分譲マンションで投資をするメリットやリスクとは｜押さえておきたい注意ポイントも解説

住み替えや転勤などがあるから、自分で住んでいる分譲マンションで投資したい。

もしくは投資用として分譲マンションを購入したいという人もいるのではないでしょうか？

 

そもそも分譲マンションで投資はできるのでしょうか？

そして、分譲マンション投資のメリットデメリットにはどのようなあるのでしょうか？

当記事で全て明らかにしていきますので、参考にしてください。

1. 分譲マンションで投資はできるのか？

結論分譲マンションを賃貸に出して収益を得る、いわゆる投資は可能です。

ただし、分譲マンションを投資に出すには注意しておきたい点があるのでご紹介しましょう。

また、分譲マンションと投資用マンションにはどのような違いがあるのかも押さえておかなければなりません。

分譲マンションと投資用マンションとの違い

分譲マンションと投資用マンションの違いを表にまとめました。

分譲マンションは、自分で住むことを前提としてまとめています。

	分譲マンション	投資用マンション
ローン	住宅ローン：審査時に年収・勤務先・資産状況・勤続年数・他の借り入れの有無・過去の延滞歴などの個人属性が重視される。 投資物件には原則利用できない	不動産投資ローン（アパートローン）：左記の個人属性に加え、マンション自体の収益性なども審査基準に含まれる
ローン返済方法	主に自分の給与などの収入から返済	基本的には入居者から徴収する家賃収入から返済できる
専有部分	ファミリー層でも住める、広い間取りのマンションが大半。 2LDK以上で専有面積も70㎡～ 駐車場付き、共有設備のあるマンションもある。	単身向けの間取りの物件が多い。 ワンルーム・1Kなど

投資用物件に住宅ローンは原則使えない

上表に書いてある通り、分譲マンションを投資用として購入する場合には、基本的に住宅ローンは使えません。

金利の低さや返済期間の長さを考えると、住宅ローンを利用したくなりますが、もし投資用物件に住宅ローンを利用した場合は契約違反で、金融機関にバレた時点でローン残金を一括返済しなければならないこともあります。

自分で住んでいる分譲マンションを投資用に変更する場合は、金融機関に連絡する

自分で住んでいる分譲マンションを、転勤や住み替えなどで賃貸に出したいという人もいるでしょう。

まだ住宅ローンを返済し終わっていない人は無断で賃貸に出すようなことはせず、必ず金融機関に連絡を入れましょう。

相談すれば金融機関によっては許してくれる場合もあります。

2. 分譲マンションで投資をするメリットとは

分譲マンションで投資をすることにも、メリットやデメリットがあります。まずはメリットについて解説していきましょう。

安定した家賃収入や礼金などを受け取れる

分譲マンションで投資をするメリットは、借主からの家賃収入が毎月入ってきたり、入居者が変わる時に礼金など、収入が発生することです。

ローンの返済があっても、家賃収入で支払うことができますし、収入からローン返済額を引いたプラス分はあなたのお金になります。

 

毎月の生活費の足しにするもよし、貯金しておくもよし。

収入源が増えることは安心材料のひとつになるでしょう。

転勤などで賃貸に出す場合は、期限を決めることができる

自分で住んでいる分譲マンションを、転勤が決まったから一定期間だけ賃貸に出したいという人は「定期借家契約」で賃貸に出すのがおすすめです。

普通借家契約だと、分譲マンション所有者側からの解約や賃貸契約更新の拒否は基本的にできませんが、「定期借家契約」を使えば、賃貸契約期間を自分の好きな期限で設定することができます。

定期借家契約で定めた契約期間が満了したら、借主は物件を退去しなければならないとういう契約です。

 

自分が家を空ける期間だけ賃貸に出し、収入を得られる点は大きなメリットといえます。

分譲マンションの投資に関する費用を経費にできる

分譲マンション投資をした際に受け取る家賃収入や礼金などは「不動産収入」に含まれます。

不動産収入から経費を引いた「不動産所得」を年間20万円以上得ている場合は、会社員であっても別に確定申告をして、所得税を納めなければなりません。

ただ、分譲マンション投資で使用した費用は、「経費」として計上して不動産収入から引くことができるため、所得税を少なくすることも可能です。

 

マンション投資で経費にできる項目は主に以下のものがあります。

• マンションの管理委託費用
• 修繕やリフォーム費用
• 火災保険や地震保険などの保険料
• ローンの金利部分
• 減価償却費
• 固定資産税・都市計画税

もし経費がかさんで、所得がマイナスになってしまった場合でも、給与所得と「損益通算」ができるため税金の還付を受けることができる場合もあります。

3. 分譲マンションで投資をするリスクとは

分譲マンションで投資をすることにもリスクはあります。

「投資なんかするんじゃなかった…」とならないためにも、どんなリスクがあるのか押さえておきましょう。

賃貸するにもコストがかかる！場合によっては売却した方が良い場合も

マンションを賃貸に出すというと、「家賃が得られる」と収入面ばかりに目がいきがちですが、分譲マンション投資にもコストがかかります。

コストがかさんで収入を大幅に上回ってしまい、売却した方が良かった…と後悔するパターンもあるため、マンション投資をするとかかる費用も把握しておく必要が。

また、ローン・固定資産税・修繕積立金といったコストは、自分が住んでいなくても払い続けなければならないことも忘れないようにしましょう。

管理費

マンションを賃貸に出すには、入居者募集をかけ、入居者と賃貸借契約を結ぶといった作業が必要になります。

無事賃貸に出せた後も、設備の不具合があった場合の交換手配・入居者からの連絡対応・退去立会などさまざまな管理業務が必要になるもの。

 

全ての管理業務を自分一人でやるのは骨が折れるため、管理会社に管理を依頼する場合がほとんどでしょう。

管理を委託すると、家賃収入のおよそ3～5％が管理費としてかかることに。

リフォーム代や修繕費用

自分で居住している分には、若干設備にガタつきがあったり、内部が汚れていても許容できるかもしれませんが、

賃貸に出すには内部をキレイにしておかないと、入居者がつきません。

設備の不具合は所有者負担で直さなければならず、内部のリフォームやクリーニング費用がかかってくる場合もあります。

管理規約上、所有者の方が有利で、借主が不便な思いをする場合がある

分譲マンションというのは「管理規約」「利用規約」といった規約があります。

利用規約によっては、「共有部分の利用は所有者が優先」などのルールが定められているパターンも。

入居者が安全・快適に暮らすためのルールなので守らなければならず、借主が不便に感じてしまう場合もある点にも配慮しなければなりません。

空室や家賃の滞納が発生すると出費だけかさむ

入居者が常にいれば毎月家賃を手に入れることができますが、入居者が中々入らなかったり、家賃を滞納されてしまった場合などは、上述のコストだけが出ていくリスクがあります。

部屋をキレイにしておくことはもちろん、客付けに強い管理会社を選ぶなど空室を防ぐ対策は必要です。

4. 分譲マンションで投資する時に注意しておきたい点

分譲マンションで投資をする際に注意しておきたい点があるので紹介しましょう。

集客力のある管理会社を選ぶ

先ほども、空室を防ぐために客付けに強い管理会社を選ぶことはご紹介しましたが、分譲マンションを賃貸に出す際は、集客力のある管理会社を慎重に選びましょう。

会社の規模や管理実績を確認することも大事ですが、

• 分譲マンションがあるエリアに詳しいか
• 対応は丁寧で早いかどうか
• 空室を改善する方法を具体的に提案してくれるか（簡単に家賃を下げると言わない）

などもチェックした上で、もし空室が埋まらないなら必要があれば管理会社の変更を考えるのも1つの手です。

投資にかかるお金と収入のシミュレーションをしておく

分譲マンションを賃貸に出す前に投資をした際にかかるお金と収入をシミュレーションしておき、本当に投資をしてよいのかどうかを見極めましょう。

投資利回りの計算をする

マンション投資には年間で得られる家賃収入を物件価格で割って、投資の収益性を数字で出す「利回り」というものがあります。

マンション投資でかかると思われる費用や、購入時にかかった経費なども含め、

（年間収入－年間支出）÷（物件購入価格＋購入時の諸経費）

という計算で、より詳細な利回りを算出することができるため、一つの指針として計算しておきましょう。

5. 分譲マンション投資はシミュレーションを出した上で慎重に行おう

基本的に分譲マンションで投資をしたい時に、住宅ローンを使うことはできません。

分譲マンションではなく、投資用物件を選んだ方が良い場合もあります。

分譲マンション投資は、メリットやリスクを理解して、収益性があるかのシミュレーションをした上で慎重に行う必要があります。

 

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