アパート経営者が知っておくべき贈与税で相続よりも節税効果を生む方法|3つのポイント

アパートの贈与は金銭や物品を譲渡するよりも節税効果の高い方法です

なぜなら、古い物件の価値を下げる「固定資産税評価額」という仕組みや、最大2,500万円までの建物には納税義務が課せられない「相続時精算課税制度」など複数の節税方法が存在するからです。

ただし、節税の大きなメリットを受けるにはそれなりの条件もあるので当記事で確認しておきましょう。

また、固定資産の評価額を知る方法も解説していますので、そちらもご参考にしてください。

今回はアパート贈与を行う際の節税効果を解説していきます。

アパートを経営する投資家や、これからアパートを購入してみたい人まで必見の情報なので、ぜひとも参考にしてみてください。

1. アパートを贈与するとは?

贈与とは、「金銭や物品をおくり与えること」です。

基本的に、贈与と聞くと子供や孫にお金を渡すイメージがありますが、贈与するものは物品であっても金融資産であっても構いません。株や不動産でも贈与可能です。

アパート贈与とは、両親や祖父母がアパートを買い、それを子供や孫などに渡すことを指します。

そして金銭であっても、不動産や株であっても贈与をした時には「贈与税」が発生するのです。

贈与税は節税対策として効果が高いので、しっかりと基礎を押さえておきましょう。

贈与税の基礎

贈与税の中でも特にアパート贈与は節税に効果を発揮します。

土地部分は路線価、建物部分は固定資産税評価額で課税されるので最終的な評価額が減少します。つまり、納める税金額を抑えることが可能です。

贈与税の納税額は以下の計算式で行います。

■(取得した時の財産価値‐基礎控除110万円)×税率=納税額

上記は一般的な財産(金銭など)の評価計算方法です。

一方のアパート贈与は、まず路線価は取得した土地の約80%程度の金額で設定します。

次に建物部分の固定資産税評価額ですが、こちらも建築コストの50%程度が評価額となるのです。

このように、アパート贈与はもともとの財産価値を大幅に下げることができるので納税額を抑えられるメリットがあります。

2. 生前贈与の具体例|アパートを贈与する

アパートを生前贈与する際の具体例を挙げましょう。

たとえば、現金で土地を5,000万円、アパートを3,000万円で購入したとします。

まず土地の評価額は以下の計算式が成り立ちます。

■5,000万円×約80%=4,000万円

アパート贈与では路線価は取得価額の80%ほどに抑えられます。次に建物代です。
■3,000万円×約50%=1,500万円

建物は固定資産税評価額が適用され、約50%ほどを取得価額から減らすことができます。取得した物件の価格が高額であるほど納税額が減るということです。

では、土地と建物の評価額を足してみましょう。
■4,000万円+1,500万円=5,500万円
最後に基礎控除110万円が差し引かれ、その金額に税率をかけて最終的な納税額を求めます。

簡単にいえば取得金額が低ければ低いほど、税金を納める額も少なくて済むと言えるでしょう。

仮に現金をそのまま譲渡してしまうと、たとえば贈与額が1,000万円なら基礎控除額110万円は差し引けますが、ほとんど丸ごとが税金の計算対象となります。

一方のアパート贈与であれば、あらかじめ評価額を減らす仕組みによって節税効果は抜群です。

3. アパート経営で贈与する際の3つのポイント

アパートを経営して贈与する際の3つのポイントを紹介しましょう。節税対策として覚えておきたい部分は以下の3点です。

ポイント1:相続時精算課税制度を使う
ポイント2:親から子への贈与で地代家賃は払わない
ポイント3:負担付贈与は逆効果

それでは順番に紹介していきます。

ポイント1:相続時精算課税制度を使う

相続時精算課税制度とは財産を贈与する際に選択できる贈与税の制度です。

原則として60歳以上の父母、または祖父母から20歳以上の子や孫に対して贈与する時に限られます。

相続時精算課税制度を選択すると最大2,500万円までのアパート贈与に対しては課税が適用されません。

つまり子供や孫に渡すアパートの評価額が2,500万円以下であれば贈与税を納める必要がないのです。

ただし、アパートはもともとの購入額が大きいので、相続時精算課税制度を利用するにはちょっとしたコツが必要になります。

 

そこで土地の部分は譲渡せずに、建物の部分だけを渡すという選択肢が取れます。

土地部分の評価額は高額になりがちなので、あえて土地を除くことで総評価額を抑える工夫です。建物だけであれば評価額を2,500万円以下に抑えやすいでしょう。

また、仮に2,500万円を超えた場合でも、2,500万円以上の部分に一律20%の税金がかかるだけです。

そのため、相続時精算課税制度という選択肢自体が大きな節税対策となります。

相続時精算課税制度を選択する場合は贈与を受けた年の翌年2月1日~3月15日までの間に相続時精算課税制度専用の書類を添付して贈与税申告を行ってください。

ポイント2:親から子への贈与で地代家賃は払わない

両親や祖父母から子や孫にアパート贈与を行うと、建物や土地の名義を変更することになります。

そこで仮に、上記で取り上げた相続時精算課税制度を利用し、評価額を2,500万円以下に抑えるために建物だけを子供に譲渡したとします。

すると土地を保有しているのは親、建物を保有しているのが子供となります。

この場合、土地を所有している親に対して「地代家賃」を支払う選択肢が発生します。

しかし、肉親が土地所有者であれば地代家賃は必ず支払う必要はありません。

逆に地代家賃を支払ってしまうと親の相続財産が増えてしまいますので事実上の増税です。

ここはあえて地代家賃を支払わないという選択肢をとって節税対策を行いましょう。

ポイント3:負担付贈与は逆効果

アパート贈与のポイントは現金などを利用して土地や建物を購入することです。

反対に借金をして土地や建物を買ってから贈与を行うことを「負担付贈与」と言います。

負担付贈与の場合は節税には向きません。建物に対して評価減損処理がされないからです。

つまり、購入した建物の取得価格が丸ごと納税対象なので、最終的に納める税金額が増えてしまいます。

4. 築年数があるほど相続より贈与が効果的

建物は年々古くなっていくこともあり、築年数が古いほど価値が下がります。価値が下がったとみなされると当然ですが、納める税金は安くて済むのです。

建物の価値を調べるには「固定資産税評価額」を利用します。古いアパートやマンションであればあるほど、この固定資産税評価額が驚くほど低くなり、贈与税基礎控除額以下になることも珍しくありません。

固定資産税評価額を確認する

土地や建物を持っている人であれば、春ごろになると役所から固定資産税の納税通知書が送られてきます。

固定資産税評価額はその書面で確認することが可能です。この書類は課税明細書とも呼び、「価格」の欄に実際の固定資産税評価額が記載されています。

また、他の固定資産税の確認方法として「固定資産税台帳」があります。

固定資産税台帳は総務大臣が定める固定資産評価基準に則って、各市町村が価格を決定しています。

固定資産税台帳はお住まいの役所でいつでも確認可能です。ただし、申請には運転免許証やパスポートなどの本人確認書類が必要なので、あらかじめ持参しましょう。

5. アパート贈与は建物だけを渡して節税効果を高めよう!

今回はアパート贈与の節税対策を紹介しました。

子供や孫に土地や建物を渡すことで贈与税が発生しますが、もともとの取得金額が大きい資産だけに支払う税金も大きくなりがちです。

そこで、土地を残して建物だけを贈与することで大きな節税効果があることが分かりました。

最大2,500万円まで税金額を抑えられる相続時精算課税制度です。相続時精算課税制度を利用すれば2,500万円以下のアパート贈与は非課税になります。

さらに、建物の場合は購入から時間が経過しているほど評価額が低くなるので、うまく節税に活用しましょう。

6. 不動産投資は節税対策におすすめ

アパート経営もそうですが、不動産投資は皆さんがこれから資産形成を行う際に最も有効的な節税対策になります。

資産形成を行う際も、普段生活する際にも税金というものはつきものです。

その税金を抑えることができれば、老後に苦労することは少なくなり、相続対策にもなっていきます。

なので、将来のためにも不動産に関して学んでいき、今から対策を取っていきましょう。

贈与税の節税対策についてより詳しく知りたい人は以下の記事を参考にしてください。

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2018.04.09

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