中古マンション投資で押さえておくべき注意点を紹介｜購入時や購入後に失敗しないために

不動産投資は、株式などに比べるとリスクの少ない投資だといわれます。

しかし、不動産会社やマンション管理会社に売買や管理を任せっぱなしではいけません。

不動産投資の運用は、たとえば中古マンションのような投資物件を購入する前から既に始まっています。

 

特に物件購入は投資活動のなかでも最も重要な選択。

したがって、物件を購入する前のチェックポイントは特に意識しなければなりません。

購入した物件の良し悪しが、その後の運用を左右するのです。

物件の選択を誤れば、購入後長期にわたって厳しい運用を強いられ、中古マンション投資は失敗に終わるでしょう。

そこで、今回は中古マンション投資でスムーズな運用ができるように、物件購入前後の注意点をご紹介します。

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1. 中古マンション投資で失敗しないために、購入前も購入後も注意点を押さえておくべき！

マンション投資をするときは、購入後から購入した後まで注意点を押さえて投資することが重要です。

不動産投資の流れや注意点など、基礎的な勉強をしておくだけでも、失敗を避けることができます。

 

また勉強しておくだけでなく、マンション投資で利益を得るためには情報戦に勝利しなければなりません。

情報量が多いほど有利な運用の可能性が広がるでしょう。

 

次から、中古マンション投資をする上で押さえておきたい注意点をご紹介していきます。

1つ1つ注意点を押さえて失敗を回避しましょう。

2. 中古マンション投資のメリットだけではなく、デメリット（リスク）も知っておく

中古マンション投資では、あらかじめリスク対策を講じておくのが成功のコツです。

不動産投資では、「転ばぬ先の杖」や「石橋を叩いてわたる」という考え方が大切。

 

あらかじめ、想定されるリスクに備えて管理する必要があります。

リスクを管理するためには、どのようなリスクがあるのかを知ることから始めなければなりません。

中古マンション投資のデメリットやリスク

不動産投資にリスクは付きものです。

投資で成功するコツは、いかにリスクを回避するかに尽きるでしょう。

あらかじめ、中古マンション投資にはどのようなリスクがあるかを知っておくことで、対応策を練ることができます。

 

不動産投資に代表する「空室リスク」のほかに、以下のようなリスクが。

• 設備が老朽化していると、急に修繕が必要になることがある
• 購入した後にリフォーム費用が必要になることがある
• 新耐震基準を満たしていないことがある

購入時に物件の選定をすることで避けられるリスクや、マンションを運用している最中に対策をすることで避けられるリスクがあるので、後ほどご紹介します。

中古マンション投資をするメリット

中古マンション投資には、数々のデメリットやリスクを上回るメリットがあります。

不動産投資には、

• ローンを組めるため、少額でも始められる
• 仕事をしながらでもできる（物件の管理は管理会社に委託できる）
• 入居者が退去しない限りは、毎月安定した収入を得られる
• 生命保険や私的年金の要素がある
• 所得税・相続税などの節税に
• インフレ対策になる

などのさまざまなメリットが。

 

加えて、中古マンション投資特有のメリットとして、新築マンションよりも価格が安いため、利回りが高くなりやすいということや、投資物件の現状の経営状況を見て投資をすることができるなど、

初心者にも優しいメリットがたくさんあるのです。

3. 中古マンション投資の目標や計画を立てずに始めるのは危険

中古マンション投資を始める前には、投資の目標や計画をたてることが大切です。

しっかりとした目的や目標を設定することからスタートしてください。

たとえば、

• 副収入的な収益を求めるのか
• 賃貸業のみで生計を立てたいのか

などを明確にしておくのです。

 

さらに、月々の家賃収入や融資を受ける金融機関、目標達成の時期などについても具体的に計画することで、投資実践に向けたイメージがつかみやすくなります。

また、目標を達成することはモチベーションアップにもつながるでしょう。

自分の身の丈に合わないローンを組まないようにする

不動産投資では必要以上のローンは厳禁です。

「頭金なしでもOK」などの安易な宣伝文句で勧誘する投資会社もありますが、毎月の返済額が自分の給料に見合わない高額なものだとすれば、空室が発生したした際には、たちどころに返済が滞ることになるでしょう。

 

また、ローンには「金利上昇リスク」も考えられます。

現在は、低金利なので利子負担はそれほど重くありませんが、今後いつ金利が上昇するかわかりません。

借入額が高額だと、金利がわずかに上がるだけでも、利息負担はバカにならないのです。

相談相手を見つけておく

計画や目標を立てるにあたって、事前に相談のできる相手を見つけておくことが効率的でしょう。

自分の知識だけで、すべてのリスクに対応することは難しいですし、計画を練るのにも苦労するかもしれません。

分からないことは、信頼できる不動産会社や、投資家など、「不動産投資に詳しい」相談相手がいると解決することができます。

投資のための頭金を用意する

収入や勤務先が安定していれば、金融機関でフルローン融資（購入価格を全て融資でまかなうこと）が受けられる場合も。

しかし、頭金を用意していないと借入額が増えるので、結果として支払う利息が増えるというリスクがあります。

 

一般的に3割程度の頭金を用意すれば収支が安定するといわれます。

また、登記費用や印紙代などの初期費用が物件代金の5～7％程度。

物件価格にもよりますが、自己資金として100～300万円を用意したいものです。

4. 中古マンション購入時の注意点を押さえておく｜購入する物件の選び方

中古マンション投資において、もっとも購入時に注意を払う必要があります。

不動産投資で起こり得るリスクは、購入物件さえ間違わなければ回避できるものも多いのです。

購入物件を選ぶ際の注意点を解説しましょう。

①耐震基準はいつ基準のものなのか

中古マンションを購入する際は、建築確認日をチェックしなければなりません。

1981年6月1日に耐震基準が改正され、それ以降に建築確認された物件であれば新耐震基準を満たしています。

耐震基準の新旧も入居者にとって入居の目安になるでしょう。

②物件周辺の賃貸需要の現状と予測を立てる

不動産投資では物件周辺の賃貸需要のチェックは欠かせません。

賃貸需要があれば、空室になり難いので資産価値も維持しやすいのです。現在の需要のみではいけません。

なぜなら、不動産投資は長期にわたる運用が必要だからです。

 

現在、近くに会社や学校があり賑わっていても、将来的に移転が予定されていれば需要を維持することは難しいでしょう。

したがって、需要については現在および将来を見据えた予測が必要になります。

③購入予定の物件でどれぐらいの利回りを確保することが出来るのか

不動産投資において「表面利回り」とは単純に年間家賃収入を購入価格で割って計算し、

「実質利回り」とは年間家賃収入から諸経費を差し引いた後、総投資額で割って計算するのです。

 

したがって、計算上は利回りが高ければ投資した購入資金の回収が早く、メリットが多いと判断できます。

しかし、あくまで満室経営を維持できるという前提であることを忘れてはいけません。

④エリアでの物件の優位性

たとえば、物件の場所が駅に近くて便利であるなど、所在するエリアでの優位性のチェックも必要です。

周辺の他の物件に比べて、購入予定の中古マンションに、特筆できるセールスポイントがあるかどうかを確認してから購入してください。

不動産投資では、物件自体の「売り」がモノをいいます。

メリットの部分で周辺部のライバルとの明確な違いがあれば、空室リスクを避けることができるでしょう。

⑤建物の状態はどうなっているのかを確認する

マンションの管理状況や共用部分の状態確認が必要。

清掃状況や修繕箇所がないかどうかをチェックしてください。

修繕積立金の額や適切なメンテナンスがされているかどうかを調べることも忘れてはいけません。

⑥入居者目線で住みたい物件かどうかを判断する

中古マンションを賃貸用として購入する場合には、賃貸する入居者の目線で選ばなければならないでしょう。

たとえば、女性向けの賃貸マンションであればセキュリティーシステムが充実しているかどうかの判断などが必要になります。

⑦物件を購入する前には現地に行って事前調査をしっかりとする

物件を購入する前には、現地調査や内覧が欠かせません。

物件のみの調査ではなく周辺の状況も確認しておきましょう。

交通量による騒音なども調べてください。

近辺で日常の生活用品が購入できるかどうかなども大切なチェックポイントです。

⑧物件の売却がしやすい場所かどうか

不動産投資が成功したかどうかの判断は、購入して運用する間だけではありません。

売却という出口戦略までを含めて成功の判断をするのです。

したがって、中古マンションの購入時点で、「将来売却しやすい立地かどうか」の判断も必要になります。

不動産投資では、家賃収入を見込んだ「インカムゲイン」だけではなく、売却益を見込んだ「キャピタルゲイン」も検討しなければなりません。

5. 中古マンション投資のリスクに対する備えをして、賃貸募集をする

中古マンション投資は購入して終わりではなく、購入してからがスタートです。

物件自体のメンテナンスや入居者対応などの注意点も押さえておく必要があります。

なぜなら、物件の不具合にはメンテナンスが必要になり、しっかりと対応しなければ入居者が退去してしまい、家賃収入が得られなくなることも…。

空室を生まないためにも、リスクの備えをして賃貸募集を行いましょう。

保険への加入は必須！

不動産投資では、保険の利用がリスク管理のコツです。

たとえば、金融機関でローンを利用するときに加入する団体信用生命保険により、契約者が死亡や高度障害になった場合には、ローンの残債を支払わなくてすみます。

保険のシステムで遺族に投資物件を残せるのです。

 

また、災害は避けることが難しいので保険によるリスク管理が欠かせません。

地震保険や火災保険は、不動産投資に欠かせないツールだと認識してください。

管理会社を探す

不動産投資では、建物管理や入居者募集・対応などを管理会社に管理委託して行う人が多数です。

よって本業が会社員など、日中忙しくてもマンション投資が可能に。

 

管理会社を探すにも手を抜いてはいけません。

• 会社の規模（倒産しないような安定性がある会社）
• 管理実績があるか
• 入居者の要望や修繕箇所が発生した場合に、早く丁寧な対応をしてもらえるか

など、安心して管理を任せられる会社を探しましょう。

修繕費や税金の支払いに備えて貯金しておくべき

もう一つリスクに対する備えとして、「貯金をする」ということです。

給料もギリギリでやりくりしているうえ、毎月ローン返済で生活がギリギリというのでは、不動産投資をやる意味はありません。

 

特に中古マンション投資は突発的な修繕が発生することは、先に注意点として挙げました。

他にも年に1回は固定資産税の支払いがあるなど、忘れていたころの出費もあるものです。

いつ出費が発生してもいいように、毎月得られた家賃収入を使いこんでしまうのではなく、余裕があるなら貯金も検討しましょう。

6. 失敗しないために中古マンション投資を始める前の注意点を把握しよう

中古マンション投資で成功するためには注意点押さえた上で、対策を講じてください。

不動産投資では、失敗しなければ結果として成功したことになるのです。

 

そして、失敗しないためには、不動産投資で想定されるリスクを知って、あらかじめ対策を講じることに尽きます。

リスク管理に自信がないという人は、専門家に相談することをおすすめします。

MIRAIMOでは、無料セミナーだけではなく、個別相談にも対応しています。

不安や疑問はセミナーや相談により効率的に解決することが不動産投資の運用のコツです。