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消費税増税は不動産購入にどんな影響がある?|駆け込み購入をすべき人・すべきでない人

2019年10月から、いよいよ消費税が8%から10%に上がります。給料がなかなか上がらない中で、家計への打撃は避けられないでしょう。

そんな中、家計を助けるために、増税前に大きな買い物をしておいた方がお得ですよね。

今回は、大きな買い物の1つである「不動産の購入」に、消費税増税はどのような影響があるのかまとめました。

今から不動産の購入を検討している人は是非ご一読ください。

1. 消費税増税によって不動産購入に関わる影響

消費税増税によって不動産購入に関わる影響

不動産は高額なので、2%の増税でも影響が大きいです。では実際にどんな影響があるのでしょうか。

不動産購入時にかかる消費税は項目によって課税非課税が分かれるので、そこから考察していきます。

消費税がかかるのは不動産の「建物部分」

消費税増税だからといって、すべてが増税になるわけではありません。

以下の項目には、消費税がかからないので覚えておきましょう。

  1. 土地…購入・売却した際に、建物には課税されますが、土地は課税されません。
  2. 建物を個人間で売買する場合…建物でも個人から個人へ売却する場合は、例外として非課税になります。
  3. 家賃…居住用の家賃は非課税ですが、事務所や会社や店舗の家賃には課税されます。
  4. 敷金・管理費・修繕積立金

関連記事家賃収入に消費税はかかる?|不動産における課税・非課税の判別ポイント表付き

2017.08.20

仲介手数料にも消費税がかかる!

仲介手数料には消費税が課税されます。計算方法は以下のとおりです。

売買の場合 売買代金(消費税分は除く)の3%+6万円+消費税
賃貸の場合 家賃の1カ月分(共益費・管理費などは除く)+消費税

購入金額によっては、消費税が高額になります。

仲介手数料を安くする方法

しかし、以下のことを工夫すれば仲介手数料も大幅に削減できます。

①閑散期に購入する

不動産売買の閑散期(1~3月、9~10月以外)は、大家さんも早く借り手を見つけたいため、値段交渉がしやすいです。

この時期に購入すれば、仲介手数料が安くなる可能性が高いです。

②キャンペーン等をうまく利用する

各不動産会社では、時々仲介手数料が半額もしくは無料のキャンペーンをしているのでチェックしてみましょう。

ただし、このようなキャンペーンは人気があるので、良い物件が見つかれば早めに契約しましょう。

UR都市機構のように、どの物件にも仲介手数料がかからない不動産会社もあるので、積極的に利用してみてください。

住宅ローンを組む場合に消費税が関わる項目

住宅ローンを組む際にかかってくる費用は以下のとおりです。

  1. 月々の返済利息
  2. 保証料
  3. 団体信用生命保険料
  4. 各種事務手数料

このうち、1~3は消費税が非課税ですが、4の事務手数料には課税されます。

特に1は月々の支払いに大きな影響があるので、住宅ローンを組む際は注意しましょう。

中古住宅でも消費税は掛かる?

新築だと消費税が加算されるとかなり高額になるので、中古住宅を検討している方もいるでしょう。

中古住宅が課税されるかどうかは、その販売方法によって異なります。

個人から不動産会社を通じて販売している中古住宅は非課税ですが、不動産会社が個人から購入して販売している中古住宅は課税対象です。

なので、中古住宅を購入する際には、不動産会社に販売形式を確認するようにしましょう。

2. 消費税が10%になる前に駆け込み購入すべきケースと待った方が良いケース

消費税が10%になる前に駆け込み購入すべき?

上記で解説した通り、不動産には建物部分や仲介手数料などに消費税が課税されます。

不動産は高い買い物なので、たった2%の消費税増税でも金額が高くなってしまう!!と消費税増税前にと焦って購入してしまいそうになりますよね。

でも待ってください。本当に駆け込み購入するべきなのでしょうか。

では、増税前に住宅は購入するべきなのでしょうか。購入する方がいいケースと待つべきケースがあるので、いくつかご紹介します。

購入した方がいいケース

  • もう欲しい物件が決まっている場合→特に高級マンション等を購入する場合は、増税2%の負担減は大きくなります。物件をほぼ一括で購入できるほどの高収入の方も、増税前の購入がお得です。
  • 既にしっかり収支計画も立てており、後は物件を選ぶのみの場合

購入を待つべきケース

  • 直系親族からの贈与が見込める場合→非課税限度額が大幅に上がるので、待った方がお得になります。
  • 新築もしくはリフォームを考えている場合→次世代住宅ポイント制度が使えます。

上記2点については事項「3. 消費税増税に伴って負担を軽減できる制度を利用しよう」をご覧ください。

契約時期により8%で購入できる場合もある

契約時期によっては、8%で購入できる場合があります。それには「経過措置」が大きなポイントになります。

2019年10月1日に消費税が10%に増税されるといっても、全てのものが一斉に増税されるわけではありません。

取引や契約、施行日によっては以前の8%の税率が適用されます。これを「経過措置」と言います。

経過措置は使えない時期に突入

本来、不動産購入の際に消費税がかかるのは、実際に引き渡した時点です。

なので10月1日以降に引き渡した場合、たとえそれ以前に契約していたとしても10%課税されます。

不動産にも経過措置が定められており、その指定日は「2019年4月1日」。

これ以前に契約締結しており、引き渡しが10月1日以降なら、旧税率の8%が適用されます。

これから不動産を購入する場合、指定日を過ぎているので新税率の10%が課税されます。経過措置は使えないので注意しましょう。

3. 消費税増税に伴って負担を軽減できる制度を利用しよう

消費税増税に伴って負担を軽減できる制度を利用しよう

消費税増税に伴い、新たに負担を軽減できる制度があるのでご紹介します。

これらを上手に活用して不動産を購入しましょう。

住宅ローン減税

住宅ローン減税とは、住宅を購入する際に組んだローンの金利が優遇される制度のことを言います。

具体的には、年末の住宅ローン残高もしくは住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が所得税から控除されます。

これまではその期間が控除期間10年だったのに対し、2019年10月~2020年12月までに入居した物件はさらに3年延長されることになりました。

ただし、11年~13年以降は以下の通り控除金額が変わります。1.2のいずれか少ない金額が控除されます。

  1. 住宅ローン残高もしくは住宅の取得対価(上限4,000万円)のうちいずれか少ない方の金額の1%
  2. 建物の取得価格(上限4,000万円)の2%÷3

すまい給付金

すまい給付金とは、住宅ローン減税だけでは十分な優遇が受けられない世帯に対して、さらに負担が軽減される制度のことを言います。

給付額は以下の計算式で計算できます。

給付額=給付基礎額×持分割合

※給付基礎額は課税証明書に記載されている都道府県民税の所得割額、持分割合は不動産の登記事項証明書を参考にしてみてください。

すまい給付金は、2014年4月からスタートしましたが、増税後の2021年12月まで使うことが出来ます。

新築物件と中古物件で、対象となる基準が異なるので、詳しくは国土交通省のすまい給付金ホームページをご覧ください。

次世代住宅ポイント制度

次世代住宅ポイント制度は、今回の10%の消費税増税に伴い、新たに設置された制度です。

国が定めた一定の基準を満たした新築物件もしくはリフォームに対し、ポイントが加算され、そのポイントで商品と交換できます。

新築は以下の条件を満たした物件に、上限35万ポイントが加算されます。

  • エコ住宅
  • 長持ち住宅
  • 耐震住宅
  • バリアフリー住宅

リフォームは以下の条件を満たした物件に、上限30万ポイントが加算されます。(ただし、若者世帯や子育て世帯は上限が引き上げ)

  • 窓やドアの断熱改修
  • 外壁、屋根・天井又は床の断熱改修
  • エコ住宅設備の設置
  • 耐震改修
  • バリアフリー改修
  • 家事負担軽減に資する設備の設置
  • 若者・子育て世帯による既存住宅の購入に伴う一定規模以上のリフォーム

交換できる商品は随時次世代住宅ポイント制度のホームページにて募集しています。

家電やベビーカーをはじめ、パソコンも交換できるので、きっと欲しい商品が見つかるでしょう。

住宅取得等資金の贈与税の非課税措置

住宅取得等資金の贈与税の非課税措置とは、父母や祖父母など直系尊属から住宅取得資金を贈与された場合、

ある一定の要件を満たせば、非課税限度額の金額まで贈与税が非課税になる制度のことを言います。

この限度額が、増税後は大幅に上がります。詳細は下記図のとおりです。

【消費税8%の住宅】

契約締結日 省エネ等住宅 それ以外の住宅
2015年12月31日まで 1,500万円 1,000万円
2016年1月1日~2020年3月31日 1,200万円 700万円
2020年4月1日~2021年3月31日 1,000万円 500万円
2021年4月1日~2021年12月31日 800万円 300万円

【消費税10%の住宅】

契約締結日 省エネ等住宅 それ以外の住宅
2019年4月1日~2020年3月31日 3,000万円 2,500万円
2020年4月1日~2021年3月31日 1,500万円 1,000万円
2021年4月1日~2021年12月31日 1,200万円 700万円

その他にも、認定長期優良住宅および認定低炭素住宅の減税(新築物件で住宅ローンを使用しない場合のみ)や、リフォーム減税があります。

4. 消費税増税だからといって慌てず物件を吟味しよう!

不動産を購入する際は消費税が課税される部分、されない部分に分かれますが、消費税増税に伴ってどうしても支払う金額が増えてしまうことが分かりました。

そこで、これから不動産の購入を検討している方は、本記事でご紹介した負担軽減制度を活用しましょう。

ただし、増税だからといって無計画のまま焦って不動産を購入してしまうのも考えもの。

ローン返済の負担なども鑑みて、しっかり返済計画を立ててから不動産を購入しましょう。

不動産購入の時期に悩んでいる方はプロに相談するのがおすすめです。

 

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