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不動産投資ローンのメリットと注意点|レバレッジ効果で資産形成

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不動産投資ローンは、手元に資金が少ない、または全くないという人にとってはメリットがある一方、デメリットがあります。

ここでは、そのメリットと、発生するデメリットについて解説しています。不動産投資ローンを利用する以上、計画性を持たなければなりません。

1. 不動産投資ローンのメリット

不動産投資ローンのメリットは、少ない資金でアパート・マンションを購入し、経営できることにあり、頭金ゼロで経営することも可能です。

家賃収入を得て、その一部をローンの返済に充てることで、金利分かかっても、実質負担額がゼロになります。

その他、

  • 不動産投資ローンで購入した不動産そのものに担保をかけられる
  • 計画的に資産を増やせる
  • 少ない年金を補填できる

など、さまざまなメリットがあります。

レバレッジ効果を得ることが可能

不動産投資ローンで、中古アパートを購入したと仮定します。中古アパートなので、新築より格安で購入することはできますが、建物自体の価値は低いです。建物は年数を重ねることで老朽化し、徐々に価値が下がっていきます。

それでも、立地にもよりますが入居希望者はたくさんいるので、格安で中古アパートを購入して、高い家賃を設定することで、大きなレバレッジ効果を得ることに期待が持てるでしょう。

レバレッジとは

経済活動の中で、少ない資金で、高い利益を生み出すことをレバレッジといいます。

わかりやすく例えるなら、「総資産=自分の資産+他人の資産」です。

他人の資産を使って、自分の資産への利益率を高めるということです。これをレバレッジ効果と呼びます。

不動産投資におけるレバレッジ

不動産投資のレバレッジで注目するのは利回りです。

利回りを深く掘り下げると、主に表面利回りと実質利回りに分かれます。

表面利回りの計算方法は「表面利回り(%)=年間家賃収入÷物件価格×100」と単純である一方、

実質利回りは表面利回りと同じ計算方法で、利回り率を表していますが、

表面利回りと違うのは、固定資産税や維持管理費、火災保険など諸経費も計算に入れているところです。

自己資金(貯金)が貯まる前に資産が手に入る

不動産を購入するには、最低何百万の資金が必要になりますが、

不動産投資ローンを利用することで、不動産を購入するために貯金する時間が省け、多くの利益を得る機会を損なわないようにすることが可能です。

簡単にいえば不動産投資ローンは、狙っていた不動産を誰かに先に購入されてしまうのを防ぐメリットがあります。

2. 不動産投資ローンにも種類がある

不動産投資ローンの種類は、主に提携ローン・非提携ローン・フルローン融資・オーバーローン融資があります。

不動産投資ローンは、そのローンを扱う銀行から借り入れて、不動産を購入しますが、ずば抜けて審査が厳しいです。

では、それぞれの特徴に加え、「ローンの借り換え」について説明していきます。

①提携ローンor非提携ローン

提携ローンは、提携している不動産会社やハウスメーカーから不動産を購入、または建築を前提としているローンである一方、

非提携ローンは、ユーザーが直接金融機関にローンを申し込むことを意味します。

②フルローン融資

フルローンは自己資金ゼロの状態で、不動産の購入価格分すべてをローンで組むことができます。

自己資金ゼロでも不動産を購入でき、賃貸経営を行えるのがメリットです。

③オーバーローン融資

オーバーローンは、不動産の購入価格分だけでなく、購入にかかった諸費用の分まで融資してくれるというプランです。

メリットは、購入にかかった諸費用そのものを経費として計上することができるというところです。

④不動産投資ローンの借り換え

借り換えの意味は、組んでいたローンを別のローンに変更することを意味します。

金利の高いローンから、金利の低いローンに借り換えることで、毎月かかるローンの返済費用を抑えられるというメリットがあります。

3. 不動産投資ローンを組む注意点

注意点は、融資の審査が厳しいとされているところです。

住宅ローンは本人の収入と返済能力を注視していますが、不動産投資ローンは不動産賃貸業の業者に向けたローンなので、注視しているのは計画性です。

具体的には、不動産の構造・採算性・担保価値・将来性など、すべてにおいて注視しています。

不動産賃貸業の収入は主に家賃ですが、家賃収入が得られるかどうかは入居者次第です。

簡単にいえば、入居者がいないと家賃収入が得られず、ローン返済ができなくなるという大きなリスクがあるということです。

3-1. フルローン融資の注意点

フルローン融資の注意点は、

  • 月々の返済金額が大きい
  • ローンの審査が厳しい

というところです。期間が経過してもローン残債が減りづらいので、「収益を十分に得られる」物件選びが重要です。

3-2. オーバーローン融資の注意点

注意点はフルローンと同じですが、フルローンより負担が大きいのがデメリットです。

具体的に説明するなら、諸費用分もローンに含まれているので、返済金額がフルローンより更に大きいということです。

3-3. 借り換えの注意点

注意点は、借り換えのときに発生する諸費用と、金利タイプです。

金利には固定型と変動型がありますが、タイプの変更も可能です。

しかし、変動型は金利が変動しているので、金利が安いと借り換えた矢先、金利が突然上がったということもあり得るので注意が必要です。

4. 不動産投資ローンは多大なメリットとデメリットを併せ持つ

不動産投資ローンは、不動産賃貸業を経営する事業者(オーナー・大家)にとってメリットは多大ですが、デメリットも常に隣り合わせであるということを理解しなければなりません。

不動産投資ローンを組む場合は、大きな計画性を持つ必要があります。

大きな利益を上げるのは大事ですが、ローンの返済中、そのリスクを少しでも低くしていくことがより重要です。

「順調に返済しながら建物をしっかり管理していくこと」が、リスクを低くすることにつながります。

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