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ワンルームマンションの相場はどう決まる?|相場の確認方法と購入前に確認するべきことを紹介

ワンルームマンションを購入する際、物件選びの基準となるものはいろいろとあります。

中でも、同じ地域にある、似たような物件の相場は非常に重要です。

安すぎたり高すぎたりする相場と大きくかけ離れた価格の物件は、実際の価格より高値で販売している場合や、事故物件であることを隠して販売しているなどといったケースがあるので注意が必要です。

しかし、不動産価格の適正な水準はなかなか分かりにくく、本当にこの値段で買っていいのだろうかと悩む方も多いと思います。

 

そこで今回は、ワンルームマンションの相場の調べ方や、購入前に確認するポイント、いい物件を少しでも安く手に入れる方法などについて紹介していきます。

1. ワンルームマンションの相場価格はどのようにして決められるのか?

不動産の価格は様々な要因によって変動します。不動産の価格を変動させる要因は3つあると言われています。

①経済的な要因

1つめは物価や金利、株価などの経済的な要因です。

景気が良くなると不動産の価格は上がり、景気が悪くなると不動産の価格は下がります。

②周辺環境

2つ目は周辺地域の環境などの要因です。

都市部へのアクセスの良さのほか、周辺の治安や学校・幼稚園、商業施設や病院などがあるかどうかもポイントになります。

③不動産個別のステータス

3つ目はそれぞれの不動産個別の要因です。

土地であれば面積や形状、日照や隣接地の状況などを見ます。

建物は、木造か鉄筋か、築年数はどれくらいか、どこのメーカーが建てているかなどによって価格が変動します。

2. ワンルームマンションの価格相場を調べる方法

不動産価格は常に変動しているため、ワンルームマンションを購入するタイミングでの価格相場をしっかりと調べる必要があります。

価格相場を調べるには以下のような方法があります。

物件の営業担当者に聞いてみる

ワンルームマンションの価格相場は、不動産会社の営業担当者に聞くと教えてもらえます。

しかし、情報がその不動産会社の取り扱っている物件に偏っていたり、特定の物件を買わせるためにウソの情報を言っている可能性もあるので、念のため自分でも調べてみるのが安心です。

インターネットを使用して相場を調べる

最近では、ワンルームマンションの価格相場もインターネットで簡単に調べることが出来ます。代表的なサイトは以下の3つです。

土地総合情報システム

http://www.land.mlit.go.jp/webland/

国土交通省と建設産業局が運営しているサイトです。

このサイトでは、不動産が取引された実際の価格や、都道府県地価調査に関する情報を簡単に調べることができます。

運営元もしっかりしているので、まずはこのサイトをチェックしてみましょう。

LIFULL HOME’S

https://www.homes.co.jp/chintai/tokyo/?lastpage=wwwtop

沿線や地域、物件種別などを選択すると、簡単に相場を検索することができ、100㎡あたりの土地の価格もすぐに検索できます。

ホームページも非常に見やすい作りになっているため、インターネットが苦手な人にもおすすめです。

REINS Market Information

http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

過去の取引価格をもとにした取引情報を一部公開しているサイトです。

不動産会社が不動産情報をリアルタイムで交換できるシステムになっています。

個別の物件を特定して価格を調べることはできませんが、目当ての地域の相場を調べることができます。

不動産会社の価格サイト

それぞれの不動産会社が運営している価格サイトで検索する方法です。

信頼できる業者のサイトで調べるようにしましょう。

3. ワンルームマンションの購入前に確認しておくこと

それでは実際にマンションを購入する際、どのようなところを確認しておくとよいのでしょうか。

以下のようなポイントは、不動産会社の営業担当者任せにせず、自分でも調べておくと安心です。

賃貸情報サイトを使用して家賃相場を調べる

賃貸情報を掲載しているサイトを利用すると、簡単に家賃相場を調べることができます。

まずは自分の購入する物件がいくらくらいの家賃が相場なのかをしっかり確認し、購入価格を勘案していくらぐらいの利益が出せるのかを計算しておきましょう。

賃料査定をしていくらで貸せるのか調べる

賃料査定もインターネットで簡単に行うことができます。

ちなみに、賃料としていくらもらえるかは、物件の設備状況や立地などの条件だけではなく、貸し方によっても差が出てきます。

普通借家契約する場合

最もオーソドックスな方法です。

長期間貸し出せるという場合はこの契約方法が一番収益性が高いです。

契約期間が予め定められ、入居者が希望すれば特段の理由がない限り契約を更新することができます。

また、貸し出す期間を限定する「定期借家契約(リロケーション)」は、転勤や海外赴任の間だけ貸しておきたいという場合に有効です。

期間を定めている分、普通借家契約よりは賃料が劣る傾向があります。

サブリース契約する場合

サブリース業者に物件を借り上げてもらうことで家賃保証を付け、空室リスクを抑えるという契約ですが、業者への手数料などが発生するため、収益性は下がります。

複数のサイトを使用していくらで貸せるのか知っておく

賃料査定の際のポイントは、不動産会社によって付けられる賃料が様々ということです。

そのため、一社だけに査定依頼をするのではなく、複数の会社に同じ条件で査定してもらうことで、自分が購入しようとしている物件の賃料相場を調べることが大切です。

また、一度に複数社に同条件で査定を依頼してくれるサイトなどもあります。そういったサイトもうまく使ってみましょう。

4. ワンルームマンション購入前に決めておくべき項目4つ

ワンルームマンションを購入する際は、自分なりの基準を決めておくと、スムーズに購入する物件を決めることができますよ。

特に、物件の購入価格や立地、希望条件や入居者のターゲット層などについてはあらかじめイメージしておくのがおすすめです。

①物件購入価格の上限

自分の資産状況や借り入れの状況などを総合的に勘案して、無理のない価格はいくらまでなのか考えておきましょう。

また、新たに借り入れをする場合は、どれくらいまで融資を受けられるか、どの金融機関を利用するのか、返済に無理がない金額はいくらまでかについても検討しておきましょう。

②物件を購入する立地

立地によって、不動産価格の相場は大きく変わります。

大きな大学や専門学校が近くにある、都心部へのアクセスが良いなど、マンション需要の旺盛な土地ほど空室リスクは下がりますが、その分価格も上がっていきます。

立地の良さと不動産価格のバランスをどこで取るのかについて考えてみましょう。

③希望条件の優先順位を決定する

不動産投資をする際には、いろいろな希望条件があると思います。

しかし、希望する条件全てを満たす物件を購入できるということはほとんどありません。

希望する条件に優先順位をつけておくことによって、マンション選びがスムーズに進みますよ。

④入居者の生活イメージ

一口にワンルームマンションと言っても、物件によってターゲットとする入居者層は様々です。

ターゲットを学生にするのか、単身の会社員にするのかなどによって、近隣に必要な施設や交通網などは大きく違ってきます。

まずはターゲットとなる入居者層をイメージし、その人たちの生活に必要な施設が近隣にあるかどうかを考えてみましょう。

5. 投資用ワンルームマンションを相場よりも安く購入する方法

自分の希望する条件にあったマンションが見つかったら、少しでも安く買いたいですよね。

相場よりも安く購入する方法を紹介します。

再販物件を選んで購入する

再販物件とは、前オーナーが売却した物件を不動産会社が買い取り、リフォームや修繕をして販売している物件のことを指します。

再販物件は不動産会社の在庫なので、ずっと売れ残っている物件は売り急いでいる可能性があるため、値引き交渉に応じてもらえるかもしれません。

売主と価格交渉をする

不動産を購入する際に値引きをしてもらえるかどうかは、売主が売り急いでいるかどうかが大きなポイントとなります。

例えば中古不動産の場合、3カ月以上売れ残っている物件は価格の見直しや不動産会社の見直しなどを検討することが多いとされています。

つまり、売り出しから3カ月を過ぎている物件は価格交渉に応じてもらいやすいということです。

最初から値引きされること前提の価格設定がされている

また、不動産取引において、買主はほぼ確実に値引き交渉をしてくるということを、売主側もわかっています。

そのため、予め値引きを前提とした値段設定がされているのです。

購入を希望する物件が見つかったら、必ず価格交渉をしてみましょう。

物件を購入したいという熱意を見せる

価格交渉では、物件を本気で買う気持ちがあるというところを示すのも大切です。

前もって不動産投資ローンの事前審査に通った状態で物件の価格交渉に臨むことで、本気で購入する意思を売主に伝えることができ、かつローンの審査に落ちるというリスクも低いので交渉がぐっと有利になります。

物件の適正価格を把握する

物件の相場価格を知り、その物件の適正価格を理解したうえで価格交渉に臨みましょう。

不動産会社が提示する価格が適正なのかそうでないのかを確認し、どれくらいまでなら下げられるのかを予測しながら交渉することも大切です。

6. 不動産投資をするうえで情報を制することこそが成功するカギ!

不動産価格の相場の調べ方や、マンションの購入前にぜひとも確認しておきたいことなどについてまとめてきました。少しイメージはつかめましたか?

不動産投資を成功させるためには、自分で様々な情報を集めて、よりよい条件の物件を安く安全に購入することが大切です。

正しい情報を収集するためにも、マンション投資に関心があるという人は、まずは不動産会社のセミナーに参加してみるのがおすすめです。

MIRAIMOのセミナー・個別相談では、不動産投資に精通した担当者が不動産投資の基礎知識から、市況やおすすめ物件まで幅広く相談に乗ってくれますよ。ぜひ参加してみましょう。

また、「最初から会うのは…」

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