不動産投資で利回り20%以上ある物件は本当に儲かるのか?|収益を出す実践的方法

みなさんは不動産投資を始める際にどのような点を気にしていますか?

多くの人は物件の取得費用、空室率や利回り、立地といった様々な条件を比較して物件を選んでいると思います。

本来であれば、余計なリスクは負いたくありませんから、空室リスクが低く、人口が密集している都市部の物件を候補として探すというのが正攻法でしょう。

しかし都市部の不動産価格は高騰を続けていて、初期費用を抑えたい人や資金が少ない人、キャッシュで一括で購入したいという人には不向きといえます。

では、少ない資金で始められて収益を出せる不動産投資方法はあるのでしょうか?

低資金での不動産投資と聞くと、以前以下の記事でご紹介した不動産小口商品やREITがありますが、これらは株式投資に近いものでした。

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2018.09.18

そこで今回は、しっかりと物件を保有した状態で行う不動産投資の中で、低資金で利回り20%以上を出すことで安定した収益を得る投資方法をご紹介します。

1. 不動産投資で利回り20%あっても収益を出す工夫4つ

一般的には、利回りが低いほどリスクは低く、利回りが高いほどリスクは高いと言われています。

利回りが高いということは、何かしらの問題を抱えていて安定した収益を得ることが難しい物件であるということが前提と言えるでしょう。

そのため、利回りの目標を具体的に設定する必要があります。

ここからはその利回りを20%以上とした上で、確実な収益を確保するための不動産投資の方法を段階を追ってご紹介します。

①格安の物件を購入する

まず一番の条件は、格安物件を購入しなくてはいけないということです。

東京都内だと格安物件はかなりの訳あり物件になってしまうか、総合的に評価が低い物件になってしまいます。

そこで、関東圏内か都市部へのアクセスが整っている地方にある格安物件を選ぶようにしましょう。

これらのエリアであれば場所によっては相場が安く、利便性の良さという後ろ盾も確保できます。

物件取得費用を安く抑えられれば、家賃もかなり安く設定する事ができるため、入居者誘致が楽になる可能性があります。

②条件の悪い物件は家具付き物件等、工夫することで集客率を上げる

条件の悪い物件の場合は他の条件をよくすると入居者が増える可能性があります。

例えばレオパレス21では生活に必要な家電や家具が揃っています。

最近ですとWi-Fiを契約しなくてもから物件自体が契約されてあるなどといったサービスが充実しています。

引越しにはかなりの資金が必要になるので、それを抑えることができるサービスがあればより魅力的になる可能性があります。

③エアコン等の電化製品は安くなる時期にまとめて購入する

先ほどお伝えした通り家電などをしっかり揃えてあげる事で入居者が増えると話しましたが、各々を購入するにはかなりの資金が必要になります。

そこで季節外れや型の古い電化製品を狙い、安くまとめて購入するのがおすすめです。

新型やその季節に必要な物を購入してしまうと数十万円から数百万円も出費が出てしまいます。

なので必要なものを集める際にはなるべく安くまとめて購入するようにしましょう。

④DIYやセルフリフォームで自分で出来る範囲の修理は自分でおこなう

家賃が安い原因の1つが外壁や見た目があまり良くないために入居者がいないた為に、安くなってしまうのが1つの要因です。

ですがリフォームを頼んでしまうと大きな出費になり、必然的に融資が必要になってきます。

そこでその問題を解消するために自分でリフォームをしたり最近話題のDIYといったホームセンターなどで木材を買い、自分で作ったりするということして費用を抑えるようにしましょう。

自分でリフォームすることかなり大変だとは思いますが、材料と時間さえ確保できれば誰でも行いう事ができます。

DIYは最近人気になっていますのでテレビなどでも放送されることが度々あります。参考にできるものはかなりあるので、お金をかけずに勉強する事ができます。

DIYは100均などの安い物でも十分に利用できますので、かなり安く済ます事ができます。

材料費を抑える事ができればかなり余裕を持って不動産投資をスタートできます。

2. 不動産投資物件を購入する上での注意ポイント

不動産を購入する際に注意しなければいけないポイントがあります。

ただ購入するだけでは利益を得ることはできません。

見るべきポイントがあるのでご紹介したいと思います。

土地評価

一つ目は土地評価です。

土地評価とは言葉の通りその土地の価値です。

なのでその地域がどのような地域かなどを調べておき、不動産を購入する材料にしましょう。

どのような造りであるか

2つ目がその土地や地域がどのような造りをしているかということです。

土地の地盤が強かったり、耐震や害虫対策などのインフラがしっかりしていれば、人気が高くなります。

その他の地域の環境

最後に地域の環境にも意識しましょう。

治安に不安はないかなど、環境面でも人気の差が生まれるので、そこに関しても注意してみていきましょう。

特に治安面は女性が気にする部分です。

小さなことかもしれませんが、住む人によっては大きなストレスとなるため、しっかりと調べておきましょう。

3. 不動産投資をする上では家賃相場を調べて計算をしよう

株や投資信託、身近な例で言うと食べ物やガソリンなどは相場を調べてから購入すると思います。

しかし不動産投資をする際にもしっかりとその時の相場を把握しておかなければいけません。

シミュレーションなどは不動産会社などで計算してくれますが、その1社だけで相場計算をお願いする事だけはやめておきましょう。

会社によっては自社に都合のいい計算方法で金額を提示してくる可能性があるため、数社でシミュレーションしてもらいましょう。

4. 地方で不動産投資に向かない人とは?

地方で不動産投資をする場合、仕事などの関係で時間を作れない方にはあまりオススメはできません。

地方となると最初のうちは何回もその場所に行かなくてはいけない他、何か問題が発生した時などすぐに対応できる状態にしておかなければいけません。。

ですので、地方で不動産投資を行うのであれば時間にゆとりのある方におすすめします。

しかし、いくらゆとりがあろうとも、メンテナンスや入居者の対応、天災などによる故障や損傷の対応など、小さな対応をいくつもしないといけないのが不動産投資です。

時間を十分に確保できてもマメな方が何も支障なく行えると思います。

5. 不動産投資では高利回りだけを見るのではなく、「手残りが出る物件」選びを

不動産投資はお金をかければ、良い物件を得ることができ、安定した収益を得ることができます。

しかも入居者も絶えないので満室に近く苦労はしないと思います。

最も大事なのは利回りではなく、自分の手元にどれだけ残るのかが大事になってきます。

安く不動産を購入し、賢く運用することでもっと費用を抑えることができ、投資もうまく行えることができます。

なので、行う際にはどれだけその地域の情報があるのかということや、リサーチ力、知識も必要になってくるのです。

一人で調べるのにも時間がかかりますし、限界もあります。

なので、今後不動産投資を考えている方はすでに不動産投資を行っている片から直接教わるか、身近なセミナーに足を運ぶことをおすすめします。

1人では考えられなかったことを得ることができ、価値観も広がります。

また、人脈も広がりますので今後のパートナーになる人との出会いもある可能性があります。

そんなセミナーも弊社で実施していますので、まずは気軽にお問い合わせをしてみてください。

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