共益費の平均相場はいくら？家賃の見せ方を工夫して空室ゼロを目指そう！

賃貸物件のポータルサイトなどで物件情報を見ると、家賃の他に共益費や管理費があるのをご存知でしょうか？

部屋を借りる人からすると、共益費や管理費は家賃と一緒に支払うのであまり気にしない人もいるかもしれません。

しかし、ほとんどの物件では共益費や管理費が設定されています。

実際に共益費や管理費の価格がどのようにして決められていて、何に使われているのかご存知ですか？

今回は、家主の目線から共益費や管理費を分析し、平均相場や算出方法についてお話したいと思います。

1. 家賃設定から見える共益費・管理費の考え方

家主が家賃を決める時に、周辺の相場を参考に一定の割合で共益費や管理費を設定します。

実際には、家賃と共益費や管理費を含めた総額を家賃として支払うので、家賃で設定されている共益費と管理費はほとんど同じ意味合いで使われることが多いですが、厳密にいうと少し違いがあります。

物件によっては、共益費や管理費の無い物件も。

共益費や管理費の金額違いや、ない場合で物件の管理状況はどうなるのでしょうか。

1-1. 共益費と管理費は同じもの？

賃貸物件における共益費や管理費は、賃貸の維持管理に使われるという意味ではほとんど同じ。

共用部の清掃やメンテナンス費用、火災保険や管理会社への管理手数料などに使われています。

しかし、厳密に言うと少し違いがあります。

共益費は、アパートや賃貸マンションなどの場合に使われることが多く、管理費は、分譲マンションを賃貸として貸す場合に使われることが多いです。

実際には家主が広告を依頼する不動産会社が決めていることが多く、店によってバラバラで共益費や管理費の名称を使うのに正式な決まりはありません。

1-2. 共益費と管理費実は家賃の一部

部屋を借りるときの契約書を見ると家賃と共益費や管理費が記載されています。

最終的には家賃、共益費などを合計した金額が月額家賃となります。

項目は分かれていますが、実際には家賃として、共益費、管理費も一緒に支払われるので、共益費と管理費は家賃の一部。

1-3. 借主が支払う管理費と大家が支払う本当の管理費に違いについて

借主が支払う管理費は、家賃の一部として大家に支払われ、大家は賃貸運営に一部として管理費を使います。

しかし、大家が支払う管理費は、マンションの管理組合が徴収する管理費。

分譲マンションの場合は、建物の管理組合が建物全般の管理を行っており、日々の清掃やメンテナンスに使用する管理費と大規模修繕を行う為の修繕積立金を毎月徴収しています。

そのため、大家が支払う管理費は、管理組合に支払われるもので、借主が支払う管理費とは違うものなのです。

1-4. 共益費と管理費があることで安くなる費用もある

共益費と共益費がある物件と無い物件で実は安くなる費用があります。

それは、敷金・礼金・仲介手数料といった初期費用や契約時の更新料。

仲介手数料や更新料は、基本的に家賃を基準としており、共益費や管理費があるとその分家賃としては減ります。

仲介手数料は家賃半月分～1か月、更新料は10,000円～家賃1か月程度に設定されています。

1-5. 共益費と管理費の相場は家賃の5～10%の目安になっている

では、共益費と管理費の相場はいくらくらいでしょうか。

一般的には、家賃の5～10%が目安となっており、例えば単身向けの場合、総額家賃が50,000円の場合、家賃45,000円~47,000円、共益費と管理費は2,000円~5,000円程度に設定されます。

分譲マンション賃貸の場合、特にファミリーは管理費が高いケースもあるので、10,000円以上に設定されることも。

1-6. 共益費と管理費は値引きする事はできるのか？

基本的には、共益費や管理費も家賃と同じ扱いなので値引きは可能。

共益費や管理費は、単身物件場合は2,000円~3,000円程度なので交渉もしやすいと思います。

ただ、家主によって考え方が色々あり、共益費や管理費はきちんともらいたいというケースもあります。

値下げ交渉は、共益費や管理費を下げるというより、家賃総額を下げると考えた方が良いですね。

1-7. 共益費と管理費が0円の物件について

物件によっては、共益費や管理費が設定されていないケースがあります。

共益費や管理費がない物件は、物件の管理をしてくれないかと心配になるかもしれませんが、実際にはきちんと管理は行ってくれます。

基本的には、家賃に共益費や管理費を含んでいると考えて良いでしょう。

しかし、家主によっては共益費や管理費をもらっていないので、共用部の清掃やメンテナンスにあまり費用をかけないというケースも。

共益費と管理費が0円の物件については、念のため不動産会社に理由を確認しておく方がいいですね。

1-8. フリーレント期間の注意点

フリーレントとは、約1ヶ月、期間限定で家賃が無料になる物件のことです。

1部屋家賃を下げると、マンション・アパートの他の居住者からも苦情が出て、全戸の家賃を下げなければならなくなった..という事態を約1ヶ月家賃を無料にすることで防ぐことができます。

例えば家賃6万円の8部屋のアパートがあったとします。全部屋の家賃をマイナス1万円にして、月々8万円の損失を出すよりも、1部屋にフリーレント期間を1ヶ月だけ設けて6万円の損失だけで済ませれば、家賃を下げなくて済みますよね。

ただし、フリーレントは「家賃を無料」にするものであって、共益費はかかってきます。契約書をきちんと確認しましょう。

2. それぞれの共益費・管理費の平均額

共益費や管理費の金額の平均額の相場は、それぞれどのくらいでしょうか。

共益費や管理費は基本的には部屋の広さや物件の大きさに比例しますので、単身向けの物件とファミリー向けの物件だとやはり大きく金額は変わります。

一人暮らし、賃貸マンション、テナント・事務所・オフィスなど、それぞれの共益費・管理費の平均相場について見てみましょう。

2-1. 一人暮らしの共益費・管理費の平均額

一人ぐらいの共益費・管理費の平均額は、家賃相場が30,000円代～60,000円程度と考えると2,000円～5,000円程度に設定されていることが多いです。

戸数の少ないアパートの場合であれば、共益費・管理費を0円にしているケースも。

2-2. 賃貸マンションの平均相場

ファミリー向けの賃貸マンションの共益費・管理費の平均額は、家賃相場が50,000円～100,000程度と考えると10,000円くらいに設定されてもよいのですが、

あまり高いとイメージが悪いので、4,000円～5,000円程度に抑えられています。

一部分譲マンションの賃貸の場合は、家主が管理組合に支払う管理費と同じ金額に設定されていることが多く、8,000円～10,000円、高い場合は10,000円を超えることもあります。

2-3. テナント・事務所・オフィスの共益費・管理費の平均相場

テナント・事務所・オフィスの共益費・管理費の平均相場は、管理戸数も多いので比較的安く設定されており、2,000円～4,000円程度。

管理費・共益費の設定金額があいまいな住居系とは違い、実際に使用される共用部分の清掃費用やトイレの備品、警備や管理人等の費用に使われる分を計算して徴収されることが多いです。

2-4. 工事の共益費の平均相場

工事の現場における共益費の平均相場は、工事の受注金額に対するパーセンテージで設定されていることが多く、受注する業者によって差はありますが、受注金額の2～3%に設定されています。

基本的には、契約時に取り決めるケースがほとんどです。

3. 共益費の算出方法について

では、実際には共益費はどのように算出されているのでしょうか。

共益費の相場は家賃の5~10%が目安となっているので、家賃5万円であれば、2,500円~5,000円に設定されます。

共益費や管理費が0である場合や10,000円を超えるような場合は、家主や管理会社が何かを意図して設定していることが多いのできちんと不動産会社に確認する必要があります。

しかし、共益費や管理費が高くても、家賃の支払いの総額が変わらなければそんなに気にすることもないですよね。

賃貸の出費を比較する方法として、めやす賃料の計算が効果的です。

賃貸の出費を比較するにはめやす賃料で計算して把握しよう

めやす賃料は、4年間賃貸契約をした場合に敷金・礼金・家賃・共益費や管理費、更新料の合計を1か月の賃料に割り戻して計算した賃料。

たとえ共益費や管理費が高くても、めやす賃料で計算すると実際に生活してトータルで掛かる費用が安いケースも。

単純に月々の家賃が安いというだけで物件を選ぶのではなく、敷金・礼金・家賃・共益費や管理費、更新料を含めた、めやす賃料で計算することで、それぞれの物件の実際にかかる費用を比較することができます。

4. 共益費の金額については計算した上で相場と比較確認しよう！

共益費の相場については、家賃の5%~10%が目安です。

しかし、物件によっては共益費は安くても礼金や更新料が高く、トータルで見ると高いお金を支払っているケースも。

そういった物件ごとの家賃や共益費など契約条件の違いを比較するにはめやす賃料を使うと非常に有効です。

めやす家賃をきちんと計算した上で物件を比較すれば、より良い条件の物件に住むことができます。

家賃や共益費・管理費が安いからと言って決めるのではなく、きちんとめやす賃料を把握して物件を選んでください。

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