違反はご法度!増築・リフォームをするときは建ぺい率容積率に注意

増築・リフォーム時には建ぺい率や容積率・その他建築基準法で決められていることを守らないと「建築基準法違反」となります。

きちんと申請を出さずに勝手に増築したりすると役所からの指導が入り、工事自体取りやめになってしまうことも。

最悪の場合逮捕・・・ということにまでなりかねません。

今回は建築物を増築するときに注意しなければいけないことをお伝えします。

1. まず増築する前に

建築物を増築する前には、自治体に建築確認申請をすることが必要です。

自治体によっても条例が異なるのできちんと確認することが必要です。

ちなみに防火・準防火地域では面積に関わらず届け出が必要です。

増築するときに必要な建築確認申請とは

新築・増築・改築・移転の際は、建物の所有者がしなければいけないものです。

建築物を取り巻く法律(都市計画法・宅地造成規制法・建築基準法・消防法など)にリフォームや増築計画が適合しているかどうかを確認します。

主に役所や国から認定された民間審査機関が審査します。

建築確認の費用は面積によって変わります。

2. 増築する際に知るべき建築基準法

増築やリフォームは、自分の土地だからと言って好き勝手できるものではありません。

法律上では建築基準法・都市計画法など規制を受けるのでその部分を考慮しないと建築基準法違反などになる可能性があります。

今ある土地の用途地域が変わって後から建ぺい率をオーバーしてしまう「既存不適格物件」になっている可能性もあります。

その場合はリフォーム時に増築はできないので減築をする必要があります。

増築する際の注意点3点

では肝心のここに注意すべき点は3点です。

①建ぺい率で建てられる面積が制限されている
②総床面積は「容積率」の範囲内で納めなければいけない
③第一種第二種低層住宅専用地域は
 「高さ制限(建物の高さが10mまたは12m以下にしなければいけない)」
 「北側斜線制限(敷地の北側に対する日陰被害を少なくする規定)」
 「道路斜線制限(前面道路の幅員×1.25または1.5をかけた数値の斜線の範囲内に建物を納めなければならない)」

このように

建ぺい率・容積率はもちろん、土地のある場所の「用途地域」を各自治体に確認しておくことも必要です。

3. 増築によって建ぺい率が増える箇所

おもに増築で建ぺい率が増える要因は開放感の有無です。

壁や屋根があったりすると建築面積に入るのでどこが建ぺい率・容積率として算入するか・どこだったら緩和(不算入)されるかなどを知っておくことが大切です。

建ぺい率の緩和についてはこちらの記事をご覧ください。

関連記事【緩和についての総まとめ】広い家を建てたい人は知っておくべき容積率と建ぺい率の話

2017.10.22

建ぺい率が増える増築箇所例

ベランダ・バルコニー

ベランダとバルコニーの違いですが、

ベランダ→建物の外に張り出した屋根付きの箇所

バルコニー→2階以上の屋外に張り出した屋根のない手すり付きの箇所(下階の屋根部分を利用したものは「ルーフバルコニー」)

となります。

ベランダもバルコニーも奥行き1mを超えると建築面積に算入されます。

ベランダには屋根を付けると全てが建物面積になってしまうことも。

ベランダの床部分を金網のメッシュ素材なら建築面積に含まれない・すのこだと含まれる等の規定がある自治体もあります。

サンルーム

サンルームリフォーム

囲われているのがガラスとはいえ壁としてみなされるので、サンルームを増築すると全てが建築面積に算入されます。

ウッドデッキ

ウッドデッキリフォーム

ウッドデッキは建築面積として扱われません。ただベランダと同じように屋根や壁を増設した場合は、奥行きから1mを差し引いた面積が建物面積となります。

また、庇に被る場合も、奥行きから1mを差し引いた部分が建築面積となる場合もあるのでこちらも各自治体や業者にきちんと確認しましょう。

4. 増築するときにはきちんと確認しよう

増築は一歩間違えると「違法建築」になりかねないものです。

増築を考えている方は今の自分の所有している建物の建ぺい率は事前に自分の所有している土地のある市区町村の役場の「都市計画課」で調べることもできるので知っておきましょう。

緩和・不算入とともに覚えていただいて、増築やリフォームに活用していただけたら嬉しいです。

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