アパート経営を比較|マンション経営との違いとは?リスクから見る失敗しない方法

近年不動産投資を始めようと考える人が増えています。

さまざまな不動産投資がある中で、初心者の方が始められることが多い投資にマンション経営とアパート経営があります。

この2つは「同じようなもの」と考える方が多いですが、実際にはメリットもリスクもどの点に注意をするべきか、そして始め方にいたるまで異なる点が多いのです。

この記事では2つの違いを比較し、初めての不動産投資に失敗しない方法を解説します。

1. アパート経営を始めるには?

アパート経営とは、基本的に木造または鉄骨造のアパートを一棟所有して経営することを言います。

そのためアパート経営はリスクと難易度が高くて自分には無理だとあきらめてしまう方もいらっしゃるでしょう。

また、定年退職後にアパート経営を始めるという話を聞きます。

もちろん物件や資産状況により多少変動しますが、現役時点からローンを組んで、家賃収入を返済にに割り当て、自分の給料などは貯金することが出来ます。

そのため、現役時から経営を始めると比較的早くローンが完済し終わり、安定した家賃収入を得ることが出来ます。

中古のアパート経営の場合は、数多く物件が市場にあり、リフォームが前提ではありますが、アパートの取得金額もマンションに比べて低いため、始めやすくローンの完済もマンションに比べ早いため一人で複数棟の物件を持つ人がいるのも特徴です。

2. マンション経営を始めるには?

マンション経営は不動産経営においてもアパート経営よりも人気があります。その最大の要因は一部屋から始められる参入のしやすさや、始める方法が多岐にわたることにあります。

マンションの場合は分譲住宅であれば住宅用、投資用と分けて考える必要が無く、自分の好きなタイミングで投資用に切り替えることも可能になってきます。

アパートはそうはいかず、基本的に1棟を丸々買うため、一部屋ごとの売買はありません。そしてマンションは、アパート投資に比べローンが通りやすいというのも特徴の一つです。

マンション経営にとってデメリットとなる可能性があるのは、1戸単位である点です。アパートは1棟何戸も住居を持てるので、全て入居していなくとも比較的リスクを分散させることができます。

マンションの場合は一戸空室が出た場合には、そこでもう家賃収入が途切れてしまうことがあり、収入において苦しい状態になることがあります。そうならないためにもリスクを最大限減らしていくことが、不動産投資においては何より重要です。

どのようなリスクがあるのか、またどの様に避ければいいかをこれから解説します。

3. 賃貸経営をリスク面から比較する

①空室リスク

不動産投資において最も重要視しないといけないリスクは空室リスクです。どのような素晴らしい物件を購入するとしても現金で一括で購入するのは困難です。多くの方は銀行から投資用のローンを組んで、投資用のアパートまたはマンションを購入する傾向があります。

そのような場合は、投資用ローンの返済を家賃収入で補い、給料などは貯金するという方が一般的です。そのため、家賃収入を得るためは、物件に入居してもらうことが前提条件になります。その点に関してマンションとアパートの違いが出てきます。

アパートの場合は1棟単位のため住居に関しては何戸も所持することが出来ます。全戸の住居が仮に埋まらない場合にもある程度空室リスクを分散することが出来ます。

しかしマンションの場合は、1戸単位の家賃収入になるためもし空室が発生した場合には家賃収入がゼロになるため、ローンや管理費などのランニングコスト(物件を維持するための費用)が発生するため、実質的にはマイナスになります。そのため、空室リスクを無くすということは、最も重要視する条件と言えるでしょう。

空室リスクは、どちらにもありますが、リスク分散を考えるとマンション経営よりも空室リスクはアパート経営の方が有利と言えるでしょう。

②災害リスク|耐久性の違い

災害リスクも重要視するポイントの一つです。

一般的に木造の物件も多いアパートは、鉄筋造のマンションに比べて老朽化が早く、新築時に比べると外壁も大きく変化してしまいます。そのためアパートの場合は、マンションに比べて数年単位でリフォームや大規模な修繕が必要になります。

そして新築から5年ほど経過すると設備も古くなり家賃も下がりが始める傾向があります。

築年数の長いアパートは入居者からも敬遠されがちであり、空室率に直結します。なのでこまめに修繕やリフォームを行い入居率を調整する必要があります。そして木造の場合は火災のリスクも高くなります。

火事になった際に即再開が難しいのはアパートの方なので、アパートを購入する際には火災保険や地震保険などの災害保険を掛けて災害のリスクに備える必要があるでしょう。

マンションに関しては、やはり災害は避けられないため保険は必要です。しかし、マンションは特に内部の修繕などは空室率に影響を及ぼし、収入に関わるためリフォームも修繕費も欠かせないものとなっています。

災害リスクに関しては、木造アパートの場合は、マンションに比べ火災保険も高く設定されているためマンションの方が有利と言えます。

③管理におけるリスク

不動産投資は物件を購入したのちに管理をする必要が出てきます。

そうなった場合にそれぞれの違いは、マンションに関しては、購入した不動産会社がそのまま管理も引き受けてくれます。

あるいは管理会社に委託が比較的容易です。入居者からのクレームや入退出も管理会社にある程度まかせることが出来ます。

アパートの場合は物件を購入後に管理してくれる会社を探す必要が生じます。自分で管理する人も多いですが、入居者からの対応が遅れると良い印象を持たれずに結果的に空室率に影響が出てきます。

不動産管理のリスクについては、管理の容易さや空室時の入居者探しも含めるとマンションの方が有利と言えるでしょう。

④売却のタイミング|出口戦略のリスク

不動産を保持するのは、そもそもにリスクがあるため売却によるリスク回避を行うのがいわゆる出口戦略と呼ばれており、購入と同じ程度重要視されています。

家賃収入がプラスの状態なので出口戦略はいらないのでは?と思われるかもしれません。

また高利回りの物件で、満室経営が継続できているから出口戦略は不要なのではということもあるかもしれません。

しかし不動産投資は空室時が長期間にわたり続いた時の対応ももちろんの事ですが、家賃の滞納や修繕費、地域的な需要の減少、金利上昇のリスクもあります。

築年数が経過することにより、入居者が中々決まらず、結果として空室率が上昇し収益に影響が出てくることも考えられます。

順調に経営を行っていた場合でも人口減少から今後の入居が見込めないと損切のために意にそぐわない価格で売却すると結果的にトータルでマイナスになる可能性もあるのです。例えば、新築で駅から近いマンションの場合、競争力を維持できる傾向があり維持管理のコストも抑えられるため、長期の保有も考えられます。

またこのような物件は不動産が高騰している場合には物件の購入価格よりも市場価格が上回ることもあるため、適切なタイミングで売却するのも一つの手段として存在します。一方で中古の駅から遠いアパートの場合は長期間保持するのは厳しいと言えます。

維持管理コストがかかり、長期間の間家賃収入が無い場合は、安定的な収入は見込めないため早急に売却という選択肢も考える必要があります。

マンションとアパートはそれぞれ出口戦略が異なり、マンションの場合は、駅前で周辺の物件価格が高い場合は、場合によっては購入金額よりも高い値段で売却できます。

その他の場合でも価格を下げるなどの対応を行えば、概ね問題なく売却が可能です。しかし、設備の老朽化や大規模修繕用の修繕積立金が不足している物件などは売却は困難になります。

 

一方で中古のアパートの場合は、中古のアパートの場合はローンの組みにくさなどから売却しようとしてもなかなか買い手が見つからないことがよくあります。また価格を下げても売れないケースも少なくありません。しかし、なるべく築浅物件で比較的駅から近い場合は買い手がつくことはよくあります。

アパートの場合は特に出口戦略を前提とした物件選びが重要になります。出口戦略としてはマンションの方が比較的売れやすい分有利と言えるでしょう。

4. 比較してどちらが失敗しない?|資金計画とリスク回避

マンションとアパートにはそれぞれのメリット・デメリットが存在しており、一概にはどちらが良いとは言い切れません。

購入する際の条件は、それぞれ異なるため各人の譲れない条件や適正によって、判断することが重要となります。そのためどのような目的を持ち不動産投資を始めるかが肝心になります。

不動産投資は長期的な目線で見る必要がある投資です。アパートやマンションは長期に保有するためには、メンテナンスが必須になり、物件に対するランニングコストも購入前に吟味しなければなりません。

アパート経営の場合は、特に資金繰りが重要となります。購入に当たり自己資金がある程度無い場合は、銀行からの借り入れが出来ない場合があります。

フルローンという選択肢もありますが、不動産投資の場合物件や土地のみ購入して終わりではなく火災保険などを初め様々な諸経費が掛かります。

地価が高く、高い収益性が長期継続が出来る場合は、自己資金を使わずフルローンの選択肢も一つの手段ですが、それ以外の場合には、自己資金は最低でも物件の3割程度は見込む必要があります。

 

自己資金がある場合には突発的な大規模修繕にも十分対応することが出来ますが、対応が間に合わない場合は入居率に悪影響が出てきます。

そしてローンの手段としては事業目的で不動産を購入する場合はアパートローンが一般的です。アパートローンは通常の住宅ローン金利よりも1~2%金利が高く、返済期間も最長で25年と短めに設定している金融機関がおおいです。

そのため、ローンの月々の返済額は住宅ローンなどに比べ多くなります。だからこそ空室対策に力を入れ安定した家賃収入が必要不可欠になります。

5. 初めての投資で失敗しないためには?

マンション経営とアパート経営について、それぞれのメリット、デメリットを比較して失敗しない方法を解説してきました。

不動産には様々なリスクがあり、簡単には決断できない上に始められる人の目的や最適な物件選びも異なります。自分自身では、どのような投資が選択肢としてあるのかも理解しにくいと思います。

この記事で不動産投資に関する不安は恐らく解消されないでしょう。不動産投資の不安やリスクを知り、確実に成功させるにはプロを頼るのが最も堅実な選択と言えます。

まずは、セミナー参加やアドバイザーに相談して不安を解消したのちに堅実な不動産投資を開始することで、成功確率は上昇することでしょう。

 

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