良く聞く訳あり物件のタイプ解説｜種類やそれぞれの相場を紹介！

「訳あり物件」と聞くと、多くの人が最初に思い浮かべるのが、その物件内で人の死に関わる出来事があった「いわく付き物件」や「事故物件」ではないでしょうか。

このような物件のことを「心理的瑕疵物件」と呼びます。

訳あり物件にはそれ以外にも種類があり、「物理的瑕疵物件」・「法的瑕疵物件」・「環境的瑕疵物件」の4つのタイプに分かれています。

いずれのタイプも通常より安く購入できる可能性が高いため、しっかりと見極めれば良い不動産投資対象になります。

そのイメージの悪さがデメリットに繋がることもありますが、安く仕入れることができて高い利回りで運用できるなら、十分な経済的メリットがあると考えられますよね。

では、どのように物件を見極めるのかをこの記事で解説していきます。

1. 訳あり物件って何？

まずは、「訳あり」とされてしまう物件とは何であるのかについて解説します。

訳あり物件とは？

「訳あり物件」とは、どのような物件のことを指すのでしょうか。

不動産取引で「訳あり物件」とされているのは、土地・建物に瑕疵(キズや汚れ)がある物件のことを指します。瑕疵とは「通常備えるべき品質・性能を欠いている」ことを意味します。

訳あり物件には4つタイプがある

心理的瑕疵物件

その物件内で殺人・自殺・孤独死などの、一般的価値観を持っている人に嫌な印象を与えるような事件や人の死が起きた物件のことを心理的瑕疵物件といいます。

物理的瑕疵物件

土壌汚染、埋設物などの土地の瑕疵、雨漏り・ひび割れ・シロアリ・床下浸水などの建物の瑕疵、このような物理的に重大な問題を抱えている物件を物理的瑕疵物件といいます。

法的瑕疵物件

計画道路指定・建蔽率違反・容積率違反・市街化調整区域・接道義務などの、法令などによって自由な利用を阻害されるような物件を法的瑕疵物件といいます。

環境的瑕疵物件

土地や建物には問題はないものの、騒音・振動・悪臭・日照不足などの人の五感に影響を及ぼす場合や、近隣に暴力団事務所があったりトラブルを繰り返す迷惑な住民がいるなど、このように環境に問題がある物件を環境的瑕疵物件といいます。

2. 訳あり物件はどれくらい安くなるのか？｜相場解説

実際に「訳あり」とされてしまった物件は、どれほど安くなるのでしょうか。4つのケースをそれぞれ解説していきます。

心理的瑕疵物件

心理的瑕疵物件の相場は、1〜3割引になるのが一般的といわれています。過去の出来事の忌まわしさ・時間の経過・発生場所・立地などの掛け合わせで相場が異なってきます。

心理的瑕疵となる事実があると一戸建てに関しては建物を壊して更地にしてしまうケースが多く、マンションの場合は、賃貸に出して時間が経って周囲の記憶から風化してから売るため、相場通りか若干安い程度です。そのため、心理的瑕疵理由での激安の売買物件は出にくいとされています。

物理的瑕疵物件

物理的瑕疵物件は、物件ごとの問題を除去する費用や修繕費用を考慮した価格で販売されるため、割引相場は出しづらいのが実情です。

建物のひび割れや雨漏り、シロアリであれば大きな費用はかからないですが、地盤沈下で傾いていると500〜1,000万程度の費用が必要になります。

埋没物も古い浄化マスが埋まっている程度なら撤去費用で30万はかからないですが、コンクリート柄や六価クロム、鉛など何がどれだけ埋まっているか不明の場合は、大幅に割引く代わりに瑕疵担保責任の免責特約を結ぶケースがあります。

また、土壌汚染は汚染された土やその土で育てた作物を口に入れなければ、生活にあまり影響が出ないこともあります。

それぞれのケース・バイ・ケースによって割引相場が変わってきます。

法的瑕疵物件

法的瑕疵物件は法的に再建築が不可能な物件のため、相場の5割引またはそれ以上の割引になる場合も少なくありません。

長期的に使用する物件かどうか、将来的に転売する物件かどうかなど、考え方次第では購入することを前向きに検討できるのが法的瑕疵物件であるといえます。

建て替えや将来の資産価値を考えないのであれば、安く住むことができる好条件物件といえるでしょう。

環境的瑕疵物件

環境的瑕疵物件は、個人によって受容限度が異なるため、他の3つの瑕疵物件と比べると値引き幅は少なくなっていて、大幅な値引きをされているのは特殊な場合のみです。

騒音や振動・悪臭・日照不足などの基準値を大きく超えているケースは、販売価格が1割程度下げられます。

また、近隣に暴力団事務所があったり、トラブルを起こす迷惑住民がいる場合も同様に1割程度の値引きが見受けられるようです。

3. 訳あり物件を見分ける方法は？

数ある物件の中でどの物件が訳あり物件なのかを見分ける方法があるのかどうかは気になるところですよね。その見分ける方法をご紹介します。

仲介業者に確認する

仲介業者に、その物件が「訳あり物件」ではないかを確認することが一番簡単な方法です。仲介業者は契約前に重要事項説明をしなければなりません。

それは、契約するときに重要な内容を入居者に説明することが目的となっているため、そのときに確認することで、書面に残すことができ「訳あり物件」を避けることができます。

不動産業界にある暗黙のルールに注意が必要

不動産業界では、事故から何年間か経過した物件は告知しなくて良いという暗黙のルールがあります。

一度誰かが契約してしまえば次回以降の入居者に告知する必要がなくなるので、このような話を聞いたことがある人もいるかもしれませんが、この暗黙のルールには注意が必要です。

ネットで「大島てる」などの事故物件検索サイトを調べると、情報が残されていることがあり、告知されなかったら検索して情報を得るのも手段の一つです。

家賃が他と比べて明らかに安い場合

「訳あり物件」であると告知をしていると成約できない可能性が高くなるため、他の物件よりも賃料を大幅に下げている場合があります。

賃料を下げてでも成約させたいという仲介業者の思惑があるため、明らかに家賃が安い場合は注意することが大事です。

不自然に1ヶ所だけリフォームされている

物件内で人の死に関わる出来事があり遺体が長期間にわたり部屋に放置されていると室内の傷みが激しくなるため、その場所だけがリフォームされて綺麗になっている場合があります。

1か所だけ不自然なリフォームを発見したら注意が必要です。

4. 訳あり物件もよく見極めると良い不動産投資として活用できる

全ての条件が揃った完璧な物件を探すのは難しいところです。

予算内で嫌な印象を感じるような出来事が過去に無く、法的な制約も受けず、周りの環境も整っていて物理的な問題も一切無い、このような完璧な条件の物件を見つけて購入できる可能性はそんなに高くは無いでしょう。

そう考えると物件の瑕疵をよく見極めて相応の価格で購入することで、経済的メリットを得られれば良い不動産投資対象になります。

昨今「訳あり物件」を投資用として検討するオーナーも増えているようです。

5. 訳あり物件は上手に見極める事で物件を割安で手にいれられるケースがある

4つのパターンに分かれている「訳あり物件」は、物件ごとで瑕疵の程度によって割引幅は異なるものの、いずれも通常より割安で買えるというメリットがあります。

たとえば、心理的瑕疵物件については、人は誰でもいつかどこかで命を終えることを踏まえると、霊的なことや周囲からのイメージが気にならなければ単なる割引物件といえます。

また環境的瑕疵物件においては、在宅をしていない時間のことであれば、生活への影響も少ないでしょう。

さほど気にならない環境的瑕疵の代わりに、それ以外は好条件の物件が安価で手に入れることができるのであれば悪くはないですよね。

上手に見極めるために、物件を探す際は信頼できる不動産会社を選ぶこともポイントです。

紹介した割引相場を参考にして、「訳あり物件」を不動産投資の物件候補のひとつとして考えてみるのも良いでしょう。
 

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