不動産投資物件をリフォームするメリットとは？ リフォーム費用は経費にできる？

不動産投資では、建物が時の経過に応じて老朽化するので適正な維持・管理が必要になります。

入居希望者は新しくキレイな物件に入居したいと思うでしょう。

したがって不動産投資にメンテナンスやリフォームは欠かせません。

 

しかし、大掛かりなリフォームであれば必要な資金も高額になります。

はたして、リフォームすることでどれくらいのメリットがあるのでしょうか？

またリフォーム費用は、どのような税務処理をするのかも確認しておかなければいけません。

そこで、今回は不動産投資物件をリフォームするメリットについて紹介しましょう。

キレイな賃貸物件であれば入居希望者の賃貸意識が高まるのは当然のことですが、費用として計上することで税金を節約することもできるのです。

1. 不動産投資物件をリフォームするメリット｜リフォームは必要か？

不動産投資では必要に応じて賃貸物件のリフォームが必要になります。

しかし、リフォームをするためには、あらかじめメリットを押さえておかなければいけません。

なぜなら、メリットが曖昧だと適切なリフォームを講じることが難しいからです。

何のためにリフォームするのかを押えておかないと、リフォームすること自体が目的になり、必要以上の費用を投じてしまうことにもなりかねません。

あくまで必要の範囲のリフォームをすることが収支上のポイントになります。

集客力がUPする！

不動産投資においてリフォームは入居希望者の意識を高めるために有効な手段です。

入居者を募集する時に「リフォーム済み」と広告に記載されていると、新築のようにキレイな物件をイメージするでしょう。

集客力をUPするためにはイメージ戦略が欠かせません。

キレイな部屋はそれだけで好印象

物件を選択するには内覧をするのが一般的です。

物件に目を通した時にキレイだと、それだけで入居意識が高まるでしょう。

特に賃貸であれば一生住むわけではないので、構造的な質よりも見た目の美しさほうが入居希望者に好印象を与えます。

設備の刷新でよりターゲットに好まれる部屋に

リフォームのメリットは建物だけでなく設備についても検討してください。

たとえばファミリー向けの物件であれば、キッチンがリフォームされていることで主婦層の人気を得ることができるでしょう。

ターゲットに応じたリフォームを心がけるのです。

2. リフォームにはどれくらいの費用が掛かる？｜賃貸マンションの例

不動産投資では、キャッシュフロー（お金の出入り）を押えておかなでければ成功にはおぼつかないでしょう。

予定しているリフォームに、どれくらいの費用が必要なのかを確認して収支のバランスを取ることが必要です。

そこで、賃貸マンションを例にして、建物や設備のリフォームに必要な費用の額を紹介しましょう。

①水回りのリフォーム

一般的に内覧時に確認するポイントとして、水回りをチェックするケースが少なくありません。

水回りを清潔にしているだけでも入居希望者に与える印象はUPします。

リフォームが必要ないとしても、ハウスクリーニング程度はしておきたいものです。

バスルーム

バスルームのリフォームには多額の出費が必要になります。

たとえば、ユニットバスを交換するのであれば、モノにもよりますが本体だけでも50万円以上はするでしょう。

さらに工事代金として30万円程度で、トータル100万円程度は必要になります。

したがって投資物件選択の段階で、バスルームには念入りなチェックをしておくほうが購入後の出費を抑えることができそうです。

トイレ・洗面所

トイレや洗面所については、リフォーム内容により価格が大きく異なります。

たとえばトイレの場合、和式を様式に変更するのであれば15万円程度は必要でしょう。

しかし、簡易洋式トイレを利用するのであれば5,000円程度ですみます。

洗面所もリフォームの内容により価格は違ってきます。

単身者向けの物件であれば清潔に使用できる範囲のリフォームを意識してください。

②キッチンのリフォーム

システムキッチンなどにリフォームすると50～100万円程度は必要になるでしょう。

投資物件がアパートやワンルームマンションだと、家賃も月々数万円と言ったところでしょう。

リフォーム代を回収することが難しくなります。

しかし、公団型のキッチンであれば、ホームセンターを利用すると設置費用も含めて5万円程度の支出ですみます。

キャッシュフローを意識するのであれば利口な買い物と言えそうです。

③壁紙のリフォーム

部屋の広さにもよりますが、壁紙のリフォームであれば1部屋10万円もあればクロスの張替えが可能です。

壁紙がキレイになると部屋の第一印象が大きく好転するので、費用対効果の大きいリフォームになるでしょう。

したがって、一般的に入居者が交代するときにはクロスを張り替えます。

内覧時に入居希望者の印象を良くするための基本です。

④床材のリフォーム

床材としては、クッションフロア・フロアタイル・フローリングの3種類の材質のどれを選ぶかで価格が異なります。

最も価格の安い材質がクッションフロアで、高い材質がフローリングです。

賃貸物件では、クッションフロアがよく使われます。

価格は平米単価で

• クッションフロアが2,000～3,000円
• フロアタイルが4,000～5,000円
• フローリングが7,000円

程度。

3. リフォーム費用は経費にできる？ ローンは組める？

リフォーム費用は収支的には痛い出費だと言えるでしょう。

しかし、経費として計上できれば税金を節約することができます。

また、リフォーム費用が多額になれば、自己資金でまかなうには限界もあるので銀行ローンを利用したいところです。

リフォーム代は修繕費？ 資本的支出？

税務的にはリフォーム代が修繕費になるのか、資本的支出になるのかを判断しなければいけません。

基本的な考え方としては、現状を維持するためのメンテナンス的なリフォームであれば修繕費として一括で経費にすることができます。

そして、使用期間が延びたり資産価値が増えたりするリノベーション的なリフォームであれば資本的支出となり、資産計上してから減価償却費として耐用年数に応じて費用計上することになるのです。

修繕費になる目安

支出した費用が20万円未満、または修繕周期が3年以内であれば修繕費にできます。

しかし、明らかに資産価値を高める後付の設備などは資本的支出になるでしょう。

あくまで、原状回復のための支出に限られるのです。

なお、資本的支出か原状回復のための支出かを判断できない場合、支出した額が60万円未満であれば修繕費にできるケースもあります。

リフォーム専用のローンがある！

金融機関のローンには投資用ローンとは別に、リフォームに特化した「リフォームローン」という商品があります。

あらかじめリフォーム専用ローンの特徴を把握しておけば、増改築や水回りのリフォームのように多額の費用が必要な時に役立つでしょう。

融資限度額が2,000万円程度と少なく、返済期間も15年程度と短くなりますが、自己資金だけではリフォーム代がまかなえないかもしれません。

また、ローンを利用することで収支的にも計画的な返済が可能です。

4. お金を掛けずにリフォームするコツ｜DIYはオススメなのか？

リフォームはしたいが、お金を掛けるわけにはいかないという人もいるでしょう。

自分で手軽なリフォームをすることも可能。

ホームセンターで材料を購入して、DIYにより工事費用を節約できるのです。

自分でできることはで解決する！

大掛かりなリフォームをDIYで解決することは難しいでしょう。

しかし、入居者が交代する際のクロスの張替えや水回りのクリーニング程度であればDIYで対応できるはずです。

面倒だとは思わずに自分でできることはDIYで解決してください。

手間や時間は掛かりますが、数万円から数十万円の節約は可能になります。

不動産投資ではいかに費用を抑えるかが成功のコツです。

DIYのデメリットは？

DIYの最大のデメリットは仕上がりでしょう。

器用な人であればそれなりの仕上がりになりますが、そうでない人であれば仕上がりの保障はありません。

プロが簡単にすることでも、アマチュアにとっては至難のワザかもしれないからです。

失敗すれば、改めてプロにお願いすることになるでしょう。

結果として時間や手間を掛け、さらに余計な費用まで掛けることになるのです。

5. 不動産投資でリフォームを取り入れて集客力をUPさせよう！

不動産投資でポイントを押えたリフォームを取り入れることで、入居を希望する人の意識を刺激し集客力をUPすることができます。

不動産投資におけるリフォームのコツは、入居希望者の目線に立って必要の範囲で手を加えることです。

不動産投資では専門家のアドバイスが欠かせません。

「リフォームされた不動産投資物件が欲しい」また「不動産投資でリフォームを考えている」という人は、オンライン無料相談を受け付けています。

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