不動産を売却するときの媒介契約とは？｜迷った場合の判断方法や確認しておくべきことを紹介

不動産を売却するときには、少しでも早く少しでも高く売りたいと思うでしょう。

そのためには、信頼できる不動産会社に仲介を依頼することが効果的と言われます。

ところで、仲介を依頼するためには、媒介契約を締結しなければいけないことをご存知ですか？

 

仲介の仕方は、契約の内容により異なるのです。

たとえば、別の不動産会社にも仲介を依頼できる契約や依頼できない契約があります。

内容を確認しておかないと、契約違反として違約金を請求されるかもしれません。

 

今回は、物件を売却するときに必要な媒介契約について解説します。

契約書には、様々なルールが定められているのです。

仲介の基礎になる契約なので、あらかじめポイントを押さえておかなければ売却の成功は見込めないでしょう。

1. 不動産を売却するときの媒介契約｜基礎情報をおさらい

一般的に物件を売却するときには、不動産会社に媒介を依頼します。

媒介契約書を交わすことになるのですが、契約には様々な種類があるのです。

契約を結ぶのであれば、その仕組みや特徴を押さえておかなければいけません。

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の契約可能数

媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。

大きな特徴としては、「一般」であれば複数の不動産会社と契約可能ですが、「専任」や「専属専任」であれば一社としか契約できません。

「専任」や「専属専任」は、成功報酬である媒介報酬が確保されるため不動産会社が積極的に活動します。

「一般」であれば、複数の業者と契約できるため多くの買主の紹介を受けることが可能でしょう。

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の買主との取引

売却について媒介契約を締結すると、不動産会社に媒介を依頼した売主と不動産会社が探してきた買主が売買契約を結ぶのが一般的です。

ところが、売主自身が買主を見つけてくることもあるでしょう。

その場合、「一般」や「専任」であれば、不動産会社の媒介を受けずに契約することができます。

しかし、「専属専任」であれば、売主自身が見つけた買主でも不動産会社が媒介することになるのです。

不動産売却までの手順

売却までの手順として、物件を売りたいときには不動産会社に相談するのが一般的でしょう。

そこで、気に入った不動産会社に売却の仲介を依頼します。

この仲介を依頼するときに結ぶのが媒介契約です。

媒介契約により、 契約した不動産会社（仲介業者）に紹介してもらった買主と売買契約が成立すれば、仲介業者に媒介報酬を支払うことを約束するのです。

2. 不動産売却時の媒介契約の特徴｜メリット・デメリットを紹介

媒介契約の種類が「一般」・「専任」・「専属専任」に分けられているのは、それぞれ異なる特徴があるからです。

その特徴のメリットやデメリットを把握してから契約してください。

一般媒介契約

複数の不動産会社に重ねて依頼できるため、様々な仲介業者から数多くの買主の紹介を受ける可能性が高まります。

また、自己発見取引も可能なので、自分で探した相手と取引ができるというのもメリットでしょう。

 

ただし、「専任」のように依頼人を拘束することがないので、不動産会社に対する法律の規制がゆるいというデメリットもあります。

たとえば、レインズへの登録義務や業務処理状況の報告義務がないので、売却がスムーズに進むとは限らないのです。

明示型

「一般」には、明示型と非明示型があります。

明示型とは、他の不動産会社とも媒介契約を結んでいるのかどうかについて、媒介契約を結ぶ不動産会社に明らかにしなければいけない契約です。

非明示型

非明示型とは、他の不動産会社と媒介契約を結んでいても、媒介契約を結ぶ不動産会社に明らかにする必要がありません。

専任媒介契約

専任媒介契約では不動産会社は、他社に依頼できない契約であることや依頼者に対して法律の保護が手厚いため、念入りに仲介することになります。

依頼者が自社しか頼れず、さらに法律の規制も厳しいため、力を入れざるを得ないのです。

しかし、1つの不動産会社にしか依頼できないので、もしも頼りにならない不動産会社に依頼してしまうと取引が長引くことも考えられます。

専属専任媒介契約

「専属専任」は「専任」と異なり、売主が自分自身で契約相手を探すこともできないため、「専任」よりも売主を保護する規制が強められています。

レインズへの登録義務や業務処理状況の報告義務が「専任」よりも厳しいのです。

「専任」であれば自己発見取引は認められていますが、「専属専任」では認められていません。

まさに依頼した不動産会社しか頼れないというデメリットがあります。

3. 不動産売却時の媒介契約に迷った場合の判断方法

不動産売却時に締結する媒介契約には3つの種類があります。

それぞれの特徴は理解していても、どの媒介契約が実際に自分に適しているのかを判断するのは難しいでしょう。

そこで、媒介契約に迷った場合の決定方法を紹介します。

一般媒介契約をおすすめする人

「一般」であれば、複数の不動産会社に依頼することができます。

したがって、多くの買主を紹介してもらえるでしょう。

仲介業者も競合しているので、有利な取引相手を紹介してくれるかもしれません。

しかし、仲介業者が多ければ、それぞれについて交渉などの時間も必要です。

仕事が忙しくて時間が取れないような売主では交渉が難しくなるでしょう。

専任媒介契約をおすすめする人

「専任」は、自己発見取引を除いて媒介報酬を見込めるので、仲介業者も熱心に媒介してくれます。

売主が不動産知識も少なく、不動産会社にある程度任せたいと思うのであれば「専任」がおすすめです。

専属専任媒介契約をおすすめする人

「専属専任」だと、自己発見取引でさえ認められていないので、売却のすべてを仲介業者に任せるというスタイルです。

したがって、法律でも依頼者を手厚く保護しています。

不動産知識には自信がないというのであれば「専属専任」が無難でしょう。

4. 媒介契約を締結する前に不動産会社と確認しておくべきこと

媒介契約とは法律で定めた規定です。したがって、一度契約してしまうと、むやみに撤回することはできません。

そこで、契約を締結するときには、あらかじめ不動産会社と確認しておかなければならない内容があります。

不動産の売却条件・希望

不動産会社は売主の希望に応じて売却戦略を立てるのが一般的です。

したがって、事前に売主が希望する条件を伝えておかなければいけません。

売却の時期や売却したい価格などを仲介業者に具体的に伝えておくのです。

仲介手数料の金額

仲介により売買契約が成立すると成功報酬として、仲介業者に媒介報酬を支払わなければいけません。

媒介報酬とは、仲介手数料と言われるのが一般的です。

なお、媒介報酬は法律で上限が定められています。

媒介報酬の上限額一覧表

売買代金	媒介報酬の上限額
200万円以下であれば	売却代金×5％（消費税を加算）
200万円超400万円以下であれば	売却代金×4％＋2万円（消費税を加算）
400万円超であれば	売却代金×3％＋6万円（消費税を加算）

法律で定められているのは、あくまで媒介報酬の上限なので、不動産会社によっては媒介報酬を減額してサービスしているところもあります。

不動産売却の手法

売却を依頼した不動産会社の売却の手法を確認しておきましょう。

たとえば、どのような宣伝活動を行うのかなどを具体的に確認しておいてください。

想定していた宣伝活動が行われないと売却時期が遅れ、物件の値下げにもつながりかねません。

5. 媒介契約書に記載されている内容を確認

媒介契約を結ぶときには、しっかり内容を確認しておきましょう。

うっかり違反してしまったとしても違約金を支払わなければならないケースがあります。

契約を結んでいれば、知らなかったではすまないのです。

媒介契約書の記載事項

宅地・建物を売買するべき価格またはその評価額 当該宅地が既存の建物であるときは依頼者に対する建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項 媒介契約の有効期間および解除に関する事項 宅地・建物の指定流通機構への登録に関する事項 報酬に関する事項 契約違反をした場合の措置 媒介契約が標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別

6. 媒介契約に違反・契約解除した場合には違約金が請求される

媒介契約に違反したり契約を解除したりすると、不動産会社から違約金を請求されることがあります。

そこで、どのようなケースに違約金を請求されるのかを確認しておきましょう。

媒介契約に違反した場合に費用が請求されるパターン

媒介契約に違反して費用が請求されるパターンとしては、「専任」や「専属専任」で契約しているにもかかわらず、

別の不動産会社の仲介で売買契約を成立させてしまったような場合です。

また、「専属専任」で契約しているにもかかわらず、売主自身で買主を見つけて売買契約を成立させてしまったような場合も費用を請求されることになります。

請求の額は媒介報酬に相当する額になることが一般的です。

媒介契約を解除した場合に費用が請求されるパターン

媒介契約を解除して費用が請求されるパターンとしては、「専任」や「専属専任」の契約期間中に不動産会社に責任がないのに契約が解除されたような場合です。

請求されるのは、媒介報酬の範囲内で、現地調査費用や販売活動費用などの実費になるでしょう。

7. 媒介契約を締結するときの注意ポイント

売却が成功するかどうかは、媒介を依頼した不動産会社によって左右されると言われます。

したがって、媒介契約を締結するときには細心の注意が必要です。

そこで、契約締結時のチェックポイントを紹介しましょう。

多くの不動産会社と接触するようにする

不動産会社は「専任」や「専属専任」での契約を希望するのが一般的でしょう。

なぜなら、仲介を独占できれば媒介報酬を見込めるからです。

また、売主にしても仲介会社には熱心に仕事をしてほしいので専任契約は魅力的だと言えます。

 

しかし、契約期間中は他の会社に仲介を依頼することができません。

したがって、仲介を決定するには、多くの不動産会社と接触して条件などを確認しておきましょう。

不動産会社によって条件は変わるので、希望に沿った条件の不動産会社を選択してください。

物件が売却できなかった場合の対処を想定しておく

媒介契約は有効期間が3カ月とされるケースが一般的です。

逆に言うと、契約後3カ月経過しても売れなければ、仲介業者の変更を検討する必要があるかもしれません。

 

また、専任契約で売れないのであれば「一般媒介」を検討して、販売の間口を広げるという手法もあります。

物件が売れないときには、従前の売り方を繰り返しても効果は薄いでしょう。

思い切ってパターンを変えることで、売却につながる可能性が高くなることが少なくないのです。

8. 条件を吟味してから媒介契約を結ぼう

不動産を売却するためには、信頼できる不動産会社に仲介を任せることが欠かせません。

したがって、仲介の根拠になる媒介契約自体を吟味することがポイントになります。なぜなら、媒介契約の内容に応じた仲介が行われるからです。

 

また、あらかじめ契約内容を確認することで、契約違反などの不要なトラブルを回避することもできます。

なお、不動産投資に関して相談がある・売却を検討しているという方は無料の勉強会やオンライン無料相談（LINE）をご利用ください。

不動産売買では、事前に専門家のアドバイスを受けることも成功のポイントだと言われています。
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