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プロパーローンとは?メリット・デメリットや借入の注意点、おすすめの銀行を紹介します

最近では、資産を増やすために投資用の物件を購入する人も増えています。

不動産は高額なため一括で購入するのは難しく、ほとんどの人がローンを利用すると思います。

しかし、投資用物件の購入には住宅ローンは利用できないことをご存知でしょうか?

住宅ローンが利用できないからローンが組めないと諦める必要はありません。

 

投資用物件を購入する為の方法として「プロパーローン」というものがあります。

あまり聞き馴染みのない名前ですが、実はメリットがたくさんある商品です。

今回は、そんなプロパーローンのことを知ってもらおうと思います。

プロパーローンがどんなローンか?という基本的なところからメリット・デメリットまでしっかりご紹介します!
 

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1. いったいプロパーローンって何?

プロパーローンをそのまま訳すと「独自の貸付」となりますが、各金融機関が独自のプランで貸し出しているローンのことをいいます。

そのため、金利や審査基準は銀行によって大幅に異なります。

プロパーローンとは?

プロパーローンは、企業向けのローンの一つで不動産の購入以外にも利用できますが、ほとんどの方が不動産購入目的で利用しています。

一般的に、自分の住むマンションを買う時は住宅ローンを契約することが多いと思いますが、投資用物件などの”住む目的”でない物件の場合は、住宅ローンは利用できません。

通常の住宅ローンの代わりに利用できる商品としてプロパーローンがあります。

特殊な商品のためあまり宣伝されておらず、投資物件の購入者など限られた人向けにしか紹介していないので存在自体を知らない人が多いです。

アパートローンとの違いは?

アパートローンとは

アパートローンとは、個人向けの不動産投資ローンのことです。

この商品は保証会社に必ず間に入ってもらうため、初期費用として保証会社に保証金を支払う必要があります。

プロパーローンは保証金が必要ない

アパートローンは、保証会社の利用が必要なのに対し、プロパーローンは連帯保証人をたてるため、保証会社を利用しなくてもお金が借りられます。

そのため、高い保証金と厳しい保証会社の審査がありません。

プロパーローンって毎月の金利が高いの?

保証金がかからないなら、アパートローンよりずっとお得になるのでしょうか。

残念ながら、ほとんどのプロパーローンは、アパートローンより金利が少し高く設定されています。

そのため、プロパーローンがお得になるとは限りません。

金利が高い理由としては、本来、保証会社が背負っているローン回収のリスクを銀行が自ら背負っている為です。

2. プロパーローンのメリット・デメリット

ではプロパーローンにするメリットはあるのでしょうか。

たくさんあるローンの特徴を知ってどのプランで借りるとお得になるか検討してみましょう。

メリット

保証会社不要

保証会社を利用する必要がないため保証金を用意せずに済みます。

例えば、保証会社を利用するローンだと2,000万円借りる場合の保証金は約40万円かかりますが、プロパーローンにすることで浮かせることができます。

審査が1度で済む

保証会社を通さないということは審査は銀行のみということです。

そのため人によっては苦労しているローン審査が、プロパーローンは1度だけなので通りやすいといわれています。

不動産以外の利用も可能

通常、住宅ローンやアパートローンは家を買うためにかかるお金にしか使えません。

それがプロパーローンは物件購入以外の資金調達のためでも借りられ、企業活動全般の目的で利用することができます。

デメリット

金利が高い

プロパーローンの金利は、アパートローンと比較した場合、1%ほど上がります。

たった1%と思いがちですが、不動産のようにローンの金額が増えてくると大きく影響してきます。

連帯保証人が必要

保証会社の加入はしなくていいのですが、連帯保証人は立てなければいけません。

頼める人がいない、家族にリスクを負わせたくないという人は、プロパーローンは向いていません。

借りられる場所が少ない

プロパーローンは独自の商品で取り扱い自体していない金融機関もあります。

大手銀行でプロパーローンを扱っていても、支店では取り扱いしていないところもありますので、近くで扱っていなければ、家から離れた銀行にわざわざ行くことになるかもしれません。

3. プロパーローンを組む時の注意点

プロパーローンが自分に合っていると思ったあなたも、ローンを組む時の知っておきたい注意点がありますので事前に抑えておいてください。

審査基準がわからない

銀行ごとにオリジナルなプランの為、審査基準が異なります。保証会社を使わない分、調査基準が厳しくなる傾向にあります。

借入者の収入やクレジットカードの過去の返済状況なども見られますが、具体的な審査基準は、非公開なので分かりません。

過去に返済を滞納しているお金がある人は、審査が通らない可能性もあります。

関連記事プロパーローンの審査基準とは?不動産投資家向け融資の実態

2017.11.14

保証金がかからなくてもお得とは限らない

アパートローンや住宅ローンでは保証会社を通さなければいけないのに対し、保証会社を通さなくても良いのがプロパーローンの魅力でもあります。

実際にシミュレーションをしてみると、金利の関係でプロパーローンの方が他のローンよりも高くなってしまう場合もあるので、必ずしもお得とは言えません。

まずは、具体的な返済プランをシミュレーションしてから、資金調達の計画を立てるようにしましょう。

4. おすすめのプロパーローンは?

プロパーローンは金利が高いと紹介しましたが、中でもおすすめなのが「フラット35」です。

フラット35は、他のプロパーローンと比べて金利が約-0.5%抑えられます。しかも、固定金利なので金融情勢が悪化しても金利は上がりません。

さらに固定金利なのでわかりやすく、返済プランも立てやすいでしょう。

フラット35の金利が安い理由としては、そもそも国策でできた商品だからです。

ローンの原資は銀行ではなく、住宅金融支援機構のため銀行はリスクを負いません。

さらに、保証金だけでなく、繰り上げ返済の手数料もかからないので、前倒しで返済ができるのも魅力のひとつです。

5. プロパーローンを組むのにおすすめの銀行は?

金利が抑えられるフラット35を扱っているおすすめの銀行をこちらにピックアップしました。

住信SBIネット銀行

三井住友信託銀行とSBIホールディングスの大手2社が出資しているので、信頼度も高い銀行となります。

住信SBIネット銀行が提供するフラット35のプランであれば、金利1.35%という他社ローンと比較しても安い金利でローンを組むことができます。

また、手数料無料のオプションとして、全ての病気や怪我が対象となる『全疾病保障』を追加できるのも魅力的です。

引用元:住信SBIネット銀行ホームページ

ARUHI

銀行ではないのですがこちらもおすすめなのでご紹介します。

住宅ローン専門金融機関のARUHIは、知名度こそ低いですが、金利水準の低さで8年連続ナンバーワンの実力をもつフラット35のスペシャリストです。

サービスとして来店での相談も受け付けているので(要事前予約)、ネットバンクは心配という方は、一度ホームページに訪れてみてはいかがでしょうか。

引用元:ARUHIホームページ

6. プロパーローンは早めの借り換えを検討した上で借入した方が良い

プロパーローンは借りやすさのメリットはありますが、高い金利を払い続けなければいけないデメリットもあります。

そのため、長期での返済プランの場合は、他のローンへの借り換えも視野に入れておくことをおすすめします。

そのタイミングとしては、返済状況がリセットされると言われている、おおよそ5年が目安となります。

借り換えのシミュレーションをしよう

借り換えを検討される方は、目安としてその借り換えが本当に得なのか、一度シミュレーションをしてみてください。

① (現在の借入プランで残り支払う金利)-(借り換え予定のプランで支払う金利)
② (現ローン元本の残額)×1%
③ ①-②=「借り換えした方が得となる金額」

この①~③の計算をして、「借り換えした方が得となる金額」を下回る場合には、プランまたはタイミングがあまり良くないということになります。

なぜならば、安い金利のプランに替えても手続きの費用の方がかかってしまう可能性がある為です。

7. プロパーローンを有効活用しよう

プロパーローンは資金調達の一つの方法としては有効的ですが、金利のことを考えるとメリットが少なく不動産収入を圧迫してしまう恐れもあります。

そのため、タイミングを見て他のローンへの借り換えも検討しましょう。不動産のローンは、金額も大きいため1%でも金利を抑えられれば数十万円浮かせることもできます。

どうやってローンを組めばいいのか考えた時に固定金利の商品なら計算しやすいですが、変動金利となるとローンのシミュレーションも複雑になり、どうすればいいのかも自分一人では見失いがちです。

MIRAIMOでは、そういった方の為に、不動産投資向けのセミナーを定期的に開催しているので、是非活用してみてください。

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