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【2020年版】不動産の売買でかかる消費税について分かりやすく解説!|課税対象になるものとならないもの

ご存知のように、2019年10月に消費税率が8%から10%に増税されました。

そのため「不動産売買や不動産投資をする際に、支払う税金が多くなり大変だ」と思っている人や、

消費税増税が不動産取引にどのような影響を与えているのか知りたいと思っている人も多いのではないでしょうか。

 

そこで当記事では、不動産売買ではどの部分に消費税がかかるのか、また消費税の還付措置があるのかなどを解説します。

不動産売買にかかる消費税について疑問や不安がある方は是非参考にしてください。

Index

1. 不動産の売買では様々な消費税がかかる|課税対象のものとは?

不動産の売買では様々な消費税がかかる|課税対象のものとは?

消費税は商品を購入したり、サービスを受けた際に支払う税金です。

そして、不動産には消費税が課税の部分と非課税の部分があります。

不動産にかかる消費税の内容や税率などについて説明しましょう。

不動産にかかる消費税の税率

不動産の消費税率は、土地部分については消費税がかかりませんが、建物については2019年10月1日以降10%の消費税がかかることになりました。

また建物部分でも、個人から直接購入した場合には消費税はかかりませんが、不動産会社などの事業者から購入した場合には課税されることになります。

不動産取引において消費税の課税対象になるもの、ならないもの

不動産取引において消費税が「課税されるもの」「課税されないもの」を下記に一覧でまとめましたので見ていきましょう。

なお、不動産取引において特に課税非課税の境界が分かりづらく、注意したい点をまとめました。

不動産取引で消費税がかかるもの
  1. 建物の購入代金建築請負代金
  2. 仲介手数料
  3. 司法書士や土地家屋調査士の報酬
  4. 住宅ローン事務手数料
  5. リフォーム費用
  6. 土地の造成整地費用
  7. 解体費用
  8. 事務所・店舗などの家賃
  9. 駐車場賃料
不動産取引で消費税がかからないもの
  1. 土地の売却や貸し付け
  2. 固定資産税や都市計画税・印紙税などの税金
  3. 火災保険料や地震保険料
  4. 住宅ローン保証料
  5. 住宅ローンの金利
  6. 団体信用生命保険料
  7. 賃貸住宅の家賃
  8. 賃貸住宅の管理費
  9. 賃貸住宅の修繕積立金

建物部分は個人から購入したら非課税

不動産売買における消費税の扱いで、建物にかかわる部分は課税、土地については非課税です。

したがって土地付きの住宅を売却した場合には、建物部分にのみ税金がかかることになります。

 

また建物でも、宅建業者や法人のうち、「課税業者」から購入した場合には課税されますが、個人から購入した場合には非課税。

賃貸住宅の賃料や共益費・敷金・礼金は非課税

社会政策上、賃貸住宅の賃料や共益費・敷金・礼金は非課税となっており、事務所や店舗についての賃料や共益費・礼金は課税対象となります。

不動産の固定資産税精算金も建物部分だけ課税

不動産売買では、不動産を売却した日からその年の12 月31 日までに固定資産税相当額を買主からもらえることになっています。

この金額を「固定資産税精算金」といいますが、建物については消費税がかかり、土地部分の消費税は非課税です。

不動産の仲介手数料の消費税

仲介手数料は、不動産会社のサービスについて支払われる手数料。

そのため、売却の場合でも賃貸の場合でも、仲介手数料に消費税がかかることになります。

2. 消費税が課税される時期

消費税が課税される時期

不動産の売買や新築住宅の購入で、消費税の適用税率は物件の引き渡し時点です。

そのため2019年10月1日以降に建物の引き渡しを受けた場合は、原則10%の消費税が課税されることに…。

ただし2019年10月1日以前に請負契約などを締結している場合には、経過措置として8%の旧税率が適用になります。

3. 消費税の課税取引の条件

消費税の課税取引の条件

消費税は、下記のすべての条件を満たした場合に課税されます。

  • 国内の取引であること
  • 事業者が行う事業であること
  • 対価を得て行う取引であること
  • 資産の譲渡・貸付・役務の提供であること

ただし、土地の譲渡や貸付・社会保険料・医療費など課税対象になじまないものや、社会的な配慮から一部のものについては非課税取引。

また輸出取引については、消費地で課税されるので消費税は免除されます。

4. 消費税額の計算方法

消費税額の計算方法

消費税法が2019年10月1日改正され、税額の計算は次のようになります。

◎2019年9月30日まで
税額 = 課税標準 × 8% (うち1.7%は地方消費税)
◎ 2019年10月1日以降
税額 = 課税標準 × 10% (うち2.2%は地方消費税)

5. 不動産の消費税率引き上げによる負担軽減措置

不動産の消費税率引き上げによる負担軽減処置

住宅の取得は高額になるので、消費税率引き上げの悪影響を避けるために、次のような所得税の軽減措置が受けられます。

住宅ローン控除

住宅ローン控除は、ローンを組んでマイホームの購入や増改築した場合に所得税から一定金額を控除される制度。

 

消費税増税に伴い、消費税率が10%の適用の住宅を取得し2019年10月1日~2020年12月31日までの間に入居した場合、

住宅ローンの控除期間が3年間延長され13年となります。

11年目~13年目の各年では建物購入価格の2%の1/3または年末のローン残高の1%のどちらか低い額を減税。

 

したがって、必ずしもローン残高の1%とならない場合も。

なお2021年からは、従来の10年の控除期間に戻ります。

適用要件

  • 年収が3,000万円以下であること
  • 住宅の引き渡しあるいは工事の完了から6ヵ月以内居住すること
  • ローン期間が10年以上
  • 床面積が50㎡以上で、1/2以上が自分の居住空間であること

中古住宅の場合はほかに下記条件を満たす必要があります。

  • 耐火建築物は25年以内に建築されたものであること
  • 耐火建築物以外は築20年以内および新耐震基準を満たすこと
  • 生計を一にする親族からの購入ではないこと
  • 贈与された住宅ではないこと

すまい給付金

すまい給付金は、消費税率の引き上げによる住宅購入者への負担を軽減するために作られた制度。

消費税率8%の時は、収入基準510万円以下の人に対しては最大で30万円、

10%に引き上げられたことに対応して収入基準775万円以下の人に対して最大50万円を給付。

なお収入基準は、家族構成によって異なります。

適用要件

  • 住宅ローンを補填する制度なので、住宅ローンの利用が前提
  • 年齢50歳以上かつ年収650万円以下であれば、住宅ローンの利用がなくても給付可能
  • 住宅の床面積が50㎡以上であること、品質が保証された住宅であること
  • 2021年12月31日までに引き渡し、入居が完了すること

住まい給付金の詳細については、すまい給付金のホームページを参照ください。

次世代住宅ポイント制度

次世代住宅ポイント制度は、2019年10月の消費税率引上げに備え、住宅の購入やリフォームを支援するために創設されたもの。

一定の性能を持つ良質な新築住宅では35万円相当、リフォームでは最大60万円相当の商品を交換できるポイントを貰えます。

申請についての詳細は、次世代住宅ポイント事務局HPをご確認ください

適用要件

  • 住宅を新築または購入する人、リフォームする所有者であること
  • 所有者が住む住宅であること
  • 2019年10月1日以降に住宅の引き渡しを受けること

住宅取得等資金の贈与税の非課税措置

非課税措置とは、父・母や祖父母などの直系尊属から、住宅取得資金を子や孫に贈与した際に、一定金額が非課税になる制度です。

110万円の基礎控除に加えて、この措置が利用できる上に相続時精算課税と併用も可能。

◎暦年課税方式を選んだ場合の計算式

税額=(課税価格-非課税枠(※)-110万円基礎控除)×累進税率

◎相続時精算課税を選んだ場合の計算式

税額=(課税価格-非課税枠(※)-2,500万円特別控除枠)×20%

※消費税率が10%の場合の非課税枠は次のようになります。

住宅取得契約締結日 住宅取得契約締結日 住宅取得契約締結日
2019年4月~2020年3月 2020年4月~2021年3月 2021年4月~2021年12月
良質な住宅 3,000万円 1,500万円 1,200万円
それ以外の住宅 2,500万円 1,000万円 700万円

良質な住宅とは省エネ等の基準や耐震等級に適合する住宅を言います。

贈与を受ける人の要件

  • 贈与時に日本国内に住所があること
  • 子や孫などの直系卑属であること
  • 贈与を受けた年の1月1日現在、20歳以上であること
  • 贈与を受けた年の所得が2,000万円以下であること
  • 贈与を受けた翌年3月15日までに新築または取得・増改築等をすること
  • 贈与を受けた翌年3月15日までに当該住宅に居住することまたは居住することが確実であること

建物の新築・購入についての要件

  • 新築又は購入した住宅の床面積が50㎡以上240㎡以下、かつ床面積の1/2以上が居住者の住宅であること
  •  取得した住宅が建築後使用されたことのないもの
  • 中古住宅の場合には購入日以前20年以内(耐火建築物は25年以内)に建築されたもの
  • 耐震基準適合証明書・建設住宅性能評価書の写し・既存住宅売買瑕疵保険付保証明書などがあるもの

建物の増築についての要件

  • 新築または購入した住宅の床面積が50㎡以上240㎡以下、かつ床面積の1/2以上が居住者の住宅であること
  • 自分が所有し居住している住宅
  • 「増改築等工事証明書」により増築を証明された家屋

住宅ローンを利用せずに認定長期優良住宅および認定低炭素住宅を新築した場合の減税

認定住宅新築等特別税額控除は、新築の認定住宅を購入した年の所得税を減額できる特例。

住宅ローン利用の有無を問わず、減税ができます。

この制度は住民税には適用できませんが、控除しきれない部分については翌年に繰り越すことが可能。

認定住宅とは、耐震性・省エネルギー・劣化対策等の基準をクリアした下記のいずれかの認定を受けた住宅を言います。

  • 認定長期優良住宅
  • 認定低炭素住宅
  • 低炭素建築物とみなされる特定建築物

 

所得額の控除額は床面積から計算しますが、算式は次のとおりです。

所得税の控除額= 43,800円 × 床面積(㎡) × 10%

床面積が148㎡で上限(65万円)となります。

適用要件

  • 適用を受ける人の所得金額が年間3,000万円以下であること
  • 新築の取得であること
  • 購入し6ヵ月以内に居住していること
  • 購入した住宅の床面積が50㎡以上であること
  • 認定住宅の証明書が発行された住宅であること

参考:国税庁 認定住宅新築等特別税額控除

リフォームをした場合の減税

リフォームをした場合、要件を満たせば所得税の控除を受けることができます。

リフォーム減税には、

  1. 10年以上のローンを利用した場合に利用できる「住宅ローン控除」
  2. 5年以上の住宅ローンを組んだ時に使える「ローン型減税」
  3. 住宅ローン有無を問わず利用できる「投資型減税」

の3種類があります。

住宅ローン控除

既に述べた住宅ローン控除は、住宅ローンを利用し100万円以上の増築や省エネ・バリアフリーなどのリフォームをした場合にも適用になります。

対象となるリフォーム
  • 建築基準法の規定に合致した大規模修繕または大規模の模様替え
  • 居室や浴室・キッチン・トイレ・洗面所・玄関などの床や壁の全部について行う修繕や模様替え
  • マンションなど区分所有部分過半について行う修繕や模様替
  • 耐震改修工事
  • バリアフリー改修工事
  • 省エネ改修工事
適用条件

適用条件は新築の条件と同じですが、ほかにリフォーム工事費は100万円を超えることが必要です。

ローン型減税

ローン型減税は、5年以上10年未満のローンを組みリフォームした時に、所得税から借入金年末残高の2%を5年間控除される制度。

なお適用となる要件・控除額は工事によって異なります。

対象となるリフォーム
  • バリアフリーリフォーム
  • 省エネリフォーム
  • 同居対応リフォーム
  • 長期優良住宅化リフォーム

投資型減税

ローンを利用しなくても受けられる控除で、耐久性や省エネルギー性に優れた住宅を取得する場合に所得税が控除される制度です。

下記のリフォームをすることにより、控除対象額を限度として1年間工事費の10%が所得税から控除。

なお、控除対象額については、リフォームの内容により異なります。

対象となるリフォーム
  • バリアフリーリフォーム
  • 耐震リフォーム
  • 省エネリフォーム
  • 同居対応リフォーム
  • 長期優良住宅化リフォーム

6. 不動産の消費税における注意ポイント

不動産の消費税に係る注意ポイント

次に不動産の消費税における注意ポイントについて説明します。

新築・中古・自宅でも課税の対象となる

新築・中古・自宅を問わず、建物部分においては消費税課税の対象となることを覚えておきましょう。

個人から購入した場合には消費税は非課税。

仲介手数料も課税対象となる

不動産を購入する場合には、建物だけでなく仲介手数料も「事業者が事業として対価を得て行うサービス」に当てはまるため消費税の対象になります。

売買や交換にかかる手数料の消費税

不動産会社は、買主および売主の双方から成功報酬として仲介手数料を得ることができます。

上限額は取引価格によって異なり次の表のようになります。

取引価格 仲介手数料の上限
200万円以下の部分 売買価格の5% + 消費税
200万円超400万円以下の部分 売買価格の4% + 消費税
400万円超の部分 売買価格の3% + 消費税

400万円以上の取引の場合には、それぞれの部分を算出しなければならないので計算が煩雑。

そこで400万円以上の取引の場合には次の速算式を使うのが一般的です。

仲介手数料 = (売買価格 × 3% + 6万円)× 消費税(10%)

この場合仲介というサービスに対して消費税がかかるので、土地を含んだ金額について消費税がかかります。

貸借に関する手数料の消費税

貸借契約で不動産会社が得られる仲介手数料は、貸主・借主から合わせて家賃の1ヵ月分+消費税とされています。

したがって一方から受け取れる金額は、賃料の半分+消費税となります。

アパートやマンションの家賃についての消費税

マンションやアパートの家賃および管理費についての消費税は社会政策の一環として、平成3年に非課税となりました。

また共益費・敷金・礼金も同様。

なお駐車場は一般的には課税となりますが、住宅に付随したものは非課税です。

不動産価格は税込で表示されている

既に述べたように、土地の価格には消費税はかかりません。

しかしマンションやアパートの販売価格には、通常土地代金および建物代金・消費税が含まれています。

したがってマンションやアパートの価格を細分化すると、土地代+(建物代金×消費税)ということになります。

仲介手数料が安い=良い会社とは限らない

仲介手数料は上限が決まっていますが、値引きをすることは可能です。

また場合によっては、仲介手数料を半額にするという不動産会社も。

 

しかし不動産会社は、仲介手数料を得ることで経営が成り立っています。

したがって仲介手数料が安いのは、その分サービス面で劣る場合も。

手数料の安さで不動産会社を決めるのではなく、提供されるサービスを良く見極めて契約するようにしましょう。

7. 不動産投資で消費税還付を受ける方法

不動産投資で消費税還付を受ける方法

一般的に、事業者は売り上げで預かった消費税から支払った消費税を差し引いた額を納付します。

しかし家賃は非課税なので、そもそも預かった消費税はありません。

それでは不動産投資において、どのような方法をとれば、消費税の還付を受けられるのでしょうか。

消費税還付の流れ

それでは消費税の還付を受けるための流れについて説明しましょう。

消費税還付を受けるためには、そのための対策を講じる必要があります。

①事業初年度に課税売上を計上すること

消費税の還付を受けるためには、あらかじめ法人を作り法人名義で物件を購入すること。

そして物件を購入した事業初年度において課税売上を計上することが必要です。

②事業初年度の家賃は受領しない

家賃収入は非課税売上なので、事業初年度の非課税売上を計上しないようにします。

したがって事業年度の終了月は、物件の引き渡しを受けた月末に設定。

③家賃のほかに課税売上のある事業を行うこと

課税売上がないと消費税の還付を受けられないので、自動販売機などを敷地内に設置し課税売上を作ります。

その売り上げに対して、消費税を納めることで還付を受けることが可能に。

④消費税の申告は、課税方式を申請して一括比例分配方式の税抜経理を採用する

消費税の申告方法には、 「個別対応方式」と「一括比例配分方式」があります。

一括比例分配方式は、課税仕入れにかかる消費税額に課税割合をかけて控除対象仕入れ額を算出。

したがって、自販機などの課税売上よりも家賃収入の非課税部分の割合が多いので、一括比例配分方式を選択すれば税額上有利です。

さらに税抜き経理方式をとれば、計算も楽です。

消費税還付の条件

消費税還付の条件は、次のとおりです。

新規で会社を設立する

個人事業では、消費税は非課税なので還付を受けるためには法人組織にする必要があります。

その場合、すでに法人として経営していても、新たに会社を立ち上げた方が多額の還付金を得られる可能性が大です。

なぜなら新会社設立以前に物件を保有していると、すでに売上を計上している可能性があり還付金が減ってしまうため。

消費税の課税事業者として届け出をだす

消費税の還付を受けるためには、課税業者にならなければなりません。

したがって納税地を所轄する税務署長に、忘れずに「消費税課税事業者届出書」を提出しましょう。

不動産投資で消費税還付を受ける際の注意点

税制改正が行われるごとに、還付金返還は難しくなっていますが、還付を受ける際の注意点について説明しましょう。

3年後に還付金を返納しなければならない場合がある

消費税還付の手法は、自販機などの課税売上を計上することです。

しかし2年目からは非課税部分の家賃収入を計上するので、課税部分の売上比率が極端に落ちてしまうことも。

そのため、せっかく還付された消費税を3年後に返還しなければならないことにもなりかねません。

還付金を返納しない方法

それでは3年後に還付金を返納しないためには、どうしたらよいのでしょうか?

そのためには消費税の還付を受ける年度は、家賃収入の割合を極力減らし課税売上を半分以上に維持しなければなりません。

8. 不動産の消費税率引き上げによる経過措置

不動産の消費税率引き上げによる経過措置

それでは消費税増税後の経過措置について解説します。

消費税増税後に実施された経過措置

通常建物の売買契約を2019年9月30日以前に結んでも、引き渡しが2019年10月1日以降の場合には10%の消費税が適用になります。

ただし、2019年3月31日までに工事請負契約を締結している場合には、引き渡しが2019年10月1日であっても旧税率8%の適用。

不動産の賃貸に対する増税後の経過措置

事務所や店舗を借りている事業者の家賃については、消費税がかかります。

したがって2019年10月1日以降事業者の家賃についても増税になりますが、一定の要件を満たせば8%の旧税率が適用されます。

なお一定の要件とは次のとおりです。

  1. 貸付する期間と家賃がさだめられている
  2. 貸付する期間において、家賃変更が可能な旨の記載がないこと
  3. 貸付する期間に当事者が、解約の請求可能な旨の記載がないこと、及び貸している不動産等の購入費用合計額の90%以上を家賃で受け取る記載があること

8%の経過措置が適用になる条件は次のとおりです。

  1. 2013年10月1日から2019年3月31日までの間に締結した建物の貸付契約を締結していること
  2. 2019年9月30日までに貸し付け行い、2019年10月1日以後も引き続き貸付けを行っていること
  3. 建物の賃貸借契約に自動継続条項があること

9. 不動産にかかる消費税について良く知った上で正しく確定申告しよう!

不動産取引では、建物の購入や仲介手数料などさまざまな部分で消費税がかかります。

2019年10月1日に消費税が増税となり、困っている人やどう対応したものかと考えている人も多いのではないでしょうか。

しかし不動産取引には、さまざまな軽減措置や経過措置があります。

これらの措置をよく知り確定申告を行い、損をしない不動産取引をするようにしましょう。

なお不動産の購入や売却について疑問な点やわからない点があればMIRAIMOの個別相談会をご利用ください。

無料であなたの不動産購入・売却のご相談に乗ります。

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