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ワンルーム投資とは|新築と中古はどちらを選ぶべき? 成功させる3つのコツを解説

不動産投資を始めるにあたって、比較的取り組みやすいのがワンルームマンション投資。

アパマン一棟経営だといきなり数億円の借金を背負うことになりますし、自己資金も数千万円必要なので最初の投資としてはハードルが高いなと思う人も多いでしょう。

その点ワンルーム投資なら物件価格は数百万円~2,000万円程度で、自己資金も100万円~300万円あれば購入することができます。

 

同じように少ない資金で始めることが出来る不動産投資に築古戸建投資がありますが、築古戸建投資の場合は金融機関から融資を受けることが難しいのに対して、ワンルーム投資は融資をしてくれる金融機関が多い傾向にあります。

又、他の戸建投資やアパマン投資と比べると、都心部など好立地物件も購入しやすく、空室や資産下落リスクも低いといったメリットも。

 

ワンルーム投資には、新築マンション、中古マンションがあり、それぞれメリットデメリットがあります。

今回は、ワンルーム投資において、新築マンションと中古マンションのどちらを選ぶべきか、成功させるにはどうすれば良いかについてお話しします。
 

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1. ワンルーム投資とはどんな投資?

ワンルームマンションとは、1つの居室内にキッチン、ユニットバスなどの水回りが配置されているマンションのことを言います。

ワンルーム投資では、分譲マンションのデベロッパーが収益物件として建設した新築ワンルームマンションや市場に出回っている中古ワンルームマンションを購入し、賃貸経営を行って入居者から家賃収入を得ます。

戸建て投資やアパマン投資などの不動産投資と比べると、駅から徒歩10分以内、都心部など立地を選びやすく、空室リスクや資産下落リスクを抑えることも。

物件価格も東京都の山手線沿線などの好立地物件を除けば数百万円~2,000万円程度で、自己資金も100万円~300万円あれば購入が可能です。

以前は、ワンルームマンションには金融機関も融資に消極的でしたが、ここ数年で融資を受けることが出来る金融機関も増え、金利や融資期間の条件も良くなっているので物件を購入しやすい状況。

ワンルーム投資は株式投資などと比べるとリターンは少ないですが、株式投資がハイリスク・ハイリターンと言われているのに対して、長期間の融資を組むことが可能で着実に資産形成ができるのでミドルリスク・ミドルリターンの投資と言われています。

2. 新築と中古はどちらを選ぶべき?

では、ワンルーム投資を行う上で、新築と中古ワンルームマンションのどちらに投資する方が良いのでしょうか。

やはり、日本では新築信仰が根強く、自分が住むならやはり新築がいいという人が多いと思います。

しかし、不動産投資として考えると、物件価格や家賃の下落リスクも大きく、必ずしも新築が良い訳ではありません。

次は、新築マンションと中古マンションのメリット・デメリットを比較してみましょう。

新築ワンルームマンションのメリット・デメリット

メリット

条件の良い融資が組める

新築ワンルームの場合は、中古ワンルームと比べると低い金利で長期間融資を組むことが出来ます。又、評価も出やすいのでフルローンも可能。

最近では、オリックス銀行が新築ワンルームのみ45年ローンを始めました。

空室リスクが少ない

やはり新築なので入居希望者も多く、空室リスクは少ないと言えます。

仲介手数料が不要

マンションデベロッパーが売主となる為、不動産業者が仲介に入らないので仲介手数料を払う必要がありません。

デメリット

物件価格、家賃の下落リスク

新築ワンルームは、東京都内の一等地以外は、基本的に物件価格は新築時から右肩下がり。

家賃も新築時はプレミアム価格で高い家賃が取れますが、年数が経つにつれて家賃は下落します。

節税効果は最初の2年だけ

新築ワンルームを購入するメリットとして、所得税の節税効果を挙げる営業マンが多いですが、実際に節税効果があるのは、経費がたくさん落とせる1年目と翌年まで。

それ以降は、不動産経営で赤字になった分については給料と損益通算出来ますが、金額も少なく、実際には赤字経営をしているだけなので、投資として考えるとむしろマイナス。

中古ワンルームマンションのメリット・デメリット

メリット

家賃の下落リスクが小さい

中古ワンルームの場合は、築年数が15年を越えると家賃はほぼ横ばいで落ち着きます。

室内のリフォームなどで、家賃を上げることも出来ますし、原状回復をきちんとしておけば現状維持は可能。

利回りが高い

新築ワンルームの場合都内だと表面利回り4~6%程度ですが、中古ワンルームの場合は表面利回り6~8%程度と高い利回りの物件を購入することが出来ます。

デメリット

オーナーチェンジの場合は室内が確認できない

中古ワンルームの場合は、すでに入居者が住んでいるオーナーチェンジ物件がほとんど。

そのため、室内状況が確認できないので、入居期間が長い場合などは退去後に多額のリフォーム費用が発生することも。

融資期間が短くなる

ワンルームマンションの場合は、ほとんどが鉄筋コンクリート(RC)のため法定耐用年数の47年を基準とし、最大で30年~35年の融資期間を組むことが出来ます。

そのため、中古の場合は、築年数が古くなればなるほど融資期間が短くなってしまいます。

融資期間が短くなると毎月の返済が多くなってしまうので、キャッシュフローを得ることが出来ず、赤字になってしまうことも。

ただし、金融機関によっては、耐用年数を越えて基準年数を67年や55年に設定しているところもありますので、借入する際にはご確認ください。

3. ワンルーム物件選びのポイント3つ

ワンルーム投資では、最初の物件選びに失敗するとリカバリーが大変です。

特に、最初に購入する物件は、きちんと収益の上がる物件を選びたいところ。

とは言え、初めて物件を購入する際には、どのポイントを見ればいいかわからないと思います。

ここでは、ワンルームマンションを選ぶための3つのポイントについてお話します。

①ターゲットにあった立地・環境を選ぶ

やはり、ワンルーム投資で成功するためには、ターゲットにあった立地・環境選びが大切です。

ワンルーム投資のターゲットは、基本的には学生や社会人でも単身者。

単身者の場合は、住みやすさよりも利便性を重視する傾向にあるので、やはり、都心部から通学、通勤圏内であるか、駅徒歩10分以内かといった立地が重要になります。

又、環境においては、コンビニは最低限徒歩圏内にないといくら物件が良くても入居者が決まらないことも。

②求められる広さと設備をチェック

求められる広さや設備は、投資するエリアよって大きく変わります。

例えば、東京都の23区内の駅徒歩10分圏内のワンルームマンションであれば、部屋の広さが15㎡~20㎡のユニットバスでも賃料は60,000円前後取れます。

しかし、大阪市内の中心部の駅徒歩10分圏内のワンルームだと、部屋の広さは20㎡以上でバス・トイレ別、独立洗面台といった設備が揃ってようやく55,000円~60,000円。

ご自身が投資するエリアでは、どの程度の広さが必要か、最低限の設備は何がないといけないかをきちんとチェックしましょう。

③諸費用や修繕費・税金も忘れずに

ワンルーム投資では、家賃がそのまますべて手元に残る訳ではありません。

分譲マンションの場合は、管理組合に管理費、修繕積立金を納める必要がありますし、賃貸管理を任せていれば管理手数料が掛かります。

又、ワンルーム投資で得た家賃収入に対しては所得税、不動産に対しては毎年固定資産税が徴収されます。

他にも、空室になれば原状回復の修繕費や広告費が掛かることも。

物件を選ぶ際には、そういった諸経費や修繕費、税金も考慮して収益性を判断する必要があります。

4. ワンルーム投資で陥りやすい4つのリスクと対策

不動産投資は、株式やFXなどの他の投資に比べると比較的安全なミドルリスク・ミドルリターンの投資と言われており、中でもワンルームマンション投資は価格の上下も少ないので初心者向けの投資。

しかし、ワンルーム投資も投資なのでやはりリスクは存在します。

ワンルーム投資で陥りやすい4つのリスクと対策について解説したいと思います。

①空室リスク

ワンルーム投資で一番怖いリスクと言えばやはり空室リスク。

特に、融資を使ってワンルームマンションを購入している場合は、空室になって収入が無くなってしまうと大変。

しかし、ワンルームマンションの場合は、アパートなどと比べて、駅前の好立地物件を選んだり、人気のない1階を避けることで空室リスクを抑えることができます。

又、長期間住んでもらえるように、入居者が喜んでくれるような部屋作りも重要なポイント。

賃貸ニーズの高い物件を購入することが、一番の空室リスク対策と言えます。

②家賃滞納リスク

空室リスクと同様に賃貸経営に大きな影響を及ぼすのが家賃滞納リスク。

空室の場合は、次の入居者が決まれば問題ないですが、家賃滞納の場合は、質の悪い入居者だと長期化することもあり、より深刻なリスクと言えます。

家賃滞納が長期化すれば、家賃が入ってこないだけでなく、次の募集も出来ず、最悪の場合は立ち退きの裁判費用が必要になるなど非常に面倒です。

又、お金がない入居者が多いので、退去後の室内のゴミの撤去や原状回復費用なども負担しないといけないケースも。

これまでは賃貸契約する場合には保証人を付けるのが一般的でしたが、保証人が高齢であったり、収入がないと回収が難しく、家賃滞納リスク対策として効果的なのは、家賃保証会社の利用です。

入居者に家賃保証会社に加入してもらえば、入居者が滞納した際には家賃保証会社が肩代わりして払ってくれるので滞納リスクを抑えることが出来、回収も家賃保証会社がしてくれるので非常に便利。

③資産価値下落リスク

ワンルーム投資において、特に新築ワンルームマンションは資産価値下落リスクが高いと言えます。

新築の場合は、購入時の価格はプレミアム価格と言って最も高く、後は基本的には右肩下がり。

そのため、新築ワンルームマンションは東京都の山手線沿線といった好立地でないと資産価値下落リスクが高い投資になるので、購入の際は十分注意が必要です。

逆に、中古ワンルームの場合は、築年数が15年を越えると家賃の下落はほとんどなくなるので、資産価値下落リスクは低くなります。

最初は、資産価値下落リスクの低い中古ワンルーム投資からはじめるのが良いでしょう。

④ローン返済リスク

ワンルーム投資では、ほとんどの人が融資を利用してワンルームマンションを購入します。

そのため、空室が多い、家賃滞納が続いているといった場合、ローン返済が出来なくなってしまいます。

空室や滞納が続く限り、資金は持出しになってしまうので、最悪の場合は自己破産しないといけないことに。

特に初めて物件を購入する際などは、出来るだけ期間を長くする、頭金を多く入れるなどして毎月の返済を減らし、手取り収入(キャッシュフロー)が多く残るように資金計画を立てる必要があります。

5. ワンルーム投資成功のために!購入前にしておきたい3つのポイント

ワンルームマンション投資においては、物件の選び方、リスク対策は非常に重要。

しかし、実際にワンルーム投資を成功させるためにはそれだけでは不十分です。

ワンルーム投資も投資なので、収益性や資金計画、最終的な出口戦略など購入前にチェックしておくことが数多くあります。

ワンルーム投資を成功させるために、購入前にしておきたい3つのポイントとは?

①物件の実質利回りを計算しておく

ワンルーム投資で物件を選ぶ際に、ポータルサイトの物件情報や不動産業者の資料の中に利回りという言葉が出てきます。

そこで使われる利回りは、年間家賃収入を単純に物件価格で割った表面利回りがほとんど。

表面利回りの計算式は、

表面利回り=年間家賃収入÷物件価格×100

しかし、ワンルーム投資では、購入時に仲介手数料や印紙代、銀行の融資手数料などが必要ですし、運営期間中は管理費や修繕積立金・賃貸管理手数料・固定資産税といった費用が掛かります。

そのため、こういった費用を含んだ実質利回りで収益性を判断する必要があります。

実質利回りの計算式は、

実質利回り=(年間家賃収入-運営費)÷(物件価格+購入諸経費)×100

表面利回りが高いからと言って購入してしまうと、実際に運営した場合に赤字になって痛い目を見ることも。

②収支計画をしっかり立てておく

ワンルーム投資で賃貸経営をする際にも、やはり収支計画をしっかり立てることは重要。

年間家賃収入がどのくらいあって、運営費、ローンの返済をすると最終的にキャッシュフローはどの程度残るのかをきちんと計算しておく必要があります。

又、空室になった場合の原状回復費用などイレギュラーな出費のも対応できるように収支計画を練ることも大切です。

収支計画がいい加減だと予想よりも運営費が掛かってしまったり、空室が出て手元に修繕費がないとなってしまうと賃貸経営は成り立ちません。

③出口戦略を練っておく

ワンルーム投資で利益が確定するのは、最終的に物件を売却(=出口を出る)した時です。

運営中にいくら利益を出しても、売却価格が大幅に下がってしまうような物件だと意味がありません。

そのため、ワンルームマンションをどのくらいの期間所有するのか、売却時にはどのくらいの価格で売れそうかといった出口戦略を練っておくことが重要になります。

6. ワンルーム投資は物件選びが重要!

ワンルーム投資で成功するためには、やはり物件選びが重要です。

特に、立地やターゲット選びは重要で、賃貸ニーズの高いエリアの物件を購入するが出来れば、空室リスクも含めたほとんどのリスクは回避することが出来ます。

しかし、初心者の場合は、実際に購入するとなると本当にこの物件で良いのかと悩んでしまうと思います。

そういった場合には、やはり専門家の意見を聞くことは非常に重要。

とは言え、いきなり不動産会社に行くと強引に営業されるのも怖いと思う方も多いでしょう。

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