不動産売却で譲渡損失が出た場合確定申告は必要?|税金の特例について紹介!

自分が住んでいる不動産を売却した際、基本的に確定申告が必要です。

たとえば買った時より高く売れれば利益が出るので、税金が課税されます。

しかし逆に買った価格より安く売却すれば、損失となり税金が安くなることも。

いずれにせよ不動産の売却の際は、確定申告をしなければなりません。

実際には、不動産売却における確定申告のケースでは、譲渡損失で申告する人がほとんどです。

というのも、何年も居住した戸建てやマンションは、買ってから値上がりするというケースは非常に稀で、ほとんどの人が買った価格よりも安い価格で売却しているはず。

ということで、今回はこの譲渡損失の申告についてご紹介いたします。いくつか特例もありますので、お見逃しなく!

1. 不動産売却により譲渡損失となった場合について

土地や建物などの不動産を売却して譲渡損失が発生した場合、その他の所得から控除することができます。

他に不動産の所得があれば、そこから損失分を控除。それでもまだ余れば、給与所得などの所得から差し引くことが可能

居住用の不動産を売却した際の譲渡損失で、要件を満たせば売却してから3年間にわたり、所得控除を受けることができます。

つまりサラリーマンなどの給与所得者は、すでに源泉徴収された所得税を、確定申告によって還付されるというわけです。

こうした不動産にかかる譲渡損失は、会社の年末調整では行ってくれませんので、自分で確定申告しなければなりません。

2. 不動産売却により譲渡損失となった場合の確定申告は必要か?

不動産の売却による譲渡損失は、先ほど説明した通り、所得控除を受けることができます。そのためには、確定申告を行わなければなりません。

3年間他の所得と損益通算ができるわけですから、しっかり節税できるのでかなりお得に。ただし損益通算するには、次の要件を満たさなければなりません。

  • 不動産を売却した年の1月1日時点において、該当物件を5年所有していること
  • 該当する不動産物件が、居住用であること

3. 不動産を売却をして損失がでた場合の税金の特例について

不動産を売却して損失がでたら、その他所得と「損益通算」ができる

不動産を売却した場合、利益がでれば所得税や住民税がかかります。

一方、損失がでれば譲渡損失となり、所得税や住民税はかかりません。それに加えて、給与などの他の所得と相殺されるので、給与にかかる所得税や住民税が減ることになります。

また確定申告における譲渡損失額は、以下のように計算することができます。

譲渡損失額=当時の購入価格-(購入時の諸経費+売却価格)

マイホームを買い替える時に利用する事ができる譲渡損失の繰越控除について

マイホームの買い替えでは、要件を満たせば譲渡損失の損益通算や繰り越し控除において、最高3,000万円までの控除があります。

この場合、売却しようとする不動産物件の所有期間が5年以上で、かつ敷地面積が500㎡以内である必要があります。

  • 所有期間5年以上
  • 敷地面積が500m2以内の部分
  • 合計所得金額が3000万円以内

また、新居に関する要件は次の通りです。

  • 不動産を売却した年の前年1月1日~翌年末までに取得していること
  • 取得した年の翌年末までに入居予定であること
  • 建物の床面積が50㎡であること
  • 10年以上の住宅ローンを利用していること

このマイホーム特例の計算方法は、次のようになります。

「譲渡所得税=(課税譲渡所得(長期・短期)—3,000万円)×税率」

たとえば、サラリーマンAさんの譲渡所得が4,000万円で、3,000万円のマイホーム特別控除を受ける場合で計算してみます。

この場合の譲渡所得税は、(4,000万円—3,000万円)☓20%=200万円となるとなります。

マイホームの特別控除につきましては、国税庁のホームページを参考にしてみて下さい。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例について

不動産の売却に伴う譲渡損失には、マイホーム購入以外にも特例があります。それは「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」というもの。

不動産の所有期間は5年間で、所得の合計が3,000万円という点は、マイホームの買い替えと同じですが、敷地面積の制限はありません。かわりに、以下の要件があります。

  • 売却した物件に、返済期間10年以上の住宅ローンが残っている
  • 物件の売却価格が、住宅ローン残高より少ない

この特例においては、住宅ローン残高から売却した価格を引いた額までが限度となります。

4. 特例を受ける為には?

このように不動産の譲渡損失の特例を受けるには、確定申告を行わなければなりません

所定の書類を税務署に提出しておかなければ、所得税や住民税の控除はありませんので、売却した翌年の確定申告では忘れないようにして下さいね。

ちなみに、その際の必要書類は以下の通りです。

確定申告での必要書類

  • 登記事項証明書
  • 売買契約書(売却時)
  • 売買契約書(購入時)
  • 仲介手数料、印紙税などの領収書

もしマイホーム買い替えの場合は、新しいマイホームの売買契約書・仲介手数料領収書なども必要となります。

5. 不動産を売却した時に損失がでた場合でも確定申告は忘れずにしておこう!

このように不動産を所有していると、所得の増減が発生するので確定申告が必要になるんですね。

この際、所得がプラスの時はもちろんですが、マイナスの場合は節税チャンスなので、見逃すともったいないですよ。

不動産所得というと、賃貸経営をしている人だけの話しだと思いがちですが、そうではないんですよね。

個人で自宅を所有している人でも、自宅の売却で譲渡損失があれば、確定申告で税金の還付が受けられるので、かなりの節税になりますね。

日本の税制は自己申告制なので、自分で確定申告しに行かなければ何の控除もありません。

毎年2月~3月には確定申告会場が開設されていますので、該当する方は必ず行って申告を行いましょう。

郵送でも受け付けてもらえるので、忘れないように!

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2018.04.17

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