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不動産投資で違法建築物件を見抜く3つの方法と購入するメリットとリスクを解説

不動産投資をするなら、やはりきちんと合法に建築された物件に投資したいもの。

しかし、中には購入したあとにその物件が「違法建築」だったと気づくことも…。

違法建築と聞くと、マイナスな印象を持たれがちなのですが、不動産投資においてはプラスの面もあるんですよ。

今回は、不動産投資における違法建築物件の概要と見抜く方法、投資をする上でのメリット・デメリットをお伝えします。

1. 不動産投資で違法建築物件を見抜く3つの方法

不動産投資で違法建築物件を見抜く3つの方法不動産を購入するにあたって、違法建築物件は避けたいものの、そもそも違法建築物件だと気づくことができる方法はあるのでしょうか。

ここからは、そもそも違法建築とは何かということや、その物件を見抜く方法をお伝えします。

「違法建築」の定義

違法建築とは、建築基準法をはじめとした法律に違反して建築された建物のことをいいます。

違法建築で特に多いのは、建ぺい率や容積率の違法です。

 

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことをいいます。

建ぺい率の最高限度は、用途地域ごとに決められているのですが、その限度を超えてしまった物件は違法になります。

 

一方容積率とは、敷地面積に対する延べ面積の割合のこと。

建ぺい率同様に、最高限度が用途地域ごとに決められていて、限度を超えると違法建築物件になります。

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既存不適格物件の定義

一方で、既存不適格物件とは、建築時には合法であった物件が、その後法律の改正によって違法になってしまった物件のことをいいます。

既存不適格物件に住み続けること自体は、罰則は特にありません。

ただし、「建て替え」や「増改築」などを行う場合、制限もしくは出来なくなる場合があります。
違法建築物件・既存不適合物件ともに、注意しなくてはいけないのが「ローン審査」です。

いずれの場合にも、合法物件よりかなりハードルが上がってしまうので、ノンバンクなどで高金利の融資を受けたり、自己資金で購入するといった方法を取らなくてはいけません。

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違法建築を見抜く方法

投資用物件を購入する際に、失敗しないためには、違法建築物件を的確に洞観できる眼力が必要です。

ここからは、違法建築物件を見抜く方法を3つご紹介します。

①確認済証か検査済証をチェックする

確認済証と検査済証2つの書類があるということは、法律に基づいた物件が図面通りきちんと建築されたということの証明でもあります。

したがって、この2つの書類を事前にチェックすることで、違法建築物件の購入を阻止することができるのです。

※確認済証…これから建築する建物が、建築基準法などの法律に沿っており、問題ないと確認された場合に発行される証明書のこと
※検査済証…工事がすべて完了し、図面通りにきちんと建築されたかどうかの確認(完了検査)で了承が得られた時に発行される証明書のこと

②重要事項説明書をチェックする

重要事項説明書とは、宅地建物取引士が契約前に物件の重要事項について説明するための書類のこと。

重要事項説明を受けたあとは、同意するまで購入するかどうか検討の余地があります。

説明書をじっくり読んで、物件が違法でないかどうか確認しましょう。

③確認済証はあるが検査証がない

検査済証がないということは、完了検査ができていないという可能性があります。

また、場合によっては建築確認すらしていないこともあり、違法建築物件の確率が高い物件なので注意しましょう。

2. 不動産投資で違法建築物件を購入する2つのメリット

不動産投資で違法建築物件を購入する2つのメリット

違法建築物件と聞くと、悪いイメージを抱きがちですが、投資物件として見てみるといくつかメリットがあります。

①利回りが高く高収益が期待できる

違法建築物件は利回りが高いので、一般の物件よりも収益が高いです。

なぜなら法律で定めている面積より大きい面積で物件を賃貸でき、家賃を高く設定できるためです。

②修正工事をしなくても使用できる

違法建築物件は増改築や修繕などの工事をしなければ、その物件を使用することには問題ありません。

3. 不動産投資で違法建築物件を購入する3つのリスク

不動産投資で違法建築物件を購入する3つのリスク

こうして違法建築物件の購入には2つのメリットがありますが、一方でデメリットもあります。

①融資を受けにくい

金融機関は、融資の際は必ず建築確認の有無や重要事項説明書を確認します。

コンプライアンスに違反している物件は、一部の金融機関では融資を受けることができますが、ほとんどの金融機関では融資を受けることが難しいです。

したがって、ローンを組むことができないので、多額の予算で物件を一括購入しないといけないことも念頭に置いておきましょう。

②売却が難しい

違法建築物件は特殊な物件なので、買い手が少なく売却できたとしても査定額は低くなってしまいます。

売却するには、物件の悪いところ以上の良いところを、買い手にいかに伝えるかが重要になってきます。

③工事をする時に現行法への適用が必須になる

新たに増改築や大幅な修繕を行うときには、現行法に基づいていなくてはいけません。

そのため、工事費が多額になり、トータルで見た場合それほど収益が期待できないということも出てきます。

4. 違法建築物件はリスクを踏まえてしっかりチェックしよう

違法建築物件は投資の面で見ると、デメリットだけではなくメリットもあることが分かりました。

しかし、非常に癖が強い物件なので、きちんと調べておくことが大切になってきます。

購入時・売却時ともにリスクがあるので、そこを踏まえたうえで購入を検討しましょう。

高収益を期待できるからといって無計画のまま焦って購入してしまうのも考えもの。

今後の工事のことも考えて、計画を立ててから物件を購入しましょう。

 

違法建築物件を購入する・売却するのが不安だと悩んでいる方はプロに相談するのがおすすめです。

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