは投資家などの出資者から資金を集め、その資金で不動産投資を行うことで配当を得る仕組み。

REITでは少額から投資が行え、管理や運用も専門会社が行うためローリスクで投資が行えます。

少額でも安定した利益を得たい人にはお勧めです。

同様にソーシャルレンディングとも言われるソーシャルファンディングも今までの金融とは違い、金融機関を使わずにインターネット上でお金の貸し借りを行う仕組み。

投資家は借り手によるローン返済の遅延や破産といったリスクはありますが、高い利回りが期待できます。

これらの仕組みを上手に活用することで、よりリスクを抑えて不動産投資を行うことができるでしょう。

3. 今から始めるなら先を見据えた物件選定を

現状ではオリンピックや人口減少といった不安要素もあり、より慎重に物件を選ぶ必要があります。

しかしエリアや制度を上手に活用していくことで、利益の出せる物件を見つけることも出来るでしょう。

そのためには、しっかりと情報収集を行い、専門家の意見も踏まえて決めていく必要があります。

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先ずは登録して相談してみると良いでしょう。

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