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金消契約とは?スムーズな契約のための知識を解説!流れと事前に確認しておくべきこと

不動産を購入する際に住宅ローンや、不動産投資ローンを使う人が大半でしょう。

ただ、金融機関は、ローン契約を交わさないとお金を貸してはくれません。

そして、融資を受ける際の契約のことを「金消契約」といいます。

 

ただ、「金消契約なんてやったこともないし、何も分からない…。」という人の方が圧倒的に多いのではないでしょうか?

何もわからず、すべてを業者に任せて金融機関からお金を借りるのは不安な人も多いでしょう。

 

そこで当記事では、金消契約の流れ・ポイント・必要書類・注意点など、金消契約にあたって必要な基礎知識を徹底解説していきます。

これから不動産購入を考えている人はぜひ、金消契約について理解しておきましょう。

1. 金銭消費貸借契約(金消契約)とはローンの本契約のこと

金銭消費貸借契約(金消契約)とはローンの本契約のこと

金消契約とは「金銭消費貸借契約」の略称で、簡単にいうとローンの本契約になります。

お金を金融機関などから借りて消費し、借りたお金と同額(+利子分)を返済する契約です。

どんな場合に金消契約が使われるのか

金消契約は、住宅ローンのみならず、さまざまなシーンで使用されます。

  • 金融機関から融資を受ける時
  • 消費者金融で借り入れをする時
  • 他人からお金を借りる時

上記のように、お金を借りる行為は全て金消契約とみることができるのです。

金消契約に記載されている一般的な内容

金消契約に記載されている内容は、一般的に以下のような内容です。

  • 貸主と借主について
  • 貸付日について
  • 貸付金額について
  • 貸付けの実行の方法
  • 貸付け実行の条件
  • 元本返済の時期や方法について
  • 利息(適応金利)について
  • 遅延損害金について
  • 期限の利益喪失事由
  • 保証人、担保設定に関する定めについて
  • 借主の表明・保証について
  • 借主の財務制限条項など
  • 貸付債権の譲渡の可否・方法に関する定め
  • 貸主が複数の場合には、意思決定に関する定め

2. 金消契約の大まかな流れ

金消契約の大まかな流れ

ローンの本審査後から金消契約までの大まかな流れをご紹介します。

  1. 事前審査(仮審査)
  2. 本審査
  3. 金消契約の契約日を決める
  4. 金消契約
  5. 融資開始

まず事前審査・本審査に通らないと金消契約までたどり着けません。

金融機関によって審査基準はそれぞれ異なります。

不動産の融資審査に通過させるためのコツや条件については、以下の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。

関連記事不動産投資における融資の審査基準と通過しやすくする4つのポイントを紹介!

2019.08.26

3. 金消契約までに知っておきたいポイント

金消契約までに知っておきたいポイント

金消契約の前に押さえておきたいポイントを確認しましょう。

万が一不備があり、予定していた日に金消契約ができないと、最悪の場合融資が遅れてしまいます。

そうなると、引き渡し約定日が守れなくて違約になるケースもあるので注意しましょう。

金融機関の営業日を確認

金消契約は休日行っていない金融機関もあります。

金消契約日を決めるときは、事前に金融機関の営業日を確認しておいた方が良いでしょう。

金消契約から融資実行までにかかる期間を知っておく

金消契約を締結してから、融資が実行されるまでは約3日~1週間を要します。

不動産を購入する場合は、1週間をめどに、決済日を決めておくとよいでしょう。

当日の金消契約にかかる時間

金消契約自体は1~2時間ほどで完了します。

当日は、担当者から重要事項の説明を受け、条件の確認し、問題がなければ、契約書に署名・捺印をして完了という流れです。

金消契約時の転職について

金消契約を締結し、融資が実行される前に転職することはおすすめしません。

金融機関は、あなたの収入・勤務先・勤続年数を見て、あなたが返済できるかどうかを判断してから審査を通過させます。

融資審査において重要な事項と言える、職業が変わったとなれば、金融機関に必ず届け出なければいけません。

 

届け出ても再審査をして、結果審査に通らず、契約破棄となる場合もありますし、

基準はクリアしていても再審査が決済日に間に合わないということもあります。

不動産自体も購入できず、売主に違約金を払わなければいけないという事態にも。

 

また届け出を怠って、後々金融機関にバレてしまった場合、残債の一括返済を求められることもあります。

転職を考えているなら、融資実行後が無難と言えるでしょう。

当日の金消契約時に着ていく服装

金消契約時の服装は普段着で問題ないでしょう。

スーツ着用が義務付けられているということはありません。

4. 金消契約の必要書類

金消契約の必要書類

金消契約にあたって、必要な書類がいくつかあります。

不備が内容に確実にそろえておきましょう。

金消契約の必要書類は以下の通りです。

  • 本人確認書類
  • 健康保険証
  • 住宅購入時に渡される売買契約書・工事請負契約書等
  • 印章
  • 収入印紙
  • 印鑑証明書と住民票
  • 抵当権設定の書類
  • 火災保険等の書類

以下より詳しく解説していきますが、基本的には金融機関や不動産会社に確認しましょう。

本人確認書類

本人確認書類とは、運転免許証やパスポート、または住民基本台帳カードになります。

外国籍の方は、在留カードや特別永住者証明書などが必要ですが、金融機関によって異なるので事前に確認しておきましょう。

健康保険証

健康保険証は、有効期限内のものが必要です。

健康保険証では、主に健保組合を確認し、入社年月日との整合性を確認します。

そのため、たとえば健保組合の切り替えなどで、健保組合への加入日と入社年月日が異なる場合は追及を受けることがあるので、その旨を伝えておきましょう。

住宅購入時に渡される売買契約書・工事請負契約書等

住宅購入時に渡される売買契約書・工事請負契約書等とは、具体的には以下の書類が必要になります。

  • 売買契約書 原本
  • 工事請負契約書 原本
  • 上記の売買契約書
  • 上記以外だと工事請負契約書に関する変更・追加契約書、覚書等 原本

要は、その物件を購入したことが分かる書面が必要です。

なぜなら、金融機関は物件に抵当権を設定するので、その物件を契約したことを証明する必要があるからです。

印章

印章とは、具体的には以下です。

  • 実印
  • 返済用の預金口座の通帳
  • 返済用の預金口座の届出印

特に、実印がない場合は役所で実印登録する必要があるので、事前に行っておきましょう。

物件の売買契約も実印で結ぶことが多いですが、認印で良い場合もあります。

収入印紙

収入印紙とは、金銭消費貸借契約にかかる印紙税のことです。

収入印紙という切手のようなものを買い、それを金消契約所に貼り付けて割り印することで納税したと見なされます。

印紙税は以下のように、借入金額によって変動します。

借入額 印紙税額
借入100万円超 ~500万円以下 2,000円
借入500万円超 ~1,000万円以下 10,000円
借入1,000万円超~5,000万円以下 20,000円
借入5,000万円超~1億円以下 60,000円

印鑑証明書と住民票

印鑑証明書と住民票などの公的書類は、発行から1カ月以内が一般的です。

金融機関で確認しましょう。

また、売買契約書など契約書類に記載してある住所は、住民票の住所と一致している必要があります。

抵当権設定の書類

抵当権設定の書類とは、敷地の所有権登記済証もしくは登記識別情報のことです。

物件の売買契約などを結んだときに得られる書類であり、金融機関から指定されます。

火災保険等の書類

住宅ローンの借り入れ時に、金融機関から火災保険の加入を義務付けられることがあります。

金融機関が斡旋する保険代理店以外で火災保険を契約する場合には、以下の書類が必要です。

  • 保険証券
  • 保険契約証
  • ご契約カード
  • 申込書(控)と保険料領収証

融資を受ける金融機関経由であれば、これらの書類は金融機関が持っています。

5. 金消契約にかかる必要経費の目安

金消契約にかかる必要経費の目安

金消契約時に、さまざまな諸経費が必要になる場合があります。

金消契約にかかる諸経費は融資金額の約2~5%が目安。

基本的に経費は利用する金融機関によって異なるので、事前に確認しておきましょう。

必要経費 およその金額
ローンの事務手数料 約3~5万円
(融資額の2.16%の金融機関もあり)
印紙税 2千~最大48万円(軽減措置を使った場合)
抵当権設定登記費用・手数料 約5~10万円
ローンの保証料 ①約0.2%〜0.3%金利に上乗せする
②借入額約2%を一括で支払う
のいずれか
団体信用生命保険
火災保険など保険料
団体信用生命保険はローン金利に含まれているパターンが多い。
火災保険料は物件・契約内容により異なるが、およそ年額換算で約1~5万円。

6. 金消契約にあたって覚えておきたい4つの注意点

金消契約にあたって覚えておきたい4つの注意点

金消契約にあたって気を付けておくべき注意点が4つあるので、ご紹介します。

適用金利は融資実行日になる

適用金利とは、実際に借入者に対して適用する金利のこと。

借入者の金利は融資実行日(引渡し)の適用金利になり、金利は毎月変わるため、当初予定していた金利と異なる場合がある点に注意が必要です。

たとえば、3月30日に金消契約を結んだときは金利3.0%だったのに、融資が実行された4月3日には3.1%になっていたら金利は3.1%になります。

自分の状況が変わっていると審査が否決になることも多い

金消契約をする場合にはローンの本申込時と条件が同じである必要があるため注意が必要です。

先述の転職の項でもお伝えしましたが、ほかのローンを借り入れたり、転職や引っ越しをしたりと状況が変わってしまうと、本審査はやり直しになります。

また、その場合は金融機関の信頼性は下がっていることがあり、審査否決になるケースも多いです。

 

否決になると、当然ながら物件は購入できないので売却契約は解除になり、買主責任として手付金は没収されます。

そもそも、「本申込から状況が変わっていない」という、金融機関との約束を破ることになるので絶対に避けましょう。

悪気なく行っていたことが金融機関にとってNGになってしまう可能性があるため、転職や引っ越しは金消の先に延ばすなど状況はなるべく変えないようにしたいものです。

住宅を購入する時は資金計画が重要になる

先ほど解説した適用金利の話は、金消契約から融資実行までの期間だけの話というわけではありません。

そもそも、物件の売買契約時に予定していた金利とも異なる場合があります。

つまり、物件購入時と引き渡し時で資金計画がブレてしまう可能性があるということです。

そのための対策としては、多少金利が上がっても問題ない資金計画にしておくことです。

7. 金消契約後の取り消しは可能?

金消契約後の取り消しは可能?

結論からいうと、金消契約の取り消しは可能です。

上述したように、ごく稀なケースではありますが、銀行を変更したり、物件の購入自体を取りやめたりするときに起こります。

ただし、以下の費用を負担する可能性がある点は注意しましょう。

  • 取り扱い手数料
  • 担保調査手数料
  • 印紙税

金融機関も手間がかかっていますので、手数料関係は支払いを求められるケースが多いです。

印紙税は、税務署に誤添付申請を出せば後日返金されますが、申請しないとそのまま印紙税も借入者の支払いになるので注意しましょう。

この費用は無駄なお金なので、取り消すことがないよう、金融機関を吟味してから金消契約を結ぶことをおすすめします。

8. 金消契約前によく計画を立てた上で、必要な書類を準備して臨もう

金消契約は、物件購入時の最後の手続きとなります。物件購入の契約という一大イベントを終えても、まだ一連の手続きは完了していません。

金消契約日の日程調整や、書類の準備など、面倒なことも多いので金消契約の手続き関連はきちんと理解しておきましょう。

また、上述した点を参考にしながら、金融機関と不動産会社に最終確認を行うという点も注意が必要です。

 

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