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不動産投資で駅近物件を選ぶ3つのメリットとデメリット|駅近物件を選ぶポイントとは?

不動産投資で物件を選ぶ際は駅から徒歩5分以内の「駅近」がと有利とされていますが、駅近ならどこでもよいというワケではありません。

更に、駅近で不動産投資をすることにはメリットだけでなく、デメリット・リスクもあるのです。

 

今回は不動産投資を駅近で行う際のポイントをご紹介します。

投資物件のエリア選びで悩んでいる方は参考にしてください。

1. 不動産投資で駅近物件を選ぶ3つのメリット

不動産投資で駅近物件を選ぶ3つのメリット

不動産投資物件を購入する際に、駅から近い物件を選ぶことには、

「安定した収入を得やすい」「売却がしやすい」と不動産投資を低リスクで行えるメリットがあります。

3つに分けてご紹介しましょう。

①駅から遠い物件に比べて需要が高い

駅近の物件は、駅から遠い物件に比べて、圧倒的に賃貸需要が高くなります。

利便性の高さで選ばれる

なんといっても駅近物件の魅力は「利便性の高さ」。

駅近の物件は、特に学生や通勤で電車を使う人にとって便利なため、人気が高いのです。

駅前など周辺地域の商業地域への近さも魅力

栄えている駅であれば、駅前にスーパーやコンビニなどの商業施設・飲食店などが揃っており、生活に困ることがありません。

建物の周辺施設が充実していると、入居者募集の際に打ち出しポイントにできますし、長く住んでくれることにもつながるでしょう。

②入居者が途切れないので空室リスクが少ない

駅近物件で不動産投資をする一番のメリットとして、「空室リスクが少ない」というものがあります。

駅徒歩5分以内というのは、特に単身者の場合に、賃貸の検索サイトでも入居希望者に重宝される条件。

すぐに入居者が現れるため、空室期間が短く、家賃収入が途絶えてしまうリスクが低いのです。

③資産価値が高いのですぐ売れる

不動産投資では、家賃収入を得ることだけでなく、最終的に「売却できるかどうか」、つまり出口戦略が重要です。

  • 駅近の物件は先述の通り需要が高い
  • 店と違い、1回できた駅というのは廃駅になることはほぼない

という理由から、資産価値も高く、高値ですぐに売却しやすいといえます。

利便性が高い駅、また人気の駅までアクセスしやすい人気駅であればあるほど、より高い資産性を維持することができます。

2. 把握しておこう!駅近物件を選ぶ3つのデメリット・リスク

把握しておこう!駅近物件を選ぶ3つのデメリット・リスク

一見メリットばかりの駅近での不動産投資ですが、デメリットやリスクも踏まえておきましょう。

あなたにとって、リスクやデメリットよりもメリットの方が上回った時に投資を決定するのが賢明です。

①販売価格が高め

駅近物件は需要が高いので、物件価格は相場より高くなります。

不動産投資の利回りは「年間家賃収入÷購入物件価格×100=表面利回り

で求めるため、購入物件価格が高いと利回りは低くなっていく点には注意が必要。

 

不動産投資において、どのぐらいの金額で物件を購入するかは、利益を左右する非常に重要なことなので、

駅から近いからという理由だけで投資物件を購入するのは賢明とは言えません。

②周辺環境|騒音や治安に問題があることも

駅周辺が商業施設・飲食店でにぎわっていると、利便性が高いことは先述しましたが、一方で

  • 深夜まで騒がしい
  • 電車の音・振動が気になる
  • 不特定多数の人が集まるので、治安が悪い

といったデメリットもあります。

多くの人が集まる場所は、トラブル起こりやすいということも頭に入れておきましょう。

③競合物件が乱立|隣のマンションが近いことも

都内の駅前マンションは、賃貸需要も、投資家からの需要も高いため、競合物件が乱立しやすい環境となっています。

そのため、駅近で不動産投資をする場合は、競合物件が後から建つという可能性があることも覚えておきましょう。

 

また、マンションが乱立することで建物と建物の間が狭くなってしまうこともあるため、圧迫感があり、入居者が生活しにくいと感じてしまうこともあるかもしれません。

なぜなら駅前というのは、用途地域※1で、商業地域(近隣商業地域)に指定されている場合が多く、

商業地域は建ぺい率※2の上限が、住宅専用地域に比べると高いため、隣とのマンションの距離が近すぎるというケースも出てきてしまうのです。

※1 用途地域…行政が、土地ごとに用途(建てられる建物)を指定したもの。

※2 建ぺい率…建築面積(建物を真上から見た時の面積のこと)を敷地面積で割ったもの。

用途地域によって、建ぺい率が指定されている。

(例えば、第一種低層住居専用地域の場合の建ぺい率は最大60%なのに対し、

商業地域・近隣商業地域の建ぺい率は最大80%と、土地面積ギリギリまで建物を建てられる。)

3. 駅近物件を選ぶ前にチェックしたい4つのポイント

駅近物件を選ぶ前にチェックしたい4つのポイント

駅近物件での不動産投資のポイントを押さえて、投資を成功させましょう。

①最寄り駅はターミナル駅がおすすめ

駅近ならどのエリアで不動産投資をしても良いというわけではありません。

極端な例かもしれませんが、駅近と言っても無人駅で周りに何の施設もないような、駅の周辺に住みたいという人は少ないでしょう。

通勤に便利なターミナル駅(東京で言うと、東京・渋谷・新宿・品川など)や、ターミナル駅まで1本で出られるような駅で不動産投資をすると、将来的に売却益も見込むこともできます。

②周辺環境は実際に歩いて確かめよう

利便性が高い物件かどうかは、実際に訪問してみないと分かりません。

  • 急行が止まるのか、各駅停車のみなのか
  • 駅周りの施設はどんなものがあるか
  • 治安は良いか

実際の入居者の立場に立って、不動産投資向きの駅なのかどうかを見極めましょう。

③今後の開発計画がないかチェックしよう

投資しようとしている物件の最寄り駅に、開発計画がないかを調べてください。

大規模な商業施設の建設計画・駅のリニューアル計画・延線計画などがあれば、将来的に以下の効果を見込むことができます。

駅の再開発による不動産投資への効果 概要
不動産価格が上がる 再開発により、街自体の価値が上がることで不動産価格も上がる。
家賃アップも見込むことができる。
人口が増加する 商業施設が充実したり、オフィスができたりすることで居住人口が増加する。
賃貸需要が増える 駅名自体がブランド化し、エリアへの居住希望者も増える。

駅周辺の開発が進むことで、安定した家賃収入だけでなく、売却益も見込むことができるため、不動産投資を有利に進めることができるのです。

④競合物件と差別化を図れるか

近年は駅近での不動産投資が、人気になっていることもあり、競合物件が増えていく可能性もあります。

物件の周囲に同じような条件の賃貸が立ち並んでいれば、入居希望者が分散してしまうため、空室リスクも高くなってしまいます。

不動産投資で勝ち残るためには、立地選びはもちろん、

  • セキュリティ面を充実させる
  • 水回りをリフォームしてきれいにする
  • 管理面を徹底してもらい、共用部分も清潔にしてもらう

など、建物自体にも工夫を凝らし、「入居者が快適に住めるような住環境」を整えることも重要です。

入居者に選んでもらえるような、魅力的な物件で不動産投資をしましょう。

4. メリット・デメリットを把握して駅近物件で不動産投資をしてみよう!

駅近での不動産投資は、需要も高く空室リスクが低いというメリットもありますが、競合が多い・物件価格が高いといったデメリットもあります。

その土地の将来性も含めた資産性・空室リスク・不動産投資をした場合の利回りを全て鑑みて、投資するかどうかを決めましょう。

 

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