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築古アパート投資をするメリットやデメリット・リスクを紹介|築古物件での投資を成功させる秘訣!

初心者には難しいと言われている築古アパート投資ですが、

価格が安かったり利回りが高い物件が多く、上手に運用すれば大きな利益を生んでくれます。

 

築古アパートには100万円台で買える格安物件もあり、ローンを組まずにアパート経営を始めることも可能です。

また、物件が安いので投資利回りが良く、投資した元本も早期に回収できるのが魅力。

しかし、実際に利益を上げれるような物件を選定するのが難しく、リフォームなどの修繕費や手間がかかります。

 

今回は、築古アパート投資で成功するために、築古アパート投資をするメリットやデメリット・リスクから、成功の秘訣まで惜しみなくお伝えします。

築古物件での投資を考えている方は、ぜひ参考にしてください。

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Index

1. 築古アパートに投資するメリット

築古アパートに投資するメリット

運営次第では大きな利益を生んでくれる築古アパート投資には多くのメリットがあります。

築古アパートのメリットとしては、

  • 物件価格が安いので現金で購入が可能
  • 投資利回りが良く元本の回収が早い
  • リフォーム次第では入居者も確保しやすい

といったことが挙げられます。

他にも、昨今空き家が問題になっていますが、空き家になっている築古アパートを活用すれば社会貢献にも。

ローンを組まずに現金で購入できる物件がある

築30年を過ぎているような築古アパートには、ローンを組まずに数百万円で購入できる物件も市場には多くあります。

初心者の場合は、いきなり数千万円~数億円の物件を購入するのは敷居が高く、低価格の物件なら初心者でも手軽にアパート投資を始めることができます。

低価格の築古アパートで経験を積み、将来的には大きな物件にステップアップすることも夢ではありません。

投資の利回りが良いので、3~5年で投資した元本が回収できる

築古アパートでは、築年数が経っていることもあり、意外に賃料は安定しています。

市場に出回っている低価格の築古アパートだと利回り10%を超えるものも多くあり、例えば、利回り20%の築古アパートを200万円で購入した場合は年間の家賃収入は40万円。

投資したお金が200万円だとすると5年で元本の回収が可能。

融資を組んで新築アパートなどに投資すると元本の回収に10年以上かかることもあり、元本回収のスピードは築古アパートの魅力ですね。

センスの良いリフォームをすれば入居者が確保しやすい

築年数が古い物件だと入居の募集が難しいと思うかもしれませんが、

築年数が古いなりの良さを生かしながら、センスの良いリフォームをすれば入居者は確保できます。

 

やはり、リフォームにお金を掛けすぎて、対費用効果が出ないようでは意味がありません。

どの程度リフォームをするのか、リフォームをすることでどのぐらいの家賃にできるのか、などよく考えてリフォームをする必要があります。

築古アパートを利用する事で日本の空き家問題に貢献する事ができる

平成25年に総務省が行った住宅・土地統計調査では、全国の空き家率は13.5%となっており、その後も増え続けています。

最近では、国土交通省が空き家バンクの全国版の作成に着手するなど空き家問題は社会問題化に。

特に築年数の古い物件は、空室率も高く、築古アパートを利用して投資することは日本の空き家問題に貢献する事ができるといった側面も。

2. 築古アパートのデメリットやリスク

築古アパートのデメリットやリスク

メリットも多い築古アパートですが、その分デメリットやリスクも多いので注意が必要です。

築古アパートは購入する物件の見極めが難しく、利回りが良いからと調査もせずに築古物件を購入すると、

リフォーム費用が予想以上にかかったり、そもそも貸せないことも。

また、借り入れした場合は、融資期間が短くなる、減価償却期間が短いなどのデメリットもあります。

リフォーム・修繕費や期間がかかる

新築やリフォーム済みのアパートを購入すれば、費用や時間をかけずに、すぐに不動産投資を始めることができます。

一方で、築古アパートを購入すると、リフォーム・修繕に多額の資金が必要になったり、リフォーム期間は不動産投資をすることができないのです。

購入する築古物件の見極めが難しい

築古物件は、築年数が古いので、建物が傷んでいることが多く、それは外観を見るだけではわからないことも。

そのため、建物のことがわからない初心者だと建物の不備を見逃してしまうこともあり、いざリフォームすると予想以上に費用がかかることになります。

又、築年数が古いということは、建物だけでなく、室内の設備等も古いのでリフォームの履歴なども調査しておく必要があります。

築年数が古い程、減価償却費が減る

減価償却費は、アパートの購入時に建物や設備を資産として計上し、耐用年数を元に毎年一定の割合で配分する経費のことで、

実際にお金は動きませんが会計上利益から差し引くことができます。

新築アパートなど耐用年数が長い場合は、長期に渡って費用として計上できるのでメリットが多いです。

 

しかし、築古物件の場合は、耐用年数を過ぎている物件が多く、利益から差し引くことができる減価償却費が減ってしまうことに。

耐用年数が過ぎている場合の、耐用年数は「耐用年数×20%」で計算されます。

利益が出るということは、支払う所得税が多くなるということです。

築年数が増えるほど元本の返済は増えてしまう

ローン返済のうち、金利部分は経費として計上できますが、利息部分は元本部分は経費として計上できません。

ローン返済において、融資期間が短くなるほど、毎月の元本返済は増えます。

毎月の返済に占める元本部分が多くなってしまうので、結果利益が増えて所得税を多く支払うことになるのです。

築年数が増えるほど税金と元本返済の両方が増加していく

金融機関でローンを組む場合、ほとんどが元利均等方式で、返済当初は元本部分より金利部分が多く、後半になるにつれて元本部分が増えていきます。

築古物件は耐用年数を経過していることも多いので融資期間を長く取れない上

経費計上できる金利部分は年々減り、経費が減る分、課税所得が増えてしまうので所得税も増えることになります。

3. 借主にとっての築古アパートのメリット

借主にとっての築古アパートのメリット

築古アパート投資におけるメリットとデメリットはわかったと思いますが、築古物件は借主にもメリットはたくさんあります。

借主目線で築古アパートを選ぶことのメリットを理解し、投資に活かしましょう。

 

新築や築浅に比べて家賃が割安で、リフォームやリノベーションされた物件や比較的広めの物件も多く、和室のある部屋も。

借主によってはコストパフォーマンスを重視する人も多く、築古のお宝物件を探す人は以前より増えています。

家賃が割安で、物件が豊富にある

築古物件は、築浅の物件と比べると家賃は3~5割程度安くなっており、物件数も新築や築浅に比べると豊富。

日本では未だに新築に住みたいという考える人が多くいますが、最近ではコストパフォーマンスや利便性を重視する人が増えています。

余程新築にこだわる人以外は、築古物件も選択肢に入れる人が多いのです。

リフォームやリノベーションが施された物件も多い

最近では、築古アパートをリフォームやリノベーションして賃貸するケースも多く、室内はほとんど新築に見えるような物件もあります。

入居者にとっても、内装や設備もきれいで、新築よりも家賃が安いことはメリット。

場所も良く、リフォームやリノベーションがされているなら、築古アパートの方がコストパフォーマンスも高いこともあります。

賃貸物件では広くて、収納が沢山ある賃貸もある

築古アパートの場合は、広い物件に安く住めるのもメリットのひとつ。

ワンルームと同じ家賃で二人で住める2DKなどの広い部屋に住めますし、

2DKを1LDKにリノベーションしてウォークインクローゼットを設置するなど収納の多い物件もあります。

4. 借主にとっての築古アパートのデメリット

借主にとっての築古アパートのデメリット

築年数の古ささえ気にならなければ、借主にメリットの多い築古アパート。

しかし、築年数が古いので、物件が汚い・設備が古い・耐震基準を満たしていないのでは?といった不安もあります。

築古アパートの借主にとってのデメリットを把握しておきましょう。

部屋が汚くて、設備が古い

築古物件がすべてリフォームやリノベーションをしているわけではありません。

購入した築古物件をそのまま貸す場合は、部屋が汚く、設備も古いことが多いので、生活するうえで支障をきたすケースも。

築年数が古いので耐震が心配

昭和56年6月以前に建築確認許可を取ったアパートは、旧耐震基準で建てられており、新耐震基準に比べると耐震強度を心配する借主も多いもの。

築古物件に住む場合は、耐震についてはある程度許容する借主もいますが、

予算が許すならば、耐震工事をすることも借主に選ばれる要因となることを覚えておきましょう。

害虫が良くでる

築古物件では、長年人が住んでいるので、ゴキブリなどの害虫が多い物件もしばしば。

しかし、害虫については、害虫駆除を行ったり、網戸を付けるなど対策をすれば安心して住むことができます。

5. 築古アパートで成功するために押さえておきたいポイント

築古アパートで成功するために押さえておきたいポイント

ここまで築古アパートのメリットやデメリットを勉強してきましたが、築古アパート投資を成功するのに押さえておきたいポイントがあります。

築古アパート投資では、いかに質の良い物件を安く購入できるかが成功のカギを握っています。

質の良い築古物件を探すにはどうすればいいのでしょうか。

また、売却して利益を確定させることも不動産投資にとっては非常に重要なため、築古アパートの出口戦略についてもお伝えしましょう。

価値と販売価格は違うものだと知っておく

築古アパートを購入する際には、物件の価値と販売価格は違うものだと知っておくべきです。

販売価格は、売主がローンの残債や修繕費用などこの価格で売ることができれば売主が儲かるラインで不動産業者と決めた価格。

当然、本来よりも高い価格で売り出されているケースも多いです。

 

そのため、その物件をいくらで買えば投資価値があるかを見極める必要があります。

自分で判断した投資価値に見合った価格であれば、値引き交渉せずに買うという判断もしましょう。

質の良い築古物件を見極める力を付ける必要がある

質の良い築古物件を探すには、物件を見極める力と付けないといけません。

物件を見極める力を付けるには、物件の資料を見る際に、エリア・立地・どの程度リフォームが必要かをきちんと把握し、その物件がどの程度の価値があるのかを繰り返し行う必要があります。

すぐには身につけるのは難しいですが、繰り返し行うことで、物件の価値より売値が安い物件を探す力が身に付きます。

投資する目的に合った物件を購入する

自分がなぜこの物件に投資するのか、投資する目的にあった物件を購入することが成功への第一歩です。

築古アパート投資の失敗で多いのが、購入が目的となってしまうケース。

金融機関が融資を出してくれるから、手ごろな値段だからと買ってしまうと、需要のない物件を保有してしまうことになりかねません。

築古アパートを購入する条件が整っているかを確認する

実際にいい物件が見つかっても、購入できる条件が整っていないと購入することはできません。

物件を購入するには、自己資金はいくらあるのか、融資はどの程度受けることができるのか、家族の了承は取れているのかなど、

いざ購入したいと思った時に動ける条件が整っているかどうかが重要になります。

購入したい物件が出た時に、条件が整っているならその時は買いでしょう。

物件の価値よりも売値が安いものを見つける

どんなに良く見える物件でも、物件の価値より高い価格であれば儲けることはできません。

物件の価値よりも売値が高いと、物件の価格に対して実際に物件が稼ぐ家賃は低く、ほどんどキャッシュフローが残らないといった結果に。

そうなると築古アパート投資は上手くいかず、最悪の場合は売却することになってしまいます。

築古アパート投資で儲けるためには、いかに質の良い物件を安く買うかが重要になります。

出口戦略を考える

不動産投資の成否は、売却時に決まります。

築古は上述の通り、耐用年数が少ないので不動産の評価が低いため、買い手がつきづらい可能性があることも考慮しなければなりません。

 

  • 何年運用するか
  • 更地にして売却するか、取り壊してまた新たな建物を建てるか
  • いくらで売れたら投資資金を回収できるのか

など、

出口戦略についてはよく考えた上で、築古アパートを購入する必要があります。

売却を考える際は、築古アパートや土地の売却に強みを持っている不動産会社を探すのも手です。

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2019.08.23

6. 築古アパート投資は購入物件を見極める力をつけてしよう!

築古アパート投資は、購入物件を見極める力をつけた上で、出口戦略を考えた腕投資をすることが成功への近道です。

しっかりコツさえつかめば、初期費用が少なく、リフォームやリノベーションで投資利回りを上げることで、短期間で資金回収が可能。

しかし、築年数が古い為、リフォーム費用や設備の故障などで想定以上の費用がかかることもあり、物件の選定が非常に難しい面もあるので、初心者には難易度が高い投資法と言えます。

 

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