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内閣解散で消費税にフォーカス!2年後に迫った増税が不動産市況へどう影響?

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2019年10月に消費税が10%に引き上げられることが発表されました。これに伴い不動産市況へどういった影響が出るのかその点についても知りたいところです。

2017年9月28日に安倍首相が内閣解散を表明し、その際に消費税の使い道などで再度フォーカスの当たった消費税。

安倍首相は引き続きアベノミクスを宣言しており景気対策にも力を入れていくことを表明しています。

おさらいの意味も込め消費税増税前後の不動産市況の動きですが、過去の増税を参考に予想してみましょう。

不動産の売買で消費税が課税されるのは「建物」

消費税が10%に増税される前に不動産購入を検討している方もいるでしょう。

不動産の売買については消費税も当然かかると思っている人が大半ではないでしょうか。

実は不動産の売買は消費税がかかるケースとそうではないケースがあります。

どういったケースで消費税が発生し、どういったケースで発生しないでしょうか。

まずはわかりやすく土地と建物から説明します。

最近はマンション購入が目立っていますが、住居の購入時は土地と建物がセットとなります。
土地には消費税がかからず、建物には消費税がかかります。
いずれにしても土地の消費税が免除されているのはラッキーですね。

その他消費税がかからない不動産関連のものといえば地代や家賃、敷金や保証金、火災保険、住宅ローンの返済(利息)などです。
これらについても覚えておくといいでしょう。

土地の場合は建物があっても土地消費にはならないので消費税の対象外となっています。

過去の消費税増税時の不動産市況の動き

増税前はどういった状況だったのでしょうか。

「増税前の需要駆け込み」は増税前の風物詩です。

不動産市況についても同じ状況で増税前に着工数は増加する傾向にあります。

国土交通省の発表によると3%から5%の増税の際は減少、5%から8%の増税の際には着工数が増加していることがわかります。

3%から5%への増税の際はバブル経済がはじけた影響から地価の下落が止まらない時期だったので、ここは少し異例ともいえるでしょう。

こうしたことからも2019年10月の増税の前には着工数が増えることが見込まれています。

また、マンションについてはこんな動きもありました。2012年ごろの平均価格は3,824万円だったのに対し2014年の平均価格は4,174万円となっています。価格が上昇したのは、増税前の駆け込みが理由です。需要が高まると当然供給側も価格調整に入ります。値下げしなくても需要があるので販売側が有利になるわけです。

3%から5%の増税時の住宅購入状況

今や当たり前になった消費税ですが、3%から5%に引き上げされたのは1997年4月のことです。

1990年代後半はバブル経済がはじけた影響で日本経済が大打撃を受けた時期でもあります。

この影響から地価は大幅に下落し深刻な不況に突入。
不動産についても増税前の駆け込みはあまり見られず結果的に減少しています。

ただし店舗や工場については増加しました。

5%から8%に増税時の住宅購入状況

消費税が5%から8%に引き上げされたのは2014年4月のことです。

現在も首相を務める安倍晋三氏のもと実施されました。

この時期も消費税増税前に日用品の買い出しなど駆け込み需要高まりました。

安倍政権になってからアベノミクスの影響もあり景気が上向きに、この影響から不動産についても上昇気流となっています。
実際に5%から8%の増税の際には着工数が増加しており好調の兆しが見えました。

住宅価格の変動が大きかったのが2013年

消費税増税前は駆け込み需要があり、不動産市況についても同じ状況となっています。

増税後になると当然ながら需要は減少します。

2014年の不動産経済研究所が発表したマンション販売のデータによると2013年から2割ほどの減少がみられ、契約者数についても減少という結果になりました。

しかし、ここはちょっと違った動きが出た時期でもあります。

消費税8%に引き上げになった際はアベノミクスの影響が続いており、物価上昇や人件費アップなどの背景があったので不動産についても高騰の傾向が続く結果になったのです。
この時期は円安になった影響もあり、日本の物価は全般的に上がっています。
消費税導入前に物価が上昇する結果となりマンションについても価格が上昇しました。

「すまい給付金」:収入に応じて最大30万円を受けることができる制度。(新築・中古ともに)入居後すぐに申請が可能で住宅ローンの減税対象。

「消費税率引上げに伴う住宅に関する経過措置」:増税半年前までに契約した不動産に対しての経過措置

みなさんは上記について聞き覚えがあるでしょうか?上記の措置は消費税が5%から8%にアップするにあたり実施された措置です。この措置もあり駆け込み需要が高まりました。

2019年10月(平成31年10月)に向けた不動産市況の変動

消費税10%の駆け込み需要ですが2019年3月がキーポイントと予想します。

なぜ2019年3月がキーポイントかというと消費税8%に移行する前に設定された特別処置である「すまい給付金」と「消費税率引上げに伴う住宅に関する経過措置」が実施される可能性があるためです。

ただしあくまで予想なので確実ではありません。

上記の適用については2019年3月31日までの契約完了(2019年9月30日までの引き渡し)が条件になる可能性が高いとみられています。

この条件に該当する間に駆け込み需要が起きるのではないかというのが大方の見解です。

2019年前後に不動産購入を希望している方はぜひともこの日程を頭に入れておいてほしいところです。

ちなみに2016年前半は首都圏でマンション契約が5割の間を行き来しており好景気とはいいがたい状況でした。これに伴い首都圏ではマンション価格も下落傾向にあります。

不動産投資に消費税増税が及ぼす影響・まとめ

2019年に迫った増税ですが、不動産投資についてはここまで説明した結果から、実際のところ2019年にならないとなんとも言えない部分があります。

不動産価格はその時の景気にも大きく左右されます。

2020年には東京オリンピックを控えており、また金融政策も積極的の行われていることからおそらく2019年を前に、また駆け込み需要があることが予想されます。

不動産投資としては2020年直前がピークになるといった見解も多く、このあたりは人波ありそうな予感です。

「駆け込み需要の影響とその後に予想されるバランスの崩壊」

不動産業界にとっても2020年は大きなターニングポイントです。

2020年には東京オリンピック開催を控えていることもあり外国人の不動産購入も目立ちます。

また地価についても順調に推移することが予想され、不動産業界も好調です。

さらに増税前は駆け込み需要が予想されるので2020年前までは順調なことが予想されます。

ただしそれ以降になると厳しいと予想する業界関係が多いです。ここをピークにバランスが崩れることが予想されます。そうなると需要見込みにも影響が出る可能性があります。

消費税は中古不動産の市場に影響するのか

中古市場についても知っておきたいところです。

中古市場でも都市部は中古マンションに注目が集まっており、不動産投資をスタートさせる上でも需要が高い都市部で、さらに中古マンションとなればお手頃価格で購入が可能です。

中古マンションを含めた不動産市況の流れを見ると消費税増税前の駆け込み購入はあまり影響されない傾向になります。
なぜ影響されないのかというと中古市場は増税前に購入しようという動きよりも、よく吟味してから購入を検討したいといった意向が強い傾向にあるためです。

最近は若者を中心に中古マンションをリノベーションし、自分なりのスタイルで改装する人が増えています。

新築では手が出ない好立地でも中古なら手が出しやすく、かつリノベーションで新築同様に住まいが手に入ることも人気の理由です。

もちろん中古不動産の購入もできれば増税前がベストといえます。

増税後の負担と情勢リスク

2019年に実施予定の増税ですが、8%から10%になることによってどのような消費税負担があるのでしょうか。ここでは具体的な負担額に注目してきます。

不動産の負担額ですが、トータル3,000万円の物件購入をした際8%の場合3,240 万円になるのに対し、10%の場合3,300万円となります。増税前と増税後では60万円ほど負担額が変わってきます。

その他家具・家電購入など出費をトータルすると70万円以上の出費が予想されます。

増税にあわせて急ぎ購入するのはリスクもありますが、必要なものが確定しているのであればなるべく増税前に購入するのがベストです。
本当に必要なものをリスト化し検討してみるといいでしょう。

特に駆け込みが予想される2018年あたりからはマンションを中心とした価格高騰も予想されます。

一方この時期に景気があまりよくない場合、バブル崩壊などのように地価が下落し不動産価格が下がる傾向になることも考えられます。

不動産については一概に価格を予想できない部分が強く、リスクについても常に考えなくてはなりません。

よく「今が本当に買い時なのか?」といった質問を受けますが、こちらについても過去のデータと流れ、景気などの要素を踏まえた予測であり、確実な回答とは言えません。

例えば今が底値かと思いきや、2008年に起きたリーマンショックのように大きな経済変動があることもあり、さらに下落することもありえるからです。

幸い日本は日本円が世界的にも信頼度が高いことから、株価や地価についても想像を絶するくらいの下落や高騰といった事態はほとんどないことが予想されます。

不動産購入および不動産投資を検討している人はあらゆることを想定して最終的には自分で判断するしかありません。
不動産についても駆け込み需要が予想されますが焦らずベストタイミングを見計らうことが最優先です。

新築も中古もよく吟味し、みなさんにとってベストな物件に巡りあえることを願っています。

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