不動産がもっと楽しくなるメディアMIRAIMO

不動産投資ローンの連帯保証人とは?|ローンを組む上で保証人は必要か?

不動産投資で物件を購入するには、現金で購入する場合もありますが、ほとんどの場合に銀行などの金融機関から不動産投資ローンでお金を借りて購入します。

その際に、金融機関によっては、担保や連帯保証人を要求されることがあります。

日本では銀行などの金融機関で販売されているローン商品において、無担保で借りられるケースはほとんどないと言っていいでしょう。

 

しかし、連帯保証人を要求された場合、配偶者や親兄弟になってもらうことが多いですが、頼める人がいないと誰に連帯保証人になってもらうか非常に悩みます。

連帯保証人を頼みにくいのは、連帯保証人の負担が大きく、借主と同等の責任を負うことになるので、万が一借主が返済できないとなると連帯保証人が返済の肩代わりをしないといけないからです。

そうは言っても、不動産投資ローンで借り入れする為に連帯保証人が必要になれば、連帯保証人をお願いするしかありません。

連帯保証人を付けずに不動産投資ローンを組むことはできればその方がいいですよね。

 

今回は、不動産投資ローンの連帯保証人とはどういったものか、連帯保証人を付けずに不動産投資ローンを組む方法はあるのかについてお話ししたいと思います。

1. そもそも連帯保証人って何?

親から他人の連帯保証人には絶対になるなと言われたなんていう話をよく耳にします。

連帯保証人と言えば、何となく危険というイメージをお持ちの人も多いでしょう。

では、まず最初に連帯保証人とはどういったものなのでしょうか。

連帯保証人とは、借主が銀行などの金融機関から融資を受ける際に、万が一借主が金融機関への返済が出来なかった時に、代わりに返済する義務を負う人のことを言います。

保証人と連帯保証人ではその責任の度合いは大きく変わり、保証人は、借主が返済できなかった場合にのみ請求されますが、連帯保証人の場合は、借主が返済できるかどうかに関らず借主と同様に債務を請求されることに。

それは、連帯保証人には、保証人が債務者に催告することができる「催告の抗弁権」、債務者に余力がある場合は保証人が返済を拒める「検索の抗弁権」、保証人が複数いる場合はその人数で均等に割る「分別の利益」がないためです。

そのため、不動産投資ローンなどで連帯保証人になる場合、実際に自分が借りるわけではありませんが、借主と同じ立場にあると認識しておく必要があります。

2. 不動産投資ローンを組む上で連帯保証人は必要?

借主に信用力がある場合は連帯保証人を求められないこともありますが、不動産投資ローンを組む上で連帯保証人を求められるケースは多いです。

特に、資産管理法人で買う場合は、ほとんどの場合に代表者が法人の連帯保証人にならないといけません。

個人で買う場合だと、借主が高齢の場合は相続するであろうご子息、信用力が足りない場合は妻を連帯保証人に求められることもあります。

そのため、不動産投資ローンを銀行などの金融機関で組む場合は、連帯保証人が必要な場合が多いと言えます。

金融機関の借入には基本連帯保証人が必要になる

不動産投資ローンの場合、金額は数百万円~数億円と大きな金額を融資することになりますので、金融機関も当然購入する物件を担保にします。

しかし、物件の担保価値が低い場合は、足りない担保分を他の物件や連帯保証人などの人的担保で補う必要があります。

多くの場合、物件の担保価値が購入金額を下回る為、基本的には連帯保証人が必要になります。

連帯保証人には誰がなるのか?

では、連帯保証人は誰になってもらえばいいのでしょうか。

連帯保証人は、本来不足する担保を補わないといけませんので、収入や信用力のある人になりますが、不動産投資ローンの場合は、将来物件を相続する人になります。

そのため、多くの場合は、銀行などの金融機関が連帯保証人として求めるのは配偶者です。

高齢の場合は、配偶者ではなくご子息が求められるケースもあります。

しかし、マイホームではなく不動産投資となると、配偶者やご子息に連帯保証人を断れるケースや独身でそもそも連帯保証人がいないケースも。

その場合は、後ほど詳しく説明しますが、団体信用生命保険に入ることで連帯保証人なしでも不動産投資ローンを組むことができます。

金融機関が連帯保証人を求める理由は?

本来の連帯保証人という意味でいうと、妻は専業主婦の場合も多く信用力はほとんどないわけですが、借主が万が一死亡した場合、妻に相続人として賃貸事業を引き継いでもらう必要があるので、妻を連帯保証人に取ります。

不動産投資ローンの場合は、住宅ローンと違って、不動産そのものに賃料収入がありますので、銀行も経営が上手く行っていれば、返済は進んで金利収入が入ることに。

銀行などの金融機関は、借主が亡くなっても賃貸事業が継続されれば十分メリットがありますので、妻を連帯保証人に取ることで、信用を担保するというよりは相続してもらうことで長期的な利益を得ることを目的としています。

契約書が無い場合の連帯保証人は無効になるのか?

保証契約については、民法でも定められているとおり、書面で行わないと無効になります。

連帯保証人も同様に連帯保証契約となりますので、契約書等の書面が無い場合は連帯保証人として無効になり、責任を負う必要はありません。

連帯保証人が負う責任の範囲について

不動産投資ローンの連帯保証人になる場合は、連帯保証人が負う責任の範囲は債務者と同様です。

連帯保証人の場合は、保証人と違って、「催告の抗弁権」、「検索の抗弁権」、「分別の利益」といった権利がありません。

そのため、万が一、債務者が支払を滞ったり、自己破産してしまった場合には、金融機関は保証人にお金がある場合でも連帯保証人に対して同様に取り立てを行います。

連帯保証人を選ぶ場合はよく考える必要がある

不動産投資ローンを組む上で連帯保証人を選ぶ際には、相続のことを考えた上で誰にするのかを慎重に選ぶ必要があります。

例えば、妻ではなく、3人兄弟の長男に連帯保証人を依頼した場合、相続する時はその不動産は4人で分けることになりますが、万が一不動産経営が上手くいかなかった場合のリスクは長男だけが背負うことになります。

そう考えると長男に依頼する際には、何らかの配慮が必要になりますので、もめる火種を作らないためには配偶者に依頼するのが無難ということになるわけです。

家族構成などを考えて、連帯保証人を依頼する人は慎重に選びましょう。

3. 配偶者を連帯保証人にするメリットやデメリット

 

不動産投資ローンでは、銀行などの金融機関から求められる連帯保証人は配偶者が一般的。

やはり、借主も依頼しやすく、相続など後のことを考えると配偶者にしておく方がスムーズだからです。

配偶者を連帯保証人にするメリットも多いですが、やはりデメリットもあります。

メリット

配偶者を連帯保証人にするメリットとしては、まず第一に、借主が死亡した場合など身近な配偶者の方が内容も分かっているので不動産経営を引き継ぎやすい点が挙げられます。

もう一つは、不動産投資ローンの審査において、配偶者が勤め人で収入がある場合は、借主の収入に配偶者の収入を足して審査してもらえるのでプラス材料になります。

デメリット

配偶者を連帯保証人にするデメリットとしては、やはり、財布が一緒なので、万が一不動産経営が上手くいかなかった場合には、自分だけでなく配偶者も破綻してしまうことです。

連帯保証契約を結んでいなければ、配偶者の信用で再出発できる可能性がありますが、連帯保証している場合は一蓮托生となるのでリスクが大きいと言えます。

4. 独身でも保証人無しで不動産投資ローンを組む方法

銀行などの金融機関で、配偶者を連帯保証人にして不動産投資ローンを組むのが一般的というお話をしましたが、独身の場合や配偶者と死別や離婚してしまった場合は連帯保証人を頼むことが出来ません。

そういった場合に、保証人無しで不動産投資ローンを組む方法はあるのでしょうか。

団体信用生命保険に加入して融資を受ける

不動産投資ローンでは、独身の場合はもちろん、配偶者がいても団体信用生命保険に入ることで、連帯保証人なしで融資を受けることが可能です。

団体信用生命保険とは、借主が万が一死亡してしまい、銀行などの金融機関へ不動産投資ローンの返済が出来なくなった場合に、生命保険会社が借主の代わりに一括返済してくれる保険。

最近では、「がん(悪性新生物)」「急性心筋梗塞」「脳卒中」になった場合にも保険金が支払われるものもあります。

団体信用生命保険の保険料については、通常0.3%程度金利が上乗せされるケースが多いですが、銀行が支払ってくれるコースも。

住宅ローンでは、基本的にこの団体信用生命保険は必須ですが、不動産投資ローンの場合は、団体信用生命保険の加入が条件になっているケースや選択できるケースもあります。

法人を立ち上げて融資を受ける

連帯保証人なしで不動産投資ローンを受ける方法としては、資産管理法人など法人を立ち上げて融資を受ける方法。

通常このケースで不動産投資ローンを受ける場合、資産管理法人が借主、代表者が連帯保証人となり、別途配偶者等の連帯保証人は不要です。

しかし、法人を立ち上げた当初は、法人に信用力がないので、代表者の信用力が無ければ中々融資を組むことができません。

そのため、融資枠を増やしていくためには、法人できちんと利益を出して、最低3年間は黒字経営する必要があると言われています。

法人の運営がある程度上手くいけば、不動産投資ローンではなく、プロパーローンといった事業性の資金としての融資を受けられるようになります。

個人では、年収の10倍~15倍が程度ですが、法人で不動産投資を行うことで更に大きな資産を運用することが可能です。

5. 不動産投資ローンでは連帯保証人が必要な場合が多い!

不動産投資ローンを組む上で、連帯保証人が必要になるケースがあるということはご理解いただけたと思います。

一方で、団体信用生命保険に加入したり、法人で不動産投資ローンを組むことで連帯保証人なしでも借りられるケースもあります。

しかし、実際には、借主の勤務先、年収などの属性や自己資金や資産の有無なども審査対象になり、銀行などの金融機関から連帯保証人を求められるかどうかはケースバイケースとも言えます。

個人で申し込む場合は、金融機関との交渉は難しく、不動産会社などの専門家が提携している金融機関を利用した方が不動産投資ローンを組みやすいケースも。

当サイトを運営するASIS株式会社でも、不動産投資ローンに対応しており、無料の勉強会や個別相談などにご参加いただければもっとよくご理解いただけると思います。

随時勉強会や個別相談の受付をしておりますので是非ご活用くださいませ。

この記事が気に入ったら
いいね!しよう

ミライモの記事を毎日チェック!

現在、表示する投稿はありません