定年後の不動産投資のススメ|資産形成は今からでも遅くない

現在40代~50代世代は、給料も思うように上がらず、公的年金は年々支給金額は減額されるなど、老後の生活の為の資金をどうしようか悩んでいる方も多いと思います。

株式投資や投資信託などすでに運用している方も多いと思いますが、

株式投資や投資信託は運用が難しく状況によっては大きく収支がマイナスになることも!

 

昨今のマイナス金利などの金融政策により、サラリーマンでも不動産投資ローンを組めるようになったことで、老後の資産運用のひとつとしてミドルリスクミドルリターンの投資でもある不動産投資に注目が。

しかし、不動産投資は長期的な資産運用となる為、

年齢が高いと融資が組めないなど年齢の壁は確かにありますが、取り組み方によっては50代でも十分投資は可能。

今回は、40代、50代世代が定年後の資産形成を行う為に、今から不動産投資を始めるにはどうすればよいかをお話したいと思います。

1. 定年後の生活を考えて準備をする

定年後にいくらあれば快適に過ごせるのでしょうか。

色々な試算の方法がありますが、試算によっては、定年後に少なくて3000万円、多いと1億円の貯蓄が必要だと言われています。

世帯年収1,000万円以上の家庭は、全体の10%程度、世帯年収の平均は540万円前後となっており、世帯の平均貯蓄は1,800万円程度。

一番お金の必要と言われる40代の平均貯蓄額は、1,000万円程度と定年60歳までに最低でも貯蓄を2,000万円増やさないといけません。

1-1. 年金受給の年齢引き上げ

老後の生活資金としてメインとなるのはやはり年金です。

年金には、国民年金厚生年金があり、国民年金の老齢基礎年金の支給開始は65歳。

厚生年金の老齢厚生年金部分は、昭和61年4月以前においては60歳で支給開始でしたが、平成14年の厚生年金保険法の改正により生年月日によって段階的に支給年齢は引き上げられます。

例えば、国の老齢厚生年金(報酬比例部分)の支給開始年齢は、

  • 男性は昭和38年4月2日~
  • 女性は昭和41年4月2日~

の生年月日の方は65歳からの支給です。

支給は、65歳開始ですが、年金額を減額して繰り上げて60歳から受け取ったり、70歳に受給を繰り下げて増額して受け取ることが可能。

現在の世帯の平均受給額は、モデル世帯と言われる厚生年金を40年間払ったサラリーマン男性、その妻の場合で22万1,000円(平成29年4月現在)、全体の平均は20万円です。

しかし、支出をみると60代で毎月27万8,000円、70代以上で22万、65歳で年金をもらうまで貯金を切り崩すとなると27万8,000円×12か月×5年=1668万円必要。
年金の支給が始まっても70歳まで月に78,000円の赤字となると468万円必要。

そうなると、3,000万円の貯蓄があっても、70歳の時点で貯蓄は1,000万円を切ってしまいます。

1-2. 将来的には受給期間が75歳からに!

今後団塊世代がどんどん定年を迎え、社会保障費は増える一方。

そのため、政府は将来的には年金の支給開始を75歳に引き上げの検討も噂されています。

仮に75歳に引き上げられた場合、定年60歳と考えると15年間貯蓄を切り崩す必要があり、

60代では27万8,000円×12か月×10年=3,336万円、75歳までに20万×12か月×5年=1,200万円となり、4,536万円必要です。

こうなると最低でも5,000万円は必要となり、給料の上がらない現代ではほとんどの世帯では老後破たんになるのではないかと予想されます。

5,000万円を準備するには、単純に貯蓄するだけでは間に合いませんので株式投資、投資信託、不動産投資といった給料とは別の資産形成をしていくことが重要に!

2. 定年後のための資産形成

資産形成は早く始めるほど有利ですが、住宅ローンや子育てにお金が必要で投資に回せるお金を作るのは大変!

実際にお金に余裕が出るのは、子供が社会人になって夫婦二人だけとなる40代~50代。50代から真剣に資産形成を始める方も非常に多いです。

投資は銀行の貯金や国債に比べるとやはりリスクはつきもの。

とは言え、50代で投資を始めるにはやはり出来るだけ堅実な投資をしたい。

リタイヤ後のご自身のライフプランに合わせてどういった投資が良いのかを検討が必要です。

2-1. リタイヤ後のライフプランニングを

定年後のライフプランについては、各家庭の収入や生活水準や違いますので各家庭ごとのライフプランニングが大事。

ご自身の家庭では、月にどれくらいの収入があってどれくらい支出するのかで、貯蓄の取り崩しと年金収入でどれくらい賄えるかが分かります。

それを元に、いつまでに投資によってどれくらいの収入を得る必要があるのかを算出しましょう。

必要な収入に合わせて投資にどれくらい資金を使うか、いつまでに資産形成をしないといけないかといったスケジュールを計画することが大事です。

2-2. 50代以上の資産形成はあくまでシンプルに!

投資は、あまり色々な投資に手を出すと儲かることもあれば損をすることもあり、期待した通りに資産形成ができないことに。

特に、50代で資産形成を始める場合は失敗は許されませんので、あまり多くの投資に手を出さず、着実に資産形成出来る投資にお金を集中させる方が効率的。

投資信託

投資信託は、証券会社や投資ファンドなどが個人や企業から得た資金を使って運用を行い、その実績に応じて分配する金融商品。

国内の株式だけでなく、外国の株式や債券や特定の分野の株式へ投資。

投資信託は、株式投資と比べると値動きはあまり激しくなく、どちらかというと長期的運用することで利益を生みます。

しかし、他の金融商品に比べて手数料が高く、株式投資同様に社会や経済情勢が大きく投資結果に影響するリスクも。

株式投資

株式投資は、資産形成を行う上で最もポピュラーな投資。

東証、大証、ジャスダックなど上場している株式銘柄を購入し、価格の上昇、配当で利益を得る投資で、最近では株主優待券も人気。

株式投資は、投資信託と比べると手数料が安く、自分で投資したい先を選べる自由度も高く、ある程度投資先を選別する目を養わないと中々儲けることはできません。

株式投資も社会情勢や経済情勢の影響を大きく受け、始めるタイミングが悪いと資産形成するつもりが大きく資産を減らしてしまうことに。

不動産投資

不動産投資は、不動産を購入して賃貸することで収益を上げる投資。

不動産投資の場合は投資金額が多い為、価格が上昇した時の売却益も大きいですが、そういった手法は初心者には難しく、初心者の場合は賃貸経営で収益を狙う投資の方が向いています。

不動産投資と株式投資、投資信託の大きな違いは、不動産投資については銀行が融資をしてくれるという点とその返済を不動産を借りてくれる人が払ってくれるという点。

融資を使えることで、少ない自己資金で大きな投資が出来、その借り入れを賃料で返済できるのでリスクも少なく、不動産投資はミドルリスクミドルリターンの投資と言われています。

3. 定年後を考え、着実でおススメなのは不動産投資

昨今の年金支給額の減額を理由に、定年後を見据えた50代で資産形成を始める方が増加。

大きく資産を減らすことがない、ミドルリスクミドルリターンの不動産投資が人気に。

しかし、安全性が高いと言っても不動産投資で失敗する人も多く、当然他の投資と比べてメリット、デメリットもあります。

3-1. 50代を中心に人気が高まっている

50代から資産形成を始める場合に一番怖いのはせっかく貯めたお金を減らしてしまうこと。

株式投資や投資信託をやってみたけど思ったような効果が出ないと感じている方が多く、資産形成を考える50代の間では着実に資産形成できる不動産投資が人気。

マイナス金利などの金融政策の影響で低金利が続き、これまで資金調達の難しかったサラリーマン投資家にも金融機関が積極的な融資を行い、ここ数年は不動産投資ブームに!

3-2. 不動産投資のメリット

不動産投資には次のようなメリットがあります。

  • 給与所得以外に不労所得を得ることができる
  • 金融機関の融資が使えるので少額で始められる
  • 実物資産なのでインフレに強い
  • 融資を使うことで自己資金の利回りを上げることができる(レバレッジ効果)

不動産投資は、株式投資などに比べると管理会社に任せることで余計な手間が掛かりません。

給与所得以外に収入を得ることが出来て、金融機関の融資を利用することができるので少ない自己資金ででも高額な不動産を購入することが可能。

銀行の返済額よりも収入が多い場合は、現金で購入した時と比べて、レバレッジ効果により自分が投資した資金の利回りを上げることが出来ます。

又、不動産は実物資産になりますので、インフレの際には物件の価格が上昇しますので現金で持っているよりも安全。

3-3. 不動産投資のデメリット

不動産投資には次のようなデメリットがあります。

  • 株式などに比べるとすぐに換金できない
  • 最低物件価格の1割程度は現金が必要
  • 融資を受けられないと購入できない
  • 空室が多くなると融資の返済ができなくなる

不動産は、株式投資などに比べると流動性が悪い、現金化するのに時間が掛かる、始めるのにフルローンで融資を組んでも諸経費で物件価格の1割程度必要。
融資が組めなければ手持ちのお金の範囲でしか物件を買うことができません。

又、賃料収入を当てにして投資を行っているので、空室が多くなったり、空室期間が長くなると返済できなくなり、最悪の場合は自己破産も!

4. 定年近くになってから不動産投資を始めるには

不動産投資を始めるにはある程度の自己資金が必要です。

特に50代で不動産投資を始める場合は、融資期間が短くなる、融資金額が抑えられることが多くなるので、自己資金はある程度必要。

では、実際にはどのくらいの自己資金があれば不動産投資を始めることができるのでしょうか。

4-1. 予算(自己資金)はどの程度必要になってくるのか

例えば、金融機関に物件価格のすべてを融資(フルローン)してもらえたとしても、仲介手数料や登記費用などでワンルームマンションで物件価格の約10%、一棟アパートで約8%程度。

金融機関によっては、諸経費も出してくれるオーバーローンもありますが、金利が高いなど条件は悪くなります。

では、実際に物件を購入する際にどれくらい資金が必要なのか、5,000万円の物件、7,000万円の物件でシュミレーションしてみましょう。

5,000万円の物件の場合

5,000万円クラスとなりますと多くは一棟アパートへの投資。

例えば、5000万円の新築アパートを購入する場合に必要な経費は下記の通りです。

必要な項目 金額
仲介手数料 (物件価格の3%+6万円)×消費税 168万円
契約書に貼る印紙代 2万円
登録免許税+司法書士の手数料 80万円(手数料は司法書士によって変わります)
不動産取得税 45万円(固定資産税評価額によって変わります)
固定資産税日割り分 10万円(物件ごとに変わります)
火災保険 50万円(個人のほしょう物件によって変わります)
合計 355万円

融資をフルローンで受けられる場合は、355万円で物件を購入することが出来ます。

後は融資金額によりますが、融資割合が物件価格の90%しか出ない場合だとプラス500万円必要になりますので合計で855万円必要になります。

7,000万円の物件の場合

7,000万円クラスでもやはり一棟アパートが多いです。

7,000万円の新築アパートを購入する場合に必要な経費は下記の通りです。

必要な項目 金額
仲介手数料 (物件価格の3%+6万円)×消費税 233万円
契約書に貼る印紙代 6万円
登録免許税+司法書士の手数料 100万円(手数料は司法書士によって変わります)
不動産取得税 60万円(固定資産税評価額によって変わります)
固定資産税日割り分 15万円(物件ごとに変わります)
火災保険 80万円(個人のほしょう物件によって変わります)
合計 494万円

融資をフルローンで受けれる場合は、494万円で物件を購入することが可能。

後は融資金額によりますが、融資割合が物件価格の90%しか出ない場合だとプラス700万円必要になりますので合計で1194万円必要です。

上記のような新築アパート投資であれば、50代から始めてもある程度キャッシュフローが出て投資効率も非常に良い投資。

ワンルーム投資の場合は、戸数が少なくキャッシュフローが出ず、又投資スピードも遅くなってしまうので50代から不動産投資を始めるなら新築アパート投資がおススメ。

4-2. 注意すべきは銀行融資

銀行が融資をするにあたり、融資額、融資期間、金利といった条件は、収入や勤務先、所有資産といった申込者の属性と物件の評価で決まりますが融資期間は年齢も関係します。

一般的な金融機関では、75歳から79歳を完済期日として融資期間を決めますので、55歳であれば79歳-55歳ということで最大24年。

例えば、5,000万円で利回りが7%のアパートを購入したとすると(運営費・税金等は考慮しない)

年間の収入は350万円。

仮にフルローンで融資が受けれたとして金利3%で融資期間が24年の場合で月々の返済は243,754円となり、年間で292万円の返済となり、これが20年になると年間332万円の返済です。

24年で組めれば58万円程度のキャッシュフローがありますが、実際にはこれに運営費や税金が掛かりますのでもう少しキャッシュフローは減ります。

そのため、50代で不動産投資を始める場合は、もう少し頭金を入れて年間の返済額を減らす方が安全性はアップ。

例えば、1000万円の頭金を入れた場合、融資金額4000万円、金利3%、24年ンの場合で234万円、20年でも266万円となり、キャッシュフローは増加。

50代で不動産投資を始める場合は、一日でも早く不動産投資を始めることと自己資金を出来るだけ準備することでより安全な投資が可能に!

返済計画をきちんと組み立てる

不動産投資はミドルリスクですが、50代で不動産投資を始める場合は、融資期間が短くなる為どうしても年間の返済が増えるので通常よりもリスクは高くなります。

そのため、自己資金を使いたくないからといってフルローンを組んで年間の返済額が増えてしまうと、運用期間中に空室が増えたり、空室期間が長引くと途端に返済に困ることに。

そうならないためにも、きちんと無理のない返済計画を組むことが重要です。

5. 退職後にアパート経営

これまで仕事を頑張ってきたサラリーマンの方々は、退職後に仕事以外に打ち込めることを探すのに苦労されているケースが多いのが現実。

50代から始めた資産形成が上手くいき、退職後に自身でアパート経営をして有意義な第二の人生を送りましょう。

生活の一部として

アパート経営では、設備の故障やごみ捨て場のごみの分別の問題など入居者から日々色々な処理に追われます。

管理会社に任せれば楽ですが費用も掛かるので、日々のライフワークの一部としてアパート経営に携わることも視野に。

管理会社に任せると賃料収入の5%程度を管理料として取られます。

アパートの簡単な修繕や廊下の清掃など空いた時間で十分に対応が可能なので、自分でやることで収益はアップ、人生も充実!

6. 50代からの不動産投資で定年後の明るい未来をつかむ

50代から資産形成を始めても全然遅くありません。

逆に、年金支給額の減額、支給開始が繰り上げが予想される今後については、定年後を考えると50代からの資産形成は必須。

投資には、投資信託や株式投資など様々な投資がありますが、50代から始めるにはやはりリスクが高い投資と言わざるを得ません。

そんな中、融資を受けられれば少ない自己資金で始めることが出来、返済も賃料から行うことが出来るミドルリスクの不動産投資がオススメ。

特に、50代から不動産投資を始める場合には、融資期間が短くなり毎月の返済が増えてしまうので、キャッシュフローを得やすい新築アパート投資です。

しかし、キャッシュフローが出ると言っても、リスクを考え返済計画はきちんと組み立てることは重要。

アパート投資を成功させ、退職後に安定した収益、余った時間を利用してアパート経営。

50代からでも資産形成は遅くありません。

まずは第一歩を踏み出しましょう。

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