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地方でも不動産投資はできるのか?|メリットやデメリット、成功するための秘訣を解説!

「地方には安い物件が多いけど、不動産投資で利益を上げられるのだろうか?」とお考えの方もいるかもしれません。

たしかに地域によっては過疎化が進んでおり、人が集まらない場所で利益を上げるのは難しいでしょう。

 

しかし、市町村レベルで見ていくと、まだまだ人口が増え続けている地域もあり、十分に利益を上げられる可能性があるのです。

今回は、地方で不動産投資を行うメリットやデメリット、どんな地域で物件を購入したらよいのかなどについて解説します。

Index

1. 地方でも不動産投資は出来る!地方不動産投資の特徴

地方でも不動産投資は出来る!地方不動産投資の特徴

地方でも不動産投資はできます。

賃貸する人のすべてが都市部のような利便性の高さを求めるわけではなく、地方でも不動産投資で儲けることは可能なのです。

地方でも賃貸需要がある地域がある

都市部にばかり人が集まり、地方によっては過疎化が深刻な地域もある昨今。

「地方の田舎で賃貸需要は本当にあるのだろうか?」と思っている人もいるかもしれません。

しかし、賃貸経営はエリアや立地がすべてではないのです。

例えば、

  • 子だくさんでとにかく広く家賃の安いところに住みたい
  • 多少不便でも田舎でのんびり暮らしたい
  • ペットと一緒に暮らしたい

都市部でないと暮らせないという人がいる一方で、家賃の安い田舎で暮らしたいという借り手もたくさんいます。

地方に住んでいる人は田舎の暮らしに慣れている

「住めば都」と言いますが、そもそも地方に住んでいる人にとっては、田舎に暮らしていること自体が日常です。

地方では最寄りの駅まで距離がある場合も多いですが、田舎になればなるほど「車社会」なので、公共交通機関の利便性は特別気になりません。

つまり、田舎に慣れているのです。

 

近年、地方に大型ショッピングモールなどの大型商業施設が進出することもあって、田舎の暮らしも豊かになっています。

不便どころか、「昔より大分便利になった」と感じている方も多いのです。

都市での不動産投資はライバルが多く、リターンも低い

高齢化社会の進行もあって、日本での人口減少は地方ほど顕著である一方、都市部の人口は維持されると予測されています。

たしかに、都市部では借り手を見つけやすく家賃水準も安定していますが、その分ライバルの参入も多いです。

競争が激しくなってパイの奪い合いになれば、おのずと得られるリターンは低くなるでしょう。

また、都市部の富裕層が相続税対策や資産保全のために、収益性を二の次にして不動産投資を始めるケースも都市部でのリターンの低さに影響を及ぼしています。

2. 地方での不動産投資のメリット

地方での不動産投資のメリット

都市部にはない、地方ならではの不動産投資におけるメリットを見ていきましょう。

地方では高利回りが見込める

地方は土地が安いため、物件を安く購入できます。

安く購入できる分、都市部と比べて家賃も安いですが、土地の安さほどではありません。

したがって、地方での不動産投資では高い利回りが期待できるのです。

地方での不動産投資はライバルが少ない

多くの投資家は都市部に目が行きがちな上、地方では物件の絶対数も少ないためライバルが少ないと言えます。

また、田舎では都市部と比べて住宅が密集している場所も少なく競合物件がないため、

必要以上に家賃を下げなくとも入居者が決まるケースが多く、ライバル不在の中で収益を得ることも可能なのです。

地方では必ずしも駅近や国道沿いでなくてもよい

都市部では駅からの距離がとても重要視されますが、地方の多くは「車社会」であり、最寄りの駅からの距離などは賃貸需要にあまり影響しません。

また、特別大きな国道沿いである必要もないです。

駅から歩くときは数分の違いが長く感じる場合もありますが、車の場合はあまり気になりません。

車で数分の違いで家賃が高くなるのであれば、少し奥まった立地でも借り手は見つかるのです。

比較的少ない金額で良い物件が購入できる

都市部の一等地で物件を購入しようと思えば、億単位の資金が必要になりますが、地方では当てはまりません。

その地域で最も人気のエリアでも、都市部より比較的少ない金額で物件を購入することが可能なのです。

また、相続絡みで早く売却したい物件が安く出回ることもあり、タイミングによっては格安で購入できるチャンスもあります。

地方では空き家が多いので投資物件を見つけやすい

都市部で優良物件を探すのはそれなりの知識と経験が必要ですが、地方は都市部と比べて空き家が多いため、投資物件を見つけやすいです。

街自体が過疎化で消滅しかねないような地域では困りますが、都市部に出ていった子供が相続した家を売却するケースなどでは、思わぬ優良物件に巡り合うこともあるでしょう。

地方は地主が多いので、物件の差別化がしやすい

都市部では不動産投資家が多く競争も激しいため、入居率を高めるにはリフォームを工夫したり、広告費を多めにかけて客付けしてもらったりと工夫を凝らす必要があります。

一方地方では地主大家さんが依然多く、都市部のように内装リフォームに力を入れているようなケースは少ないのが現状です。

他の競合物件との差別化を図りやすいため、少し手を加えるだけで空室率を下げることも可能になります。

3. 地方での不動産投資のデメリット

地方での不動産投資のデメリット

地方での不動産投資では、地方ならではのメリットがあるのをご説明しましたが、一方でデメリットも存在します。

人口が減少傾向にある地域が多い

日本では2008年をピークに人口が減少し続けており、減少幅は拡大してきています。

必ずしも「人口減=賃貸需要減」とは限りませんが、やはり借り手の減少は不動産投資を行う上ではデメリットと言えるでしょう。

たしかに、統計を見ると都市部以外は軒並み減少傾向が続いており、減少幅が増加している地域もあります。

しかし、人口が減少している40道府県において、すべてのエリアで人口が一律に減少しているわけではありません。

大きく減少しているエリアや緩やかに減少しているエリア、逆に増えているエリアもあります。

物件を購入する際にしっかりと地域の特徴を見極めれば、人口が減少している地方においてもまだまだ多くのチャンスがあるのです。

首都圏よりも借り手の動きが遅い

多くの企業が集まっている首都圏では頻繁に入退去が行なわれている一方、

地方では人事異動に伴う人の動きが遅く、一旦空室が発生すると次がなかなか決まらないというリスクがあります。

首都圏で賃貸経営を行う場合より、空室率を高めに設定したシミュレーションをしておくなどの対策が必要です。

仲介業者の数が少ない

都心部には多くの仲介業者が存在しているため、コミュニケーションや客付けなどで問題があれば変更することも可能です。

しかし、地方ではそもそも仲介業者が少ないため、業者を変更したくてもできない可能性があります。

業者の言いなりにならないよう、不動産投資の知識を高めておくと良いでしょう。

4. 地方の不動産投資で成功するために押さえておきたいポイント

地方の不動産投資で成功するために押さえておきたいポイント

ご説明してきたように、地方では大きく儲けられる可能性があります。

地方の不動産投資で成功するためのポイントを確認しておきましょう。

300万円以内の物件で利回り20%のものを探す

物件価格が300万円以内で利回りが20%以上になる物件を購入しましょう。

利回り20%の物件であれば、5年で元手を回収できます。

元金を回収してしまえば、その後は損失になることはありません。

 

たとえ購入価格の半額で売却してしまっても、丸々儲けとなるのです。

一定期間賃貸収入で利益を上げた後に売却する出口戦略においても、相場の半額程度であれば、なかなか買い手の見つかりにくい地方でも売却できるでしょう。

また、高い利回りを実現させるためには、なるべく割安な物件を購入しなければなりません。

地方であれば、まずは300万円以内の物件を目安に探してみましょう。

リフォームはよく考えた上でする

地方の物件では、リフォームによって差別化を図るのが有効な手段です。

しかし、リフォームはコストと家賃のバランスを考えた上で慎重に進めなければなりません。

なぜならば設備費用や内装の材料費などは、都市部でも地方でも価格はほとんど同じだがらです。

リフォームで高額なコストをかけて1,000~2,000円家賃を値上げしたところで、回収に何年もかかっては費用対効果が薄いと言えるでしょう。

また、管理会社にリフォームを丸投げするのにも問題があります。

 

地方の安い家賃で計算される管理費では管理会社の利益が少ないため、修繕費やリフォーム費用に利益を大きく上乗せして利益を確保しようと考える場合があるのです。

リフォームする際には管理会社に任せっきりにするのではなく、数社から見積もりをとると同時にリフォームに対する相場感も日頃から養っておくと良いでしょう。

無駄なコストをかけて収益を圧迫することがないよう、リフォームする際には細心の注意を払う必要があるのです。

表利回りだけで物件を購入するのは危険

表面利回りとは、家賃収入を購入価格で割って計算したものです。

注意が必要なのが、表面利回りには管理費や修繕費、税金などの経費が含まれていないこと。

経費率は個々によって違いがあるため、多くの場合で表面利回りが表示されていますが、

実際に収益をシミュレーションするためには経費を含んだ実質利回りを割り出さなければなりません。

表面利回りが高いとはいえ、「実際に経営してみたら予想より空室率が高かった」「多くの修繕費が必要になった」など、実質利回りを計算してみたら表面利回りの半分以下になってしまうケースもあります。

特に地方の物件では高い表面利回りに魅力を感じてしまいがちなので、しっかりと経費を含んだ実質利回りを参考に物件の購入を検討しましょう。

そのエリアの人口推移を確認する

物件購入を検討しているエリアの人口推移を確認しておきましょう。

近隣の他エリアより急激に人口減少幅が大きい場合は注意が必要です。

また、都道府県レベルでは年々減少し続けていても、細かくエリアを絞って見ていくと人口の減少具合に違いがあるのがわかります。

市区町村レベルでは、人口が増えている市区町村も多くあるので探してみましょう。

各自治体の人口推移は、総務省が発表している「国勢調査」で確認できます。

参考:内閣府「市区町村別 人口・経済関係データ」

購入物件の周囲の環境を確認する|1つの施設を狙った物件の購入は危険

地方では駐車場がない物件は人気がありません。

また、「大型商業施設が近くにある」「高速道路のインターチェンジが近い」など、車利用に便利な周辺環境がとても重要なので確認しておきましょう。

ただ、特定の施設だけに頼った物件の購入は危険です。

大企業の工場がある、大学のキャンパスがあるなど人の集まりやすい地域も物件選びではポイントとなりますが、

大企業の工場にしろ大学のキャンパスにしろ、移転や撤退する可能性があります。

特定の施設がなくなっただけで大家ばかりか、自治体の財政にも大きな影響を与えた事例もあるため注意してください。

賃貸需要があるエリアを確認する

どんなに安く購入できる物件であっても、借り手がいなければ不動産投資は成り立ちません。

賃貸需要のあるエリアなのか、どんな層がターゲットとなるのかを確認しましょう。

賃貸需要を調べる際にもっとも頼りになるのが、地元の不動産会社です。

できれば直接訪問して、こちらの希望を伝えた上で客付けできそうかを聞いてみると、有益な情報を得られるでしょう。

購入物件の間取りを確認する

物件の間取りは借り手が重視するポイントのひとつです。

単身者が多いエリアで部屋数の多いファミリー物件は適さないですし、

地方でのんびりとペットと一緒に暮らしたいと考えている方に1Kのアパートは不向きでしょう。

周辺にはどんな物件が多いのか、どんな家族構成の人が住んでいるなどを考慮して、物件の間取りを確認する必要があります。

家賃相場に問題が無いか確認しておく

あまりに家賃相場の低いエリアで不動産投資を始めるのはおすすめできません。

元々家賃の安いエリアでは、入居率を上げたいからと値下げしたところで入居者が決まるとは限らないからです。

また、家賃が安い物件であっても一律に退去時のリフォーム代などは必要になるため、

入退去を繰り返すほどに経費がかさんでキャッシュフローが出ない可能性もあります。

仲介業者が1社しかないエリアは避ける

元々、地方には仲介業者が少ないです。

少ない中で信頼できる仲介業者を探す必要がありますが、1社しか存在しないようなエリアは避けたほうが懸命でしょう。

コミュニケーション不足などで仲介業者との関係が悪化した場合に困ります。

少なくとも、数社から選択できる余地のあるエリアを選びましょう。

周囲のライバルの情報を得て勝てる要素を見つけ出す

周囲のライバルである競合物件の情報を得て、「どうすれば勝てるのか?」「競合物件より勝っている点は何か」など、勝てる要素を見つけ出す必要があります。

周囲の家賃相場の確認はもちろん、どんな設備を導入しているのかなど、差別化を図るための情報を得なければ地方で成功するのは難しいのです。

地方では駅近よりも駐車場があることが重視される

地方では、駐車場があることが第一条件となります。

実際、一般社団法人「自動車検査登録情報協会」の統計によると、世帯当たりの自家用乗用車の普及台数トップ3は福井・富山・山形と地方であり、東京は47位と最下位です(平成31年3月末時点)。

地方ほど車は生活必需品であり、駅から近い物件よりも駐車場の有無が重要視されます。

地方では都市部のように多くの路線が乗り入れているターミナル駅が少ない上、便利な大型商業施設などは郊外に進出しているために車がなければ不便なのです。

5. 地方で人口が増加傾向にある地域

地方で人口が増加傾向にある地域

地方で人口が増加傾向の地域はあるのでしょうか?

具体的に見ていきましょう。

人口増加率の高い地域ランキング

総務省統計局が発表している「都道府県別人口増減率」によると、47都道府県のうち人口が増加しているのはわずか下記の7都県です(平成29年時点)。

順位 都県 人口増減率
1 東京都 0.73
2 埼玉県 0.28
3 沖縄県 0.26
4 愛知県 0.24
5 千葉県 0.16
6 神奈川県 0.15
7 福岡県 0.04

やはり、東京都がダントツのトップで以下も首都圏が中心となっています。

3位に沖縄が入っていますが、沖縄は年少人口の伸び率が全国でも高いため、シングル層の賃貸需要が期待できるエリアです。

 

では、人口50万人以上の政令指定都市ではどうでしょうか?

総務省の「国勢調査」を元に、2005年と2010年を比較した人口増減率が下記の表です。

都市名 人口 人口増減率
北海道札幌市  1,913,545  1.7%
宮城県仙台市  1,045,986  2.0%
埼玉県さいたま市  1,222,434  3.9%
千葉県千葉市  961,749  4.0%
神奈川県川崎市  1,425,512  7.4%
静岡県浜松市  800,866  -0.4%
愛知県名古屋市  2,263,894  2.2%
大阪府大阪市  2,665,314  1.4%
兵庫県神戸市  1,544,200  1.2%
福岡県北九州市  976,846  -1.7%

政令指定都市のうち10都市を抜き出しましたが、やはり人口の減少が問題となっている中でも堅調な推移です。

 

では、政令指定都市とそうではない地域では違いがあるのでしょうか?

政令指定都市の中で最も人口増の伸び率が高い、川崎市のある神奈川県の他地域を見てみましょう。

 人口  人口増減率
神奈川県 横須賀市 418,325 -1.8%
神奈川県 小田原市 198,327 -0.2%
神奈川県 三浦市 48,352 -3%
神奈川県 箱根町 13,853 -2.5%

多くの方が知っているような地域でもマイナスになっています。

この結果から、首都圏を中心とした政令指定都市では人口の増加が見られる一方、

その周辺の地域ではマイナスとなっており、人の集まりやすい人気エリアとの格差が大きいのがわかります。

6. 地方で投資する場合、地方銀行の融資を当てにしすぎるのは危険?

地方で投資する場合、地方銀行の融資を当てにしすぎるのは危険?

地方で融資を受けて不動産投資を始める場合、どんな点に注意すれば良いのでしょうか?

地銀には地銀なりの融資基準がある

都市部で不動産投資を行う場合、大手銀行のほか、さまざまな金融機関が借入先の対象となります。

ただ、地方で物件を購入して不動産投資を行う際には、大手銀行が積極的に融資してくれるとは限りません。

 

大手銀行は本人の属性のほか、物件の収益性を重要視するため、空室リスクの高い地方の物件は厳しく審査されます。

大手銀行で借入が困難な場合は、物件がある地域の地方銀行(地銀)を頼らざるを得ません。

 

地銀の審査は大手銀行ほど厳しくはないため、地方で不動産投資を行いたい場合には心強い存在となります。

ただ、地銀の審査では「物件が支店の管轄エリアにある」「契約者本人が居住する物件である」などの条件が設定されている場合もあるため注意が必要です。

前もって融資してくれる銀行を探しておく必要がある

ローンを活用して地方で不動産投資を行うのであれば、融資してくれる可能性がある金融機関を事前に探しておく必要があるでしょう。

仮に目ぼしい物件を見つけても、資金の用意ができなければせっかくの機会を逃してしまうことになります。

事前に購入エリアの金融機関を訪れて相談してみると良いでしょう。

7. 不動産投資によくありがちな失敗例

不動産投資によくありがちな失敗例

地方でも都市部でも、不動産投資で失敗しがちなパターンが存在します。

不動産投資で成功するためには、ありがちな失敗例から学んでおきましょう。

新築マンション投資による失敗

当然ではありますが、新築マンションはきれいで設備も新品で入居者には人気です。

しかし、不動産投資をする側から見た場合は、必ずしも儲かる物件とは限りません。

 

新築マンションでは、デベロッパーや不動産業者の利益が多めに上乗せされており、広告費や販売促進費なども加えられて値付けされています。

新築マンションだからといえ、周辺相場とかけ離れた高い家賃を設定できるわけでもありません。

また、新築当初なら多少高い家賃でも入居者の確保に困りませんが、築年数が経過していくにつれ空室率が上昇して値下げせざるを得ない状況も考えられます。

不動産投資を始めるのであれば、最初は少ない資金で始められる中古マンション投資がおすすめです。

ローンの失敗

ローンを利用して不動産投資を始める場合は注意が必要です。

多額な借入で物件を購入した場合、予想以上に空室が発生してしまうと月々のローン返済が困難になるケースがあります。

また、月々の返済額を抑えたいがための長期間の借入も危険です。

 

ローンを組んで不動産投資を始める場合、ローンの返済が終わらない限り大きな収益は望めません。

長期間に渡りローンを返済している間にも建物は老朽化し、設備が故障して交換が必要になるなど、大きな修繕費が収益を圧迫して経営の継続が難しくなる場合もあります。

ローンを組む場合には、現金で購入するよりも慎重にシミュレーションして物件を購入しなければならないのです。

1つにターゲットを絞った投資の失敗

近隣に大きな大学や大手企業の工場があるからと、単身者のみにターゲットを絞り失敗するケースがあります。

大学の移転や工場の撤退などによって、ワンルームマンションの需要が極端に減って経営が破綻してしまうのです。

儲かる要素を1つに限定してしまうのは避けましょう。

特に、地方で不動産投資を行うのであれば、長期的に入居者が確保できるのかを慎重に見極めなければならないのです。

サブリース契約による失敗

一括で借り上げて家賃を保証してくれるサブリース契約を利用して失敗するケースもあります。

サブリース契約では一定期間の家賃を保証してくれるものの、契約の更新時には家賃保証を下げられる場合があるので注意が必要です。

ローン返済も終わっておらず少ない利益で何とか運営していた場合、最悪は赤字に転じます。

事前にサブリース会社から説明を受け、十分にリスクを考慮した上で判断しましょう。

高利回り物件による失敗

高い利回りに惹かれて失敗してしまう場合があります。

都市部ではある程度利回りは安定していますが、地方で高利回りを謳っている物件には要注意です。

表面利回りでは経費や空室率などが盛り込まれていないため、利回りばかりに注目していると失敗します。

表面利回りは満室を前提として計算されるため、人が集まらないエリアでは半年以上に渡り入居者が見つからないケースもあり危険なのです。

周辺の競合物件との差別化のため、リフォームに多額な資金を投じる必要があるなど、想定外の出費も覚悟しておいたほうが良いでしょう。

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2019.05.10

8. 地方での不動産投資はコツを掴めば高収益が見込める

地方での不動産投資は、都心部にはないメリットを上手に生かせば大きな収益が見込める可能性があります。

ただ、地方には空室リスクが高い地域もあるため、エリアの選定には十分注意しましょう。

もし、不動産投資のエリアでお困りのこと、悩んでいることがあればMIRAIMOのオンライン無料相談や無料個別相談会をご利用ください。

プロの不動産投資コンサルタントが責任をもってお答えします。

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