多忙な医師こそ不動産投資が向いていると言われるワケ｜成功させるコツや注意点も解説

近頃、医師のみなさんが、不動産投資に力を入れる、という話が多く聞こえてきます。

医師は副業に手を出している余裕などない、「多忙」というイメージが強い人が多いかと思いますが、実際多忙でしょう。

しかし、不動産投資なら医師でも仕事の傍らで行うことができるのです。

 

今回は多忙を極める医師が、「不動産投資に向いている理由」をメリットと共にお伝えしていきます。

また、医師が不動産投資を成功させるために押さえておきたいポイントや気を付けたい注意点もご紹介しましょう。

1. 医師にこそ不動産投資が向いていると言われるワケ｜メリット3つ

忙しく働く医師にも、不動産投資は向いていと言われるワケを紹介します。

属性が良いため、ローン審査に通りやすいから

不動産投資ローンは、年収・勤務先・勤続年数といったいわゆる「個人属性」、投資物件の担保評価など、さまざまな審査基準がありローン審査をします。

お給料が高い医師の場合、例えば住宅ローンを組んでいても、投資用の不動産の融資がおりやすいです。

医師の場合、高年収という点はもちろん、手に職を持っている点が評価されます。

その上金融機関が融資の審査で重視する「キャッシュフロー（お金の出入りのこと）」が、将来に向けて安定しているという点が高く評価されるのです。

多忙でも手間をかけず投資ができるから（管理会社に管理を委託できる）

忙しい医師にとってのベストな投資が不動産投資。

医師という仕事はとにかく忙しいです。

医療の専門サイトでは、開業医で約3割超、開業医に至っては4割を超える医師が、1日の残業時間が2時間を超え、月60時間の残業を強いられていると発表されています。

 

医師は自分のペースで仕事をすることはなかなか難しく、PCとにらめっこの投資などに時間を費やすことは難しいでしょう。

ただ、投資の中でも仕事をしながらでもできる投資が不動産投資です。

管理会社に業務を委託できる

不動産は、購入する物件を決めて手続きを行ってしまえば、あとは選別した管理会社に全てを一任して、自分は判断するだけで実務で動くことはほとんどありません。

管理会社には、入居者探し・賃貸借契約・賃料の回収・居住中の修繕やクレーム処理・更新や退去に関しての手続きなどの業務の一式を委託できるのです。

管理会社は不動産を購入した不動産会社が紹介してくれたり、場合によってはその不動産会社が行ってくれることもあります。

節税効果が期待できるから

不動産投資をすることで、条件によっては税金を軽減することが可能です。どんな方法か、ご紹介していきます。

損益通算で課税所得を減らせる

医師は給与が高額な分、所得税も住民税も多く支払っています。

不動産を購入することで必要経費や、減価償却した部分などを確定申告時に計上することで、所得税の還付を受けることができます。

その不動産を購入するためにかかった費用ももちろん組み込めます。

不動産を探す時点から、節税が始まっているのです。

相続税対策にもなる

現金の相続税は、基本的に時価で評価されます。

現金で5,000万円持っていれば、20年後に相続が発生した時も、5,000万円の現金に対して相続が発生。

 

一方で不動産は現金や株などとは異なり、相続税評価額で評価されるため、時価よりも安くなるのがポイント。

土地は公示地価の80％、建物に関しては固定資産税が基準になり、時価の50％～60％低くなります。

不動産を賃貸に出していれば、評価額から差し引かれる部分が更に多くなるため、よりお得になるというわけです。

2. 医師が不動産投資を成功させるためのポイント

医師という仕事をベースにしながら、より効果的な不動産投資を行うために、はずしてはいけないポイントをご紹介します。

不動産投資の勉強をする

不動産投資を始める前に、不動産投資の勉強をしてある程度の知識をつけておくのがおすすめ。

優良物件選びのコツをつかみ良い物件を購入、収入が途絶えてしまうリスクや対策法を学ぶなど、知識があることで収益を出し続ける確率がぐんと上がります。

同じ医師の運営する不動産投資ブログは参考になる

近頃は不動産投資を行う人が自分のブログなどに不動産投資経験や投資状況を投稿しているのが多く見受けられます。

実際の体験談が書かれたブログを見ることで、成功している内容や失敗している内容を第三者の立場で確認することができるのでおすすめ。

参考にするのであれば、同じ医師のブログを参考にしてみましょう。

セミナーに足を運ぶ

不動産投資セミナーへ参加してみることも、不動産投資を行う上でかなり勉強になるでしょう。

しかし、不動産業者の手持ちの物件を売却したいがための偏ったセミナーの場合もありますので、よく見極め、自分が知りたいポイントをあらかじめ押さえておき、セミナーで質問することも大切です。

メリットばかりを強調するセミナーよりも、失敗例やリスク、対策法まできちんと説明してくれるセミナーこそ、信頼に値するものと判断できるでしょう。

不動産会社の見極めは慎重に

不動産を購入したり、管理を任せるパートナーになる会社を選ぶことは慎重に行わなければなりません。

特に医師の方はなおさらで、「高属性で融資がおりやすい」ということは営業マンにとっても「ぜひ買って欲しい」お客様。

こぞって営業をかけてくるでしょう。

所有していてもマイナスにしかならないような物件を勧めてくる悪徳業者も存在するため、営業マンに言われるがまま購入を決定するのは危険。

 

不動産投資のことを詳しく教えてくれることはもちろん、物件の詳しい情報や自分の要望に沿った現実的なプランを立ててくれるか、金融機関とのかかわりがあるかなどさまざまな見極めポイントがあるため、さまざまな不動産会社の話をきいて、比較してみましょう。

分散投資を心がける

投資をする際に、気をつけておきたいことは、一つのことに集中させておかない、という点があります。

アパート1棟を運用するよりは、立地条件の異なるマンション（区分所有建物）を何箇所か手に入れる方が、賃借人がいなくなるといった空室リスクなどを回避しやすくなるでしょう。

また余裕がある場合には、不動産投資以外の金融商品などにも分けて投資することを考えることも、リスク回避の方法です。

3. 医師が不動産投資をする場合に気をつけたい3つのこと

年収が高ければ高いほど、いろいろなことに手を出しやすい環境にある医師が、不動産投資をはじめる前に気をつけたいポイントがあります。

①返済比率を考えて融資を受ける

いくら医師が高額所得者だからといっても、過多の借入れはいずれ破綻を招きます。

所有の不動産が満室の場合の想定の毎月の収入のうち、ローンの返済額がその全体の40%以内に収まることが、破綻のリスクを抑える最低条件です。

 

不動産は管理していく必要があり、修繕などにも多くの費用がかかります。

そして、何よりも必ずしも満室になる、というベストな状態がいつまでも続くとは言い切れないデメリットも鑑みる必要が。

 

そのあたりの必要経費を余力資金として家賃収入の30%ほど見積もっておくと安心です。

そうなると家賃収入全体の70%ほどが運用経費、という判断になります。

この30%の余力が削れてきてしまうと、急なメンテナンスにも対応し難くなりますし、賃借人が集まらない時などの賃貸料の引き下げなどにも対応できません。

結局、給与から捻出することになってしまい、本末転倒の結果になってしまいますので注意が必要です。

②赤字補てんでの追加物件購入を安易に行わない

赤字の物件を抱えてしまうと、つい新しく利回りの良い新築物件など、黒地に転じるであろうと考えられる物件を追加で購入してしまいがちです。

高額所得者の医師は、今の不動産収益が赤字転じていたとしても、次の不動産の購入の際に利用するローンの借入れも容易いでしょう。

不動産業者からのお勧めも多くあると思います。

③確定申告漏れがないようにする

サラリーマンを始めとする給与所得者は、本業の収入以外に20万円以上の収入を見込む場合や、2箇所以上からの収入がある場合、確定申告をする必要が。

不動産投資をする場合、確定申告の経費等の内容が間違いなく申告されるか否かで、不動産投資を手がける意味が大きく変わってきます。

減価償却できるもの、経費として計上できるものは、もれなく確定申告を行うことが必要。

経費などの伝票はきっちり整理しておくよう心がけましょう。

4. 多忙な医師だからこそ不動産投資はおすすめ！

不動産投資に興味があっても、仕事が忙しくてなかなか始めるきっかけを作れない、そんな時は、プロへ相談してみるのはいかがですか？

なかなか時間を作れない人ほど、セミナーや無料個別相談に参加することで、自分に合った不動産投資を見つけることができるでしょう。

MIRAIMOでは、投資を検討するお客様一人一人に合った物件選定・管理や売却まで一貫してサポートします。

無料個別相談も実施していますので、まずはお気軽にお問い合わせください。