海外不動産投資にも税金は掛かる？｜確定申告のコツと節税ポイント

日本経済に対する将来的な不安から「通貨分散」を目的に海外不動産を検討する人が増えてきました。2024年度の日本企業や投資家による海外不動産取得額は、2000年代最高水準に迫る勢いです。

しかし、海外不動産を検討する時に気になるのが税金のこと。

 

そもそも海外不動産投資で得た所得に日本の税金はかかるのか？

もしかして二重課税になるの？

確定申告は日本と現地、どちらに申告すればいいのか？

 

ただでさえ複雑な日本の税制度に、投資先の国の税制度も考えなければならないので、さらに疑問点だらけになりますよね。

この記事では、海外不動産投資をした時にかかってくる税金や確定申告のコツから、海外不動産だからこそできる節税ポイントをわかりやすく解説します。

1. はじめに｜不動産所得がなければ課税されない

まずはじめに、海外で不動産を取得した場合、日本で税金は掛かるのでしょうか？

答えは、取得した不動産を個人で使用している限りは，原則として日本で税金がかかることはありません。

ただし、個人使用の国外不動産であっても以下の場合は税金が発生します。

• 個人間で、無償、もしくは市場価格よりも著しく安い金額で取得した場合・・・贈与税
• 海外不動産を売却したことで譲渡益を得た場合・・・譲渡所得税

2. 海外不動産投資で得た収益の課税対象は？

現在の日本の税制では、日本の居住者（1年以上日本に住んでいる人）は、原則として国内・国外で生じた所得すべてに課税がされます。

参照：No.3560　居住者が海外の不動産を売却した場合の課税関係等（国税庁）

日本でも現地でも確定申告は必要

では、国外不動産所得の確定申告はどちらですればいいかというと、日本と不動産所在地である現地の両方で申告しなければいけません。

これは二重課税となりますが、日本で確定申告をすると「外国税額控除」が適用され、国外で支払った所得税の控除を受けることができます。詳しくはこの記事の「①外国税額控除」で説明します。

3. 税金の原則｜居住者への徴収

日本での所得税課税基準では、不動産所得がある場合、不動産の所在地が国外・国内かに関わらず、不動産の所有者が日本の居住者かどうかで決まります。

納税者の区分	所得課税の範囲
居住者	国内・国外の全ての所得（事業・不動産・配当・給与・譲渡等すべて）
非居住者	国内で稼いだ所得のみ

上記の表のように、居住者と非居住者では課税範囲が大きく違ってきます。国外で所得がある場合は、どこの国で居住があるかが重要です。

居住者の定義の違い

海外と日本とでは居住者の定義が異なります。海外にも生活・ビジネス拠点がある場合は、どこの国の居住者であるのかを確認しておく必要があります。

日本

日本の居住者の定義は以下となります。

日本国内に住所があるか、現在まで引き続き1年以上日本に「居所」のある個人

参照：タックスアンサー　No.2875　居住者と非居住者の区分（国税庁）

アメリカ

アメリカでの居住者の定義は以下のいずれかがあてはまった場合となります。

では、もし日本に住所があり、アメリカの居住者定義の2が当てはまった場合はどうなるのでしょうか？

その場合は、以下の優先順位で当てはまるものが適用されます。

二重課税に注意

国外不動産所得がある場合は、原則として日本と不動産所在地である現地からも課税されることになります。これでは、国外不動産所得に対して2つの国から二重課税をされることになります。

こうした二重課税の過払いを回避するために、「外国税額控除」という所得税を控除する制度があります。

「租税条約」の取り決め

日本はアメリカや中国、イギリスをはじめ世界の56カ国と二国間の租税条約を結んでいます。

租税条約の内容は、ずばり二重課税の解消です。

各国ではお互いに

という内容を取り決めています。

租税条約締結国での不動産所得に対しては、「外国税額控除」が適用できるのです。

租税条約締結国一覧表（国税庁）

4. 海外不動産投資に掛かる税金｜確定申告のポイント3つ

ここでは、国外不動産投資に掛かる税金をアメリカを例に挙げて解説していきます。

不動産所得

国外不動産で賃貸経営を行い黒字になった場合、日本と不動産所在地である現地で不動産所得として課税されます。

赤字の場合は課税されません。

課税方法と税率

不動産所得があった場合の、アメリカの非居住者に対する課税方法と税率は以下になります。

①の場合、申告の必要はありませんが、所得額に関係なく30％の税金が徴収されるので損をする場合があります。

アメリカの不動産の賃貸経営の所得が低い場合も、申告をしないと①が適用されて30％が源泉徴収されることになるので、気を付けましょう。

不動産譲渡所得

不動産を売却して得た利益も、日本と不動産所在国で、不動産譲渡所得として課税されます。

日本での課税は土地建物等の譲渡所得として、譲渡収入金額から取得費及び譲渡費用を控除して計算します。

課税方法と税率

投資用不動産譲渡所得があった場合の、アメリカの非居住者に対する課税方法と税率は以下になります。

贈与税に注意

海外不動産を市場価格よりも安く売買した場合は、「贈与」認定される場合があります。

国外送金等に関するお尋ね

海外不動産投資をする時は、現地で銀行口座を開設して、日本の金融機関から現地口座へ海外送金するのが一般的です。

海外送金する時に、1回の送金額が100万円を超えた場合、海外での申告漏れを防ぐために「国外送金等の支払調書」が金融機関から税務署に送られます。

税務署はこの支払調書を受け取ると、送金した本人に「国外送金等に関するお尋ね」を送り送金内容の確認をします。

確定申告のポイント3つ

国外不動産での確定申告を行う時、押さえておきたいポイントは3つあります。

①外国税額控除

1つ目は、日本と現地での二重課税を是正するための外国税額控除です。

日本の居住者が不動産所在国で不動産譲渡所得や不動産所得に掛けられた税金を納付した場合、日本で所得申告をした時に控除を受けられる制度です。

ただ、この制度では全ての納付金が控除を受けられるわけではなく、控除額には限度があります。限度額は以下の方法で求めることができます。

②為替換算

日本の確定申告で外国税額控除を受ける場合、国外での所得を日本円に為替換算する必要があります。

申告の際に為替換算で使われるレートは以下になっています。

このTTM・TTB・TTSの関係性を米ドルを例に表にしてみます。

投資家側	レート	米ドル	金融機関
円⇒米ドル（外貨の買い）	TTS	1ドル＝101円	外貨の売り
―	TTM（仲値）	1ドル＝100円	基準としているレート
米ドル⇒円（外貨の売り）	TTB	1ドル＝99円	外貨の買い

節税にはTTMでの換算ではなく、TTBやTTSを用いた換算が有利なことがわかります。

③減価償却費

不動産所得を算出する際、控除できる経費として大きいのが減価償却費。

この減価償却費の算出方法は各国の税法によって違ってきますが、日本で確定申告をする時は、国外不動産も日本の所得税法に基づいて計算されます。

5. 海外不動産投資の節税ポイント3つ

日本では難しい節税方法が可能となるのも、海外不動産投資の大きな魅力です。

ここでは、海外不動産投資の節税ポイントを3つご紹介します。

①損益通算ができる

国外不動産を購入してから数年は、減価償却費を費用計上することで不動産所得が赤字になることが多いと思います。国外不動産所得が赤字の場合も他の所得と損益通算できます。

②減価償却費のカラクリ

アメリカの賃貸不動産投資では、「減価償却費」をフルに活用した節税効果を狙うことができます。この減価償却費のカラクリについて、アメリカの不動産を例に解説します。

耐用年数の違い｜日本とアメリカ

日本とアメリカでは住宅の価値観が大きく違います。

アメリカの住宅の場合は、築年数が古くてもきちんと手入れされていれば、資産価値は減らず、却って値上がりするケースも少なくありません。

しかし、日本の場合は、新築と中古では資産価値の差が大きく、特に築年数の古い木造住宅は著しく価格が下落します。

そんな背景もあり、日本とアメリカでは耐用年数と資産価値が違ってきます。

例）22年を過ぎた木造住宅の場合

22年 × 20％ = 4年間

つまり、築22年以上の住宅の償却期間は4年となります。

日本では法的耐用年数を全て経過した住宅の場合、短期間での加速度償却ができるのです。

同じ耐用年数を適用可能

さらに日本とアメリカでは、中古住宅に対する考え方の違いから資産評価比率も異なります。

そして、日本で確定申告をする場合は、国外不動産に関しても日本の税法に基づいた耐用年数を適用することが可能です。

例）年間給与所得が毎年1,000万円で、アメリカで築22年越えの5,000万円の木造賃貸住宅を購入した場合

アメリカでは、土地：建物 ＝2：8なので、土地が1,000万円・建物が4,000万円となります。

築22年越えの木造賃貸住宅なので法定耐用年数から減価償却期間を算出します。

22年 × 20％ = 4年間

減価償却期間は4年となります。建物部分の4,000万円を4年で償却していくことになり・・・

投資年数	1年目	2年目	3年目	4年目
所得税対象額（給与所得）	1,000万円	1,000万円	1,000万円	1,000万円
減価償却費	▲1,000万円	▲1,000万円	▲1,000万円	▲1,000万円
所得税額	0円	0円	0円	0円

資産価値の違い

日本の住宅と欧米やアメリカの住宅では、平均寿命に大きな違いがあります。

各国の住宅平均寿命は

• 日本・・・26年
• アメリカ・・・44年
• イギリス・・・75年

と言われており、アメリカや欧米には成熟した中古住宅市場が根付いています。

日本の木造文化と西洋の石造り文化という文化的違いも大きく、アメリカや欧米では1950年代に建てられた住宅をリモデルして新築同様の資産価値という評価を受け、エリア相場に準じた価格で取引されることも少なくありません。

③ITINを利用した確定申告｜アメリカ

ITIN（Individual Tax Identification Number）とは、アメリカの納税者番号のことです。

アメリカで不動産所得を得る場合は必須な番号です。

本記事「海外不動産投資に掛かる税金｜確定申告のポイント3つ」でも例としてお話したように、アメリカで賃料収入を得た場合は、30％の源泉徴収課税、もしくは確定申告による納付となります。

ITIN（納税者番号）を未取得で確定申告をしていない場合は、賃料収入から30％が源泉徴収されてしまいます。

賃料収入が2,000ドルあった場合、600ドルが徴収されるので、ローンも組んでいるとしたら収支がかなり厳しい状態に・・・。

しかし、源泉徴収されてしまったとしても、減価償却費用や修繕費などは経費として計上し、確定申告をすれば過徴収分は還付されます。

6. 【2024年】将来的に節税効果が得られなくなる可能性も

海外に資産を持つ日本の投資家が増えたため、日本の税務当局は日本在住の投資家の海外資産の把握を強化しています。

【2012年】国外財産調書制度

2012年度の税制改正により、5,000万円を超える国外財産を保有する日本の居住者には、その国外財産の詳細（種類・数量・価格等）を記載した「国外財産調書」を所轄税務署に提出しなければならない国外財産調書制度が導入されました。

【2024年】会計監査院のレポート

平成28年11月、会計検査院は「平成27年度決算検査報告」にて、国外の中古不動産を利用した所得税の節税スキームに対して、税制改正の検討を促しました。

国外に所在する中古等建物について、賃貸料収入を上回る減価償却費を計上している納税者が多く見受けられる状況となっていた。

国外に所在する中古等建物については、簡便法により算定された耐用年数が建物の実際の使用期間に適合していないおそれがあると認められる。

② 国外に所在する中古の建物に係る所得税法上の減価償却費について　会計監査院 平成27年度決算検査報告

具体的にいうと、国外に所在する中古建物等とは、主としてアメリカの不動産のことで、国内外問わず簡便法で減価償却期間を算出する現状を疑問視しています。

7. 海外不動産投資に関する税金は二重課税や申告漏れに注意！税金対策も慎重に

日本よりも大きな節税効果が期待できる海外不動産投資ですが、二重課税や申告漏れによる税金の過徴収など落とし穴も潜んでいます。

不動産所在国と日本の税制についてきちんと把握して、慎重な税金対策を行いましょう。

 

不動産投資オンライン無料相談実施中！LINEで友だち登録
不動産の税金の疑問・ご質問にもお答えします

MIRAIMO公式アカウント友だち登録