アパート経営をやめたい!と思ったら読むべきマニュアル|やめるタイミングと必要な手続き

アパート経営をやめたいと思う状況とは、どういったものなのでしょうか?

それはアパート経営に行き詰った場合とは限りません。たとえば、アパート経営で得た利益で賃貸マンションへの建替えや起業など他の資産運用を考えることもあるでしょう。

また、借地権で借りた土地の上にアパートを建築して大家として経営していたが、借地権の更新時期がきたという場合もアパート経営の継続の判断を問われます。

アパート経営をやめたいと思う理由は、状況によりさまざまです。

アパート経営をやめるということは、不動産投資の仕上げとして売却などの出口戦略を考えなければなりません。

やめるタイミングと必要な出口戦略をマッチさせることが不動産投資を成功させるポイントになるため、ぜひこれから不動産投資を始めるという人にもご覧いただきたい記事です。

1. アパート経営をやめたい?やめるタイミングを考えよう

アパート経営をやめたい!と思ったら読むべきマニュアル|やめるタイミングと必要な手続き

アパート経営をやめるときには、そのタイミングを考えてください。

なぜなら、不動産投資は、売却などの出口戦略が終了するまで続いているからです。

立地の良し悪しや物件の状態を考慮し売却のタイミングを計らなければ、最終的な出口戦略で失敗することになるかもしれません。

1-1. 立地が良く、入居率が高い物件なら続けるのがオススメ

立地が良く入居率が高い物件なら、やめる必要はないでしょう。

人気のあるアパートなら入居者もいるはずです。アパート経営をやめるとなると入居者の退去の手続きをしなければなりません。

木造2階建ての場合は撤去の際、解体工事費用が坪3万円~4万円程度必要になります。

立地や入居率が優良な物件は、出口戦略もさまざまな選択ができます。入居者や解体工事費用を考えると、借地でのアパート経営だとしても借地権を更新して経営を続けることを提案します。

売却するにしてもアパートの状態で売却するほうがお得でしょう。

1-2. 向いていないと感じたら?

アパート経営は事業です。継続するためには、経営者としての意識を持つ必要があります。

今後、少子化の波は入居者の減少という悪影響をもたらすでしょう。今までのように、何もしないでも家賃収入が入ってくることはないと考えるべきです。

これからは、賃貸経営者にとって厳しい時代になるといわれています。

努力しない経営者が成功するとは考えにくいのです。

自分に経営者としての資質がないと判断するのであれば、アパート経営をやめる方向へ舵を切るべきかもしれません。

1-3. 自分のタイミングを見極めてやめる

アパート経営をやめたいときとは、さまざまな状況が考えられます。

必ずしもアパート経営が行き詰まったときとは限りません。ではどのようなタイミングでアパート経営をやめようと考えるのでしょうか?

利益を十分に得て満足、必要なくなった時

「もう十分に利益を得たからアパート経営をやめたい」という理想的なやめ方があります。

この場合、不動産投資の最後の仕上げとしての出口戦略で締めくくれば良いでしょう。アパート経営の成功は、有利な物件への投資の証なので出口戦略の選択肢も豊富です。

売却により手にしたお金は、新たなビジネスのための準備金とすることもできますが、大家が高齢であれば老後資金として貯えることも選択肢のひとつです。あえて、不動産投資を続ける必要はありません。

他の資産運用をやりたくなった時

国内の物件を整理して、海外の物件に挑戦したくなることもあるでしょう。また、不動産投資とは違った分野のビジネスに興味を持つこともあるかもしれません。

そんな時は売却したお金を新たな起業の資金にするのです。

実際のところ、成功している投資家には常に新しいものに興味を持つ人が少なくありません。

次から次へと新しい発想がわいてくるようです。ビジネスチャンスは常に開かれていることを承知しているのでしょう。

不動産投資ができなくなった時(自分に万が一があった時)

不動産投資を継続したくても人生には何があるか分かりません。万が一自分が死んでしまうこともあるでしょう。

その場合には、後に残した家族の生活を考えておかなければなりません。

そのためには家族が不動産投資を引き継げるようにしておく必要があります。

家族への引き継ぎが難しいと思うのであれば、投資物件の処分の仕方を伝えておかなければなりません。運用の実績や出口戦略の方法をリストとして残しておくのです。

相続人がいない時

原則として、相続人がいなければ遺産は国のものになります。

しかし、その前に利害関係人等からの請求により、遺産の管理や清算をしなければなりません。なぜなら、借金がある場合、遺産の中から返さなければならないからです。

なお、相続人がいなくても「遺言」によって遺産を特定の人に遺すこともできます。

たとえば、生前お世話になった人に遺すこともできれば、団体などへ寄付として贈ることもできるのです。遺言によって贈るので、「遺贈」といいます。

アパートローンを完済する目処が立った時

アパートローンの完済時も経営を続けるかやめるかを判断する時期かもしれません。

金融機関に対する借金がなくなるので返済の必要がなくなります。完済以降は、家賃のほとんどが利益になるので、あえてアパート経営をやめる必要はないでしょう。

とはいえ返済の必要がないということは、責任を果たしたことになるので経営を継続するのもやめるのも自由です。

いずれにしても、アパートローンの完済時は今後の方針を固める分岐点になるでしょう。

2. シーン別アパート経営のやめ方

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アパート経営をやめるときには、さまざまなシーンがあります。

売却により完全に縁を切りたいときもあれば、土地は残しておきたいときもあるでしょう。そこで、シーン別のアパート経営のやめ方をご紹介します。

2-1. 土地の権利ごと手放して完全にやめたい場合

土地の権利ごと手放すのであれば、少しでも高く売らなければなりません。入居率のよいアパートであれば、アパートの状態で売却するほうが有利になります。

更地にして売却するとなると、入居者の退去の手間や高額な解体費用が必要になるからです。

アパートを売却するときには、情報収集が大切です。

売却を決めたアパートの周辺にある同じような物件の販売価格を把握しておきましょう。適切な相場観を持つことで売却を上手く進めることができます。

査定サイトなどを利用し、売却に強い不動産会社を見つける

不動産売却の成功のポイントは、仲介業者の良し悪しだといわれます。

売却に強い不動産会社を探さなければなりません。不動産会社によって売却が得意なところや苦手なところがあるからです。

アパートを売却するなら、アパート売却の実績のある会社に任せてください。

探し方はそれほど難しくはありません。不動産一括査定サイトを利用して、アパートの価格を査定するだけです。

その不動産会社が、アパートの売却が得意であれば、査定価格に反映するので査定額が高くなります。査定額の高い不動産会社に売却を任せるのが一般的です。

2-2. 更地にして別の建物を建てたい場合

別の建物を建てたくなることがあります。たとえば賃貸マンションや新しい事業のための建物に建替えたいような場合です。しかし、そのためには入居者の立退きが必要です。

ところが、入居者は法律で守られているので簡単に立退きを請求するわけにはいきません。

一般的に立退きには、事前の通知と1部屋ごとに数十万円の立退き料が必要です。

そこで、たとえば1年分の家賃を不要とし、1年後に退去してもらう契約を結べば使用貸借(タダで貸すこと)となり居住権も消滅します。

2-3. 更地にしてそのままにしたい場合

親から残された土地なので、アパート経営はやめたいが土地だけは残しておきたいと思うこともあるでしょう。

この場合も立退き料の支払いが必要です。上記のような使用貸借による方法でもかまわないのですが、最低限必要とされる範囲で整理してみます。

立退きの流れは、入居者に対して契約期間満了の6カ月から1年前に退去の通知が必要です。

立退き料は、家賃の6カ月分程度が相場だといわれています。しかし、この条件を満たしていてもスムーズに退去するとは限らないので専門家への相談が必要になる場合もあります。

3. アパート経営をやめるときにかかる費用と必要な手続きを覚えておこう

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アパートを売却するときに必要となる主な費用は、立ち退き料を除けば、

  • 売却利益に対する譲渡所得税や住民税
  • 不動産登記抹消の登録免許税
  • 仲介業者に支払う仲介手数料

などになります。

譲渡所得税や住民税は、「売却価格-(購入費用+諸費用)」が課税価格になり、所有期間が5年超であれば2割程度の税金を支払うことになります。

登録免許税は、一般的に2,000円ですが、仲介手数料として「売却価格×3%+6万円」に消費税を加算した額が必要です。

個人事業主の開業届を出している人は廃業届を出す

確定申告のため、アパート経営を個人事業主として申告している人は、開業届を提出しているはずです。したがって、経営をやめるのであれば廃業届の提出が必要になります。

廃業届けは、アパート経営をやめた日から1カ月以内に税務署に提出しなければならないとされています。

4. アパート経営をやめたいと思ったらまず自分の状況を鑑みてから

アパート経営をやめたいと思ったときに大切なのは、やめたい理由や現在の状況を確認することです。

なぜなら、理由や状況に応じて幕引きの仕方が異なるからです。不動産投資の場合、売却などの出口戦略はとても大切になります。

アパート経営をやめることが自分や家族の将来に有利なのかどうかを再確認しましょう。

経営をやめるとしても、土地を売る場合と土地は残す場合とでは戦略が変わります。やめ方を間違えると長年頑張ってきた投資自体が失敗したことになってしまうのです。

 

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