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個人事業主は不動産投資に向いている?|融資を受けやすくする4つのポイントを解説

サラリーマンの副業として不動産投資の人気が出ていますが、この不動産投資は家賃収入という安定した収益を得るために始めるケースが多いようです。

これは、終身雇用や十分な年金支給が期待できない中で、経済的な不安があるということではないでしょうか。

 

そういった不安はサラリーマンも個人事業主も皆さん同じです。

本業とは別に不労所得を得るため・年金対策・相続対策など様々な理由で不動産投資を始める個人事業主、フリーランスの方もサラリーマン同様に多くいます。

 

そこでこの記事では、そもそも個人事業主は不動産投資に向いているのか?といった根本的な疑問から、

融資を受けやすくする対策、個人事業主が不動産投資をする際のメリットやデメリット・注意点などについて解説していきます。

Index

1. 個人事業主は不動産投資に向いているのか?

様々な職種がある個人事業主の場合、一概には言えませんが比較的時間を自由に使うことができる人が多いです。

そのため、不動産投資が安定するまでも、安定してからも本業に支障をもたらすことが少なく、不動産投資に向いていると思われます。

個人事業主が不動産投資をするメリット

不動産投資は安定した収入が期待出来るため、個人事業主にとって、この安定した収入というのは最大のメリットではないでしょうか。

本業と両立のしやすさ

賃貸経営は入居者が決まって収益が安定するまでは大変なことも多いですが、一度軌道に乗せてしまえば本業との両立は可能になるでしょう。

賃貸収入による将来の安定性

個人事業主では、毎月の収入は売り上げに左右されます。

そこで、不動産投資をして家賃収入を安定して得られることは安心につながるでしょう。

個人事業主が不動産投資をする上でのデメリット

では、個人事業主が不動産投資をする際に、どのようなデメリットがあるのでしょう。

金融機関からの融資を受けにくい

金融機関が融資審査時に見るのは「申告した所得」です。

一方個人事業主側は所得税の負担を減らすために、確定申告の所得を少なく計算する傾向にあるため、審査対象となる所得が少なくなってしまいます。

これにより、所得を低くみなされてしまい融資が下りなかったり融資限度額が低くなってしまったりする可能性があるのです。

個人事業主が不動産投資をする上で気を付けたいこと

個人事業主は不動産投資と相性が良いと言われますが、気を付けなければならない点ももちろんあります。

不労所得が得られるとはいえ、あくまで不動産投資は一つの「事業」です。

生活ギリギリのローン返済額だったり、家賃収入を浪費してしまうようでは不動産投資での成功は難しいでしょう。

特に個人事業主は「不動産投資の計画」はより慎重に立てることが重要です。

もし給料収入がなくなったら?などのリスクも鑑みて、余裕を持ってローン返済ができるシミュレーションをしましょう。

2. 個人事業主が不動産融資を受けやすくする4つのポイント

まずは、「今の収入水準が続く見込みが高い」ということを伝えるために、3か月分程度の所得を証明する書類と決算書を用意しましょう。

それを踏まえた上で、ここからは個人事業主が不動産融資を受けやすくするための4つのポイントを見ていきます。

①ローンの返済能力があること

利用している銀行口座などの預金状況や、株式などの金融資産がある場合はそういった書類をまとめて提出し、「ローンの返済がしっかり出来る」ということをアピールすることが大切です。

②ローン返済をきっちりしてくれる人か

カードローンやクレジットカードなどの借入状況や、返済実績などから返済資質を判断されますので、滞納などをしないように気を付けることが大切です。

③ローン返済が出来ない場合の担保はあるか

一番の担保となるのは、購入しようとしている物件です。

資産価値の高いものかどうかが重要なポイントで、

  • 需要の期待出来る物件かどうか
  • 売却時に買い手が付きやすい物件かどうか

など、収益の望める物件を選ぶことで融資審査が期待出来ます。

④主婦が融資を受けやすくするのは?

主婦は収入がないということで融資審査時にはマイナスポイントになってしまいます。

しかし、配偶者や両親などの返済能力がある方に保証人になってもらったり、ローンの頭金を借入の5割前後まで用意することで審査が通りやすくなるのです。

3. 不動産投資をする場合、個人事業主と法人どちらが有利?

不動産投資をする際には、ローンの融資や税金など様々な問題が出てきますが、個人事業主と法人ではどちらが有利なのでしょうかか?

個人事業主と法人ではどう違うのか?

ここで個人事業主と法人の6つの違いを解説します。

金融機関からの融資条件の違い

実績を積んでいる法人であれば、金融機関からの融資は受けやすくなる場合もあります。

一方、設立したばかりの法人であれば融資条件に個人事業主との明確な違いは無いでしょう。

個人と法人では税率が違う

個人の税率は所得税と住民税ですが、法人の税率は法人税率と住民税率、事業税率から算出されます。

不動産投資による年間収入が900万円ほどまでだと、税率と控除額は5~10%程度個人事業主の方が低いですが、それ以上になると法人の税率が確実にお得になってきます。

保険料の控除額の違い

個人の場合は、生命保険・個人年金・介護医療保険などが年末調整や確定申告で最大12万円まで控除されますが、法人の場合は上限はありません。

損失を繰り越せる期間に違いがある

サラリーマンなど、会社から給与を貰っている方が副業で不動産投資をして、不動産所得が赤字の場合、給与所得と合算した全体での所得で見られます。

そのため不動産経営で損失があっても、合算した全体の所得がプラスであれば損失の繰り越しはされません。

ですが、法人で青色申告をしていれば損失分の凝り越しも可能ですし、利益との相殺も可能です。

また個人の場合、損失の繰越期間は3年間ですが、法人の場合は9年間の繰り越しが可能なため、節税効果が高くなります。

不動産売却時の所得の違い

不動産を売却した時の売却益ですが、個人の場合は「譲渡所得」となります。

この譲渡所得は、不動産所得や給与所得と合算されないため、まるまる税金が掛かってくるのです。

これに対し、法人は売却益を賃貸収入と合算できるため、他の経費を計上して節税ができます。

減価償却方法による違いがある

個人の場合は、赤字黒字に関わらず、毎年の減価償却費を経費として計上しなければなりません。

ですが法人の場合は、任意償却が可能で、減価償却費の枠内であれば0円から任意の金額で計上が可能になります。

個人事業主で不動産を取得した場合

個人事業主として不動産を取得すると、税金の優遇が出てきます。

個人で不動産投資を進めていくよりは、個人事業主、そして法人として不動産投資をしていくことが賢い方法と言えるでしょう。

個人事業主で投資物件を買い増しすると税金は上昇傾向にある

日本は累進課税制度なので、不動産の買い増しをしていくと所得税も住民税も増えていきますし、課税所得が増えるたびに、税率はどんどん上がっていきます。

経営がうまくいくのは有り難いことである反面、税金も多額になってしまうというのが現状です。

個人事業主には白色事業者と青色事業者の2つの種類がある

個人事業主は、白色申告をする白色事業主と青色申告をする青色事業主に分けられます。

白色申告は簡易的な帳簿でOKの事業主で、青色は税務署に申請をして始めなくてはならない、知識の必要な申告をする事業主になります。

法人で不動産を取得した場合

法人で不動産を購入した際に掛かってくる税金を見ていきましょう。

まず、不動産を取得する不動産取得税が掛かります。

そして、法務局で不動産の所有権移転登記を行う時に登記免許税が掛かります。

あとは、売買契約書や領収書に貼る印紙代。

そして、不動産購入に掛かる消費税(建物には消費税が掛かりますが、土地には消費税は掛かりません)が掛かります。

法人で不動産投資をする魅力

  • 同じ不動産であっても、個人とは税率が異なるため税金対策や節税の工夫がしやすく、収支のコントロールもしやすい
  • 法人であれば減価償却費で合法的に利益を調整することが可能になり、さらに不動産投資の生命線である「融資」に有利な決算書を作ることが出来る

結局、不動産投資は個人と法人どちらが有利?

初回融資の難易度は個人事業主も法人もさほど違いはないのですが、計上出来る経費や損失の繰越などでは違いが出てきます。

また、税金の面では個人よりも法人の方が有利になります。

というのは、個人の所得税率は累進課税率なのに対して、法人は課税所得が増えても基本税率が変わらないのです。

また、出口戦略として短期での売却を考えてる方は、売却益に掛かる譲渡税が個人と法人で2倍近くも税率差があるため、法人の方が有利になります。

関連記事不動産投資で法人化するポイントと10個のメリット|会社設立は難しくない

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4. 個人事業主から法人に切り替えるタイミング

個人事業主から法人に変更することを「法人成り」と言います。

個人事業主で不動産投資を始め、順調に経営が続き、売り上げが拡大してくる頃には、この法人成りを考える方が多いのではないでしょうか。

年間の不動産収入が1,000万円を超える頃が法人化に良いタイミングと言われています。

何故かというと、個人の課税所得が900万円を超えると所得税率が法人の税率を上回ってしまうためです。

法人税率は23.2%なので、その税率を超える辺りの700万円、総所得で1,200万円辺りが法人化するベストなタイミングではないでしょうか。

5. 不動産投資で経費として扱える内容

不動産所得に対して掛かる必要な経費で、何が経費で落とせるのか、何が経費では落とせない費用なのかを知っておく必要があります。

因みに、不動産所得の金額は総収入金額−必要経費で算出されます。

経費として扱えるモノ

項目
税金 固定資産税や、不動産取得税、収入印紙代など
保険料 火災保険や地震保険など不動産に関する保険
業務委託料金 自分で大家として賃貸経営をする業務を不動産管理会社に委託する料金
報酬 税理士事務所、司法書士などに確定申告などを依頼する際の報酬
減価償却費 木造は22年・鉄骨は34年・RCは47年という設定された耐用年数で、建物の購入費用を割り出した金額を減価償却費として経費になります。
修繕費用 建物を回復させるための修繕費
ローン金利 ローンの融資を受けた時のローンに対する金利と、手数料
交通費など 不動産を購入する際に利用して交通費や、書籍代、交際費など

経費として扱えないモノ

上記のように経費として扱える費用は多くあります。

一方で経費として扱えない費用は、住民税と所得税になります。これは不動産投資とは無関係になるので経費として扱えません。

不動産所得で経費にできるもの・できないものについて詳しくは以下の記事を参考にしてください。

関連記事不動産所得の経費のうち計上できるもの・できないもの|知らないと損する節税術

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経費にするには領収書が必要か?

交通費など領収書が出ないものも、確実に利用したという領収書の代わりになる証明があれば、経費として扱うことが出来ます。

交際費などに関しても、領収書がない場合は誰とどこで何をしたのかが証明になるものを残しておくようにしましょう。

個人と法人の経費の違い

個人では事業活動と私生活に区分が分けられ、経費として扱えるのは事業活動のみ。

事業活動と私生活が混在している費用の支出では事業活動の分だけが経費となるのです。

対して法人の場合は事業活動のみなので、支出分は全て経費として扱うことが出来ます。

個人では経費として扱えない費用も法人では経費となる費用も多く、法人の方が経費の幅は広くなります。

経費による節税はお得になるのか?

経費を多く使った場合と少なく使った場合では、所得税・住民税と手残り金に差が出てきます。

経費を多く使った場合は、所得税と住民税も下がりますが、同時に手残り分も少なくなります。

 

これに対して、経費が少ない場合は、所得税と住民税も高くはなりますが、手残り分もしっかり多くなります。

手残り分を多くしたいか、手残りは少なくても払う税金を少なくしたいか、という判断ですね。

所得税と住民税を合わせると15%~55%の税率ということをしっかりと理解しておくことが大切。

節税ばかりに気を取られ手残りがないのは、銀行の評価が下がってしまうので要注意です。

6. 個人事業主にも不動産投資は向いている!

個人事業主の方の中には、職種によってたくさん稼げる月もあれば少ない月もあるなど、毎月の収入が安定しない方も多いのではないでしょうか。

そういった個人事業主の方には不動産投資がおススメです。

何故かと言うと、個人事業主としての収入が少ない月に、不動産投資による毎月確実な収入があることで生活費の補填や貯蓄が可能だからです。

また、不動産投資であれば本業に支障も出にくいことから、個人事業主に不動産投資が向いていると思われます。

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