不動産投資で与信はどれくらい重要？｜金融機関の審査基準を解説！

不動産投資において「与信」はよく聞く言葉ですね。

しかし、与信の重要性や意味について理解していない方が少なくないのではないでしょうか？

 

融資を受けての不動産投資を検討している方にとって、「与信」は重要。

場合によっては融資が受けられなくなる可能性もあるのです。

今回は不動産投資における与信と、与信が関わってくる「不動産投資ローンの審査基準」について詳しく解説していきます。

ローンを組んで不動産投資を検討している方、少しでも興味がある方は是非ご覧ください。

1. 不動産投資の与信とは？

不動産投資でいう与信とは、文字通り「相手（金融機関）に信用を与えること」。

• 勤務先・勤続年数・年収などの属性や負債などから返済能力
• 既に持っている資産や給与などの返済原資や担保

などを鑑みて「この人ならこのぐらい貸してもしっかり返してくれるだろう」と、融資の範囲（利用枠）や融資条件を決定します。

金融機関に信用してもらい、お金を貸してもらうというわけです。

与信は有限であると知っておく

与信は条件や枠が決まっているため、無限に融資を受けることはできません。

銀行が判断した「与信の上限」を超えて借入をすることはできないのです。

上限があるからこそ、余計慎重に物件を選ぶ必要があるでしょう。

与信毀損とは

与信毀損（きそん）というのは簡単に言うと、主に借金や負債が多い状態で返済力がないとみなされてしまうことを言います。

例えば物件の評価額が3,000万円に対し、ローンの残債が5,000万円だと、借金（負債）は2,000万円ということに。

いくら、属性が高くても借金が多い＝返済不能リスクが高いとみなされ、融資をしてもらえなくなる可能性が高くなるのです。

他にも、その金融機関の対象エリア内に物件を所有していなければその時点で与信毀損になってしまうなど、金融機関によって与信毀損の条件があるので、
よく調べておくことが必要です。

サラリーマンだから出来る与信を上手く活用した投資

会社勤めの方、特に大手や上場企業に勤めている方は与信枠が大きくなるため、これを活用してお金でお金を増やしてみましょう。

例として、大手企業3年勤務、年収400万円であればおよそ3,000万円以上の融資を受けることができます。

 

例えば3,000万円を35年ローンで組み、不動産投資を自己資金0で始めたとしましょう。

毎月の家賃からローンを返済すれば自分が出すお金は0円。

更に手残りも出る物件を選んで購入すれば、何もせずとも給与+αの収入が得られ、35年後にはローンの返済が必要ない不動産があなたの手元に残ります。

サラリーマンの与信枠はどれくらい？

一般的なサラリーマンの場合の与信枠は年収のおよそ7~10倍になることが多いので、目安にしてください。

ただし、金融機関・借り入れ状況・資産状況・勤続年数・企業などによって与信枠は大きく変動します。

2. 金融機関によって不動産投資ローンの審査基準は違う！

先述の通り、金融機関によって与信枠が異なり、更に不動産投資ローンの審査基準も様々。

どのように金融機関を探せばよいのでしょうか？

金融機関は借りられる所を探すのが良い

融資を打診する前に各金融機関に確認を取っておくことが必要です。

まずは審査が厳しいが金利が低いメガバンクや都市銀行で融資打診をし、ダメだったら地銀・ノンバンクで融資打診をする…というように金利が低い銀行から融資打診をするという手も。

不動産会社によっては提携している金融機関がある場合があるので、担当者に金利や与信条件などを尋ねてみましょう。

与信枠を左右する！金融機関が重視する4つの属性

与信に関わる、金融機関が重視する「属性」について解説します。

①年収

年収は金融機関によって大きく変わります。

年収500万円以上ないと与信不足で融資の土台にも乗れない場合もあれば、

主婦でも審査してくれる金融機関も。

②勤務先の規模や上場かどうか

中小企業より大手企業、未上場より上場企業だと、倒産リスクが低いため、融資を受ける上で有利になるでしょう。

ただし、大手でも業績を鑑みて、審査に通らない場合もあります。

他には公務員や医者など、安定かつ高収入の職種は与信枠が大きくなる傾向に。

③勤続年数

多くの金融機関は勤続年数が3年以上の人を優遇する傾向にあります。

会社を退職すると、勤続年数が0になってしまいますので、転職や独立を考えている方は先に不動産投資を始める方が賢明です。

④投資物件の価値

年収に加え、投資物件も担保にしてローンを組むため非常に重要。

価値がなく、売却できないような物件を買うのにお金を貸してくださいと言っても誰も貸したくありませんよね。

駅から徒歩10分以内の都内区分マンションなどは比較的融資を受けやすいでしょう。

3. 不動産投資で成功するにはリスクをまず把握して投資する

不動産投資で成功している人の共通点は、

不動産のことだけでなく金融機関についてもしっかり調べ、自分にとって適正な金融機関で、適正な金額の融資を受けられた人。

そして、繰り上げ返済を定期的に進められる人です。

 

ローンには「金利」がつきもので、たった1％違うだけで返済総額も大きく異なり、負担が増えるのです。

借り入れ金額が大きい不動産では、数百万円の差が出ます。

無理をしてローンを借り入れると毎月の負担が増え、破綻を招くでしょう。

4. 不動産投資で融資を組む時に与信は重要になる！

与信の有無や上限は人によってさまざま。

サラリーマンこそ与信があれば活用し、金融機関でローンを組んで不動産投資を始めることは有効な資産形成方法と言えます。

ただし、「無理な借り入れによるリスク」を把握し、しっかり計画を練ったうえで融資打診をしましょう。

 

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