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【エリア分析】千葉県で不動産投資|日本の玄関口・衛星都市としての魅力

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日本の玄関口である成田空港を有し、東京ディズニーリゾートなど観光スポットが豊富で海外からの観光客がよく訪れる千葉県

1年間で成田空港を利用する人は4000万人にも及びます。

都心から少し離れているもののアクセスが良く、ベッドタウンである千葉にお住まいの方も多いと思います。

 

そんな千葉県の不動産投資の実態はどうなっているのでしょうか?

まずは千葉県がどのような地域なのか見ていきましょう。

1. 千葉県とは?


面積が全国28位とそこまで大きくないにも関わらず、人口は全国6位と人口密度の高い千葉県。

房総半島と関東平野の南部にまたがっています。標高の高い山(500m以上)がないことから居住に適したエリアがたくさんあるという特徴があります。

それでは、主要都市ごとの特徴を見ていきましょう。

1-1. 地域別分析

千葉市

房総半島の北西部に位置する政令指定都市花見川区・美浜区・稲毛区・若葉区・中央区・緑区の6区で構成されており、県内で一番人口が多いエリアです。

交通網が充実していることから、東京都への通勤率が20%と高く、ベッドタウンとしての役割も担っています。

首都圏の工業の一角を担う京葉臨海工業地帯に属します。

埋め立てによって盛り上がりを見せる沿岸部エリアでは、幕張メッセを中心にホテル、オフィスビルなどが立ち並び世界的なイベントも開催される国際都市となっています。

船橋市

千葉県の西部に位置する中核市。千葉市に次いで県内二番目に人口が多いエリアです。

JR総武本線など9路線、35駅の鉄道網、京葉道路などの幹線道路も充実しており、東京都心部だけでなく市内外へのアクセスに大変便利なエリアです。

京葉工業地帯の一角として大規模工場が広がる一方、内陸部では宅地や商業地が形成され、公園などの自然環境との調和がとれたエリアとなっています。

柏市

千葉県北西部の下総台地に位置するほぼ平坦なエリア。都市圏を結ぶ鉄道網と道路網が充実したエリアでもあります。

柏駅を中心に市街地が形成される一方、北部や西部の低地などではまとまった農地が広がります。

東京大学や千葉大学などを有する文教地区としても発展しています。

市川市

千葉県の西部に位置する東京都と江戸川を境に接しているエリア。東京都へのアクセスが近いことから、ベッドタウンとして人気になっています。

北部は農業や文教地区として、南部は京葉工業地帯の一角として栄えています。

松戸市

千葉県の北西部に位置する東京都と埼玉県に接しているエリア。東京都へのアクセスが近いことからベッドタウンとしての宅地開発が行われています。

都心へのアクセスだけでなく東北エリアへのアクセスにも便利で、観光農業が盛んなエリアとしても知られています。

浦安市

千葉県の北西部に位置する半分以上が埋め立て地で構成されているエリア

東京都心部への交通網が充実していることからベッドタウンとして、また湾岸部に広がる多くのレジャー施設などから人気のエリアとなっています。

千葉県の治安

日本の玄関口である成田空港を有していることから、外国人労働者や居住者が多く観光客によるトラブルも多いことから治安が悪いという印象があります。

しかし、取り締まりの強化などから犯罪件数は年々減少傾向にあり、ここ数年で犯罪数は激減しています。

千葉県治安のいい街ランキング

5位:山武郡九十九里町
4位:印旛郡酒々井町
3位:東金市
2位:長生郡一宮町
1位:千葉市中央区

引用:スマイティ(2018年2月現在) https://sumaity.com/town/ranking/chiba/crime/

1-2. 交通事情

千葉県は都市圏と結ぶ鉄道網や道路網が大変充実しています

それだけでなく、東京湾アクアラインによって隣接していない神奈川県にもアクセス可能。東北エリアへのアクセスが行いやすいなど便利なエリアとなっています。

2. 千葉の魅力あふれるスポット

千葉県は東京ディズニーリゾートや海ほたるがあることで有名ですが、それ以外にどのような魅力スポットがあるのでしょうか?

2-1. 養老渓谷

【エリア分析】日本の玄関口千葉県で不動産投資|衛星都市としての魅力

房総随一の温泉郷でも有名な養老渓谷

森や川、滝などからあふれ出すマイナスイオンを全身にまといリフレッシュすること間違いなし!

四季折々の景観を楽しむことができるほか、ハイキングや温泉、渓流釣りやバーベキューなど手軽にアウトドアを満喫できるスポットとなっています。

2-2. 鋸山(のこぎりやま)

【エリア分析】日本の玄関口千葉県で不動産投資|衛星都市としての魅力

千葉県の富津市にある標高330mの山。

四季折々の景観を楽しむことができるほか、山頂から見える景色は絶景で、肉眼で富士山や東京スカイツリーを望むことができます。

鋸山には関東で最も古いと言われている勅願所の日本寺があります。

麓からロープウェーに乗り、車力道などハイキングコースを訪れた後に名物である百尺観音地獄のぞきなど日本寺の境内を回り帰路につくというプランがおすすめです。

2-3. 銚子電鉄

【エリア分析】日本の玄関口千葉県で不動産投資|衛星都市としての魅力

鉄道好きと写真好きにはたまらないのが銚子電鉄

レトロな雰囲気が漂うとともに車両が通過するエリアが自然いっぱいののどかな田園風景のため、心が癒されることでしょう。

利用客の減少により一度は廃線の危機に陥りましたが、名物のぬれ煎餅や鉄道グッズの売り上げによって復活しました。

3. 千葉県の不動産データ

不動産投資を行う上で、欠かせないのが人口の変動や家賃相場、利回りや空室率

千葉県における不動産投資の実態を見ていきましょう。

3-1. 千葉の人口推移

千葉の人口はここ数年少子高齢化や東日本大震災の影響を受けて減少傾向にありましたが、

都心へのアクセスの良さなどから平成26年より再び増加に転じています

2040年頃には今の人口より100万人程減少すると予想されていますが、千葉に限られた話ではなく全国的な少子高齢化の影響によるもののため、今のところはそこまで気にする必要はないでしょう。

千葉県では千葉市・船橋市・松戸市・市川市・柏市の人口合計で県人口の約50%を占めるなど一部地域の人口集中も見られます。

人口集中エリアを把握しておくことも不動産投資で成功する秘訣の1つです。

3-2. 家賃相場

千葉県における家賃相場(1R)は主要都市で5万円~6万円、周辺エリアで4万円~5万円で推移しています。

主要都市では土地の価格に比例して家賃相場が高くなる傾向がありますが、同じ千葉市でも緑区や若葉区では家賃相場が比較的安くなっています。

1番人口の多い千葉市よりも東京に近い市川市や東京ディズニーリゾートを有する浦安市などは土地が高いため、千葉市よりも家賃が高額になるという現象が生じています。

家賃が土地の価格と連動しているということは、家賃の高いエリアは初期投資が大きくなるということを意味するので、不動産投資を行う上では重要な判断材料になります。

3-3. 千葉の平均利回りと空室率

主要都市における満室の場合の想定利回りは8%前後と低く、空き部屋や修繕費などの管理費用を考慮に入れるともう少し低下してくるでしょう。

その他地域では平均して10%前後の想定利回りとなっているので、不動産投資を行うには十分な利回りです。

空室率は同じ千葉市内でも20%近くの差が生じるなど地域ごとの差が大きくなっています。

特に千葉市の美浜区などは空室率が8%台と低水準であるにもかかわらず、想定利回りは同じ千葉市の若葉区に次いで2位の9.7%と高水準であるため、主要都市部でも不動産投資に適したエリアが散見されます。

4. 千葉の投資ワンルーム物件例

東京にも千葉市にもアクセスがしやすい市川市

土地代が高い分利回りが低く敬遠されやすいのですが、掘り出し物の物件があったのでご覧ください。

4-1. 物件概要

所在地:千葉県市川市市川4丁目
沿線交通:京成本線 国府台(こうのだい)駅 徒歩5分
物件概要:SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート) 1階/9階建て(地下1階)
専有面積:20.15㎡(バルコニー:2㎡)
築年月:1989年(築28年)
物件価格:480万円
想定年間収入:50万4,000円
表面利回り:11.86%

4-2. 周辺環境


★市川市は土地価格が高いことから平均想定利回りは7%と低くなる中で、この物件の利回りはそれを3%上回り2桁に到達することができています。

★近隣に千葉商科大学や和洋女子大学などの大学が複数あり、また東京へのアクセスが千葉の中で最も近いことから通勤通学への需要が期待できます。

★京成本線の国府台駅まで徒歩5分という近さも魅力ですが、総武本線の市川駅も徒歩20分で利用可能というのも大きなポイントになるでしょう。

5. 千葉で不動産投資をするメリットデメリット

果たして千葉県は不動産投資に向いているのでしょうか?メリットデメリットを検証していきましょう。

5-1. メリット

・千葉県にはまだまだ居住地が残存

主要都市やその周辺は土地や物件などが少なくなってきていますが、広大な可住地を有しているため、まだまだ不動産投資が参入できる要素は残っています。

・需要が豊富

県内に居住し県内に通学通勤するだけでなく、県外に通勤通学する人たちからの需要も豊富にあります。

都内の賃料と比較すると圧倒的に安価であるため、市川などの東京都周辺では都内に通勤通学する人たちに対する需要が高まっています。

5-2. デメリット

・土地の価格が高い

特に北西部は東京都に近いということもあり、土地の価格が高くなっています。

また幕張メッセ東京ディズニーリゾート周辺などでも土地の価格が高くなっており、初期投資額が大きくなってしまうリスクがあります。

6. 千葉県での不動産投資の将来性

千葉県の不動産投資はまだまだこれからが本番です

利用者の層が通勤者や通学者など明確になっているため、ターゲットに合わせた投資の作戦を練ることができます。

例えば、アパートやマンションなどの空きがなく投資を断念せざるを得ない状況でも、大学近辺では一軒家によるシェアハウスを模索するなど現代における居住スタイルの多様性をうまく利用することもできます。

東京ディズニーリゾートや幕張メッセの利用者向けや外国人観光客向けに民泊を行うなど、不動産投資の可能性はまだまだ眠っているでしょう。

7. 千葉の不動産投資を成功させる本

千葉県大家の会主宰であり、千葉県における不動産投資のアドバイスを行っている上総百万石さん。千葉県で不動産投資を行う代表的な人物の一人です。

それでは本の内容を紹介していきましょう。

地元のボロ木造物件を再生して「家賃1500万円」を稼いでいます!

不動産投資 千葉

こちらの著者である上総百万石さんは木造専門の大家として千葉県を中心に活動している不動産投資家です。

2010年3月に戸建て1戸を購入したのをきっかけに不動産投資に本格参戦。わずか3年で千葉県内に合計11棟(戸建て、アパート、商用物件)を取得。

家賃収入が合計で1500万円に到達するまでに成長しました。

この本は、銀行からの借り入れや古民家や中古のアパートなどを安く仕入れ再生し、高利回りや大きな売却益を得る方法など初心者でもわかりやすい具体的な内容となっています。

8. 千葉県の不動産投資

東京都へのアクセスが行いやすいにもかかわらず、都内の家賃と比較すると圧倒的に安い千葉県。

需要が見込まれる千葉市内や市川、幕張メッセや東京ディズニーリゾート周辺では地価が高く、初期投資額が大きくなるものの、掘り出し物の物件も多く眠っています。

しかし、主要都市の千葉市には人口が県内で一番多いにもかかわらず、空室率が20%を超えているエリアがあります。

「主要都市の物件だから大丈夫」と安易に投資を行わず、周辺の物件の運用状況などをよく確認した上で投資を行うようにしましょう。

また、アパートやマンションに対する不動産投資だけでなく、生活スタイルの多様化をうまく利用したシェアハウスや観光地周辺などでの民泊など、利用者のニーズに合わせた物件選びが空室率減少につながります。地域ごとの特徴をよく把握し、安定した収益を心がけましょう。

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