銀行員の本音を探ったら、非公開の銀行ローン融資審査の裏側がすごすぎた話

師走も残りわずかの某日。
MIRAIMO副ディレクターとしてデスクに向かう毎日を過ごしつつも、もうすぐ訪れるクリスマスのことで頭がいっぱい。
今年は友達と、彼氏とどんなパーティーをしようかな?(妄想)
と心もウキウキしていると、背後から悪魔のようなタスクが飛んできました。

Junichi
今日中に融資に関する面白いネタ1本必達で持ってきて
Shiori
え、でも今月のコラム作成達成している・・・
Junichi
ん?いってらっしゃい(ニッコリ)

慌てていろいろな銀行担当者に電話をするも「期末でちょっとお時間取れなくて・・・・」
と断りの嵐・嵐・嵐・・・

日も傾き、悩み心も折れかけたその時!
前方から外出中だった融資担当者Mとイケメン風の男性が歩いて来るのを発見しました。

M
Shioriさん、こちらP銀行のWさんだよ。融資のご相談でお茶してたのー
W氏
どうも、こんにちは
M
Wさんと付き合いも長くて融資の裏側的なものもいろいろと教えてくれる超絶いい人なんだよ

W氏
Mさん、それはオフレコって言ったじゃないですか(笑
どげ

Shiori
そ、そのお話!ささいなことでも何でもいいです!私にアドバイスをいただけませんか!(泣

控えめに言って、華麗な土下座をかまして懇願。

W氏は私の熱意に困惑しながらも

W氏
えーと…ローン審査のことをオフレコで・・・
と口を開き、

「アパートローン・不動産投資ローン審査で銀行側は実は….この書類のこんなところを見ている」

といった内容をお伺いすることができました(やったぜ

今回は現銀行マンの融資担当しか聞けない、意外な審査時の着目点を6つ聞き出してきました。

銀行の覗けない裏側を知っておくことで厳しい銀行ローン審査も攻略できるようになります。

 

5分ほどで読めるので、これはぜひ保存しても読んでもらうべき内容として暴露記事にまとめました。

1. 銀行はローン審査時の書類でココを見ているらしいポイント6つ

Shiori
銀行でローン審査を受ける際に色んな書類を提出すると思うんですが、その書類ごとにここに注目している!!という点を教えてください!
W氏
うーん…ちょっと銀行名を出すのはマズいのでそこは伏せてくださいね笑
Shiori
がってんです!
W氏
物件購入の際にローンを希望する人にとっては自分の属性資料物件資料の提出をすることは避けては通れない道ですが、実は融資担当者が見ている情報は投資家さんとずれていることが多いです。今回は代表的なポイントだけ簡単に説明しましょうか

※金融機関によって違うこともあります

W氏
まずアパートローン審査をする時に銀行に提出する書類には様々なものがあります
※ローンの審査での必要書類一式について詳しくはこちらの記事を参考にしてみてください。

関連記事銀行の融資担当は見ている!アパートローン申請時の必要書類一覧とポイント

2017.11.14
W氏
実は投資家さんが重要だと思っていることと私たちが見ているところは違うんですよね….

①預金の総額はいくらか見ている

表向きは、「物件を購入してもまだ資産が残ることを判断している」と話をしていますが、実は銀行への預け入れをどれだけお願いできるかが本音です。

マイナス金利で金利が低い為、預金をする人が少なくなる中での新規獲得はなかなか難しいところ。そういった中で投資家さんたちに「融資するから預金預けて」というのも本音の一つです。

預金を見るのはどのくらい預金移動をお願いできるかをシミュレーションするためです。

②物件の謄本も血なまこで見ている

抵当権がどこで、いくら貸しているのかを判断するためでしょ?何を当たり前のことを…」

と思っている方もいらっしゃいますが、実はもう一項目左を見ている融資担当者が多いのをご存知でしょうか。

そう、実は受付年月日を見ています

受付年月日が短いと、どんなにいい条件の物件でも「実は何かあったのでは」とマイナスのイメージを持たれやすく、支店内承認が下りたとしても、本店稟議が通らないケースもあります。

※抵当権とは・・・金融機関が投資家にお金を貸すときに、お金を回収できない場合のため、投資用不動産を担保にすることです。
抵当権が設定されると謄本にお金を借りた人・貸主・日付・金額が記載されます。

③物件の保有年数の履歴を見ている

区分マンション・住宅ローンのリストをお願いしますと言われた時に、
「どれだけ借入があるのかを知りたいからじゃない?」
と思ってませんか?

実は、借入金額もそうなのですが借り入れスパンも担当者がよーく見ています。

A.年収2000万円の方が1年に何棟も購入・売買
or
B.年収500万円の方々の1年に1棟ずつ購入・売買

問題:AorB、銀行の評価が高いのはどっち?(答えは後ほど)

銀行が本当に付き合っていきたい人は「長くうち(銀行)とお付き合いしてくれる投資家さんです。

毎年何棟も買う方は、いくら財力があっても「結局うちには融資しか興味ないんでしょ?」と判断されやすいです。

  1. 少なくとも空室対策等のリスク経験等を加味して1~2年
  2. 欲を言えば空室対策募集を2回ほど経験し(2年)
  3. 最後自分で振り返りができる1年

の計5年保有し、次の物件をというお客様の方が、次回購入の際に多少無茶な案件でもすんなり融資が通りやすいのです。

答え:B.年収500万円の方々の1年に1棟ずつ購入・売買 が評価大

④「新設法人」で配偶者を代表者にしているか見ている

年収が高い人、投資家さん程よく使う「新設法人」というワード。

「資産管理法人を立てて」というキーワードに実は銀行担当者がうんざりしているのご存知でしょうか。

ここ2年間で、様々な不動産仲介業者から
「年収が高いので資産管理法人を立てて、節税対策をしたくて」
という営業トークをうたい文句のように話してくるそうですが、、、

フタを開けてみたら、ただご自身が物件をたくさん所有したく、奥様の同意も得ずに大量の借金をしてしまっていた…などととんでもない理由あったとか。

確かに法人での購入は連帯保証人がご自身になるため

  • 「ほかの方にご迷惑をかけない」
  • 「個信(個人信用情報)に載らない為どんどん借りることが出来る」

というので法人で借りることに魅力を感じる投資家さんも多くいらっしゃるのではないでしょうか。

融資担当者は「家族の了承をきちんと得ている」ことが大前提の融資となります。

不動産投資で法人化することについてはこちらの記事を参考にしてみてください。

関連記事不動産投資で法人化するポイントと10個のメリット|会社設立は難しくない

2017.06.02

⑤家系図と健康保険証を見ている

エビデンス提出物の中でも1,2位を争うくらい謎な提出物「健康保険証」と「家系図」。

特に健康保険証は
「免許証があるからいらなくない?」
と思っている人は甘いです。

担当者は、健康保険証の保険証に記載されている資格取得日、つまり入社日を見ています
ということは、入社月日を聞かれて「転職したばかりだから」というとばれます。ご注意ください。

また、「家系図の提出をお願いします」と言われることがあると思いますが、連帯保証人を見ているだけと思っている人は勘違い。

実は、相続を見ているのです。
もちろん、あなたのではありません。
あなたのご両親のです。あなたの両親が他界した場合の相続人が何人いるかを見ている場合があります

融資打診の際に「親が資産家で」という仲介業者さんの話を聞きますが、家系図を見てみると実は4人兄弟でお父様の資産はだいたい2000万円ほどしかなかったなどというケースもあったそうです。

⑥通帳の返済履歴を見ている

銀行員さんが一番見たい部分「預金通帳」。資産がどのくらいあるのかを見たいのも事実ですが、実は「返済がキチンと出来ているか」も見ています。

返済能力だけでなく、その日にきちんと引き落としされているのかで、返済意思がしっかりしているかも見られています。

2. 銀行の目は予想以上に厳しかった

Shiori
そうなんだ…普通に提出する書類でこんなところを見てるんですね…
W氏
いえいえ。書類はうそをつかないので、最初から嘘をついても後でバレます。ありのままの投資家さんの情報を教えていただけると助かりますね。
Shiori
虚勢をはるのもバカバカしくなりますねぇ…
W氏
余談ですが…一見審査に関係ないように見えても銀行は担当者によっては○○までチェックしていて、それによって印象が悪くなるなんてこともありますよ。

①SNS

1年に何棟も物件を持ち、その利益が予想以上に良かったりすると副業としてではなく、本業へシフトチェンジする投資家さんも多くいらっしゃいます。

そうなると次にやりたくなるのは「このノウハウをほかの人にも共有したい」という意欲。

セミナーを開いたり、一等地の場所で豪華な食事をした内容をSNSにアップしたり…

お金持ちアピールをすることで、周りがうらやましいと感じるように見せることも大事ですが、銀行員さんからしたらあまり印象良くない行為。

特に本業を辞めているのがばれてしまうと銀行融資が通らない可能性もありますので気を付けましょう。

②不動産交流会

稀に交流会に銀行融資担当者が紛れ込んでいるので、交流会で「この銀行の支店って超融資緩いですよ」等の軽い発言は気を付けましょう。

3. 銀行審査の面接でもアピールできるかも?!

銀行のローン審査、融資申込みは、一概に難しいとは言えません!

銀行はあなたの提出した資料のあんなところ、こんなところを見ていました。

私も当初、「なんでこんな資料が必要なのか」不可解に思ったことが何回もあります。

銀行はなぜこれらの資料が必要なのか公言はしていないのでわかりませんでしたが、全部W氏のおかげ。裏側覗けました。

この6点を提出する理由、しっかり抑えておけば間違いなし。融資担当者との面接のときにアピールするポイントも理解できるかと思います。

書面では嘘をつけないので、下手なことをせず真っ向勝負しましょう!

W氏
今度あの店行きたかったので、よろしくお願いしますね
Shiori
はい…
ご融資等でお困りの方は一度、当メディアの運営元ASIS株式会社にお問い合わせください。
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