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不動産投資を医師におすすめしたい3つの理由|注意点と成功させるコツも解説

近頃、医師のみなさんが、不動産投資に力を入れる、という話が多く聞こえてきます。

医師は副業に手を出している余裕などない「多忙」というイメージが強い人が多いかと思いますが、実際多忙でしょう。

しかし、不動産投資なら医師でも仕事の傍らで行うことができるのです。

今回は多忙を極める医師が、「それでも不動産投資を始めたほうがいい理由」を

メリットと共にお伝えしていきます。
 

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1. なぜおすすめ? 医師が不動産投資をする3つのメリット

忙しく働く医師にも向いている不動産投資の3つのメリットをご紹介します。

①節税効果が期待できる

不動産を購入することで、かかる費用を減価償却することで、相続の際の税金を軽減することが可能です。どんな方法か、ご紹介していきます。

損益通算|課税所得を減らせる

医師は給与が高額な分、所得税も住民税も多く支払っています。

不動産を購入することで必要経費や、減価償却した部分などについてその税金から還付を受けることができます。

その不動産を購入するためにかかった費用ももちろん組み込めます。不動産を探す時点から、節税が始まっているのです。

相続税対策にもなる

現金は基本的にその価値は変わりません。

現金で5,000万円持っていれば、20年後に相続が発生した時も、5,000万円の現金に対して相続が発生します。

しかしながら、不動産は現金や株などとは異なり、減価償却や必要経費等の控除を行うことで、その時の評価額が相続対象になります。

相続税評価額で評価されるため、土地はその評価額の8割、建物に関しては固定資産税が基準になりますので評価額に対して5〜6割になります。

その不動産を賃貸に出していれば、より評価額から差し引かれる部分が多くなるため、よりお得になるというわけです。

②融資がおりやすい

お給料が高い医師の場合、例えば、住宅ローンを組んでいても、投資用の不動産の融資がおりやすいです。

医師の場合、お給料が高いという点だけではなく、手に職を持っているという点が評価されます。

その上金融機関が融資の審査で重視する「キャッシュフロー(お金の出入りのこと)」が将来に向けて安定しているという点が高く評価されるのです。

③多忙でも副業にできる

医師という仕事はとにかく忙しいです。

医療の専門サイトでは、開業医で約3割超、開業医に至っては4割を超える医師が、1日の残業時間が2時間を超え、月60時間の残業を強いられていると発表されています。

医師は自分のペースで仕事をすることはなかなか難しく、PCとにらめっこの投資などに時間を費やすことは不可能です。

そんな忙しい医師にとってのベストな投資が不動産投資なのです。

管理会社に業務を委託できる

不動産は、購入する物件を決めて手続きを行ってしまえば、あとは選別した管理会社に全てを一任して、自分は判断するだけで実務で動くことは皆無です。

管理会社には、賃貸人探しから、その契約、賃料の回収、居住中の修繕やクレーム処理、更新や退去に関しての手続きなどの業務の一式を委託できるのです。

管理会社はその不動産を購入した不動産会社が紹介してくれたり、場合によってはその不動産会社が行ってくれることもあります。

医師の皆さんは、手に入れたい、と思う不動産を探すだけでいいのです。

2. 医師が不動産投資をする場合に気をつけたい3つのこと

年収が高ければ高いほど、いろいろなことに手を出しやすい環境にある医師が、不動産投資をはじめる前に気をつけたいポイントがあります。

①多額融資の返済比率

いくら医師が高額所得者だからといっても、過多の借入れはいずれ破綻を招きます。

所有の不動産が満室の場合の想定の毎月の収入のうち、ローンの返済額がその全体の40%以内に収まることが、破綻のリスクを抑える最低条件です。

不動産は管理していく必要があり、修繕などにも多くの費用がかかります。

そして、何よりも必ずしも満室になる、というベストな状態がいつまでも続くとは言い切れないデメリットも鑑みる必要があります。

そのあたりの必要経費を余力資金として家賃収入の30%ほど見積もっておくと安心です。

そうなると家賃収入全体の70%ほどが運用経費、という判断になります。

この30%の余力が削れてきてしまうと、急なメンテナンスにも対応し難くなりますし、賃借人が集まらない時などの賃貸料の引き下げなどにも対応できません。

結局、給与から捻出することになってしまい、本末転倒の結果になってしまいますので、注意が必要です。

②赤字補てんでの追加物件購入

赤字の物件を抱えてしまうと、つい新しく利回りの良い新築物件など、黒地に転じるであろうと考えられる物件を追加で購入してしまいがちです。

高額所得者の医師は、今の不動産収益が赤字転じていたとしても、次の不動産の購入の際に利用するローンの借入れも容易いでしょう。

不動産業者からのお勧めも多くあると思います。

次の不動産購入の検討を始める前に、今の手持ちの不動産の収益をよく確認し、赤字物件のキャッシュフローを踏まえた上で、検討を進めるか否かを判断するべきです。

③確定申告の漏れ

サラリーマンを始めとする給与所得者は、その収入以外に20万円以上の収入を見込む場合や、2箇所以上からの収入がある場合、確定申告をする必要があります。

不動産投資をする場合、この確定申告の経費等の内容が間違いなく申告されるか否かで、不動産投資を手がける意味が大きく変わってきます。

減価償却できるもの、経費として計上できるものは、もれなく確定申告を行うことが必要です。

経費などの伝票はきっちり整理しておくよう心がけましょう。

3. 医師をしながら不動産投資を成功させる3つのコツ

医師という仕事をベースにしながら、より効果的な不動産投資を行うために、はずしてはいけないポイントをご紹介します。

①分散投資を心掛ける

投資をする際に、気をつけておきたいことは、一つのことに集中させておかない、という点があります。

アパート1棟を運用するよりは、立地条件の異なるマンション(区分所有建物)を何箇所か手に入れる方が、賃借人がいなくなるといった空室リスクなどを回避しやすくなるでしょう。

また余裕がある場合には、不動産投資以外の金融商品などにも分けて投資することを考えることも、リスク回避の方法です。

②失敗の実例をネットやブログでチェック

近頃は不動産投資を行う人が自分のブログなどに不動産投資経験や投資状況を投稿しているのが多く見受けられます。

このようなブログを見ることで、成功している内容や失敗している内容を第三者の立場で確認することができます。

そんな実例を見る時は、同じ立場のひとのブログを選ぶようにしましょう。

同じサラリーマンでも、高所得を有する医師の場合は、融資を受ける条件でも違いが出ます。

参考にするのであれば、同じ医師のブログを参考にして、同じような失敗をしないようにしましょう。

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2017.07.06

③セミナーへ足を運んでみる

不動産業者やその関連会社は、不動産投資を勧めるセミナーを比較的頻繁に開催しています。

そのようなセミナーへ参加してみることも、不動産投資を行う上でかなり勉強になるでしょう。

しかし、不動産業者の手持ちの物件を売却したいがための偏ったセミナーの場合もありますので、よく見極め、自分が知りたいポイントをあらかじめ押さえておき、セミナーで質疑することも大切です。

いい話ばかりをするセミナーよりも、失敗のリスクもきちんと説明してくれるセミナーこそ、信頼に値するものと判断できるでしょう。

4. 興味はあるが準備する時間がない医師だからこそ…プロへ相談するのがおすすめ

不動産投資に興味があっても、仕事が忙しくてなかなか始めるきっかけを作れない、そんな時は、プロへ相談してみるのはいかがですか?

なかなか時間を作れない人ほど、セミナーや無料個別相談に参加することで、自分に合った不動産投資を見つけることができます。

MIRAIMOを運営するASIS(エイシス)株式会社では、投資を検討するお客様一人一人に合った物件選定・管理や売却をトータルサポートしています。

無料個別相談も実施していますので、まずはお気軽にお問い合わせください。

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