千葉の不動産投資データとポイント｜おすすめの千葉・松戸・柏・市川・浦安について解説

日本の玄関口である成田空港を有し、東京ディズニーリゾートなど観光スポットが豊富で海外からの観光客がよく訪れる千葉県。

1年間で成田空港を利用する人は4,000万人にも及びます。

都内へのアクセスも良く、ファミリー層から単身ビジネスマンまでが多く住まう千葉での不動産投資は有効なのでしょうか？

 

今回は千葉県での不動産投資のデータや、投資先としておすすめエリアである千葉・松戸・柏・市川・浦安について紹介していきます。

まずは千葉県がどのような地域なのか見ていきましょう。

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1. まずは千葉の基本情報を知っておこう

不動産投資をするためにはエリアの情報を知っておくことが重要。まずは千葉県の基本的な情報をご説明します。

面積が全国28位とそこまで大きくないにも関わらず、人口は全国6位と人口密度の高い千葉県。

房総半島と関東平野の南部にまたがっており、標高の高い山（500m以上）がないことから居住に適したエリアがたくさんあるという特徴があります。

千葉の有名な観光スポット

千葉県は東京ディズニーリゾート・東京ドイツ村・海ほたるなどさまざまな有名スポットがありますが、それ以外にどのような魅力スポットがあるのでしょうか？

養老渓谷

房総随一の温泉郷でも有名な養老渓谷。

森や川、滝などからあふれ出すマイナスイオンを全身にまといリフレッシュすること間違いなし！

四季折々の景観を楽しむことができるほか、ハイキングや温泉、渓流釣りやバーベキューなど手軽にアウトドアを満喫できるスポットとなっています。

鋸山（のこぎりやま）

千葉県の富津市にある標高330mの山。

四季折々の景観を楽しむことができるほか、山頂から見える景色は絶景で、肉眼で富士山や東京スカイツリーを望むことができます。

鋸山には関東で最も古いと言われている勅願所の日本寺があります。

麓からロープウェーに乗り、車力道などハイキングコースを訪れた後に名物である百尺観音や地獄のぞきなど日本寺の境内を回り、帰路につくというプランがおすすめです。

銚子電鉄

鉄道好きと写真好きにはたまらないのが銚子電鉄！

レトロな雰囲気が漂うとともに車両が通過するエリアが自然いっぱいののどかな田園風景のため、心が癒されることでしょう。

利用客の減少により一度は廃線の危機に陥りましたが、名物のぬれ煎餅や鉄道グッズの売り上げによって復活しました。

千葉県の交通事情

千葉県は都市圏と結ぶ鉄道網や道路網が大変充実しています。

他にも東京湾アクアラインによって隣接していない神奈川県にもアクセス可能。

また、東北エリアへのアクセスも行いやすいなど便利なエリアとなっています。

千葉県の治安

日本の玄関口である成田空港を有していることから、外国人労働者や居住者が多く観光客によるトラブルも多いことから治安が悪いという印象があります。

しかし、取り締まりの強化などから犯罪件数は年々減少傾向にあり、近年は犯罪数は激減。

特にファミリー層など、治安を重視して賃貸を選ぶ人もいるため、治安がよい立地で不動産投資をすることも一つのポイントです。

2. 千葉の不動産投資データ

不動産投資を行う上で、欠かせないのが人口の変動や家賃相場、利回りや空室率。

千葉県における不動産投資の実態を見ていきましょう。

千葉の人口推移と今後の予測

https://live.amcharts.com/cxNjE/

参考：千葉県　市区町村別人口と世帯

千葉の人口は2010年～2015年の間は少子高齢化や東日本大震災の影響を受けて減少傾向にありましたが、

都心へのアクセスの良さなどから2015年より再び増加に転じています。

 

2040年頃には今の人口より100万人程減少すると予想されていますが、千葉に限られた話ではなく全国的な少子高齢化の影響によるもののため、今のところはそこまで気にする必要はないでしょう。

千葉県では千葉市・船橋市・松戸市・市川市・柏市の人口合計で県人口の約50％を占めるなど一部地域の人口集中も見られます。

人口集中エリアを把握しておくことも、千葉の不動産投資で成功する秘訣の1つです。

千葉県の家賃相場

千葉県における家賃相場（ワンルーム/1K/1DK）は主要都市で5万円～6万円、周辺エリアで4万円～5万円で推移しています。

千葉の主なエリア（ワンルーム/1K/1DK）の家賃相場を一覧表にしました。

地域	家賃相場
千葉市中央区 （千葉駅や県庁がある）	5.92万円
千葉市花見川区	5.65万円
千葉市稲毛区	5.21万円
千葉市若葉区	4.51万円
千葉市緑区	4.26万円
千葉市美浜区	6.47万円
市川市	6.5万円
船橋市	6.03万円
松戸市	5.5万円
柏市	5.84万円
浦安市	6.74万円

参考：LIFULL HOME’S　千葉県の家賃相場情報

主要都市では土地の価格に比例して家賃相場が高くなる傾向がありますが、同じ千葉市でも緑区や若葉区では家賃相場が比較的安くなっています。

 

1番人口の多い千葉市よりも、東京に近い市川市や東京ディズニーリゾートを有する浦安市などは土地が高いため、千葉市よりも家賃が高額になるという現象が生じています。

家賃が土地の価格と連動しているということは、家賃の高いエリアは初期投資が大きくなるということを意味するので、不動産投資を行う上では重要な判断材料になるでしょう。

千葉の平均利回りと空室率

主要都市における満室の場合の想定利回りは8％前後と低く、空室が発生したり、修繕費などの管理費用を考慮に入れるともう少し低下してくるでしょう。

その他地域でも平均して10％前後の想定利回りとなっているので、不動産投資を行うには十分な利回り。

 

空室率は同じ千葉市内でも20％近くの差が生じるなど地域ごとの差が大きいです。

特に千葉市の美浜区などは空室率が8％台と低水準であるにもかかわらず、想定利回りは同じ千葉市の若葉区に次いで2位の9.7％と高水準であるため、主要都市部でも不動産投資に適したエリアが散見されます。

3. 千葉県の不動産投資向きエリアと特徴を解説

千葉県内でも特に不動産投資におすすめなエリアは以下の6つです。

1. 千葉市
2. 松戸市
3. 柏市
4. 市川市
5. 浦安市
6. 船橋市

都市ごとの特徴を見ていきましょう。

千葉市

千葉市は房総半島の北西部に位置する政令指定都市。

花見川区・美浜区・稲毛区・若葉区・中央区・緑区の6区で構成されており、県内で一番人口が多いエリアです。

 

交通網が充実していることから、東京都への通勤率が20％と高く、ベッドタウンとしての役割も担っているエリア。

首都圏の工業の一角を担う京葉臨海工業地帯に属します。

埋め立てによって盛り上がりを見せる沿岸部エリアでは、幕張メッセを中心にホテル、オフィスビルなどが立ち並び世界的なイベントも開催される国際都市となっています。

 

千葉市から東京駅へは、総武線や京葉線で一本でアクセスすることができます。

よって、千葉市でも通勤に便利な総武線や京葉線沿いの駅近で不動産投資をすると空室リスクが少なく、ローリスクでの不動産投資が可能になるでしょう。

松戸市

千葉県の北西部に位置する東京都と埼玉県に接しているエリア。

東京都へのアクセスが近いことからベッドタウンとしての宅地開発が行われています。

都心へのアクセスだけでなく東北エリアへのアクセスにも便利で、観光農業が盛んなエリアとしても知られています。

 

葛飾区の隣に位置しており、常磐線で東京・品川まで乗り換えなしでアクセス可能。

松戸や新松戸の他、北総線・京成線・武蔵野線の3線が乗り入れている東松戸もおすすめです。

柏市

柏市は千葉県北西部の下総台地に位置するほぼ平坦で、都市圏を結ぶ鉄道網と道路網が充実したエリア。

柏は「千葉の渋谷」とも評されており、駅周辺は大型商業施設や飲食店などが立ち並んでいて、若者にも人気。

 

柏駅を中心に市街地が形成される一方、北部や西部の低地などではまとまった農地が広がります。

東京大学や千葉大学などを有する文教地区としても発展しているエリアです。

 

鉄道は常磐線・東武野田線が乗り入れています。やはり柏市で不動産投資をするなら柏駅中心に考えるのがおすすめ。

千葉市内でも柏は治安に不安がある場所が多いため、治安面も考えて不動産投資をした方が良いかもしれません。

市川市

千葉県の西部に位置する東京都江戸川区を境に接しているエリア。

東京都へのアクセスが良いことから、ベッドタウンとして人気です。

北部は農業や文教地区として、南部は京葉工業地帯の一角として栄えています。

 

市川市は大学が複数あり、また東京へのアクセスが千葉の中で最も近いことから、通勤通学への需要が期待できるでしょう。

市川市は千葉県内では地価が高いですが、都内にかなり近い割に、東京より購入しやすい価格の収益物件が多いため初心者にもおすすめなエリア。

市川市は資産価値も高いエリアなので、金融機関からの融資も比較的受けやすいでしょう。

浦安市

浦安市は千葉県の北西部に位置し、半分以上が埋め立て地で構成されているエリア。

東京ディズニーリゾートがある市として全国的に有名です。

東京都心部への交通網が充実していることからベッドタウンとして、また湾岸部に広がる多くのレジャー施設などから人気のエリアとなっています。

 

東西線が乗り入れている浦安駅は大手町までのアクセスが良く、東京駅方面に通勤する単身者の需要が狙えるでしょう。

液状化や洪水リスクなど水害関係のリスクが高いため、浦安市内でも投資物件の細かい選定が必要です。

船橋市

千葉県の西部に位置する中核市。千葉市に次いで県内2番目に人口が多いエリアです。

JR総武本線など9路線、35駅の鉄道網、京葉道路などの幹線道路も充実しており、東京都心部だけでなく市内外へのアクセスに大変便利なエリアです。

京葉工業地帯の一角として大規模工場が広がる一方、内陸部では宅地や商業地が形成され、公園などの自然環境との調和がとれたエリアとなっています。

 

船橋はSUUMOの住みたい街ランキングで21位。千葉県内では1位と根強い人気を博しており、

オススメなのは船橋・西船橋。

通勤や通学に便利なだけでなく、駅から少し離れれば治安もよく、落ち着いている場所が多いので、ファミリー層・単身者共に人気のある街です。

4. 千葉県での不動産投資の将来性

千葉県の不動産投資はまだまだこれからが本番です。

利用者の層が通勤者や通学者など明確になっているため、ターゲットに合わせた投資の作戦を練ることができます。

 

例えば、アパートやマンションなどの空きがなく投資を断念せざるを得ない状況でも、大学近辺では一軒家によるシェアハウスを模索するなど現代における居住スタイルの多様性をうまく利用することもできます。

東京ディズニーリゾートや幕張メッセの利用者向けや外国人観光客向けに民泊を行うなど、不動産投資の可能性はまだまだ眠っているでしょう。

 

ただし、海に近いことから水害リスクが高いエリアがあります。

長く家賃収入を得ていくためには、リスク対策が必要です。

千葉県が独自に発表しているハザードマップを活用し、水害リスクを低くすることも検討することで水害リスク対策になるでしょう。

5. 千葉の不動産投資はおすすめエリアがたくさんある！

東京都へのアクセスが行いやすいにもかかわらず、都内の家賃と比較すると圧倒的に安い千葉県。

需要が見込まれる千葉市内や市川、幕張メッセや東京ディズニーリゾート周辺では地価が高く、初期投資額が大きくなるものの、掘り出し物の物件も多く眠っています。

 

しかし主要都市の千葉市には人口が県内で一番多いにもかかわらず、空室率が20％を超えているエリアがあります。

「主要都市の物件だから大丈夫」と安易に投資を行わず、周辺の物件の運用状況などをよく確認した上で投資を行うようにしましょう。

また、アパートやマンションに対する不動産投資だけでなく、生活スタイルの多様化をうまく利用したシェアハウスや観光地周辺などでの民泊など、利用者のニーズに合わせた物件選びが空室率減少につながります。

地域ごとの特徴をよく把握し、安定した収益を心がけましょう。

 

首都圏での不動産投資をお考えの方はMIRAIMOでも相談を受け付けているので、お気軽にご相談くださいね。