不動産投資で家賃を確保するために心がけるべき3つのポイント

この人は可愛いから恋人が絶えない。この人は頭がいいから東大に受かった。それらの思考は自分の中に定着しているものです。

では不動産投資に置き換えた場合、家賃収入で稼いでいる人の事をどう思うでしょう?

  • 不動産投資をしているから、乗りたい車が好きなように選べる
  • 連休が取れたら、料金を気にせず旅行へ行ける
  • ずっと会社を辞めるか悩んでいたが、やっとアーリーリタイアした

など、様々な方の人生模様が垣間見えます。

不動産投資で稼いだ家賃には、夢が溢れています。今後の人生を豊かにしてくれます。
可能性が広がれば、第2の人生を有意義に過ごす事が可能です。

もちろん、安定的に家賃を稼ぐには攻略しておかなければいけないポイントがあります。
この記事を読んで、あなたの不動産投資が何世代にも渡り継続していける事を願っています。

そのお手伝いを、この記事を通してあなたに届きますように。

1. 不動産投資で稼ぐ3つのメリット

家賃を稼ぐ事はもちろん。不動産を所有するとメリットがあります。

①実物資産になる

実物資産になるものは、不動産の他に金・美術品・会員制のホテル・自動車・時計などが上げられます。この中で唯一、インカムゲインを望めるのが不動産です。不動産はインカムゲインとキャピタルゲインをセットとして考えましょう。

実物資産は価格の変動が少ないので、資産価値が高いです。
余談ですが、ロレックスの価値は他の時計に比べて価格の変動がほぼ無いので、資産価値が高い時計になります。ただ、インカムゲイン。つまり不動産のように家賃収入は得られませんが…。

更に、相続する場合は実物資産である不動産が相続税対策になります。
現金を相続するよりも税金が安くなるのです。

②インフレ対策になる

インフレとは、物やサービスの物価が上昇する経済現象のことです。分かりやすく言うと、200円で購入できたものが300円支払わなければ購入できない状態は、お金の価値が下がるということです。

貯金をするのが悪い訳ではありませんが、貯蓄しておくだけではお金が目減りしていきます。
現在は銀行に預けていても金利がよくありません。

主にインフレ対策には、以下の2つの方法があります。

  • 実物資産に置き換える方法
  • 海外の通貨に置き換える方法

この事から、実物資産である不動産はインフレ対策に適しています。

また、海外で賃貸経営する場合は家賃収入を海外の通貨に置き換える事で、リスクを分散する事が可能です。結果的に、資産を守る事もできます。

更に、不動産投資のメリットは物価の上昇と連動しているので、不動産価格・賃料も上がります。
一つの目安として、賃貸経営に活用しましょう。

③節税効果が高い

不動産投資には、様々な税金がかかります。ですが、どの資産運用よりも節税効果が高いです。
経費として計上できるものが多いため、個人の給与所得が高い方は節税対策の方法として、不動産を購入するケースが多いです。

賃貸経営によって得られる不動産所得は、給与所得と総合課税されます。
不動産投資が赤字の場合には、給与所得の所得額を圧縮して所得税を低減する効果があります。本当に損をして赤字を出しては意味がないですが、税務上の利益となる減価償却を多く計上することで実際には損をしていなくても赤字を出して節税ができます。

また、減価償却費は物件の耐用年数により異なります。

物件の耐用年数一覧表

軽量鉄骨造:19年
木造造:22年
鉄骨造:34年
鉄筋コンクリート造:47年

この年数は、物件の寿命を表す数字ではありません。物件は時間を経て老朽化し資産価値が低くなります。その事を踏まえたうえで、経費として計上していく事を減価償却費と言います。

2. 空室率から見る家賃の相場

空室率が低いエリアの家賃相場を、把握しておきましょう。ただ、家賃の相場にばかり気をとられてはいけません。更に、最近では敷金・礼金が0の物件も多く目立ちます。周辺の不動産市況も確認しましょう。

東京23区の空室率が低いエリアの家賃相場ベスト3

不動産投資を考えているエリアの空室率・利回り・家賃相場を把握する事で、希望の物件を選びやすくなったりします。また、利回りの最低ラインは表面利回り8%を目安にしましょう。

表面利回りが最低でも8%ないと、経費を差し引いた実質利回りの計算をした際に、利益はほぼでないでしょう。

①江東区:空室率7.4%

家賃相場:1R8.38万円~3LDK20.55万円

江東区には、784件の物件数がありました。そこで、利回り8%以上の物件は50件です。
(物件例)
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim2001/1031494/show.html

②墨田区:空室率9.8%

家賃相場:1R7.65万円~3LDK16.92万円

墨田区には、833件の物件数がありました。そこで、利回り8%以上の物件は56件です。
(物件例)
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim2001/1032818/show.html

③中野区:空室率9.9%

家賃相場:1R6.91万円~3LDK17.05万円

中野区には、1027件の物件がありました。そこで、利回り8%以上の物件は73件です。
(物件例)
http://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim2001/1010264/show.html

不動産投資家が稼ぐ家賃収入例

様々な体験談があったかと思いますが、実際に億を稼ぐ方もいれば、毎月マイナスの方もいます。
1年は12ヵ月しかありませんので、6ヵ月空室が続けば大打撃です。

また億を稼ぐ方は、それと同時に借入返済額もあると思って下さい。キャッシュで購入し億を稼いでいる方は、不動産投資上級者の方か、もしくは高所得者の方で節税のために不動産投資をしている可能性もあります。

またサイトの意見に左右され、本来あなたが行いたかった不動産投資。つまり経営ビジョンが流されてしまってはいけません。
あくまでも、軸をしっかりもち参考にするぐらいの気持ちでいた方がよいかと思います。

3. 家賃収入を確保するために心がける3つのポイント

家を借りると、基本的には2年契約が多いです。しかし、なんらかの事情があり退居された場合、いきなり家賃収入が入らなくなります。借主と賃貸契約を結んでも、家賃が確証されたわけではありませんので、安心してはいけません。

空室率が少ない物件を選ぶ

人が住んでくれなければ家賃を稼ぐことはできません。
需要と供給があるエリアに不動産投資を行う事はもちろん、そこに住みたいと思われる物件を選ぶ事が必要になります。

では、物件を見極める情報やエリアの選定はどのように行えばよいのでしょうか?
1つ、不動産投資サイトを見るという方法があります。詳しくは、この記事でご確認ください。

2つ、不動産投資のセミナーへ行く。でも、巷には、本当に多数のセミナーがあり、場合によっては、ただ自社の売り込みをしたいだけのセミナーもたくさんあるのが真実です。では、どのように本当に当たりのセミナーを選べば良いのでしょうか。本記事で詳しくまとめていますので興味がある方は目を通していただければ幸いです。

安定した家賃収入が望めない。つまり空室が続けば利回りも下がります。
また、空室率20%の物件は、銀行からの融資を受ける事が難しいでしょう。

全国の空室率がわかる便利なサイトがあります。参考にして下さい。
http://toushi.homes.co.jp/owner/

家賃相場の下落リスクを避ける

家賃相場が8万円でも、入居者がなかなか見つからない場合は家賃を下げて、入居者を募集します。また、そのエリアが不人気になり人口が減ってしまった場合も家賃は下がります。

しかし、逆もありえます。そのエリアが人気になり土地の価格も上昇すれば、家賃相場は上がります。現在では民泊事業を行う不動産投資家が増えています。家賃収入よりも稼げてしまうケースがあるようです。

家賃の相場も空室リスクと同様、利回りが下がります。
家賃が入らなくても毎月の支払いはやってくるので、無理な借入と返済方法はオススメしません。

家賃の滞納リスクに備える

空室リスクよりも恐いのが家賃の滞納です。借主様を追い出すわけにもいかないですし、問題が解決しなければ、弁護士に頼み法的処置が必要になる場合もあります。

弁護士費用もかかるうえに、家賃を回収できる保証もありません。
このような事が起こらないように、入居者選びは慎重に行いましょう。

また、区分ワンルームマンションと一棟を比べると、一棟の方が家賃収入を望めます。
しかし、空室率と家賃の滞納が続いた場合、一棟の方が部屋数が多いのでリスクを負う確立が大きいと言えます。

4. 稼いだ家賃収入から引かれる費用

不動産投資には様々な費用がかかります。毎月かかる費用をランニングコストと言います。

・家賃収入から引かれる費用一覧

・固定資産税 評価額の1.4%の費用がかかります。※市街化区域内の場合、都市計画税0.3%の費用がかかります。
・管理費 入居者トラブルや入居者の募集をしてくれる管理会社と、建物の共有スペースを管理してくれる会社に分かれていて、その費用がかかります。
・修繕積立金 :建物は老巧化していきます。その際に大規模な修繕を行うための費用がかかります。
・エアコンや給湯器の交換費用など ※急に必要になるお金です。

※ローンの返済がある方は、ローンの返済も毎月の家賃収入から引かれていきます。

5. 家賃保証を使い家賃収入を守る

銀行から融資を受ける際に、家賃保証があると優遇されやすいです。また、オーナー様も安定した家賃収入を得る事ができます。

滞納保証

家賃の滞納があった場合、借主に代わって家賃保証会社が立て替えてくれるという家賃保証です。保証料は一般的に、

  • 毎月の家賃に上乗せする
  • 毎年1回まとめて徴収する

のどちらかを選べます。

基本的には賃貸契約を交わす際、保証人をつけてもらいます。しかし、理由があり保証人をつけられない場合は、専門の家賃保証会社と契約を交わしてもらいます。

不動産投資初心者の方は、滞納保証があるとリスクを気にせず経営が行えます。

一括借り上げ

保証会社が物件を丸ごと借り上げてくれる家賃保証です。サブリースとも言います。
保証会社は主に以下の内容を管理してくれます。

  • 空室が続いた際の家賃保証
  • 物件の補修や改修
  • 賃借人のトラブル
  • 近隣からのクレーム

保証会社に支払う料金は、目安として家賃の1~2割程度の手数料が必要になります。
気を付けておきたい事はいくつかありますが、代表的なものだと、2つあります。

  • 礼金や敷金、更新料などは保証会社に渡ります。
  • 免責期間の日数は短い方が良い。

※免責期間中は保証を受ける事ができません。空室でも保証料を払わなければいけないのがリスクです。

関連記事サブリースとは何か|仕組みからメリットデメリットまで徹底解説します

2018.10.01

空室保証

一括借り上げとは異なり、空室が出た場合の家賃を肩代わりする事に特化した保証です。
敷金・礼金・更新料などはオーナー様が受け取れます。これらを臨時収入として、ローンの繰り上げ返済にまわす方もいらっしゃいます。

ポイント:それぞれのリスクを確認しましょう。管理会社によっては契約内容が異なる場合もあります。また、業者が倒産した場合は入居者が振り込んだ家賃や敷金を取り戻す事はほぼ不可能です。
良質な業者を選ぶ際は、企業規模や財務状況を確認しましょう。

6. 家賃収入を給与所得と合算し確定申告をする

節税効果を受けるためには、抜け漏れのないように毎月の収支を帳簿につけて、かかった経費を計上しましょう。それは、キャッシュフローの見直しにもなります。

確定申告の流れ

毎年2月16~3月15日までに税務署で手続きを行うか、郵送でも可能です。(信書扱い)

税務署の開庁時間は、月曜日から金曜日までの8時30分〜17時です。
ただ、確定申告期間内に限り一部の日曜日に開庁して、相談・申告書受付を行う税務署もあります。

1. 確定申告に必要な書類を用意する。
2. 決算書の作成をする。
3. 確定申告書の作成をする。
4. 手続きを行いに税務署へ行く。

※税理士に依頼する場合 内容により金額は異なりますが、相場だと5万円~8万円前後かかります。

確定申告に必要な書類

不動産投資を始めた場合、事業開始から1ヵ月以内に開業届の提出を税務署へ提出しましょう。ただ、提出をしなくても罰則はありません。提出をしておく事で、毎年確定申告時に必要な書類一式が送られてくるため、手間がはぶけます。

家賃に関する書類は以下の内容になります。

  • 家賃収入の入金があった通帳

※敷金は入居者から預かっているものなので記載しません。

  • 賃貸契約書(委託している場合は業者から取得)

必要経費を証明する書類は以下の内容になります。

  • 1. 管理費・修繕積立金の金額を証明する書類
    (領収書は管理会社から取得)
  • 2. 管理会社代行手数料の明細書
    (賃貸管理会社から取得)
  • 3. 損害保険の証券
    (火災保険・地震保険)(保険会社から取得)
  • 4. 譲渡対価証明
    (不動産会社から取得)
  • 5. 不動産所得税・登録免許税・固定資産税・都市計画税などの納付通知書
    (国・地方自治体から送付される)
  • 6. 修繕費・資本的支出の見積書、請求書・領収書のいずれか
    (物件会社から取得)
  • 7. 印紙の領収書
  • 8. 借り入れの返済表
    (金融機関から取得)
  • 9. 交際費などその他の領収書

提出する書類は以下の内容になります。

  • 1. 不動産売買契約書
    (不動産会社から取得)
  • 2. 源泉徴収
    (勤務先から取得)
  • 3. 不動産収支内訳書
    (国税庁の税務署から取得)
  • 4. 所得税青色申告決済書
    (国税庁の税務署から取得)
  • 5. 確定申告書B
    (国税庁の税務署から取得)

詳しくはこちらの記事にて詳しく解説しています。

不動産投資で家賃を得るには工夫と対策が重要

不動産は保有しているだけでインカムゲインが望めます。しかし、安定した家賃が入ってこなければ、他の資産運用に比べて魅力は軽減してしまいます。

安定した家賃を得るには様々な工夫と対策が必要です。
対策がきちんとなされていれば、新たに物件を購入することが可能です。どんどん資産を増やしていき、家賃収入が億単位になる方もいるのは確かです。

大切な事は、あなたのライフプランをどこまで無理のないよう高めていくかです。
欲を描きすぎると、破綻するかたもいるので注意しましょう。高所得になれば税率も高くなります。

家賃に対しての意識はどう変化しましたか?
未来ある不動産投資を行ってください。

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