ローン審査でここまで見られている？！住宅ローンが通らない物件条件とは

住宅ローンを申し込むときには、年収・年齢・勤続年数といったところが気になりますね。

しかし、チェックされるのは本人についての情報だけではありません。

金融機関は購入を希望する物件の情報もチェックしているのです。

物件のタイプや条件により融資金額が変わったり、融資が通らなかったりすることもあるので注意が必要です。

今回は審査のポイントから、物件により融資額が低く見積もられる場合などを具体的にご紹介します。

1. 住宅ローンの審査で見られるポイント5つ

金融機関が住宅ローンを審査するときに考慮する項目です。

国土交通省住宅局の「平成27年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」から抜粋しています。

考慮する割合を％表示しています。

傾向として、年収・年齢・勤続年数には重きをおいていますが、勤務先の企業規模には、それほどこだわらないようです。

①年収と返済負担率

年度	平成26年度	平成27年度
年収	94.8％	95.6％
返済負担率	96.6％	87.4％

②借入時年齢と完済時年齢

年度	平成26年度	平成27年度
借入時年齢	97.6％	97.5％
完済時年齢	99.3％	99.3％

③勤務状況(勤務先、勤続年数など)

年度	平成26年度	平成27年度
勤務先の規模	32.8％	30.1％
勤続年数	95.9％	96.4％

④債務状況

年度	平成26年度	平成27年度
債務状況	85.6％	77.5％

⑤健康状態

年度	平成26年度	平成27年度
健康状態	96.3％	98.4％

2. 担保評価額が実際に影響する

住宅ローンの審査には、購入希望の物件の売却価格が大きく影響します。

住宅ローンを貸し付けるとき、金融機関は物件に抵当権という担保（保証）を設定するからです。

返済が滞っても抵当権を実行し、抵当権の設定された物件を売却することで残債を回収することができます。

金融機関は、いざというときのために、いくらで売れるかを確認しておかなければなりません。

担保としての価値を「担保評価額」といいます。

物件タイプ別評価額の目安

新築物件や中古物件といったタイプ別で住宅ローンの評価額は異なります。

それぞれの物件について、評価額のおおよその目安をご紹介しましょう。

中古住宅

金融機関の多くは、購入額を評価額にしているようです。

しかし、古い戸建住宅の場合、建物の評価額が低くなり、物件によっては購入価格の100％にならない場合があります。

評価額が購入価格よりも低ければ、購入価格全額について住宅ローンの借入を受けることはできません。住宅ローン＋自己資金のような対策を講じる必要があるでしょう。

戸建新築

新築の戸建住宅の場合は、金融機関にもよりますが一般的に購入価格全額が評価額とされるようです。

購入価格の100％について住宅ローンの借入が可能になります。

新築マンション

新築マンションについても、戸建新築と同じように考えてください。

購入価格全額が評価額とされることが多いので、購入価格の100％について住宅ローンの借入が可能です。

3. 注意すべきは物件の条件

同じタイプの物件でも条件により住宅ローンの評価額が異なるので注意が必要です。

同じ中古物件でも、法律に適応していないときや権利の設定により、評価額が低くなることがあります。

3-1. 再建築不可物件(建築基準法違反物件)

再建築不可物件だと住宅ローンの評価額が低くなる

再建築不可物件とは文字通り建物を建替えることができない物件です。つまり、リフォームで我慢するしかありません。

なぜ、再建築不可物件が存在するのでしょうか？そもそも建物を建築するときには、建築基準法という法律が適用されます。

「接道義務」とういう規制があり、建物を建てることのできる敷地は、道幅が4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないという決まりがあります。

再建築不可について詳しくはこちらをご覧ください。

なぜ建築基準法違反物件があるのか？

接道義務が定められる前には、規制がなかったため道幅が狭くても自由に建築することができました。

建築後にできた法律で、違法だから取り潰せというわけにもいきません。したがって、「既存不適格建築物」として存在しているのです。

金融機関も法律に違反している物件に対しては、住宅ローンの評価額を下げざるを得ません。なぜなら、建替えのできない物件は売却しづらいからです。

既存不適格について詳しくはこちらをご覧ください。

3-2. 借地権や定期借地権

借地権が設定されていると住宅ローンの評価額が低くなる

借地権とは、建物所有を目的として、土地を借りる権利です。つまり、土地は地主のもので、家は自分のものということになります。

借りた土地なので、ある日突然、地主から「賃貸契約を終了しましょう」といわれても困りますね。そこで、借地権という借主に有利に定めた権利が適用されるのです。

借地権の設定された物件の場合、金融機関は、土地については地主のものなので抵当権を設定することができません。当然、評価額も低くなります。

定期借地権が設定されていると住宅ローンの評価額が低くなる

借地契約締結後、一定期間経過後には必ず契約が終了することを約束して交わすのが定期借地契約です。

定期借地権とは、借地権のなかの1つになります。借地権とは、借主に有利に定められているため、地主にすると貸した土地を返してもらいにくいので定期契約にするのです。

定期借地権が設定されていても評価額は低くなります。金融機関にしても、土地に抵当権が設定できないのなら一般の借地権と変わらないからです。

3-3. 土地面積や専有面積

戸建ての場合

土地の面積についても住宅ローンの評価額が異なる原因になります。中古の戸建住宅で購入価格が3,000万円だとしましょう。

総額が同じ3,000万円でも土地の面積が40平方メートルと80平方メートルでは評価が異なるケースがあります。

一般的に建物のほうが評価の割合は低いのです。土地100％、建物80％で評価したとして計算してみましょう。

具体的な計算式

土地（40平方メートル）1,000万円・建物2,000万円の場合

1,000万円×100％＋2,000万円×80％＝2,600万円

土地（80平方メートル）2,000万円・建物1,000万円の場合

2,000万円×100％＋1,000万円×80％＝2,800万円

金融機関の評価額は？

物件価格の総額に占める土地価格の割合が低ければ評価が低くなるのです。土地の面積が小さければ土地価格も安くなるため評価も低くなります。

マンションの場合

専有面積が狭い場合にも住宅ローンの評価額は低くなります。たとえば30平方メートル程度の広さだと、1DK程度の間取りになるでしょう。単身者向けのマンションですね。

しかし、買取りマンションで単身者向けの場合、購入層の中心であるファミリー世帯は対象外になってしまいます。

一般的に単身のあいだは、賃貸のマンションで十分だと考える方が多いのではないでしょうか？かりに、抵当権を実行しても買主は限られるでしょう。

金融機関の評価額は？

金融機関も売れにくい物件は、評価額は低く設定することになります。売れなければ残債の回収はできません。不良債権として残るだけですね。

4. 自分にあった住宅ローンを見つけること

どの住宅ローンがお得なのか？

どこの金融機関がお得かというよりも、どこの金融機関があなたにあっているかという探し方をおすすめします。

住宅ローンには、変動金利・5年固定金利・10年固定金利・全期間固定金利などの、さまざまな金利タイプがあります。

金融機関により、5年固定は金利が低いが10年固定は金利が高いなどのように得意分野が異なるのです。住宅ローン情報の収集や選択がコツといえるでしょう。

返済プランに応じた住宅ローンを選ぶ

住宅ローンで最も大切なのは、滞りなく返済できるということでしょう。返済計画が大切なのは言うまでもありません。

返済プランを立ててから、プランに応じてスムーズに返済できるタイプの住宅ローンを選ぶことがポイントでしょう。

借り換えは難易度が高い

借り換え時に住宅ローンを利用することが難しくなる場合があります。たとえば、定期借地権つき物件の場合、評価額が低くなりました。

分譲会社は新規分譲の場合、あらかじめ金融機関と提携ローンをセットしている場合があります。

しかし、借り換え時には提携先がないために、新たに融資してくれる金融機関を探すことが難しくなります。注意しなければならないポイントでしょう。

5. 自分の条件だけでなく「物件の条件」も要確認

「収入が安定していれば、住宅ローンは問題ない」と思っている方が少なくないようです。

しかし、購入を希望している物件により評価額が低くなったり、融資を受けるのが難しくなったりするケースがあります。

住宅ローンを利用する場合には、購入を希望する物件の条件を確認することが大切です。

さらに、あなたの返済計画に応じた返済がしやすい住宅ローンを選ぶことがポイントになるのではないでしょうか。

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