築古アパートのメリットやデメリット、リスクを紹介|築古アパート投資の成功の秘訣とは?

初心者には難しいと言われている築古アパート投資ですが、価格が安かったり利回りが高い物件が多く、上手に運用すれば大きな利益を生んでくれます。

築古アパートには100万円台の現金で買える物件もあり、ローンを組まずにアパート経営を始めることも可能です。

物件が安いので投資利回りが良く、投資した元本も早期に回収できます。

センスの良いリフォームをして家賃を上げることができれば、資産価値を向上させることも可能に。

しかし、実際に利益を上げれるような物件を選定するのが難しく、リフォームなど手間暇がかかります。

 

築古アパート投資で成功する為には、築古アパートのメリットやデメリット、リスクを理解することが重要。

今回は、築古アパート投資の成功の秘訣についてお話したいと思います。

Index

1. 築古アパートに投資するメリットとは?

運営次第では大きな利益を生んでくれる築古アパート投資には多くのメリットがあります。

築古アパートのメリットとしては、

  • 物件価格が安いので現金で購入が可能
  • 投資利回りが良く元本の回収が早い
  • リフォーム次第では入居者も確保しやすい

といったことが挙げられます。

他にも、昨今空き家が問題になっていますが、空き家になっている築古アパートを活用すれば社会貢献にも。

1-1. ローンを組まずに現金で購入できる物件がある

築30年を過ぎているような築古アパートには、ローンを組まずに数百万円の現金で購入できる物件も市場には多くあります。

初心者の場合は、いきなり数千万円~数億円の物件を購入するのは敷居が高く、こういった低価格の物件なら初心者でも手軽にアパート投資を始めることができます。

低価格の築古アパートで経験を積み、将来的には大きな物件にステップアップも夢ではありません。

1-2. 投資の利回りが良いので3~5年で投資した元本が回収できる

築古アパートでは、築年数が経っていることもあり、意外に賃料は安定しています。

市場に出回っている低価格の築古アパートだと利回り10%を超えるものも多くあり、例えば、利回り20%の築古アパートを200万円で購入した場合は年間の家賃収入は40万円。

投資したお金が200万円だとすると5年で元本の回収が可能。

融資を組んで新築アパートなどに投資すると元本の回収に10年以上かかることもあり、元本回収のスピードは築古アパートの魅力ですね。

1-3. センスの良いリフォームをすれば入居者が確保しやすい

築年数が古い物件だと入居の募集が難しいと思うかもしれません。

そのため、築年数が古いなりの良さを生かしながら、センスの良いリフォームをすれば入居者は確保できます。

やはり、リフォームにお金を掛けすぎて家賃が上がるようでは意味がありません。

壁紙や床、水回りなど最低限のリフォームをし、割安な家賃で貸すことができるようにリフォームを計画しましょう。

1-4. 築古アパートを利用する事で日本の空き家問題に貢献する事ができる

平成25年に総務省が行った住宅・土地統計調査では、全国の空き家率は13.5%となっており、その後も増え続けています。

最近では、国土交通省が空き家バンクの全国版の作成に着手するなど空き家問題は社会問題化に。

特に築年数の古い物件は、空室率も高く、築古アパートを利用して投資することは日本の空き家問題に貢献する事ができるといった側面も。

2. 築古アパートのデメリットやリスクとは?

メリットも多い築古アパートですが、その分デメリットやリスクも多いです。

築古アパートは、購入する物件の見極めが難しく、利回りがいいから調査もせずに築古物件を購入すると、リフォーム費用が予想以上にかかったり、そもそも貸せないことも。

又、借り入れした場合は、融資期間が短くなる、減価償却期間が短いなどのデメリットもあります。

2-1. リフォーム等の手間暇がかかる

新築やリフォーム済みのアパートを購入すれば、手間暇をかけずに不動産投資ができます。

とは言え、手間暇がかからない分、業者が利益を得ることになりますので、利回りは下がることに。

築古アパートをリフォームして貸すということは、手間暇はかかりますがその分利益を出しやすくなります。

2-2. 購入する築古物件の見極めが難しい

築古物件は、築年数が古いので、建物が傷んでいることが多く、それは外観を見るだけではわからないことも。

そのため、建物のことがわからない初心者だと建物の不備を見逃してしまうこともあり、いざリフォームすると予想以上に費用がかかることになります。

又、築年数が古いということは、建物だけでなく、室内の設備等も古いのでリフォームの履歴なども調査しておく必要があります。

2-3. 借り入れした場合、元本返済は費用にできない

現金で購入せず、金融機関から借り入れをした場合はどういったデメリットがあるのでしょうか。

ローン返済の内訳は、銀行へ支払う金利部分と元本返済。

金利部分は費用として計上できますが、元本部分は費用として計上できません。

2-4. 築年数が古い程、減価償却費が減る

減価償却費は、アパートの購入時に建物や設備を資産として計上し、耐用年数を元に毎年一定の割合で配分する費用のことで、実際にお金は動きませんが会計上利益から差し引くことができます。

新築アパートなど耐用年数が長い場合は、長期に渡って費用として計上できるのでメリットが多いです。

しかし、築古物件の場合は、耐用年数を過ぎている、ほとんどないといった物件が多く、利益から差し引くことができる減価償却費が減ってしまうことに。

その分、利益が出ると所得税を支払わうことになります。

2-5. 築年数が増えるほど元本の返済は増えてしまう

上述した通り、ローン返済のうち、元本部分は費用として計上できません。

ローン返済において、融資期間が短くなるほど毎月の元本返済は増えることになります。

築古物件は耐用年数を経過していることも多いので融資期間を長く取れず、毎月の返済に占める元本部部が多くなってしまうので、結果利益が増えて所得税を多く支払うことに。

2-6. 築年数が増えるほど税金と元本返済の両方が増加していく

金融機関でローンを組む場合、ほとんどが元利均等方式で、返済当初は元本部分より金利部分が多く、後半になるにつれて元本部分が増えていきます。

そのため、利益から差し引くことのできる費用として計上できる金利部分は年々減り、費用計上が減る分、課税所得が増えてしまうので所得税も増えることになります。

3. 借主にとっての築古アパートのメリットとは?

築古アパート投資におけるメリットとデメリットはわかったと思いますが、築古物件は借主にもメリットはたくさんあります。

新築や築浅に比べて家賃が割安で、リフォームやリノベーションされた物件や比較的広めの物件も多く、和室のある部屋も。

借主によってはコストパフォーマンスを重視する人も多く、築古のお宝物件を探す人は以前より増えています。

3-1. 家賃が割安で、物件が豊富にある

日本では未だに新築に住みたいという考える人が多くいますが、最近ではコストパフォーマンスや利便性を重視する人が増えています。

同じ立地で探すのであれば、築年数にこだわらず部屋探しをする方が結果満足いく物件が探せたというケースも。

築古物件は、築浅の物件と比べると家賃は3~5割程度安くなっており、物件数も新築や築浅に比べると豊富。

余程新築にこだわる人以外は、築古物件も選択肢に入れる方がいいでしょう。

3-2. リフォームやリノベーションが施された物件も多い

最近では、築古アパートをリフォームやリノベーションして賃貸するケースも多く、室内はほとんど新築?という物件もあります。

そういった物件は新築と比較しても、内装や設備もほとんど変わりません。

場所も良く、リフォームやリノベーションがされているなら、築年数の古い物件の方がコストパフォーマンスも高いことが多いです。

3-3. 賃貸物件では広くて、収納が沢山ある賃貸もある

築古アパートの場合は、広い物件に安く住めるのもメリットのひとつ。

ワンルームと同じ家賃で二人で住める2DKなどの広い部屋に住めますし、2DKを1LDKにリノベーションしてウォークインクローゼットを設置するなど収納の多い物件もあります。

同じ家賃でも築浅より築古物件であれば、安い価格で住めるのは大きなメリットですね。

3-4. 和風な造りが好きな人にはおすすめ

最近では、若者の間でもフローリングの洋室よりも、和風な造りの部屋を好む人も増えています。

中には和モダンのように、年数の古い和風な造りを活かしながら、現代風にアレンジしたおしゃれな部屋も。

又、年配の方もフローリングでは落ち着かないという人も多いので、エリアによっては費用を掛けずに和室をそのまま賃貸するのもいいかもしれませんね。

4. 借主にとっての築古アパートのデメリットとは?

築年数の古ささえ気にならなければ、借主にメリットの多い築古アパート。

しかし、築年数が古いので、物件が汚い・設備が古い・耐震基準を満たしていないのでは?といった不安もあります。

実際に築古物件を借りる際には、どういったデメリットがあるのでしょうか?

4-1. 部屋が汚くて、設備が古い

築古物件がすべてリフォームやリノベーションをしているわけではありません。

中には、購入した築古物件をそのまま貸す家主もいます。

その場合は、部屋が汚く、設備も古いことが多いので、生活するに支障をきたすケースも。

4-2. 築年数が古いので耐震が心配

昭和56年6月以前に建築確認許可を取ったアパートは、旧耐震基準で建てられており、新耐震基準に比べると耐震強度が心配。

ほとんどの築古アパートでは、耐震工事を行っているケースはありません。

築古物件に住む場合は、耐震についてはある程度許容するしかないのが現状。

そのため、見た目にも明らかにボロ物件だと感じるものはやめておいた方がいいかもしれません。

4-3. 害虫が良くでる

築古物件では、長年人が住んでいるので、ゴキブリなどの害虫が多い物件もしばしば。

夜中寝ていると耳元をササッと虫が通るとゾッとしますよね。

しかし、害虫については、入居時に害虫駆除を行ったり、網戸を付けるなど対策をすれば安心して住むことができます。

5. 築古アパートで成功するために抑えておきたいポイント

ここまで築古アパートのメリットやデメリットを勉強してきましたが、築古アパート投資を成功するのに抑えておきたいポイントがあります。

築古アパート投資では、いかに質の良い物件を安く購入できるかが成功のカギを握っています。

質の良い築古物件を探すにはどうすればいいのでしょうか。

5-1. 価値と販売価格は違うものだと知っておく

築古アパートを購入する際には、物件の価値と販売価格は違うものだと知っておくべきです。

販売価格は、売主がローンの残債や修繕費用などこの価格で売ることができれば売主が儲かるラインで不動産業者と決めた価格。

当然、本来よりも高い価格で売り出されているケースも多いです。

そのため、その物件をいくらで買えば投資価値があるかを見極める必要があります。

自分で判断した投資価値に見合った価格であれば、値引き交渉せずに買うという判断も。

5-2. 投資する目的に合った物件を購入する

築古アパート投資の失敗で多いのが、購入が目的となってしまうケース。

金融機関が融資を出してくれるから、手ごろな値段だからと言って買ってしまうと実際に価値のない物件を保有してしまうことに。

自分がなぜこの物件に投資するのか、投資する目的にあった物件を購入することが成功への第一歩です。

5-3. 物件を購入する条件が整っているか

実際にいい物件が見つかっても、購入できる条件が整っていないと購入することはできません。

物件を購入するには、自己資金はいくらあるのか、融資はどの程度受けることができるのか、家族の了承は取れているのかなど、いざ購入したいと思った時に動ける条件が整っているかどうかが重要になります。

購入したい物件が出た時に、条件が整っているならその時は買いでしょう。

5-4. 物件の価値よりも売値が安いものを見つける

どんなに良く見える物件でも、物件の価値より高い価格であれば儲けることはできません。

物件の価値よりも売値が高いと、物件の価格に対して実際に物件が稼ぐ家賃は低く、ほどんどキャッシュフローが残らないといった結果に。

そうなると築古アパート投資は上手くいかず、最悪の場合は売却することになってしまいます。

築古アパート投資で儲けるためには、いかに質の良い物件を安く買うかが重要になります。

5-5. 質の良い築古物件を見極める力を付ける必要がある

質の良い築古物件を探すには、物件を見極める力と付けないといけません。

物件を見極める力を付けるには、物件の資料を見る際に、エリアや立地、物件、どの程度リフォームが必要かをきちんと把握し、その物件がどの程度の価値があるのかを繰り返し行う必要があります。

すぐには身につけるのは難しいですが、繰り返し行うことで、物件の価値より売値が安い物件を探す力が身に付きます。

6. 築古アパート投資は購入物件を見極める力をつけてしよう!

築古アパート投資は、初期費用が少なく、リフォームやリノベーションで投資利回りを上げることで、短期間で資金回収が可能です。

しかし、築年数が古い為、リフォーム費用や設備の故障などで想定以上の費用がかかることもあり、物件の選定が非常に難しい面も。

質の良い築古物件を見極める力は、物件資料を数多く見て、自分の投資条件に見合った物件を探すことを繰り返すことで身につけることができます。

築古アパート投資においては、購入物件を見極める力をつけた上で投資をすることが成功への近道です。

 

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