【初心者必読】不動産投資の流れを基本から分かりやすく解説します！

皆さんは貯金もしくは資産をどのように活用していますか？

マイナス金利時代の今、貯金だけをしていてもお金を増やす事ができません。

人生100年時代労働だけでは余裕のある生活を送ることは難しくなっています。

そんな中、株式投資や不動産投資であれば安定的にインカムゲイン（資産の保有中に得られる利益）を受け取る事ができます。

特に不動産投資では株式投資以上に安定した利益を受け取る事ができます。

 

日本人はリスクや大損を恐れ、避ける傾向がありますので、不動産投資はかなりピッタリの資産運用方法といえるでしょう。

不動産投資は株式投資以上に複雑な手続きが必要ですが、ポイントを押さえておけばスムーズに手続きを終わらせる事ができます。

今回は初心者にもおすすめの不動産投資の流れをご紹介します。
 

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1. 不動産投資初心者の始め方｜まずは大まかな流れを知ろう

まず不動産投資を始めるにあたって大まかな流れを把握しておきましょう。

不動産投資に回す金額や目標の設定をする

資産運用するにあたって必ず投資金額と目標金額を設定しなければいけません。

投資に充てる上限金額（①自己資産の投入金額）を適切に決めなければ生活に支障をきたしてしまいます。

さらに運用収益をいつから（②キャッシュフローを得る時期）いくらほしい（③手取り収入）のかという目標を決めなければ、相関関係にある①②③のバランスが崩れてしまい、最終的に大きなマイナスを負う可能性があります。

①②③の関係性の一例を以下に挙げます。

物件を探す

物件の選定においては、今後人が多く住みそうな地域や発展都市などを選択すると成功する可能性があります。

他にも自分が求める条件や、地域によって価格帯が違いますので、確認しましょう。

物件を決定後申し込み

申し込みは契約の決定ではなく、あくまでも購入の意思確認になります。

したがって購入者も売り手もこの段階ではいつでもキャンセルできるということになるので、相手は必ずいい条件を出してきます。

ビジネスとして、冷静に物件を判断できるようにしましょう。

金額交渉を行う

交渉では契約金額や支払い方法、保険などを話し合わなくてはいけません。

他にもローンの停止条件や、宅建業者の場合は瑕疵担保責任という特約が義務付けられている物件であればその条件交渉が必要になるなど、内容は様々です。

このように交渉は購入前にあらゆる項目を確認する機会なのでわからない事があれば理解できるようにしましょう。

契約を交わす

契約は直接対面で行うか、郵送で行うこともあります。

宅地建物取引士から重要事項の説明を受け、登記事項証明書、賃貸契約書、固定資産税納付書などの重要書類を受け取ります。

運営スタート

上記の契約が終わると、正式にオーナーになります。

入居者がすでにいる場合はオーナー変更に伴う家賃の振込先やその他注意事項などの通知を行う必要があります。

必ず伝えなくてはいけない事は、全オーナーから全ての権利義務を引き継いだ事です。

大まかに把握しても他にも知らなければいけない事はたくさんあるので、ご紹介していきたいと思います。

2. 不動産投資について理解する

不動産投資と聞くと土地を購入してその土地を売る事だとは思っていませんか？

意外と細かく知られていないので、手を出し辛いかもしれませんが、詳しく理解すれば一度試してみたいと思うかもしれません。

不動産投資の特徴を理解する

不動産投資といえば、土地を購入し土地の価格が上がったらその土地を売却して利益を得る（＝キャピタルゲイン）といったイメージがあると思いますが、それはバブル期に流行した昔の投資スタイルです。

現在の日本では、ほとんどが家賃収入などの安定した利益（＝インカムゲイン）をメインの収益源とする投資スタイルになっています。

インカムゲインをメインの収益源とするようになったのは、バブル崩壊による不動産価格の大暴落が引き起こした大不況からの教訓によるものです。

バブル崩壊前は、多くの投資家が土地を購入して、土地価格が上がったら売却をするという短期的な転売によって利益を出すスタイルでしたが、不動産価格の暴落が起こり投資家たちは大きな負債を抱えることになってしまいました。

さらにその影響は土地価格だけではなく、日経平均にまで及びました。キャピタルゲインを主な収益源としていた不動産会社のほとんどは、このバブル崩壊を乗り切ることができず倒産していく一方で、インカムゲインを収益源としていた一部の不動産会社と投資家たちは、致命的な打撃を受けることなく生き残ることができたのです。

それは、家賃価格は景気の影響を直接的には受けにくく、価格の変動が少ないことによるものでした。

3. 不動産投資の種類を知る

ここからは、不動産投資の種類についてご紹介します。

現物不動産投資

こちらは皆さんが知っているような不動産投資になります。

アパートやマンションなどを購入し、家賃収入を得ることを目的とした不動産投資になります。

小口化不動産投資

多くの投資家から資金を調達して不動産投資を行います。

そのため、少額から不動産投資を行う事ができます。

その分利益は少ないですが、大きなリスクを取る必要がありません。

証券化不動産

証券化不動産投資では不動産を証券化して、投資家から資金を調達します。

少額ではありますが、複数の不動産に投資ができますので、かなり失敗しにくい不動産投資になります。

証券化不動産は株式を購入するような感覚で購入する事ができます。

他にも証券化不動産が組み込まれた投資信託の商品があるので、あまり資金を集められず知識もないという方にはオススメの不動産投資になります。

また固定資産税などの税金がかからないので低コストで不動産投資ができます。

4. 不動産投資のメリット・デメリット

次にメリットデメリットについてご紹介します。

メリット

メリットは何と言っても安定的な収益を得る事ができるという事です。

特に日本人は保守的な性格なのでインカムゲインをメインとする投資スタイルが合っています。

不動産投資は長期的に経営をして利益を出すスタイルなので、ゆっくりと行う事ができます。

更に資産の分散ができるため、有効な税金対策となります。

証券化不動産に関しては株式のように証券会社で購入する事ができますので、気軽に素早く行う事ができます。

デメリット

証券化不動産以外の現物不動産投資では売買までに時間がかかります。

何か問題が発生して急に現金が必要になったという時でも、買い手が見つからなければ売却はできないため、素早く現金化ができないのが最大のデメリットです。

またアパートやマンションを経営するのであれば維持費がかかってきます。

したがって不動産取得費用と維持費を上回る収益を得る事ができないと赤字を抱えることになるのです。

リスクに備えた対策が必要

不動産投資においてもリスクに対する備えは重要です。不動産投資には景気・金利・災害などによるリスクが存在します。

災害などの予測できない問題に対応できるようにするため、保険に加入しておきましょう。

保険に加入していなかったために大きな損失を抱えてしまった人は少なくありません。

返済期間中に金利が上がってしまった場合、それに伴って返済金額も上がってしまいます。

このような金利上昇によるリスクは、頭金やボーナスなどでできるだけ多くの金額を返済に充て、返済期間と借入金額を少なくすることで回避できます。

他にも様々なリスクを想定しなければいけません。メリットやデメリットだけで判断するのではなく、予測できない問題の負担をいかに減らすかが課題となります。

5. 目標と投資金額を設定する

次に目標金額設定についてご紹介します。この点については正解がありませんので、参考程度にしていただければと思います。

資金計画を立てる

まず資産運用をするにあたって資金計画をしなければいけません。

この3点を決める事で物件を決める基準が出来上がります。

もし決めないまま物件を決めてしまった場合はいつまでも利益が出なかったり、金利による返済額が増えてしまい、いつまでも返済し続けるといった事態に陥る可能性があります。

このような状況を回避するためにも、上記の3点は必ず具体的に決めておきましょう。

もし特に目標などがない場合は無理にでも決めるか、生活に支障が出ない程度での投資をおすすめします。

出口戦略も練っておく

不動産投資をしている間には様々な問題が発生します。

その対策としては、現在の物件を売る・建て替える・宅地として譲渡するなど様々な方法があります。

物件を購入する際に条件に合うものを探す事はとても重要ですが、最終的にその物件をどのようにするかを決めておくことも必要になってきます。

不動産投資を始める前にはある程度問題が発生した時の対処方法を考えておきましょう。

6. 物件を探す

次に物件を探すポイントをご紹介します。

情報収集｜インターネットや不動産業者

物件を探す方法としてはインターネットか、不動産業者に頼むのが一般的です。

インターネットの場合は条件検索などに特化していますので、自分に合った物件を探す事ができるでしょう。

不動産業者に頼む場合は直接会話して探す事ができますので、情報や知識を教わりながら物件を探す事ができます。

ですが担当の人によって考え方が違ったり、売りたい物件を推してくる可能性があるため、流されないようにしましょう。

信頼できる不動産業者を選ぼう

日本国内には非常に多くの不動産業者がいます。

個人経営や大手まで様々なので、信頼できる不動産業者を選ばなくてはいけません。

もし評判のよくない不動産業者の場合本来購入したかった物件とは違う物件を無理やり購入させようとしたり、必要以上に大きい金額を支払わされる可能性もあります。

不動産業者の選び方については以下の記事を参照してください。

7. 物件を分析し、選定する

物件を決めた後詳しく分析して、条件に合えば購入手続きに進みます。

物件の分析｜投資対象になるか

物件選定の段階で設定した条件のとおり、選択した物件がその方法で利益を出せるのかを確認しなければいけません。

他にも不動産投資に向いている物件なのかをの見極めも必要になります。

物件を決めた後は利益が具体的にどれぐらい出るのかなど資金計画を中心に見るようにしましょう。

現地に足を運んで確認する

実際に現地に足を運んで確認しましょう。

休日と平日でどのくらい人がいるのか、時間帯で人がどのように流れるのか、周りにどのような施設があるのかなど確認しておくことをおすすめします。

例えば駅の近くであれば深夜でも営業しているお店があれば需要が高まる可能性があります。

もし駅から少し離れているのであれば、バスなどの交通機関がしっかりしているのかなども確認しましょう。

もしこの地で生活したら何を便利と感じるのか、入居者目線で考えてみてください。

物件の選定｜資金計画と照らし合わせる

物件を決めた後にはその物件が計画通りにいくかを計算しなければいけません。

予算｜自己資金＋融資額

基本的に自己資金と融資額を合わせた金額で不動産投資を行います。

しかし自己資金が多いに越したことはありませんので、できるだけ融資額を減らし、頭金を多く支払えるように心がけましょう。

融資｜事前に打診しておく

融資額は勤務先の年収や、現在の生活状況によって大きく変わります。特に年収によって変わりますので、年収が低いために資金がかなり必要になるといった場合は貯金しておくか、他の物件を選び直さなければいけません。

8. 物件購入を申し込む

融資金額が決定後購入手続きに進みます。

買付申込書・購入申込書を書く

まず売主側に買付申込書や買付証明書などを提出しなければいけません。書類は仲介している不動産業者から受け取る事ができます。

買付申込書を提出する事でその物件をキープする事ができます。

ですが他の人がその物件の買付申込書を提出し、次の段階に進んでしまうと購入されてしまいます。

ですのでキープをしたからといって必ず買付できるということにはなりません。

多くの物件をキープしてしまうと不動産業者の信用を失い、後回しにされてしまう可能性がありますので、必要最低限にしましょう。

融資特約はつける？

買付金額に占める融資の割合を記載しなければいけません。

人気物件で買付者がたくさんいた場合、それぞれの融資状況によって購入できるかを判断されます。

これはとても重要なことですので特に注意しましょう。

その後売主に対して手付金を支払うことになりますが、手付金とは主に解約時のペナルティーと考えていいでしょう。

物件によって設定金額が異なります。高すぎても低すぎてもリスクとなるので、100~500万円の間にしましょう。

条件を交渉する

次に話し合い条件交渉します。

交渉で失敗してしまうと後で後悔してしまうことになるのでしっかりと交渉しましょう。

契約価格｜指値はこのタイミングで

物件価格を値下げる目的ではなく、投資として計画通りにいくような金額を設定しなければいけません。

事前に収支上問題のない金額を計算し、準備をしっかり行いましょう。

支払い方法や時期｜手付金・中間金・残金

支払い方法と時期を決定することはかなり重要な決め事になります。

手付金・中間金・残金などをどのように調整するかを決めなければいけません。

瑕疵担保責任

先ほども書きましたが、売主が宅建業者の場合は瑕疵担保責任を付保する事が義務になります。

瑕疵の責任を負う範囲についての規定が不動産売買契約書で定められているため、内容の確認は必須となります。

ローン特約

上述のとおりですが、ローン特約の有無はしっかり確認しましょう。

融資が成立しなかった場合は手付金が没収されてしまう可能性があります。

9. 売買契約を行う｜主な流れ

次に売買契約をご紹介しますが、ついにここでお金が動き始めます。

①重要事項の説明を受ける

ここで不動産会社から説明を受けます。

これ以降は後戻りするのに時間がかかってしまいますので、しっかりと説明を受けて失敗しないようにしましょう。

不動産会社はわからないところまでサポートしてくれるので安心です。

もしくは事前に不動産投資に関するセミナーに参加するのもいいかもしれません。

事前にある程度の知識を身につけておくことで実際に説明を受けている時や、契約時に正確な判断できます。

②売買契約を結ぶ

契約を結ぶ時に初めてお金が必要になります。

ここで支払うお金が手付金であり、契約を途中で中止してしまうと一部は返還されない可能性があるので、十分考えてから契約に進むようにしましょう。

繰り返しになりますが、ローン特約を結んでいればローンの借入が成立しなかった場合でも手付金が返還される制度があります。

契約内容には十分注意してください。

③金融機関と融資の契約をする

次に金融機関の融資の審査を受けます。

不動産会社によってサポートしてくれる会社とそうではない会社が存在します。

この時にも書類がたくさん必要になりますので、不動産業者にしっかり聞いておきましょう。会社によっては印紙代が必要になる可能性もあります。

10. 物件引き渡し

契約が完了後引き渡しが始まり、正式にオーナーとなります。

入居者がいる場合は必ず、家賃などの振込先の変更を通知する必要があります。

現地では登記済権利証・家賃に関する契約書・鍵などの引き渡しを行います。

11. 運営・管理を行う｜利益を得る

実際にオーナーとして運営を開始した後も注意が必要です。

リスクに備えた運営を行う

資産運用にリスクはつきもので、不動産投資も同様にリスクが存在します。

火災などの災害リスクや、周辺地域の環境によってはそれもリスクになります。

まず災害や火災などの対策として保険に加入しておきましょう。

もし支払いが終わる前に何らかの形で不動産が利用できなくなってしまった場合、家賃収入を得る事ができないまま支払いをしなければいけません。

周辺地域の環境リスクには都市の再開発などによりライバルが増えることが挙げられます。

一度注目された都市は急速に成長します。

その場合それに対抗する手段が必要なので、年月が経過しても対抗できるように対策を考えておきましょう。

初年度は税金面も注意

不動産投資をするにあたって税金面は注意しなければいけません。

不動産投資の場合は固定資産税が取られてしまいます。

地域によってはその地域固有の税金が課税され、時に東京などは他にもいろんな形で税金を徴収してきます。

基本的には固定資産税・家賃収入に対しての税金・住民税の3つは保有している期間常に課税されるので注意しましょう。

固定資産税の計算方法としては一般的に物件の課税基準額×1,4%＝固定資産税となります。

地域によっては1,4%の部分が異なる可能性があるので実際にその地域の数値で計算するようにしましょう。

12. まずは情報収集から｜無料セミナーもおすすめ

不動産投資は複雑な契約がたくさんありとても大変です。

さらに株などのようにコロコロ投資先を変えられる訳でもありません。

株などは気軽に売買できる反面心理面に左右されて失敗する可能性がありますが、不動産投資は長期的に資産運用するので、安定した投資商品と言えるでしょう。

不動産投資はしっかりと勉強して知識をつければ成功します。

ネットなどの情報ではいまいち理解できないと思いますので、セミナーで直接聞いてみるのはいかがでしょうか？

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