ワンルームマンション投資が節税になる仕組みとは｜節税目的の投資はアリ？ナシ？

ワンルームマンションは他の不動産投資に比べて購入価格も安く、融資を受けやすいこともあってサラリーマンに人気があります。

また不動産投資をするメリットとして、節税効果が期待出来るということが注目を集めています

たしかに不動産投資には所得税・住民税・相続税・贈与税などを節税する効果があるのは事実。

 

このワンルームマンションの不動産投資によって出来る節税は本当にお得なのでしょうか？

そこで今回はワンルムマンション投資が節税になる仕組みと、節税目的の投資が有効なのかどうかを解説します。

投資はもちろん節税についても学び、ワンルームマンション投資を成功させて下さい。

1. ワンルームマンション投資が節税対策になる仕組みを解説

不動産投資における節税の仕組みとは、ずばり「不動産投資で赤字を出すこと」。

これは副業としてマンション投資をした場合に、マンション投資のマイナス分を計上することで本業で納めた所得税の一部を取り戻すことが出来るという仕組みになります。

したがって、マンション投資の収益が上がっている場合は、この節税はできません。

また副業で不動産投資をする際には年に一回、確定申告をしなければならないのですが、その時に可能な範囲内で経費を計上して確定申告をすることが節税の基本。

これから説明する減価償却と損益通算が、所得税と住民税を節税するポイントとなります。

①減価償却

減価償却とは、不動産の購入価格を購入した年に一回で費用として計上するのではなく、耐用年数内に分割して経費計上する方法。

これにより実際に支出はない中、減価償却費として経費計上できるため、帳簿上を赤字にすることができるのという方法が減価償却です。
この減価償却をすることで、より多くの還付金を得られることになります。しっかりとシステムを理解することである程度の節税効果が期待出来るでしょう。

ただし土地は経年によって価値が下がるものではないため、減価償却の対象にはなりません。したがって減価償却できるものは、建物部分のみとなります。

建物の構造によって定められた耐用年数の間は、不動産所得の中から費用として計上していくことが可能です。

経費として計上できるもの

以下が経費として計上できるものになり、これらは不動産投資に関わった費用に限り経費計上することが可能になります。

• 固定資産税などの税金
• 管理費
• 修繕積立費
• 修繕費
• 賃貸管理代行手数料
• 損害保険などの保険料金
• 減価償却費
• 交通費
• 新聞図書費
• 通信費
• 税理士手数料
• 租税公課
• 借入利子

あくまでも不動産経営に掛かった費用のみで、自宅に関わる費用や私生活の費用、そして住民税、所得税などの税金は計上出来ません。

②損益通算

不動産投資が節税になる理由の一つにあげられるのが、損益通算です。

これは、給料収入とその他の収入を一緒に計算して課税額を決めるというルールで、不動産所得はこの損益通算が可能な対象に含まれています。

所得税の還付を受けよう

不動産購入時に掛かった費用はもちろんのこと、

賃貸物件の修繕費や書籍代・セミナー参加費・交通費など不動産投資のために掛かった雑費を経費として計上し、

不動産収入をマイナスにすることで、所得税の一部が還付されます。

不動産を購入した初年度は様々な費用が掛かりますので、

経費として計上する金額も大きくなるはず。ということはその分、還付される金額も大きくなります。

2. ワンルームマンション投資は本当にアリ？節税目的で行う場合の5つの注意点

ワンルームマンション投資は節税効果があるということをよく耳にします。

不動産投資をする際の目的はそれぞれ違ってくるでしょうが、節税の目的でワンルームマンション投資をするのは正解なのでしょうか？

メリット同様にデメリットも存在しますし、注意しなければならない点も出てきます。

ここからは節税だけにこだわらず不動産経営をする上で理解しておく必要がある5つのことを見ていきます。

⓵ワンルームマンション利回りは低い

区分マンションは利回りが圧倒的に低く、利回りが低い物件は稼げない物件と言えます。

2024年現在、都心部の区分マンション利回り平均は以下のようになっています。

築年数	利回り
築1年（新築）	4〜5％前後
築20年	5〜6％半ば
築35年	7〜10％

②ランニングコストが掛かる

不動産投資は不動産を購入してゴールではなく、スタートです。

賃貸経営をする中で掛かっていくランニングコストとしては以下の3つになります。

1. 固定資産税などの税金
2. 管理会社に支払う管理費
3. 修繕積立費

その他にも突発的なコストとして、空室が出た際の「募集広告料」「設備の修繕費」などが出てくる場合もあります。

ランニングコストは賃貸経営とは切り離せない出費なので、しっかりと収支シミュレーションに組み込みましょう。

③空室リスクや資産価値下落リスク

マンション経営の最大のリスクというのが、空室リスクではないでしょうか。

空室が出てしまうと家賃収入を得ることが出来ないのに、ローンの返済はしなくてはならないという最悪の事態に。

また、賃貸需要の影響によって資産価値が下落してしまうというリスクもあります。

このように資産価値が下落してしまったり空室が出てしまうと、賃貸経営を続けることも難しくなります。

かといって売却したくても買い手も見つからないという事態に陥ってしまうのです。

④ローンが借りにくくなることも

赤字経営というのは金融機関からの印象が良くありません。

金融機関側からすると、赤字が続いている経営者に融資などしたくはないですよね。

節税だけにこだわって確定申告をしていると、融資をしてもらうことが出来ず不動産投資すらも出来なくなってしまうことになりかねません。

⑤黒字になると増税

不動産投資で赤字を出すと、損益通算のシステムを利用することで所得税や住民税を節税することが出来ます。

しかし逆に言うと不動産経営が順調に進み黒字になると、累進課税により増税になってしまうのです。

節税目的でのワンルームマンション投資はおすすめできない！

ワンルームマンション投資が節税に繋がるという認識が高くなっていますし、メリットとして挙げられることも多く、実際に節税のなるケースもあることがわかりました。

ですが長期での不動産投資を考えるのであれば、その節税はあくまでも一時的なもので、目先の利益にしかならないということを念頭においておきましょう。

節税を第一の手段として不動産投資を行うのは、デメリットが大きくリスクも高いのでおススメは出来ません。

不動産投資というものは基本的に、インカムゲイン（安定した長期の家賃収入）とキャピタルゲイン（売却益）を得るための投資手段です。

不動産投資の目的を節税だけに置かず、節税はあくまでも付属として考えて運用シミュレーションを作成しましょう。

悩んだ時や迷った時は、セミナーなどに参加をして運用の知識を得ることをおススメします。

MIRAIMOでは無料セミナーの他に個別相談も行っていますのでご利用ください。