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再建築不可物件とは?建築可能にする方法と不動産投資への活用法を考えてみた

再建築不可と聞くとマイナスのイメージを持たれる方もいらっしゃると思いますが、決して違法な訳ではありません。そして、再建築不可ならではの特徴もあります。この記事では、

  • 再建築不可とは何か
  • 再建築不可物件のメリット・デメリット
  • 再建築不可物件の相場
  • 活用方法

について以下で説明していきます。再建築不可の物件に興味がある方は是非この記事を見て頂ければと思います。

1. 再建築不可とは

再建築不可とは、家を新築する(建て替えする)ことができない土地のことを言います。

つまり、更地にした後に再建築することができません。なぜ再建築不可の土地が存在するのでしょうか。一般的に多いのが「接道義務問題」です。

接道義務:建築基準法42条「基本的に建築物の敷地となる土地は、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」
※基本的にというのは幅員4mは様々な理由で以下になったり以上になったりするからです。

ここで言っている道路は「一般の道路」です。個人所有道路でも建築基準法上の道路とみなしている場合もあります。
このような基本条項を満たしていない土地で建築確認申請が通らないので再建築不可となります。

そもそも何故「既存建築物」が建てられたのでしょうか。

  • 建築基準法施行以前に建てられた
  • 違法建築物
  • 災害危険区域
  • 道路予定地・区画整理事業企画地

上記のような理由が上げられます。再建築不可なのかグレーな土地は「市街化調整区域」です。

再建築不可事例1

敷地が建築基準法上の道路に面していない

再建築不可事例2

敷地が建築基準法上の道路に2m以上面していない

 

再建築不可を建築可能にする方法

先程、再建築不可について説明していきました。では、そこへの再建築は可能なのでしょうか。

接道義務の条件に満たない場合は可能性はあります。つまり、建築基準法に合わないのであれば合うように対処をすれば良いということです。
※「災害危険区域」「道路予定地」「区画整理事業企画地」は再建築不可と考えて下さい。

再建築不可を建築可能にする対処法として、

  1. 土地を位置指定道路にする、または土地の持ち主と共に土地を位置指定道路にする
  2. 接道している隣地を買い取って合筆する
  3. 2項道路(みなし道路)として行政庁に認めてもらう
  4. 4項道路として特定行政庁の許可を得る

などが上げられます。

(例)
全面道路の幅員4m未満→4m以上になるよう自分の土地を道路とみなしてもらうように道路から後退して建築。
基本的に幅員4mが必要であれば道路の中心線から2m後退します。道路の中心線から2m後退した線を道路境界線とみなします。
これを一般的に「セットバック」と言います。全面道路に2m以上接していない際は、隣地が空いてればその土地も手に入れ2m以上になれば建築が可能です。それが無理な場合は建築は出来ません。
ただ、近くまで来ている道路にアプローチできるのであれば、その土地を購入して道路を作れれば可能性はあります。
再建築不可の場合、建物の寿命を延ばすという方法もあります。つまり、リノベーションをしてリニューアルするということです。
戸建てなら、大規模な修繕・模様替えをしても確認申請提出の義務はないです。
しかし共同住宅は建築基準法上「特殊建築物」に該当します。そのため、ある一定以上の工事の際には、確認申請が必要です。確認申請が不要な工事であればリニューアルが可能でしょう。

全ての再建築不可のものを再建築可能にすることはできません。

しかし、やり方によっては出来るものもあります。物件により条件は異なるので確認してみて下さい。

2. 再建築不可物件ならではの特徴

では、再建築不可物ならではの特徴は、どのような点なのでしょうか?以下で説明していきます。

メリット デメリット
  • 不動産の価格が安い 
  • 固定資産税の評価が安い
  • 相続税対策に有効
  • 不動産投資物件として高利回りが期待できる
  • 災害で倒壊した際に再建築ができない
  • 住宅ローンの利用が出来ないケースが多い
  • 物件価値が低く売却が難しい

というように再建築不可にはこのような特徴があります。

デメリットに「住宅ローンの利用が出来ない場合がある」と記載しました。

理由としては、担保評価が低いからです。しかし、物件の価値が低い訳ではありません。

そもそも、金融機関は不動産を担保に融資します。万一の時に回収出来ることが前提で融資しているので換金性が低いものは担保の能力が低いとされてしまいます。そのため、住宅ローンが利用出来ない場合があるのです。

  • 現金で購入
  • 別の所有物件を担保とする
  • 公務員共済ローン

などが購入方法としてあります。

メリットとしては通常よりも不動産価格と固定資産税が安く、相続税対策として有効です。不動産投資での活用方法については後程説明します。

3. 再建築不可物件の相場はいくら?

東京の物件で安いものは再建築不可物件が多く、1,000万円~3,000万円くらいがほとんどです。

売主さん次第になってくるので、強気な価格設定をしている方もいます。相場を一概にいくらと言うのは難しいです。

なぜなら、再建築不可物件と言えど理由が様々だからです。また、売主と買主の需要と供給のバランスによっても変わります。
つまり、相場というのはないのが現状です。基本的には安く購入できます。

売却の際はどうなるのか

再建築不可の物件の売却価格設定は難しいです。建物の傷み具合によって変わりますが、あまりにも傷んでいる場合は売却は厳しいでしょう。そのため、売却の際は

  • いくらで売却できるか査定してもらう
  • 瑕疵担保免責、買主は現金決済
  • 相場通りの金額だと内覧すらきてくれない

などに気を付けて、売却することをオススメします。売却を考えている物件が空き家の場合は、内覧の際に印象をよくするためにも空き家の管理をしておいた方がいいでしょう。それが厳しいという場合は、「仲介業者に管理維持をしてもらう」「買取業者に買取してもらう」のが良いでしょう。

4. 再建築不可物件の活用方法紹介!

再建築不可物件について説明してきましたが、では実際にどのような活用方法があるのかを以下で説明していきます。

  1. リフォーム・リノベーションとして活用
  2. 更地にして活用
  3. 収益物件として活用

などです。以下で詳しく説明していきます。

リフォーム・リノベーションして活用

「地盤沈下が起きている」「倒壊寸前でボロボロ」でなければ建物を再生することができ、フルリフォームは坪で50万円前後です。

しかし、建物の状態によっては補強工事など必要となり、コストがかかる場合もあります。

建て直しは出来ませんが、枠組みを残しておけば「新築のようにきれいにすること」は可能なのです。

更地にして活用

古家などボロボロの家を空き家を放置していると、自治体や隣人から苦情がきて、トラブルに発展することがあります。
しかし、更地にして活用すればトラブルを避けられ管理しやすいです。ただ、小規模住宅用地の特例が受けられなくなるので固定資産税が高くなります。
また、一度更地にすれば建物を再建築することができず売却が難しくなるのがデメリットです。

収益物件として活用

23区内であれば賃貸需要は高く、入居者付が容易なため収益物件として活用するのにオススメです。また、リノベーションの賃貸物件は人気が高くなっています。外観は古くても内装が綺麗であれば家賃を高く設定することが可能です。
もし、現状がボロボロならば、リフォームやリノベーションなどの手直しが必要になります。また、賃貸仲介会社に出向いて一戸建ての賃貸需要を確認しておきましょう。その際に、リスクが大きそうであれば売却した方が良いかもしれません。

不動産投資について詳しくは以下の記事を参照して下さい。

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2019.05.21

5. 再建築不可も建築可能にできる

再建築不可と聞くとマイナスなイメージだと思いますが、再建築不可ならではのメリットもあります。

活用の仕方によっては再建築不可の方が良いという人もいます。自分が持っている物件が再建築不可だと思ったら

まずは不動産会社に問い合わせることをお勧めします。(弊社でもご相談を受け付けております)

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