[検証]地方の不動産投資物件は高利回りだけど本当に安全なのか?

地方の不動産投資物件は都心の物件に比べ、圧倒的に「利回り」が高い物件が多いです。不動産投資をする際「高利回り」というのは物件を選ぶ一つの指標になります。しかし、「地方の高利回り物件」とは、本当に安全な投資先なのでしょうか?地方の高利回り物件で利益を出すために知っておくべきポイントとリスクを検証していきます。

1, 地方と都内の特徴

1-1, 地方物件と都内物件の比較早見表

比較項目 地方物件 都内物件
利回り 高利回り
(8~20%以上の場合もある)
低利回り
(4~8%程度が目立つ)
物件価格 安い
(100万円台から購入できる物件もある)
高い
(1Rでも1000万円以上が多い)
リスク
(エリア選定を誤ると空室リスクが高い)

(人口が集中する傾向のため需要は高い)
今後の成長
(投資エリアによるが人口減少が目立つと賃貸需要は減っていく)

(新駅や再開発が活発で、より都内に人口が集中していく可能性がある)
融資の付きやすさ
(地元銀行は融資に消極的な場合もある)

(属性・物件により融資条件が異なる)
管理しやすさ
(自宅からの距離が遠いと頻繁に見に行けないので管理会社任せになりがち)

(定期的に見に行くことで任せている管理会社の仕事ぶりを確認できる)
物件数
(都内に比べれば圧倒的に少ない)

(建設が続き、物件過多の状況)
競争率
(競争率が低いので掘り出し物に出会う確率も高い)

(未公開物件も多く、一部の投資家に情報が独占されていることもある)

物件情報サイトに記載されている「利回り」は「表面利回り」がほとんどです。「表面利回り」とは、物件が満室時に得られる収益の指標です。運営時の管理・修繕費・税金・ローン支払いなどの出費は表面利回りには含まれませんので、実際はこの「表面利回り」通りに利益が出るわけではない

1-2, 都内の特徴

都内は中リスク・低リターン

都内の不動産投資物件は、物件が高額で低利回り(4~8%前後)のものが目立ちます。
ということは、都内の平均的な物件を手に入れて、ローン返済をしながら収益を残そうとすると、ある程度の頭金を用意する必要があります。

競争率が高いのも特徴

人口も多く投資先として有力な地域が多いのも特徴です。しかし、都内の良い条件の物件は一部の資産家や投資家しか恩恵を受けられない場合もあります。そして、都内というだけで「なんとなく安心だから」という理由で不動産会社のセミナーや営業マンの話を鵜呑みにして収益の出ない物件を購入してしまうという悲惨な事例もあります。

人気エリアは築古でも家賃が下がりにくい

都内の人気エリアであれば、築30年以上の物件でも10万円以上の家賃で貸し出されていることもあります。(間取りにもよりますが)住みたい街の上位地区はそれだけでブランド価値があるので、空室率は地方に比べ低いかもしれません。

空室以外の災害リスクは保険でカバーする

災害リスクは日本全国どこであっても避けられません。保険である程度カバーできますが、自己資金0円で物件を購入した場合、最悪ローンのみが残り破産してしまうリスクがあります。

都内だから、安心ということは決してない。ということを忘れないでください。

1-3, 地方の特徴

地方は高リスク・高リターン

地方の不動産投資物件は間取りの割には低価格で高利回り(10~20%前後)のものが目立ちます。
100万円から物件を購入することができるので、銀行融資を受けずに自己資金で購入することも可能です。ですが、都内に比べ家賃が安いので、区分マンションを一部屋所有した程度では高額な収益を得ることはできません。

掘り出し物の物件もある

物件情報が豊富。ということはそれだけ多くの物件が売りに出されている。ということです。その中から利益の出る物件、条件に合う物件を探すのはかなりの知識が必要になります。

地方物件は都内に比べ物件数が少ないです。条件に合う物件が見つからないという危険性もありますが、地元に密着した不動産会社が良い物件を持っていてそれを掘り出す!なんてこともできます。地域性を理解することで投資先の幅が広がるという楽しみもあります。(戸建ての賃貸もおすすめ)

的確な家賃設定が必要

都内のように、人気エリアという恩恵を受けることが難しい地方物件では、そのエリアにあった家賃設定が重要になります。物件を検討する際、そのエリアではどの程度の家賃で貸し出すのが妥当なのか、例えば新築の物件を購入した場合、築5年になったら?築10年になったら?と年数を重ねるごとにいくらの家賃が妥当なのかを把握しましょう。現在そのエリアで賃貸されている築5年・10年の物件がいくらで賃貸されているのかで予想することができます。

融資をしてくれる金融機関を把握する

地方であっても1棟の物件の購入を検討する場合は最低でも物件価格が1000万円以上するでしょう。そうなると銀行融資が必要になります。地方の物件は融資を受けにくい傾向にあります。それは、将来性や物件の価値が都内に比べ低くなりがちだからです。ですので、地方物件を探すのと同時進行で融資してくれる銀行を探していきましょう。

空室リスクは「管理会社」と連消してカバーする

空室リスクが高くなるのも、地方投資のリスクです。地方の物件管理は管理会社選びがかなり重要になります。頻繁に見に行けないからこそ、「客付力」や「入居者対応」を地域性に合わせて行える管理会社を選びましょう。

地方だからこそできる、不動産投資もある。都内に比べ価格的には始めやすい。

2, 地方で不動産投資を成功させるには?

ここまで、地方と都内の不動産投資条件を比較してきました。では、地方で不動産投資を始め、成功させるにはどのようなポイントを押さえておけばよいのでしょうか?

2-1, 投資したいと考えている地方の特性を理解する

地域性の理解が不動産投資で重要になる

地方では、地域独特の生活環境や生活基準があるケースが見受けられます。例えば気候。一度でも住んだことのあるエリアならわかるかと思いますが、意外と雨が多い、風が強い、川が近いと増水の危険性がある、などなど、些細なことですが、「不動産投資は長期投資」ですので、入居者の入れ替えはできるだけ少ないほうがいいはず。あなたのいいと思う基準だけで物件を選ぶのではなく、その地方にとってよい条件とは何かを考えましょう。

学校や工場があるからと言って安心できない

学校があれば学生が、工場があればそこで働く従業員が、というように人が集まる施設があれば入居者の予想がしやすくなります。ですが、一生そこに学校や工場があるのでしょうか?
空室率をカバーするのにとてもいい条件に思えますが、その一点だけに集中して投資をするのは博打のようなもの。一つの目安。くらいに考えてください。

2-2, 地方で成功するために外せない2つのポイント

地方物件の投資における「管理会社」の重要性

自宅から距離のあるエリアでは自主管理することは難しいでしょう。そうでなくても管理会社に物件管理を任せることは不動産投資において当たり前のこととなってきています。

地方で不動産投資をする場合、管理会社に成功のすべてがかかっているといっても過言ではありません。
入居者にかかわるすべての事案を請け負ってくれますので、管理会社が積極的に対応してくれなければ、相当良い物件でない限りすぐに入居者が付くということは難しい話です。

裏を返せば管理会社と良い関係性が築ければ、地方の不動産投資は成功する確率がかなり高くなるということになります。

管理会社もプロですので、あなたの物件に対してきちんと対応してくれたら、こちらもそれなりのお礼をしましょう。(例えば、お中元やお歳暮を送る。空室対策を積極的に行ってくれたらお礼を伝えるなど)

仲良くなって損することはありません。

ときにはプロに任せることも大切(すべて自分でやらない勇気)

いま、オーナー自身の手で築古の物件をリフォームして入居者に貸し出す。といったケースも増えています。これによりリフォームのコストは抑えられます。

少し壁紙がはがれて位であれば、あなたが行ってもよいかもしれません。しかし、その道のプロが存在する以上、入居者が納得するくらい完璧にリフォームすることは難しいでしょう。

中古の物件を購入する場合、築古であればリフォームすることで相場より高い家賃で入居者に貸し出すことが可能になります。ですので、きちんときれいに作り変えることは家賃設定に直結する重要な作業になります。

そこでお金をケチるのではなく、最大限お金をかけて、長期ビジョンで回収していくほうが最終的な収益は大きくなります。

地方物件では地域との関係性も大切になりますので、その地域でよく利用されているリフォーム会社を活用し、関係性を作り退去者が出た時など、すぐに対応してもらえるように仲良くなりましょう。

2-3, 必ず押さえたい、出口の話

売却するときの築年数の売り物件価格を確認する

不動産投資の最終結果は所有している物件を手放した時にわかります。ですので、何年所有して、売却するのかをある程度明確にして計画を立ててください。実際の販売価格は売却時にならなければわからないですが、目安の指標として現在販売されている物件の価格があります。例えば購入時、築5年の物件を15年所有する。築20年になったとき売却する。という場合は、現在同じエリアで販売されている、近い条件(構造や間取りなど)の築20年の物件価格を確認しましょう。

その結果、採算が取れそうなら投資価値があるはずです。

地方では、地方銀行の金融状況によっても販売価格が左右されますので、銀行との付き合いも大切にしたほうが良いでしょう。

 

2-4, 物件を差別化できるかどうかが分かれ道

そのエリアに満室稼働物件は存在しているのか?

満室稼働している物件がある。ということは、そのエリアの賃貸重要が安定しているということにつながります。その物件と比較したとき、あなたの物件はどこを強くすれば勝てるのか?ということを考えてみてください。見た目なのか設備なのか?何かヒントがあるはずです。差別化してそのエリアで輝く物件を目指すことが入居者を呼び込む一つの手段になります。

築古戸建て物件はトイレ(水回り)と駐車場に気を付けたい

地方では都内に比べて戸建ての投資物件も多いです。この戸建て物件、実は狙い目なんです。価格が安い場合も多く、投資先として有力です。ですが、注意すべきポイントもあります。それはトイレ(水回り)と駐車場です。トイレに関しては水洗であることは必須です。地方は車社会なので駐車場がないとやっていけません。この二つだけは必ず注意してください。

3, 都心に近い地方ならこの条件で選ぶ

地方といっても、かなり範囲が広いです。もし、都心から2時間程度の地方を投資先に選ぶ場合に押さえておきたい条件をお伝えいたします。

3-1, 通勤しやすい、生活しやすい立地

  • 始発駅
  • ターミナルステーション
  • 新幹線
  • 駐車場
  • 大通り沿い

ある程度都心から距離があっても、家賃を抑えて広い家に住みたい。と考えている人は多いです。多くの企業は交通費が出るので、通うことに苦にならないのであれば、家賃は出費の中で削減しやすい項目です。

そのようなニーズをキャッチするためには、通勤しやすい。生活しやすい。が条件になります。

通勤で一番つらいのは「混雑」です。そのため「始発駅」というのは魅力的です。必ず座れますから、混雑していても気にならないのではないでしょうか?

また、新幹線が通るくらいのターミナルステーションであれば、交通の便は気にならないです。

ですが、地方は車社会ですので、友人が遊びに来た時に車が止められるくらいの駐車場が完備されていることも大切です。

すべてを満たすことは難しいかもしれませんが、頭の中に入れておくだけで、価格や利回りに惑わされずに物件選定できるのではないでしょうか?

4, 地方の不動産投資はエリアと物件選定が最重要!

都内の不動産市場は利回りが下がり大きな収益を出すことが難しくなっています。
地方は過疎化が進み空家が増えている現状がありますが、あなたの想像以上に活気づいている地方があることも事実です。利回りの高さがすべてではありませんが、低いよりは高いほうがいいです。

エリアと物件選定を間違えず、管理会社と良好な関係を築くことで地方の不動産投資は安全な投資先になるでしょう。

都内だけ!と自分の可能性を狭めず、様々なエリアを検討し、最大に収益を出せる物件を見つけてください。

不動産投資の楽しさは、あなたのアイデア一つでマイナス面もプラスに変えられるところですので、地方の可能性を検証してみるのも不動産投資を成功させる近道かもしれません。

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