台東区の不動産投資で失敗しない方法と浅草・上野・蔵前の地価変動を徹底考察

みんな知ってる「上野」「浅草」といった観光地。最近では隠れおしゃれスポットとして人気急上昇中の「蔵前」も実は台東区なんです。

どこか懐かしさを感じる街並みと、若者のモノづくりが盛ん。そんな昔と今が混在する台東区は、実は不動産投資をするのにとてもおすすめのエリアなのです。

台東区で不動産投資を始める前に知っておくべきポイントをまとめました。収益シミュレーションも行っていますので是非参考にしてみてください。

1 台東区とは「アート」と「古き良き下町情緒」が織りなす、魅惑の町

台東区の代表的なエリアは

  • 世界遺産のある「上野」
  • 下町情緒あふれる「浅草」
  • 活気あふれる問屋街「浅草橋」
  • 猫好きに愛される下町「谷根千」
  • 東京のブルックリン「蔵前」

など個性豊かなエリアが存在します。

大きな商業施設があるというよりは、地域密着型で人と人とのつながりを感じられる、小さなお店が多いです。自分で歩いてベストスポットを探す楽しみがあるエリアです。決して派手ではないけれど、住むとなぜか抜け出せない。「台東区」とは、そんな中毒性のあるエリアなのです。

2 台東区のおすすめ人気エリア5選

台東区は個性豊かなエリアで構成されています。その中でも、

⑴ 浅草

浅草周辺は観光客も多く活気にあふれています。毎年、5月第3週の金・土・日曜日には「三社祭」が開催されます。下町情緒あふれる街です。雷門の向かいにはスーパーもあり観光地のイメージが強いですが生活環境が整っているところも人気のポイントです。利用可の路線は東京メトロ銀座線・都営浅草線・東武伊勢崎線・つくばエクスプレスです。

⑵ 新御徒町

上野と蔵前の間にあるエリアです。都営大江戸線・つくばエクスプレス線をはじめ、都営浅草線・東京メトロ銀座線も徒歩圏内で利用することができます。また、駅の近くに「ファミレス」・「24h営業のスーパー」があり、生活環境は抜群です。比較的静かな住宅街です。

⑶ 蔵前

東京のブルックリンと言われ、「カチクラエリア」としてテレビで特集されるほど注目されているエリアです。隅田川のほとりに位置している蔵前エリアは、都営大江戸線と都営浅草線の2路線利用可能。最近では日本発出店のチョコレート専門店やオリジナルノートの作れる文房具屋まで、次々蔵前エリアにオープンしています。夕方には完売してしまう、こじんまりしたマフィン屋さんはとてもおすすめです。浅草から一駅ですが、夜は静かで、蔵前警察署があることから治安もよいので安心して生活できるエリアです。

⑷ 入谷

台東区の北部に位置するエリア。利用可の路線は東京メトロ日比谷線。銀座や六本木まで乗り換えなしで行くことができます。繊維街である日暮里が近いことから、モノづくりをする若者たちが集う街としても知られています。アートスペースなどもあり、様々なインスピレーションを得ることができ、新鮮です。その一方で、落ち着いたカフェや老舗の洋食屋があり、古さと新しさが混在するエリアです。

⑸ 浅草橋

古くから問屋街として栄え、今もその名残を残しているエリア。最近はDIYの流行により一般のお客さんも材料を卸価格で購入できる店舗が増えました。利用可能路線はJR中央・総武線・都営浅草線の2路線利用可能。駅の近くには「多くの飲食店」があり、「24h営業のスーパー」もあります。日本橋や東京駅にもアクセス抜群。

3 外国人観光客は台東区に夢中!

 

台東区は東京23区の中央からやや北東寄りに位置しています。江戸時代のころから東京一帯で最も古い市街地の一つです。上野エリアには動物園や美術館があり国内外から観光客が訪れます。浅草エリアも連日多くの外国人観光客でにぎわっています。雷門前から仲見世通りは平日でもかなりにぎやか!外国人観光客に人気なのは「人力車」・「着物着付け体験」日本の和装「着物」を着て人力車に乗る。これが定番の観光体験です。

4 宿泊施設が足りないよ!台東区の不動産投資は民泊もおすすめ

台東区の統計によると、浅草・上野エリアの観光客数の推移は年々増加傾向にあります。新宿・渋谷といった東京の主要観光エリアへのアクセスも良く、もちろん、上野・浅草エリア自体も観光地として人気を博しています。外国人観光客増加により、各観光地は深刻な宿泊地不足に陥ています。「民泊」とは住宅を活用して旅行者を有料で宿泊させることを言います。「民泊」は規制を理解してうまく運営できれば通常の家賃収入以上の収益を得ることができます。観光客の多いエリアならではの不動産投資方法です。

「民泊」を成功させるためには外国人観光客が窮屈せず宿泊できる「間取り」と日本らしさを感じる「内装」が大切です。

厚生労働省 民泊の規制について
http://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/0000111008.html

5 投資用物件の収益シミュレーション

不動産投資は計画性がとても重要です。台東区の中で観光地へアクセス抜群の「田原町駅周辺」投資用不動産物件で収益シミュレーションをしてみましょう。

「田原町駅周辺の区分マンション」

(写真はイメージです)

  • 東京メトロ銀座線「田原町」駅から徒歩4分
  • 東京メトロ銀座線「浅草」駅から徒歩6分
  • つくばエクスプレス「浅草」駅から徒歩3分
  • 築年月 2008年12月 (築9年)
  • 所在階 2階/13階建て
  • RC造(鉄筋コンクリート造)

物件概要

  • 物件価格 3350万円
  • 想定家賃 143,000円
  • 想定年間収入 1,716,000円
  • 表面利回り 5.12%
  • 購入時の諸経費
  • 専有面積 40.19㎡
  • 築後年数 9年
  • 間取り 1LDK LDK10.6帖 洋室5帖 ウォークインクローゼット
  • 2階部分 西向き
  • バルコニー 4.11㎡
  • 管理費/月:8,800円
  • 修繕積立金/月:7,300円

地図

5-1 物件の周辺環境

  • ファミリーマート西浅草1丁目店まで135m
  • 浅草ROX(複合商業施設)まで201m
  • セブンイレブン浅草国際通り店まで215m
  • 浅草郵便局まで314m
  • 浅草寺まで828m

5-2 実際いくらで貸せるのか?田原町周辺の賃貸相場

間取り 家賃相場
ワンルーム 8.48万円
1K 9.02万円
1DK 9.95万円
1LDK 13.41万円
2K 10.86万円
2DK 13.21万円
2LDK 16.51万円

台東区の1LDK家賃平均は13.1万円。それに比べ田原町の1LDK家賃は13.41万円と台東区全体に対して+0.31万円となっています。台東区の家賃相場(1LDK)は東京23区内で11番目です。真ん中よりちょっと上ですね。これだけの観光地が密集している地域性を考えるとお得な気もします。

6 台東区田原町エリアの周辺状況

地図を見てもわかるように、浅草は徒歩圏内。上野だって電車で三分。歩くこともできます!台東区の人気スポットにアクセス抜群の田原町駅。では、その周辺には何があるのでしょうか?不動産投資の物件選定は周辺環境を知ることが第一歩。都心へのアクセスから生活環境まで、投資家目線で考えてみましょう!

6-1 田原町駅の地域情報

  • 都内随一の観光地「浅草」
  • 少し歩くと東京の隠れおしゃれスポット「蔵前」
  • 世界文化遺産に登録された国立西洋美術館がある「上野」

田原町駅を中心に多くの観光スポットがあります。

6-2 田原町駅周辺の交通アクセス

田原町駅は東京メトロ銀座線の駅です。銀座・表参道・新橋など乗り換えなしで行くことができます。また、浅草駅までも徒歩圏内ですので、都営浅草線・つくばエクスプレスも利用可能。都営バスを利用すれば、池袋や東京スカイツリーへのアクセスもスムーズにできます。

6-3 田原町駅周辺の生活情報

正直なところ、田原町駅を降りてすぐに、スーパーはありません。ですが、徒歩5分程度で「浅草ROX」へ行くことができます。ここは、複合商業施設です。24hスーパーの「西友」が地下にあり、食料品の買い物に困ることはありません。また「浅草ROX」自体の営業時間は夜9時まで。衣料品から日用雑貨・100円均一の店舗も入っています。その近くには商店街(飲食店がたくさん)・「ドン・キホーテ」・「TSUTAYA」・「お弁当屋」があります。「ドン・キホーテ」は24h営業です。(5階建)生涯学習センターという台東区の施設内には図書館もあります。

深夜でも賑わう浅草からほんの少し離れた田原町駅周辺は、利便性を重視しながらも喧騒から離れ、静かに過ごせる住みやすい立地です。

7 台東区エリアの不動産投資で必ず避けたい2つのリスクと回避術

下町エリアで不動産投資を行う場合にはどのようなリスクがあるのでしょうか?代表的な不動産投資のリスクと回避術を合わせて認識しておきましょう。

下町は古い家が密集している地域があるため、火災の被害が拡大する危険性が高い。

台東区のハザードマップを参考に物件選定してみてください。また火災保険・地震保険に加入することも忘れずに。

台東区洪水ハザードマップ

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/home.htm
https://www.city.taito.lg.jp/index/kurashi/bosai/kozui-hazardmap.files/kozui-hazardmap-omote.pdf

東京都都市整備局 地震ハザードマップ

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/home.htm

東京都都市整備局 火災ハザードマップ

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/download/06_taito.pdf?1309

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台東区の中でも治安の悪いエリアは避ける

台東区の中でも「上野」は東京の中で殺人事件が年間4件と1番多いです。不動産投資では入居者が安心して住めるエリアを選ぶことで空室率を避けることができます。また「浅草」にはホッピー通りといった飲み屋街があります。お酒が入ると口論が起きるなど事件に発生する可能性が上がりますので気を付けましょう。

8 台東区での不動産投資は観光エリアが多いので民泊もあり!

台東区は魅力的なエリアにあふれ、通常の住宅街と違い「民泊」といった不動産投資方法を試せる可能性があります。東京オリンピックに向けて、まだまだ増えると予想される外国人観光客。台東区はこれからも成長の期待できる、有力な不動産投資でエリアといえます。下町情緒にあふれ、モノづくりや美術といったカルチャーも身近に感じられる台東区で収益が得られる不動産投資を始めてみてください。

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