賃貸経営の4つの魅力と、失敗しないための経営戦略術

賃貸経営に興味のあるあなたへ。もしくは、賃貸経営を始めて間もないあなたへ。

このURLをクリックしたことにより、あなたの賃貸経営が成功する確立を高める、お手伝いをさせて下さい。

例えば、一時期ブームとなった桃太郎電鉄のゲームに置き換えた場合。皆がハイスペックな人生を望み、良い不動産や土地を購入したがります。時には、いきなりの災害で購入した物件や土地が吹っ飛びますが…。キングボンビーがつこうもんなら最悪なので、なんとか回避しようとします。

ゲームの中なら実際にお金はかかりませんが、不動産は確かに高額な買い物です。
しかし、ローンを組んででもメリットのある商品なのは確かです。人生を豊かにする武器は多い方がいいです。

頑張れば頑張った分だけ、贅沢する有難みも感じるものです。賃貸経営の知識を取得し、経営に活かしましょう。

1. 賃貸経営の4つの魅力

賃貸経営は、資産を運用する手段の1つで、いわゆる不動産投資です。

資産を運用する種類は、100種類以上あります。
その中でも賃貸経営には、メリットが多くあるので選ばれ続けています。

もちろんそれに伴うリスクもありますが、まずはメリットを知って、自分に合っている資産運用なのか見極めましょう。

魅力①. 実物資産になる

実物資産になるものは、不動産の他に金・美術品・会員制のホテル・自動車・時計などが上げられます。この中で唯一、インカムゲインを望めるのが不動産です。不動産はインカムゲインとキャピタルゲインをセットとして考えましょう。

実物資産は価格の変動が少ないので、資産価値が高いです。
余談ですが、ロレックスの価値は他の時計に比べて価格の変動がほぼ無いので、資産価値が高い時計になります。ただ、インカムゲイン。つまり不動産のように家賃収入は得られませんが…。

魅力②. インフレ対策になる

インフレとは、物やサービスの物価が上昇する経済現象のことです。分かりやすく言うと、200円で購入できたものが300円支払わなければ購入できない状態は、お金の価値が下がるということです。

貯金をするのが悪い訳ではありませんが、貯蓄しておくだけではお金が目減りしていきます。
現在は銀行に預けていても金利がよくありません。

主にインフレ対策には、以下の2つの方法があります。

  • 実物資産に置き換える方法
  • 海外の通貨に置き換える方法

この事から、実物資産である不動産はインフレ対策に適しています。

また、海外で賃貸経営する場合は家賃収入を海外の通貨に置き換える事で、リスクを分散する事が可能です。結果的に、資産を守る事もできます。

更に、不動産投資のメリットは物価の上昇と連動しているので、不動産価格・賃料も上がります。
一つの目安として、賃貸経営に活用しましょう。

魅力③. 節税効果が高い

賃貸経営には様々な税金がかかります。ですが、どの資産運用よりも節税効果が高いです。
経費として計上できるものが多いため、個人の給与所得が高い方は節税対策の方法として、不動産を購入するケースが多いです。

賃貸経営によって得られる不動産所得は、給与所得と総合課税されます。
不動産投資が赤字の場合には、給与所得の所得額を圧縮して所得税を低減する効果があります。本当に損をして赤字を出しては意味がないですが、税務上の利益となる減価償却を多く計上することで実際には損をしていなくても赤字を出して節税ができます。

また、減価償却費は物件の耐用年数により異なります。

物件の耐用年数一覧表

軽量鉄骨造:19年
木造造:22年
鉄骨造:34年
鉄筋コンクリート造:47年

この年数は、物件の寿命を表す数字ではありません。物件は時間を経て老朽化し資産価値が低くなります。その事を踏まえたうえで、経費として計上していく事を減価償却費と言います。

魅力④. レバレッジ効果がある

ローンを組んででも不動産を購入する方が多いのは、衣食住の住の部分で需要があるからこそです。日本は人口減小にあります。2030年問題を抱えていますが、海外からの労働者や観光客に助けられているのが現状です。

レバレッジ効果とは、テコの原理と一緒です。投資額を増やす事により利益を上げる。
ローンを組むことは不安ですが、誰しもがローンを組める訳ではありません。

銀行も審査基準があります。欲しい物件があったとしても、銀行の融資が通らなければ賃貸経営は行えませんし、賃貸経営を始めているオーナー様も、融資先を見つけるのには時間がとられたことと思います。

レバレッジ効果はありますが、誰でも受けれるという事ではないです。

2. 賃貸経営に役立つ資格3選

資格を持っていなくても賃貸経営はできます。しかし、資格を取り賃貸経営に活用する事は、勝負に勝つ武器を多くもつという事です。

2-1.宅地建物取引士という資格

宅地建物取引士は、不動産の売買や賃貸物件の仲介において重要な国家資格です。
また、宅建資格を持っている方にしか行えない業務もあります。

便利なところ:法的な面でも、不動産事情に詳しくなる。物件の概要書をスムーズに見ることができ、業者に騙される事もなくなる。

2-2.マンション管理士という資格

マンション管理士は、マンションやアパートの経営を行う際に効果のある資格です。
賃貸経営は、入居者からのクレームやトラブルがつきものです。それらの対応を、マンション管理士の方が行ってくれます。

便利なところ:トラブルの対処がスムーズだと、入居者様からの好感度がいいです。結果、賃貸経営に有利になります。

2-3. マンション管理業務主任者という資格

マンション管理業者に設置義務のある資格です。
大型の分譲マンションを経営する場合は管理組合が結成されますが、管理を委託する契約を結ぶ時に重要事項を説明する、組合に管理状況を説明する役割を果たします。

便利なところ:マンションの管理に詳しくなれば、物件を選定する際にも目利きする力がつきます。

3. 賃貸経営にかかる費用はいくら程度?

頭金は1割~3割が一般的

現在は、ほとんどの銀行が頭金を用意しなければ借入する事ができません。
フルローンまたはオーバーローンできる場合はごくまれなケースです。

海外に不動産投資する場合は、キャッシュでの購入が主流です。
ローンを組めない訳ではないですが、審査や手続きなどに時間がかかります。

金利は国内の方が安いですが、国内の銀行は海外の不動産投資に対して積極的に融資を行っていません。

また、頭金をある程度入れておくことで、ゆとりある賃貸経営が行えます。

諸経費一覧を表にして総まとめ

物件を購入すると、以下の内容が諸経費としてかかります。

・不動産取得税 不動産取得税の納税方法については、取得後6ヶ月~1年半くらいの間に各都道府県から届く「納税通知書」を使用して金融機関で納付します。
・登録免許税 不動産を購入後、法律で定められた登録免許税を納付する必要があります。
・司法書士手数料 司法書士の方が登録手続きを行ってくれた際にかかるお金です。
・印紙税 売買契約書・請負契約書・領収書などの書類に対して課せられる税金です。
・仲介手数料 不動産売買・賃貸の際に不動産仲介業者に対して支払うお金です。
・物件の手数料 物件の価格によって金額は異なります。
・固定資産税

・都市計画税

固定資産税は、市町村などの地方自治体が賦課する税金です。固定資産税の計算方法は、固定資産税の評価額に標準税率の1.4%をかけた金額になります。

都市計画税の課税対象地域は、都市計画区域 内の 「市街化区域」と呼ばれる場所にある不動産になります。

・火災保険・地震保険 一戸建て、マンション、ビル、建物の中にある家具や什器などの”動産“を補償します。

ポイント:諸経費は、確定申告時に経費として計上できるものです。

ランニングコストはいくらかかる?

賃貸経営時にかかる費用です。

・固定資産税 評価額の1.4%の費用がかかります。※市街化区域内の場合、都市計画税0.3%の費用がかかります。
・管理費 入居者トラブルや入居者の募集をしてくれる管理会社と、建物の共有スペースを管理してくれる会社に分かれていて、その費用がかかります。
・修繕積立金 建物は老巧化していきます。その際に大規模な修繕を行うための費用がかかります。
・エアコンや給湯器の交換費用など 急に必要になるお金です。

ポイント:ランニングコストの費用は、いつかかるかわからない場合もあるので、事前に用意しておく事をオススメします。

4. 賃貸経営にかかる税金についての知識

毎年かかる税金・不動産購入時にかかる税金・売却時にかかる税金を覚えておくと便利です。

かかる税金一覧まとめ

1. 不動産取得税・印紙税 不動産購入時にかかる税金 納税通知書に従って、1括納付する。または、年4回の指定月に分納する。
2. 登録免許税 不動産購入時にかかる税金 登記の内容によっては税率が変わります。
3. 固定資産税・都市計画税 毎年かかる税金 ・固定資産税は、土地や家屋を所有している方にかかる税金です。
・都市計画税は、原則として市街化区域に固定資産がある場合にかかる税金です。
4. 譲渡税 売却した場合にかかる税金 ・課税の税率は、不動産の用途や所有期間により異なり、分離課税になるので他の所得とは分けて計算をします。
5. 贈与税 贈与した場合にかかる税金 ・生前に財産を得た場合にかかる税金です。
6. 相続税 相続した場合にかかる税金 ・死亡後に財産を得た場合にかかる税金です。

課税率一覧まとめ

給与所得の税率により、家賃収入に対する税額が決まります。そのためには、給与所得と不動産所得を合算する必要があります。

そこから所得控除になるものを引いて、課税所得金額を割り出します。
※ 控除額が多いほど節税になります。

課税所得金額    税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円~330万円以下 10% 97,500円
330万円~695万円以下 20% 427,500円
695万円~900万円以下 23% 636,000円
900万円~1800万円以下 33% 1,536,000円
1800万円~ 40% 2,796,000円

 

課税所得金額を割り出す計算方式は?

給与取得+不動産所得-所得控除額=課税所得金額

5. 賃貸経営で抑えるべき5つのリスクと対策方法

資産運用しない事こそが、リスクと感じるのか。それともリスクを恐れて節約し、現状を維持するのか。賃貸経営の成功する鍵は、5つのリスクを対策する事で、不安が解消されます。

大切なのは、前向きな姿勢です。

人口の少ないエリアは空室に繋がる

空室率20%の物件は、銀行からの融資を受ける事が難しいでしょう。
また、需要と供給が無いエリアは、空室率が高めなので一般的には東京23区がオススメです。
と、よく目にすると思います。ですが、不動産投資は幅広い視野で行うべきです。

投資家さん達の中では物件を購入する際、東京23区は競争率の激しいエリアと言えるでしょう。
現在は民泊事業も考慮したうえで、

  • 日本第2の都市大阪
  • 利回りも空室率も安定しているハワイ

など、海外に目を向けてリスク分散することもオススメしています。

ただ、不動産投資は1件目の物件によって今後が左右されます。慎重に選定することが、不動産投資の成功する秘訣です。目安として、1件目の物件購入は三大都市圏がオススメです。三大都市圏には、企業・学校・人口が集まっています。空室を避けるには最適なエリアです。

最低でも10%の表面利回りが必要

不動産投資情報サイト楽待で、表面利回り10%以上の物件を検索すると10,384件ヒットしました。この中からエリアを東京都に絞ると、799件。9,585件も選択の幅が減ります。
更に物件の種類を区分ワンルームマンションに絞ると、307件になりました。

東京23区の利回りは低く、地方だと利回りは高いです。
「なら地方に物件を購入するといいのかぁ。」
それは安易な考えです。

例えば、2000万円の物件を購入し年間家賃収入が200万円あった場合の利回りは10%。

しかし、3000万円の物件を購入し年間家賃収入が同じ200万円でも、利回りは6.6%になります。

また、家賃の相場が下がり年間家賃収入が190万円に下がった場合の利回りは、9.5%になります。

つまり、物件の価格と家賃相場により利回りは変化します。
利回りは絶対的な信用度の低いものですが、物件を選ぶ際の1つの指標になるので攻略しておきましょう。

ローンの返済方法

ローンの返済方法に大きく関わるのが、金利です。それぞれのメリット・デメリットを把握しておく事で、賃貸経営の成功が左右されます。

(1)全期間固定金利型

<メリット>

金利が先々上昇しても借入れ時の金利で返済額が決まっています。また、返済期間全体の返済計画も決まっています。

<デメリット>

借入れ後の金利が低下したとしても返済額は変わらないです。

(2)固定金利期間選択型

<メリット>

固定金利期間中は返済額が決まっています。また、借入れ後に金利が低下した場合は返済額も減少します。

<デメリット>

借入れ後に金利が上昇した場合、返済額も増加します。また、借入れの際に固定金利期間が終わった後の返済額が確定しないので、返済計画が立てにくいです。

(3)変動金利型

<メリット>

借入れ後に金利が低下した場合は、返済額も減少します。

<デメリット>

借入れ後に金利が上昇した場合、返済額も増加するので返済計画が立てにくいです。また、金利が急上昇した場合、未払利息が発生する場合もあります。

返済方法は以下の内容です。

①元利均等返済

元利均等返済とは、毎月の返済額が同じこと。その為、返済計画が立てやすく最初の返済額を少なくする事ができます。

②元金均等返済

元金均等返済とは、毎月の元金の返済額が同じこと。その為、元金の減少が早いので返済していくにつれ返済額が少なくなります。また、総支払利息や総支払額が少なくて済みます。しかし、最初の返済額が多くなるので借入れの際に必要な金額は高くなります。

売却益目的の経営は危険

賃貸経営初心者の方は、インカムゲインに重点をおいた経営をしましょう。
もちろん売却する際に、買い手がなかなか見つからない物件を購入してはいけませんが、キャピタルゲイン。つまり、売却益目的ですと難易度の高い経営になってしまいます。

また、不動産を購入してからの保有期間により売却益の税率は異なります。

  • 5年以下の場合39.63%。
  • 5年超の場合20.315%

です。

もし、どうしても売却しなくてはいけない場合は、今後土地の価格・賃貸相場の上昇が見込めるエリアを狙いましょう。

更に、賃貸経営のための物件ではなくオーナー様のお子様やご自身が将来お住まいになる場合は、未来を見据えた物件とエリアを選ぶのもよいかと思います。

管理会社の大切さ

管理委託契約とは分譲マンションや賃貸物件の管理を管理会社に委託する契約のことです。
管理会社や管理内容によって金額に差があります。管理会社に支払う手数料として一般的な目安は以下の通りです。

「管理のみ」 家賃の3〜5%
家賃10万円の場合 管理委託手数料5%の場合
管理会社に支払う手数料 5000円
「滞納保証付き」家賃の5〜10%の場合
家賃10万円の場合 管理委託手数料10%
管理会社に支払う手数料 10000円

また、管理がずさんな物件は、入居者様が快適に過ごせないため不人気です。
物件を購入すると、管理も行ってくれる業者がありますが、地域密着型のエリアに強い管理会社を選ぶことで、入居者募集に強いというメリットもあります。

実際のオーナー様の声で、物件を見に行くのはもちろん。管理会社も拝見しに行き名刺交換をしてパイプを作っておくという体験談もありました。

6. 法人化するタイミング

目安として、年収800万円を超える高所得者の方は、法人化を視野に入れた賃貸経営がオススメです。

年収800万円を超えた場合

個人所得が800万円を超えると、所得税・住民税を合わせて33%の税金を支払うことになります。
これは法人税の最大税率と近い数値です。また、法人で運営した場合は、個人に比べ経費として計上できる項目が多いです。それを考慮した結果、まだ不動産投資を始めていない場合は、法人化を利用して始めることで節税のメリットを受けることができます。
法人化した場合の税率一覧表。

また、法人に対する税率は今後も下がる傾向にあります。これから始める不動産投資で複数物件を保有し収益を増やしていきたいと考えている方は、法人化することをオススメします。

物件を複数所有している場合

新設法人での融資は法人=個人として融資を決める場合が多いので、一概に法人が得であるとはいいがたいですが、法人を設立してきちんと収益を出していれば銀行からの信用度は高くなります。銀行は事業として成り立っていて融資したお金がきちんと返済されるかを重要視しています。

また、相続税は現金をそのまま相続するよりも不動産として相続するほうが税率が低くなります。
法人化した状態で相続が発生すると、会社の仕組みを利用した財産移転をすることによって、相続税だけでなく贈与税までカットすることが可能となるのです。

賃貸経営は知識を付けてから!

この記事では、伝えきれていない内容がまだまだたくさんあります。
それほど、賃貸経営には様々な知識と情報が必要です。

しかし、覚えてしまえば簡単です。賃貸経営は1人で行うわけではありません。
物件の買い付けを行ってくれる業者・リフォーム会社・管理会社・税理士。多くの人の力を借りて、賃貸経営は成り立ちます。

そのお役に立つため、わたしもこの記事を書いています。参考になればよいのですが…。

賃貸経営が計画通りにいかない事もあると思います。その時は、経済の状況にも目を向けて見て下さい。時代は変化していきます。賃貸を借りる側の気持ちになって、経営計画を立てるのも1つの方法です。

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