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タワーマンションの管理費や修繕費はなぜ高い?何に使われているかを解説!

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タワーマンションに住む際には様々な部分を注意しなければなりません。

特に管理費、修繕費はタワーマンションでは金額が大きく生活費の負担になりやすいです。

そのため、入居を検討する前に他のマンションとどのような違いがあるのかを明確に理解しておくことが大切です。

今回は、管理費、修繕費の解説とタワーマンションだからこそ、負担額が増える理由について解説していきます。

Index

1. そもそも管理費って何?

管理費とは主に建物の共用部分の管理に使われます。

住居人が利用するエレベーターや自動ドア、電球やゴミ集積所なども対象です。建物を利用するすべての人が使いやすい空間にするためのお金です。

1-1. タワーマンションの管理費は何に使われているのか?

タワーマンションの管理費は主に3つの用途で使われます。

①人件費

タワーマンションは警備の関係で管理人を置いているところがほとんどです。

また管理人が不在でも警備会社と連携していれば、その契約料も人件費として考えることがあります。安全な住まいを提供する上で重要な役割を担ってます。

②電気機器の修繕・維持や備品購入

タワーマンションは高層であるためエレベーターの設置が必須です。

そのため、毎日利用されるエレベーターが安全に稼働するかは重要な部分です。

事故が起きてからでは意味がないので定期点検や、修繕をしています。

照明や自動ドアなどの管理もこちらに含まれ、備品も管理費から捻出しています。

③共用部分の管理・維持費用

ゴミ集積所やロビー、エントランスなどの住居人共用で利用する部分の費用が一般的です。

また上下水道や電気配線、ガス管対応などの光熱費関係の設備対応も管理費から支払われています。

1-2. タワーマンションの管理費の相場はいくら?

相場として具体的な金額は定められてはいませんが、毎月の家賃やローンの支払い金額の10%から15%の金額が多いです。

高い場合もありますが低すぎても問題があります。共用部分の整備や管理人が不在になったりする可能性もあり、住む人にとって不都合なことが起こりやすくなります。

1-3. 管理費を下げてもらう事はできるのか?

実際のところ相談自体は可能ですが、管理費を多く徴収しているなどの理由がない限りは難しいです。

管理費は建物全体で何かあった際に住民みんなでサポートする意図があります。

そのため、一部の世帯だけ金額を減らすということは全体の金額も下げなければいけません。

管理者からするとその対応は問題になりやすいため下げてもらうことは困難だといえます。

2. 修繕積立金って何?

分譲マンションなどの壁、屋上、共用部分を問題ない状態まで修繕対策するための資金です。

定期的な対応かつ大きな規模で実施される修繕対応のため、まとまった資金が必要になります。

急遽住人から徴収するのは困難なので、毎月一定金額を積み立ててもらい定期実施を可能にするお金です。

2-1. 修繕積立金とはどんな費用?

主にマンションの共用部分の設備修繕と外壁や屋上、光熱費関連設備の修繕がほとんどです。

修繕金額は多額なため、全世帯で負担します。

入居した際に事前に一定金額の積立基金を行う場合があり、初期投資に含まれています。新築でも中古でも将来的な修繕費用として使われます。

2-2. 修繕積立金は値上がりする可能性がある

マンションが大規模な修繕が必要な状況や、計画していた年数以外で急遽実施することになると値上がりする可能性があります。

住民が安心して生活するために必須な対策はおろそかにできません。

修繕しないことで新たな入居者が増えないことやすでに住んでいる人が住みにくくなる状況になるからです。

3. タワーマンションの大規模修繕について

3-1. 大規模修繕って?

建物は住み続けている以上、新築時と同じ状態にはならず徐々に劣化していきます。

長期的に放置していたことが原因で雨漏りや配管が破裂、ひび割れなどの問題が発生することがあります。

長い期間を経て起こる問題だからこそ、一定期間後に修繕を行います。それが大規模修繕です。

建設時に実施間隔としておよそ10年から15年の計画を立てて、30年から40年ほどにわたる年数を予定しています。

3-2. 住居者の条件の違いの差が大きい

タワーマンションの多くが様々なタイプの部屋を用意しています。

ワンルームの単身向けや、ファミリー向けの2LDK、高所得者向けの最上階全てが部屋となっているものもあります。

建物自体の面積で金額を計算するため本来は同じ金額で計算します。

ですが、部屋の広さが異なるのに同じ修繕費で計算するため、合意を得ることが難しい場合があります。

3-3. タワーマンションの外観が特殊だと費用が高くなる

壁や屋上の修繕は基本ヒビや傾き、破損や雨漏りなどの生活に影響する内容がほとんどです。

そのための修繕ですが、途中で出っ張りがあったり、斜めになっていたりと外観の形状が異なる場合はその分のコストがかかります。

3-4. 大規模修繕をする場合は期間がかかってしまう

定期的に行う修繕ですが規模が大きくなれば、その分時間はかかります。

住民が住んでいる状態で作業することになるので事故などが起こらないように入念な準備と計画を立てます。

つまり時間とコストがかかります。規模大きい分、範囲も広くなるため終了するまでに期間がかかります。

3-5. 工事期間が長くなると費用がかかってしまう

工事期間が長い分の作業者や機械、修繕用品などの規模も増えます。

安くしようと努力はしますが、安くしすぎてしまうと対応後すぐに壊れたりするなどの危険があり、修繕した意味がありません。

丁寧な対応をするからには、その分の費用がかかってしまいます。

3-6. 修繕履歴と修繕計画は必ず確認しておいた方が良い

過去に何回実施したか、どのような計画で実施したかの情報は記録がある場合は、必ず告知しなければなりません。

これは、宅地建物取引業法35条1項5号の2、同法施行規則16条の2第9号で維持修繕履歴の説明義務を設けています。

物件を購入する際の大きなポイントになるからです。

しかし説明責任は記録が残されている場合のみなので、ない場合は義務がありません。新築ならまだしも、中古の場合は修繕履歴や計画の有無は確認する方が良いです。

4. 管理費と修繕積立金の管理方法について

4-1. 管理費と修繕積立金の管理方法はどのようにされているのか?

生活の際に問題が起きた際のプール金としての意味合いが強いため、基本的には管理組合が管理します。

しかし、管理組合と支払者の間に管理会社がいる場合が多く、横領などの問題が起きないように対策をしています。
入居者から集金したお金のための収納口座と保管する口座を分け、3つの法的管理方法を行っています。

①収納・保管の口座を一つでまとめ、管理費と修繕積立金を口座へ入金、必要な費用をその都度取り出す。

②管理費・修繕積立金を収納口座へ入金、管理事務費を差し引き、残りを保管口座に移す。

③修繕積立金は保管口座へ、管理費は収納口座へ入れ、管理事務費を差し引いて残った金額を保管口座へ移す。

4-2. 管理費と修繕積立金を滞納した場合どうなるのか?

基本は書面や電話が来て督促を受けます。

それでも滞納する場合は、督促が来たり、時には少額訴訟を管理組合が利用する可能性もあります。また、新築でない場合は前入居者が滞納していないかを調べることが大切です。

前の入居者が支払っていなかった場合は新しく入居する人に支払い義務が生じます。管理会社から説明が必ずあり、黙認されることはありませんが、理解しておくとよいです。

5. マンションの管理費が高い理由とは?

5-1. ワンルームの管理費単価は高い

ワンルームマンションでは、床面積は少ないですが、入居者は増大します。

多くなると共用部分の利用や、公共料金関係の設備や点検が多くなるため必然的に費用が掛かります。

そのため、管理費を高くする傾向にあります。床面積が多く、ファミリー層が多く住むマンションでは、相対的に管理費は低くなる傾向にあります。

5-2. マンションの単価が高くなると管理費も高くなる

マンションの単価が安いということは、建設時や初期投資などでお金が少なく建築できたという意味です。

つまり、単価が高ければ、建設費用はその分上がります。キャッシュで支払うオーナーはほとんどいません。

そのため、返済も考えて単価を決定しています。返済金額が多くなれば管理費も上がってしまいます。

5-3. 総戸数の数に関係なく管理費は高くなる

戸数が多ければ必然的に管理費は安くなると思われがちです。

ですが、マンションそのものの管理コストに左右されます。共用部分の設備や修繕、駐車場が機械式やエレベーター数が2つ、3つと利用者が使いやすいと思うほど費用は高くなります。

その際の費用はすべて入居者の頭数で割ったものを管理費とします。戸数が多ければ安くなるわけでなく管理費用そのものが高いか安いかで金額は変動します。

5-4. タワーマンションの管理費はかなり高い

タワーマンションは高さゆえに危険が増えてしまうリスクがあります。

地震や台風などの自然災害で影響を受けないための対策費、水道やガス電機などを高層階に配備するためのコストも必然的に高くなります。

タワーマンションに住むからにはそうした利用しやすい環境維持の負担を求められます。管理費が高層階になればなるほど高くなるのはそのためです。

5-5. 新築の購入価格が高い場合も管理費は高くなる

新築は資産価値が高いです。築10年や築30年の建物が同じ価値でないのと同じです。

そのため、新築物件は購入価格も上がり管理費も比例して高くなります。

また、新築というほかに住んでいる人がいないというメリットがあるため、その分の金額を上乗せしているというわけです。

6. 今後もタワーマンションは高値で売ることはできるのか?

6-1. 立地が悪いとタワーマンションも安くなる

タワーマンションは都心に多い傾向があります。

利用可能な限られた土地にたくさんの人を入居させるために、高さを利用するからです。

ですが、都心でも飽和状態になってきているため、生活に不便な立地でもタワーマンションを建設しているところもあります。

そうなるとタワーマンションの利点が少なくなるため、金額が下がりやすくなります。

6-2. 管理費や維持費は高くなっていく可能性がある

管理費や維持費は、利用する人が多くても少なくても経年劣化で問題が発生してしまいます。

どんなに丁寧な管理をしていても新築当初と同じ状態を維持することはできません。

だからこそタワーマンションでもアパートでも年数の経過で費用負担額が上がる可能性が出てきます。

6-3. 修繕されないとタワーマンションも老朽化が進んでしまう

家賃や管理費を安くした方が入居しやすくなると思われやすいですが、実は入居しづらい状態を作り出してしまいます。

理由は管理や修繕に費用がかけられなくなり住む状態を維持できなくなるからです。修繕や設備維持は生活していく上で本来は個人で行う必要があります。

しかし、マンションやアパートなどでは、入居者すべての人が交代で管理することは難しいため生活していく対策を任せています。

その費用が少なければ修繕されず老朽化を進めてしまうことになります。より入居者が気になってしまう部分を増やす恐れが出てくるというわけです。

6-4. 投資目的で購入している人が多いので値下がりする可能性がある

タワーマンションは、購入する人を選ぶことは基本出来ないため、住居として購入する人と投資目的の人で分けられます。投資目的の場合は、収益が出るか出ないかが最大の焦点になります。

タワーマンションは年数経過で資産価値が急激に下がることは少ないです。

ですが、周辺環境が影響し入居者が減る可能性があります。

そのような事態になった際に投資価値があるかないかで投資目的の人は判断するため、急に売却するなどして値段を下げてしまうことがあります。

タワーマンションは投資用に建てられていることもあるため注意が必要です。

7. タワーマンションは管理費や修繕費が高い!今後も更に金額が上がり続ける可能性あり

タワーマンションは建設費用が高いため、必然的に管理費や修繕費は比例して上がっていきます。

購入時に十分検討したうえでの決断があったと思いますので、気にはならないと思います。

ですが、今後のマンション設備や建物自体の適切な維持活動や修繕対応をしていくことでさらに値段が上がる可能性も否定できません。

その際には事前に告知や説明などは管理会社からあるはずです。管理費などの支払いが今後の生活を維持していく上で納得できる費用かどうかを的確に判断することが求められます。

 

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