不動産投資で成功するには拡大戦略が欠かせない｜拡大へ踏み出すタイミングとは

サラリーマンの不動産投資。

今では普通の会社員の方がマンションやアパートの大家さんになることも珍しくなくなりました。

最初の物件を購入するときは緊張される方も多いです。

 

しかし、一軒目を購入してからが不動産投資の本当のスタートといえます。

なぜなら不動産投資はできるだけ自己資金を使わず、物件の数を増やすとことで資産を拡大するものだからです。

それと同時に、投資規模を拡大していくこと（物件数を増やすこと）によりリスクヘッジにもなります。

 

今回は不動産投資における拡大戦略についてご紹介しましょう。

不動産投資で資産を拡大したいと考えている方は是非ご覧ください。

1. 不動産投資で成功するには拡大戦略が欠かせない

不動産投資における拡大戦略はリスクヘッジであり、資産拡大です。

一軒だけの場合、その物件に何か問題が起き、稼働が止まってしまった時は家賃収入が止まってしまいますが、

複数の物件を持つことで家賃収入が0になってしまうリスクを回避することができます。

 

また、融資という名のレバレッジ（金融機関から借り入れすることで自己資金より何倍も大きな投資をすることを使って、

入居者の家賃で資産を増やし、増えた資産を再投資することでさらなる資産を生むことができるのです。

一軒のみで投資を続けるリスク

物件を一軒しか持っていない場合、空室や滞納、災害での建物倒壊などの理由でその物件が空室になってしまった時は、全体の家賃収入はゼロになってしまうというリスクがあります。

複数の物件を持っていれば他の物件でカバーすることができるように。

つまり、不動産投資での物件数の拡大はリスクヘッジになるのです。

複利運用を利用しない手はない

複利は投資によって得た利益を再投資することで資産を資産の拡大のスピードをより加速させることを指します。

世界一の投資家であるウォーレンバフェットも、現在約9兆円の資産を持ち、株式投資歴は70年以上ですが、99%の資産は50歳以降に築かれたと言われています。

不動産投資における複利は家賃収入や売却益を次の物件に再投資し、物件数を拡大させること。

自分の手元に自己資金が多くなくても資産を雪だるま式に増やせるのが不動産投資なのです。

レバレッジで資産を拡大できる理由

「てこ」を意味するレバレッジですが、自己資金が多くない方でも、融資というレバレッジを効かせることによって、数千万から数億円の物件を持つことも可能です。

また、資産価値の高い物件であれば、家賃収入でローンの支払いを賄い、ローンが残った状態であっても売却益を出すことが可能です。

その売却益を別の物件を購入する資金に充てることでより資産の拡大を加速させます。

この仕組み不動産投資ならではです。

2. 拡大へ踏み出すタイミングは一軒目の運用が安定した時

購入してすぐに拡大に踏み出すというのは賢明な選択とは言えません。

サラリーマンの方が不動産で資産を拡大させる上で、金融機関の融資は欠かせない存在です。

 

金融機関は返済が滞らない相手にしかお金を貸しません。

つまり一軒目の不動産経営の実績を二軒目以降の物件を融資で買う際には見られるのです。

最初に購入した物件の運用が安定した後に、しっかりと金融機関からの信頼を得て融資をしてもらうのが正しい選択と言えるでしょう。

一軒目の運営実績が影響を与える二軒目の融資

融資をする金融機関は一軒目の運営状況を見て融資を検討するので、最初につまずいてしまうとお金が借りれず、効率よく物件を買い増すことができません。

逆に、一軒目がうまくいっていれば二軒目以降の融資も考えてもらえる実績になるので、

最初の物件を購入してから次の融資を相談するまでが資産拡大においては最も重要です。

自己資金に余裕を持とう

不動産投資で拡大を考える際は、自己資金にゆとりができてからにしましょう。

できるだけ手元のお金を使わず資産を持てるのがサラリーマンの不動産投資ですが、ご自身の生活や家族の生活がある方も多いと思います。

子供の進学や結婚・親の介護・住み替えなど、人生にはお金がかかるタイミングがありますが、そういった場面で生活が困窮してしまっては元も子もありません。

物件のローンは入居者からの家賃で支払い、自己資金は潤沢な状態が望ましいです。

3. 不動産投資の規模を拡大する流れを解説

不動産投資は金融機関からの融資で物件を持ち、ローンを入居者の家賃で賄うことで手元のお金をあまり使わず、資産を増やしていくことができます。

しかし物件を持ったからといってすぐにキャッシュフローがプラスになり、毎月大幅な利益がでる訳でもありません。

資産性の高い物件を保有⇒ローンが完済する前に売却⇒売却益を次に購入する物件に充てるといった流れで資産拡大のスピードは一気に増します。

①短期の売却益で再投資に回す

家賃がしっかり取れる物件は築古になっても物件の売却価格は大きく落ちる事は少ないです。

つまり、物件の価格があまり下がらないものであれば入居者の家賃でローンを減らし、購入してから短期で売却する事により利益を得ることができるでしょう。

その売却益で手元の自己資金を増やし、新しい物件を購入していくことで資産を増やすことができます。

②自己資金比率を高める経営を行う

上記のような売却益からの再投資を行うことで手元の資金は増えていきます。

自己資金の比率が高ければ、持っている物件のどれかが空室になる時期があっても安心することができますし、様々な出費に対応することもできるでしょう。

自己資金比率を高めつつ、ローンの借りられる金額が増えていくのが理想的です。

③安全性を維持しつつ資産性の高い物件で投資する

不動産投資において短期間で売却益を得るには、得られる家賃収入が多く、売却するときの金額が高いのが1番効率的です。

しかし、毎月の家賃収入が高かったり、空室のリスクが少ない都心だと物件価格が高くなる傾向があります。

 

逆に、毎月の家賃収入が低く物件の価格も低い物件は場所が悪かったり、築古だったりする傾向が。

その絶妙なバランスを見てトータルでみたときに資産性が高い物件を購入することが不動産投資成功の鍵です。

4. 着実な資産形成のために不動産投資の拡大をしよう

不動産投資は短期間で爆発的に伸びるような投資ではありません。

また、バブル期の頃のように買ったら物件の価格が右肩上がりに上昇し、転がすようなものでもありません。

金融機関からの融資と入居者の家賃を使ってコツコツと資産を増やす投資です。

 

そして、効率よく物件の拡大をするにはトータルで資産価値が高い物件を購入する必要があります。

短期間の売却で再投資を繰り返すことにより資産の伸びが一気に加速するでしょう。

本当の意味で購入する価値のある物件を探す際はプロに相談するのがおすすめです。

 

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