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アパートをリフォームする時の補助金制度と費用は?|条件を確認しておこう

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アパートを経営する上でリフォームは最重要の課題と言っても良いぐらい重要な要素のうちの一つです。

それは、新築であっても中古であったとしても同じです。しかしながら、リフォーム費用は決して安い額ではなく簡単には出せないオーナーも多いと思います。

そもそもリフォームには、どのような種類がありなぜ必要なのか、費用はどの程度かかるのかなどが知られていないことも多いのが現状です。

その様な疑問を解消するためこの記事では、その様な疑問を解消するために国土交通省が発表しているアパートリフォームに関する補助金「新たな住宅セイフティーネット」を中心にリフォーム費用について説明します。

またリフォーム時の費用はどの様にして減価償却や経費として計上すればよいのかも併せてご紹介します。

1. アパートのリフォームは必要?|リフォーム代相場

アパートを経営すると必ず発生する問題が、建物の老朽化問題です。

これは、避けることが出来ない上にマンション投資よりも重要視する必要のある項目と言えます。なぜならマンションの場合は修繕費を強制的に積み立てるため、築年数が経過した場合に積立金を元に全体の修繕を行います。

アパートの場合は、1棟単位での販売が周流になるため、この修繕費を自身で金額を決めて積み立てる必要が出てきます。新築の場合はしばらくは心配はありませんが、築年数が経過している物件は老朽化でリフォームが前提となることも多いため、購入金額と修繕費のバランスを購入前に吟味する必要が出てくるのです。

リフォーム代を抑えたいという場合には、リフォームを入居者に自由にする代わりに費用を入居者に負担してもらうという方法もあります。

これだと入居者は部屋を好きにアレンジできるため喜ばれますが、退去時のルールを厳格に設定しないとトラブルの元にもなりかねないので、注意が必要です。

リフォーム代の相場は?

アパートをリフォームする場合の費用は、家の状態や故障の具合またどの程度リフォームするのかによっても大きく異なります。

これは、リフォームの費用は材料の料金と工事の料金を合算した金額で見積もりを取る必要があるためです。

例えば、内装工事のクロス(壁紙)張替の場合は、1戸あたりの材料費は諸経費を含めても1万円程度ですが、工事費が約3万円程かかります。水回りの工事となると40~100万程度が相場です。交換するものや配管の状態にも依存するため、工事を始める前に一度状態を確認してもらった上で相見積もりを取ると確実です。

1戸当たりのリフォーム金額は、一部のみを変更する場合は、5万~100万程度です。

フルリフォームの場合は300万~2000万かかります。築年数が浅い場合はクロスやフローリングの交換などだけでも効果が出る傾向があり、築年数が経過している場合はフルリフォームが必要になることも多いのが現状です。

2. アパートのリフォーム時に出る補助金と条件

アパートの補助金について|新たな住宅セーフティーネット制度

アパートをフルリフォームした場合は空室率の軽減の効果も見込めますが、やはりコストは重く数百万は工事費としてかかるという前提が必要になってきます。そして残念な事にリフォームの際に出る補助金は多くありません。

そのため、物件を購入すると同時に修繕費をあらかじめ見込んでおく必要があります。

アパートのリフォームは補助金が少ないと言われている中でも最も補助金額が出るのが、国土交通省が発表した「新たな住宅セーフティーネット」制度を利用すると改修費を国が一部補助してくれます。

この制度は、主に高齢者世帯・子育て世帯・低所得者世帯(月収15.8万以下)・外国人世帯を対象にしており、日本の総人口の減少と平均所得の減収に伴い発足した制度です。子育て世代が年収の減収により狭い住居しか借りられず、子供が増やせないことがありそれを防ぐことも狙いの一つの制度です。

また、日本の総人口は減少しているため、将来的にこれ以上の公営団地の増設は難しい状況ですが、民間の空き家や空き室は増加傾向にあるため、この制度により住宅を必要としている高齢世帯や子育て世帯に提供できるのではないかというのがこの制度の狙いとなっています。

この制度を受けるためには、期限内に国土交通省へ申請書類を提出する必要があり、認定されると登録住宅として「セーフティネット住宅情報提供システム」へ登録することができ、物件の掲載範囲を広げることが出来ます。この登録住宅は応募者の条件によって範囲を限定することも可能です。

共同居住用住居への用途変更や間取り変更、耐震改修の工事による補助金について

この条件の場合の補助金は、最大で1戸につき100万円が出ます。

なお、共同住居用住居とはいわゆるシェアハウスの事であり、1戸建ての住宅をシェアハウスへ変更する場合に補助金として100万円が出ます。また、登録住宅にする場合は厳密な基準が決められています。

まず通常の住居を登録したい場合は、最低住居面積が25㎡以上(約15畳)であることと決められており、シェアハウスに変更する場合は、専用個室(9㎡以上)を一人一部屋用意し、住宅全体の面積を15 ㎡ × N(住居人数)+ 10㎡以上確保する必要があります。

つまり、専用個室を作るために新たに間仕切りを新設したり、共同の居間や台所などを新設する工事に対してまた、耐震機能の強化をするためにこの補助金は支払われます。

バリアフリーにするための改修工事による補助金について

この工事の補助金に関しては、最大で一戸につき50万円(改修工事に要する費用の3分の1以内の額)が補助金として出ます。

しかし、これは専用住宅としてであり、共同住居用住宅に変更するためバリアフリー化する必要がある場合は、100万円の補助金が出ます。

バリアフリー改修工事には、手すりの設置工事や階段の改修工事・廊下や玄関の出入り口拡張工事・引き戸などへの扉の変更工事などが主な対象とされています。

居住するために最低限必要と認められる工事の補助金について

この工事の補助金に関しては、最大で一戸につき50万円(改修工事に要する費用の3分の1以内の額)が補助金として出ます。

ここで言う住居するために最低限必要な工事とは、専門家による住宅の劣化状況、欠陥の有無などの診断を受けて改修が必要であるという結果が出た場合に補助金が出ます。

もう一つの条件として一定期間以上(3か月)の空室で賃貸住宅として使用していないことが条件にあります。

つまり、このケースは、3か月以上空室かつ住居として使用しておらず、専門家の診断で改修が必要であると判断した場合にのみ補助金の対象になるのです。

居住支援協議会等が工事が必要と認める改修工事による補助金について

この工事の補助金に関しては、最大で一戸につき50万円(改修工事に要する費用の3分の1以内の額)が補助金として出ます。

この工事は対象となる入居者の住環境を改善するために行う工事に出る補助金です。対象は以下の通りです。

  • 入居者の身体等の状況に応じて必要となる工事
  • 安全性能の向上工事
  • ヒートショック対策工事(浴室・脱衣場等)
  • 防音性・遮音性向上工事
  • 防火・消火工事

一方で、太陽光パネルや電気給湯器などは補助の対象にはなりません。

このように様々な条件はあるものの国から補助金が出る制度も存在します。

しかし、これらの補助金のみでは工事費を全額賄うのは困難です。では、どのようにしてリフォーム費用を捻出すればいいのでしょうか?

3. 賃貸のリフォームローンってどんなもの?

クロスや照明を少し変更する場合は、20万円以内で収まることが多いため自己資金で運営する人も多いですが、設備の変更となると金額は数百万単位になります。その中で重宝されているのがリフォームローンです。

ただし、住居用の個人向けリフォームローンも存在し、そちらは投資用物件には使用できません。

また、賃貸の耐震性能を向上させるためやバリアフリー化にする際に工事を行うためなどにも融資をしてくれる制度です。

条件としては満額融資と言うわけでは無く、工事費の80%を融資してもらえます。そのため一部は自己資金を確保しておく必要が出てきます。

物件を購入する際にローンを組んで購入される方が、大半だと思われますがリフォームの対応が遅れた場合は、空室率に直接影響が出てきます。

だからこそ事前の購入時に修繕費をある程度計算して置き、修繕費を積み立てることでリフォーム費用を準備しておくことも大切です。

4. 賃貸リフォームの減価償却はどうすればいいのか?

アパートの修繕は定期的に発生する上に費用も掛かるため納税額にも大きく影響してきます。

工事をした際には税務上では修繕費か資本的支出に分かれます。修繕費は必要経費になりますので、工事が完了したその年のうちに経費として処理することが可能です。

資本支出の場合は、まず一度資産として計上して、その後、資産の耐用年数に渡って減価償却費として経費化していきます。違いは、一括で経費にできるか、複数年に渡って経費にできるかという点です。

つまり、修繕費は壊れたものを主に直す原状回復の場合であり、減価償却が必要な場合はその物件の価値を上げるために行う工事が該当します。そしてこの修繕費か資産として減価償却かの判断は非常に難しいのです。

前提として掛かった費用が20万円以下の工事は基本的に全額修繕費としてその年に計上することが可能です。

また修繕の周期が3年以内の場合は修繕費にすることが出来ます。これらに当てはまらない耐久性や資産価値を高める工事の場合は資産として減価償却の対象になります。

修繕費の見分け方について詳しくは以下の記事を参考にしてみてください。

関連記事アパート経営の修繕費を理解して空室ゼロに!|資本的支出と3種類の修繕費

2018.03.22

5. アパートのリフォームをする時は補助金を上手く活用しよう!

アパートをリフォームする際には、規模やリフォームする内容によってばらつきはありますが、税金や補助金の事も念頭に入れたリフォーム計画プランを作ることが肝心です。

税金に関しては、税理士とよく検討した上でローンを組むこと補助金を活用することをお勧めします。

今後は、さらに人口が減少することが予測されています。空室率を下げるための意味でも補助金活用を上手に活用することでリフォームをすると空室率も大幅に変わるかもしれません。

 

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