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中古マンション投資をする上での注意点|購入前・購入時の注意点を紹介

不動産投資は、株式などに比べるとリスクの少ない投資だといわれます。

しかし、不動産会社やマンション管理会社に売買や管理を任せっぱなしではいけません。

あらかじめ、自分自身が然るべき準備をすることで順調に運用ができるのです。

不動産投資の運用は、たとえば中古マンションのような投資物件を購入する前から既に始まっています。

 

特に物件購入は投資活動のなかでも最も重要な選択です。

したがって、物件を購入する前のチェックポイントは特に意識しなければなりません。

購入した物件の良し悪しが、その後の運用を左右するのです。

物件の選択を誤れば、購入後長期にわたって厳しい運用を強いられます。

そこで、今回は中古マンション投資でスムーズな運用ができるように、物件購入前後の注意点をご紹介します。
 

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Index

1. 中古マンション投資を始める前にしておくべきこと

不動産投資を始めるといっても何から手を付ければよいのでしょうか?

まず、実際に投資をスタートする前に最低限準備すべきポイントを説明します。

投資の指針と基準を立てる

不動産投資を始める前には、投資の指針と基準をたてることが大切です。

しっかりとした目的や目標を設定することからスタートしてください。

たとえば、

  • 副収入的な収益を求めるのか
  • 賃貸業のみで生計を立てたいのか

などを明確にしておくのです。

さらに、月々の家賃収入や目標達成の時期などについても具体的に計画することで、投資実践に向けたイメージがつかみやすくなります。

また、目標を達成することは、今後のやる気にもつながるでしょう。

投資のための頭金を用意する

収入や勤務先が安定していれば、銀行融資のフルローンも可能です。

しかし、頭金を用意していないと借入額が増えるので、結果として支払う利息が増えるというリスクがあります。

 

一般的に3割程度の頭金を用意すれば収支が安定するといわれます。

また、登記費用や印紙代などの初期費用が物件代金の5~7%程度になります。

自己資金を貯めると不動産投資へのモチベーションも向上するでしょう。物件価格にもよりますが、自己資金として100~300万円を用意したいものです。

リスクに対する対応策を身に付けておく

不動産投資にリスクは付きものです。投資で成功するコツは、いかにリスクを回避するかに尽きます。

あらかじめ、どのようなリスクがあるかを知り、どのように対応すればよいのかを身につけておくことがポイントです。

インターネットの不動産投資系のサイトを利用して基礎知識を学習することもできますが、特に不動産投資会社などが開催している無料セミナーを活用して、最低限の知識を学んでおくことをおすすめします。

2. 中古マンション投資を始める上での注意点3つ

不動産投資では、あらかじめリスク対策を講じておくのが成功のコツです。

そこで、投資を始める前に注意しなければならないポイントを紹介します。

必要以上のローンを組まないようにする

不動産投資では必要以上のローンは厳禁です。

「頭金なしでもOK」などの安易な宣伝文句で勧誘する投資会社もありますが、毎月返済額が運用を圧迫するようでは空室が発生すればたちどころに返済が滞ることになるでしょう。

また、ローンには金利上昇によるリスクも考えられます。

現在は、低金利なので利子負担はそれほど重くないでしょう。

しかし、いつ金利が上昇するかわかりません。

借入額が高額だと、金利の数パーセントの上昇でも利息負担はバカにならないのです。

様々なリスクに備えて保険に加入しておく

不動産投資では、保険の利用がリスク管理のコツです。

たとえば、銀行ローンを利用するときの団体信用生命保険により、契約者が死亡や高度障害になった場合には、ローンの残債を支払わなくてすみます。

保険のシステムで遺族に投資物件を残せるのです。

また、災害は避けることが難しいので保険によるリスク管理が欠かせません。

地震保険や火災保険は、不動産投資に欠かせないツールだと認識してください。

相談相手を見つけておく

不動産投資には、法的な専門知識が必要です。

知識がなければリスク管理もできません。

基礎的な内容を学ぶことも大事なことですが、実践では事前に相談のできる相手を見つけておくことが効率的でしょう。

自分の知識だけで、すべてのリスクに対応することは難しいです。

分からないことは各分野の専門家に相談するという意識を持ってください。

実践では、効率的にトラブルなどを解決していかなければなりません。

3. 中古マンションを購入する前に確認するべきこと

物件購入は、不動産投資のポイントになります。

購入する前に必ずチェックしておかないといけないことがあるのです。

購入予定の物件でどれぐらいの利回りを確保することが出来るのか

利回りとは、1年間に得られる家賃収入を購入価格で割って計算します。

「表面利回り」とは単純に年間家賃収入を購入価格で割って計算し、

「実質利回り」とは年間家賃収入から諸経費を差し引いた後、総投資額で割って計算するのです。

したがって、計算上は利回りが高ければ投資した購入資金の回収が早く、メリットが多いと判断できます。

しかし、あくまで満室経営を維持できるという前提であることを忘れてはいけません。

エリアでの物件の優位性

たとえば、物件の場所が駅に近くて便利であるなど、所在するエリアでの優位性のチェックも必要です。

周辺の他の物件に比べて、特筆できるセールスポイントがあるかどうかを確認してから購入してください。

不動産投資では、物件自体の「売り」がモノをいいます。

メリットの部分で周辺部のライバルとの明確な違いがあれば、空室リスクを避けることができるでしょう。

物件周辺の賃貸需要の現状と予測

不動産投資では物件周辺の賃貸需要のチェックは欠かせません。

賃貸需要があれば、空室になり難いので資産価値も維持しやすいのです。現在の需要のみではいけません。

なぜなら、不動産投資は長期にわたる運用が必要だからです。

 

現在、近くに会社や学校があり賑わっていても、将来的に移転が予定されていれば需要を維持することは難しいでしょう。

したがって、需要については現在および将来を見据えた予測が必要になります。

物件の売却がしやすい場所かどうか

不動産投資が成功したかどうかの判断は、購入して運用する間だけではありません。売却という出口戦略までを含めて成功の判断をするのです。

したがって、購入時点で将来売却しやすい立地かどうかの判断も必要になります。

不動産投資では、家賃収入を見込んだ「インカムゲイン」だけではなく、売却益を見込んだ「キャピタルゲイン」も検討しなければなりません。

4. 中古マンションを購入する時の注意点6つ

中古マンション投資では物件自体や入居者のチェックも欠かせません。

なぜなら、物件の不具合にはメンテナンスが必要になり、質の悪い入居者がいても追い出すことが難しいからです。

①耐震基準はいつ基準のものなのか

建築確認日をチェックしなければなりません。

1981年6月1日に耐震基準が改正され、それ以降に建築確認された物件であれば新耐震基準を満たしています。

耐震基準の新旧も入居者にとって入居の目安になるでしょう。

②どんな人が住んでいるのかをしっかりと確認する

マンションでは、共同使用をする部分もあるので、

周囲の入居者についてもチェックしておきましょう。

入居者のなかにクレーマーのような人がいれば、他の入居者の退去につながりかねません。

空室リスクを負うことになるのです。

③建物の状態はどうなっているのかを確認する

マンションの管理状況や共用部分の状態確認が必要です。

清掃状況や修繕箇所がないかどうかをチェックしてください。

修繕積立金の額や適切なメンテナンスがされているかどうかを調べることも忘れてはいけません。

④入居者目線で住みたい物件かどうかを判断する

中古マンションを賃貸用として購入する場合には、賃貸する入居者の目線で選ばなければならないでしょう。

たとえば、女性向けの賃貸マンションであればセキュリティーシステムが充実しているかどうかの判断などが必要になります。

⑤物件を購入する前には現地に行って事前調査をしっかりとする

物件を購入する前には、現地調査が欠かせません。

物件のみの調査ではなく周辺の状況も確認しておきましょう。

交通量による騒音なども調べてください。

近辺で日常の生活用品が購入できるかどうかなども大切なチェックポイントです。

⑥入居人数の水増しがされていないかどうか

入居人数の水増しがされていないかどうかをチェックしてください。

マンションを一棟買いする場合は、想定外の空室のため運用計画に大きなリスクを負うでしょう。

さらに、入居者が少ないということは、需要に欠けるということです。

5. 中古マンション投資での不動産投資に向いている人とは

不動産投資に必要な資質とは、どのようなものなのでしょうか?

中古マンションの投資に限ったことではないのですが、投資に向いているかどうかを図る一定の法則があります。

安定収入がある人

しっかりとした本業のある人であれば、既に安定した収入があります。

万が一、不動産投資で失敗しても本業で生活を維持できるのです。

自己破産の状態に陥ることもないでしょう。

したがって、運用で無理をする必要がありません。

不動産投資で避けなければならないのは無理をすることです。

本業があることで「余裕」が生まれ、熱くなりがちな投資に対して冷静な判断ができます。

金融機関のローンを組みやすい人

不動産投資に金融機関のローンは欠かせません。

財産の少ない人であれば、ワンルーム1戸の運用から始めて、2戸3戸とコツコツ投資物件を増やしていくことになります。

その都度、金融機関のローンを利用します。

金融機関の融資条件である、収入や勤務先といった属性が安定していて、ローンを組みやすい人が不動産投資には向いているのです。

リスク管理がしっかりと出来る人

不動産投資では、「転ばぬ先の杖」や「石橋を叩いてわたる」という考え方が大切です。

あらかじめ、想定されるリスクに備えて管理する必要があります。

そのため勢いで行動するタイプの人は不動産投資には向かないといえるでしょう。

リスクを管理するためには、どのようなリスクがあるのかを知ることから始めなければなりません。

不動産投資には事前準備も欠かせないのです。

様々な分野から情報収集をすることが出来る人

株式投資では、様々な情報を元に売買をくり返します。

したがって、株式で利益を得るためには情報戦に勝利しなければなりません。

不動産投資も投資である以上情報が大切なのは同じです。

情報量が多いほど有利な運用の可能性が拡がります。

たとえば、「不動産を売却するときには不動産一括査定サイトを活用するのが効果的かつ効率的」などの情報を持っているどうかで運用に差が出るのです。

6. 失敗しないために中古マンション投資を始める前の注意点と確認すべきことを把握しよう

中古マンションの投資で成功するためには失敗しない方法を講じてください。

不動産投資では、失敗しなければ結果として成功したことになるのです。

そして、失敗しないためには、不動産投資で想定されるリスクを知って、あらかじめ対策を講じることに尽きます。

リスク管理に自信がないという人は、専門家に相談することをおすすめします。MIRAIMOでは、無料セミナーだけではなく、個別相談にも対応しています。

不安や疑問はセミナーや相談により効率的に解決することが不動産投資の運用のコツです。

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