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不動産投資は妻名義で出来る?|妻名義で投資をするメリットや注意点を紹介

サラリーマンが不動産投資を考えたとき、まず問題になるのは『副業禁止規定』ではないでしょうか。

  • 給与以外の収入があれば、会社にばれて大事になってしまうかもしれない。
  • 安定した投資がしたいけど、それによって本職に影響が出るのは避けたい。

「じゃあ副業禁止規定がない妻(夫)名義で不動産投資をすればいいのでは?!」

と思う方もいると思います。しかし、

  • 果たして収入が少ない妻(夫)名義で不動産投資はできるの?
  • メリットはあるの?
  • ローンは組めるの?

など様々な疑問が浮かぶことでしょう。

そこで今回は家族の安心を得るために、『妻名義で行う不動産投資』について徹底解説します。

1. 妻名義で不動産投資をすることはできる?

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では本題。妻の名義で不動産投資をすることは、もちろんできます。むしろ、おすすめです。

不動産を購入するには、ほとんどの場合、銀行の融資を受けなければなりません。

収入がない(少ない)主婦・主夫では無理ではないか?と不安になりますが、夫の属性や条件によって融資を受けることが可能なのです。

夫婦の収入は家計のものという考え方があるため、夫に安定した収入があれば、それを加味して審査されるからです。

2. 妻名義で不動産投資をする前に考えるべきこと

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「妻名義で不動産投資をする!」といっても、肝心の奥様はそれだけで納得してくれるでしょうか?

夫婦で不動産投資の勉強をしているのであれば問題ありませんが、そうでない場合『妻を説得すること』が最大のハードルになります。

「収入もない(少ない)私が、そんな大きな借金を背負わなきゃいけないなんて無理!」

初めて「投資」と聞く人は嫌悪感や背負う恐怖がありますし、

男性と同じように自分自身で大金を稼ぐことができない女性は、借金などのリスクがあることに対して、受け身にならざるを得ないのです。

実際に投資をしている私でも、その気持ちは痛いほどわかります。

不動産投資の目的をはっきりとさせ、具体的な投資計画を見せることでパートナーを安心させてあげましょう。

不動産投資の目的をはっきりとさせておく

妻とともに不動産投資をすると決めたなら、まずは目的を決める必要があります。

  • インカムゲイン(家賃収入)で毎月の収入を増やし、長い期間所有することを目的とした物件を選ぶのか。
  • キャピタルゲイン(売却利益)狙いで短期保有し、早々に利益を確定させることを目的とするのか。

インカムゲインの場合、家計には給与以外の収入が発生することになり、生活に余裕が生まれます。

キャピタルゲインを目的とする場合は、こどもの教育費や学費などで必要になったとき使う資金として貯めておくことができますね。

また、老後のために、ローンを早期に返して定年後にも収益を生み出す物件を選ぶという方法もあります。

夫の副業のために名義を貸すということではなく、『夫婦の事業として不動産投資を一緒に始めること。』

妻名義で不動産投資をする場合、二人が運命共同体として、同じ方向を見る必要があります。

どれぐらいの期間物件を保有しておくのか

前項にも少し書きましたが、買う前に物件の保有期間を決めておくことも必要です。

不動産投資は、ただ長く持つことが良いわけではなく、売れる時期に売却してしまった方が、最終利益が多くなることもあります。

購入するときは、『何の目的で、どのくらいの期間保有するのか』ということを明確にしておきましょう。

これは妻名義で不動産を買う場合以外にもいえることですが、保有期間を決めることは不動産投資にとって非常に重要です。

不動産投資に反対の家族を説得する方法については以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてみてください。

関連記事不動産投資に反対している家族を説得するときに有効な10個のポイント

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3. 妻名義で不動産投資をするメリット4つ

では、妻名義で不動産投資をする場合のメリットは、具体的にどのようなものがあるのでしょうか。

夫が一人で不動産投資に乗り出すより妻と一緒に始めた方が、たくさんの強みが存在するのです。

夫婦であることを最大限に利用するために、妻名義で物件を買うメリットについて説明します。

①会社の副業禁止規定を避けることが出来る

冒頭にも書きましたが、会社に副業禁止規定がある場合、それを避けることができます。

妻名義にすると、対外的には夫に関係なく妻が始めた事業となりますし、収入も妻の名前で上がるため、会社への報告は不要です。

今後、事業を拡大して不動産を複数取得しても、会社にばれないかとヒヤヒヤすることもないので、サラリーマンにとっては大きなメリットになるでしょう。

②低金利でローンを組むことが出来る

今の日本は『女性が輝ける社会』を目指しています。

そのため、女性起業家を支援する制度や助成金がどんどん整備されています。

例えば日本政策金融公庫では、『女性、若者/シニア起業家支援資金』という融資を受けることができます。

この制度は、新しく事業を始める女性や若者・シニアへ支援することを目的としており、銀行に比べて金利が安く不動産投資に対しても融資可能です。

男性の場合、35歳未満55歳以上という制限があるのですが、女性なら年齢や経験を問われません。

関連記事不動産投資で日本政策金融公庫を活用しよう!|6つのメリットを解説

2019.01.10

そのため、妻がもし銀行の審査に引っかかったとしても、この制度を使い不動産を購入するという方法もあるのです。

ただ、投資目的の場合は融資対象外となるため、あくまでも事業として長く続けていく意思が必要です。

③節税対策をすることが出来る

家賃を妻の収入にすることで、節税することができます。

日本の所得税は、累進課税制(所得が高ければ高いほど税率が引き上げられること)であるため、所得の多い夫の収入にするより、妻の収入にした方が納める税金が大幅に下がります。

課税される所得金額 税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円超え 330万円以下 10% 97,500円
330万円超え 695万円以下 20% 427,500円
695万円超え 900万円以下 23% 636,000円
900万円超え 1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円超え 4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超え 45% 4,796,000円

参考:国税庁HP 所得税税率

では、実際にシミュレーションしてみましょう。

以下のような条件のとき、家賃収入を妻の収入にした場合、夫の収入にした場合と比べてどのくらい節税できるのでしょうか?

夫:所得800万円、妻:専業主婦
家賃収入年間180万円(月15万円)①夫の収入にする場合
夫の所得:800万円+180万円=980万円

夫の収入にした場合の税額は、980万円×33%-1,536,000円=1,698,000円

②妻の収入にする場合

夫の所得:800万円
夫の税額:800万円×23%-636,000円=1,204,000円

妻の所得:180万円
妻の税額:180万円×5%=9万円

妻の収入にした場合の税額は、1,204,000円+9万円=1,294,000円

妻の収入にするだけで、家計で支払う所得税が404,000円も安くなりました。

このように妻の名義にして、妻の収入にするだけで、大幅な節税効果があることがわかりました。
しかし、実際には妻が扶養控除から外れるなどのデメリットもあるため、他の税金も考慮し総合的に判断してください。

④女性の視点や感覚を生かすことが出来る

女性は住居に対して関心が高く、良くも悪くも自分の身に置き換えることが得意ですよね。

物件を見ても、男性なら利回りや外観などに注意を払いますが、女性は見ているところが違います。

  • 「私が住むなら・・・」
  • 「息子が一人暮らしするなら・・・」

自分や身近な人を想像し、生活に直結した細かいところが気になります。

男性の論理的な目線と女性の感覚的な目線、両方の目線を持てることは、物件選定の上で大きな強みになります。

私は個人的に、子育てや夫の転勤など状況に応じて生活が変化する女性こそ不動産投資は合っていると思います。

子育てに没頭していても、どこにいても、何をしていても、物件が稼いでくれる安心感。

収入が給与一本だけではなく、複数あるという安定感。

万が一、夫に何かあったとしても、生活に困らない保障があれば、女性はもっと自由に行動できるのではないでしょうか。

4.妻名義で不動産投資ローンの審査を通過させる方法

不動産投資に欠かせない、ローン審査。

実際、妻名義で融資を受けるためにはどうしたらいいのでしょうか。

収入がない(少ない)場合には、いくつかのテクニックが必要になります。

不動産投資の審査は、物件の担保能力が最重要とはいえ、やはり借りる本人の資質も問われるものです。

ここでは、妻名義で不動産投資ローンの審査を通すために必要なことを説明します。

夫が連帯保証人となりローンを組む

収入が安定している夫が連帯保証人になる。これが一番です。

連帯保証人は保証人と違い、融資を受ける名義人とほぼ同じ責任を持ちます。

万が一名義人である妻が自己破産したとしても、借金は連帯保証人である夫について回るほどに、重い責務を負うのです。

銀行側は、収入が安定している夫が連帯保証人になることで回収が可能だと判断できるため、融資が下りる可能性が格段に上がります。

夫婦は運命共同体です。審査を通すために『二人で』協力することが大切です。

借入金が少なめになるような物件を選ぶ

最初から、大きな物件を狙わずに、借入金が少なくなるような物件を選びましょう。

銀行にお金を借り、きちんと返していく中で銀行との取引実績が生まれます。

取引実績は非常に大切で、次の物件を買うときのアドバンテージにもなるのです。

大きな物件を買うのは次回からにして、最初は小さな物件から始めましょう。

様々な金融機関の不動産投資ローンを検討する

不動産投資ローンとはいっても、金融機関ごとに特徴があります。

A銀行では審査に落ちたのに、B銀行では通ったというのはよくあることです。

一つの銀行に固執しすぎず、様々な金融機関を検討してみると良いでしょう。

地方銀行や信用金庫は、独自の審査基準を持っていることが多く、初めて物件を買う場合でも親身に相談に乗ってくれることがあります。

都市銀行に比べ金利は高くなりますが、視野に入れておくべきです。

5. 妻名義で不動産投資をするときに気をつけるべきこと

妻名義で不動産投資をすると、様々なメリットがあることがわかりました。

では次に、妻名義で不動産投資をする場合、特に気を付けなければならないことを紹介します。

ポイントは、「妻が事業を始める意味をよく理解すること」です。

途中で妻から自分名義に変更することは原則としてできない

購入後なんらかの事情で、妻名義の不動産を自分名義に変えたいと思っても、原則としてできません。

それでも変更する場合は、妻から夫への贈与にあたるため、贈与税を支払うことになります。

そのため、購入時の名義人を誰にするのか、将来のことをよく考えて、慎重に決断しましょう。

妻にもしっかりと投資に関する知識をつけてもらう必要がある

夫婦で投資をする。と決めたなら、当然奥様にもしっかりと知識をつけてもらわなければなりません。

何も知らないのに何千万円の借金を背負ってしまった!

では、奥様も安心できないでしょうし、二人で足並みを揃えるためにも、知識を持つことは大切です。

人間は、知らないものは怖いのです。この記事を読んでいるあなたも、以前は不動産投資なんて・・・と思っていましたよね?

でも、リスクを知り、成功例や失敗例を知り、税金や会計のことを勉強していく中で、怖かった気持ちが「もしかしたら安全な投資法なのではないか」と少しずつ変わっていったはずです。

奥様も、何も知らない状態では、一緒に始めようといったもののどうすれば良いのかわからないと思います。

まずは、不動産投資について一緒に勉強してみましょう。始めから。二人で。

夫婦で事業をする場合、これはとても大切なことです。

 

私が熱く語るのには訳があります。私自身、夫と一緒に不動産投資会社を経営しています。

最初は、不動産投資なんて、怖くて騙されそうでまったく興味がありませんでした。

しかし、夫のレクチャーを受け、自分自身も本で勉強したり投資家の話を聞いたりする中で、一緒にやってみようという気持ちが芽生え、二人で起業しました。

夫婦で同じ世界を見る、高みを目指す、良いときも悪いときも一緒に悩めるパートナーがいることは、とても素敵なことだ実感しています。

収入次第ではローンを組むことが出来ない場合がある

とはいっても、家計収入次第では、ローンを組むことができない場合があることも念頭に入れておきましょう。

もし現状で審査に通らなかったら、自己資金を入れるために貯金をしたり、不動産投資の勉強をするなど、できることを積極的に行いながら時期を待ちましょう。

私たちも投資をしようと二人で決めてから、最初の物件を購入するまで7年かかりました。

一度無理でも諦めずに考え続けること、不動産投資にはその精神が大切です。

妻名義で確定申告をする必要が出てくる

家賃収入は、妻自身の収入になるため、個人で確定申告をしなければなりません。

確定申告というと難しく聞こえますが、仕入れがない事業ですので項目はそう多くありませんし、一人で行うことも可能です。

しかし、慣れるまでは時間もかかるので、不安に思う場合は税理士などの専門家に相談することも検討すると良いでしょう。

6. 妻名義で投資をするならメリットとリスクをしっかりと把握しよう

妻名義で不動産投資をすると様々なメリットがあります。投資なので当然リスクも。

両方をしっかり把握して、夫婦としていちばん良い道、後悔のない道を選べればいいですね。

『夫婦で行う不動産投資』本当におすすめですよ!

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