不動産投資の売り抜けとは｜物件を手放すタイミングを見極める3つのコツ

不動産投資において家賃収入と同じくらい大事な要素があります。

それは「売り抜け」です。

いわゆる出口戦略の一つですが、上手な売り抜けをすることで利益を最大限にすることが可能。

今回は売り抜けをテーマに上手に売り抜けるコツやポイントを紹介します。

 

物件を上手に売り抜けられれば、それだけ選択肢が広がります。

上手に不動産投資をするためにも学んでおいて損はありません。

1. 不動産投資の「売り抜け」とは物件の価値が下がる前に高く売却すること

売り抜けとは簡単に言えば価格が下がる前に売り切ってしまうことを指します。

資産運用の中でも不動産は価格変動が少ないですが、それでもピーク時と比べると価格面で安くなることはあるでしょう。

不動産投資ですから利益を優先にすることは当然です。

毎月の家賃収入を得るのも大事ですが、売り抜けることで資産運用の幅が広がります。

 

売り抜けで一番重視したい点は物件価値が下がる前に高く売却することです。

この売り抜けを上手に行うためにも、さまざまなテクニックがあるのでご紹介していきます。

2. 物件を手放すタイミングを見極める3つのコツ

売り抜けをするといっても、どのタイミングで行うのがベストなのか見極めるのは難しいです。

単純に考えて物件価格がピークの時に売れれば、利益を得る可能性は高まります。

しかし、ピークの価格を推測するのはプロでも困難。

そこで、物件を手放すタイミングを見極めるコツを紹介します。

①投資収支がプラスに転じたら売り時

毎月の家賃収入で投資収支がプラスになったら売り時のサインと見ていいでしょう。

物件をずっと持ち続けるのも一つの手ですが相続や老朽化などで場合によってはマイナス経営になる可能性があります。

投資においては利益が出た時の判断がもっとも大事です。

今持っているプラス収支の物件を売ることで、新しい物件の購入や別の金融商品の購入ができるようになります。

 

物件を売ることは資産運用の終了ではなく、次への布石と考えるといいでしょう。

②物件の法定耐用年数が減れば融資は組みにくくなる

物件には法定耐用年数が設定されており、この年数を超えている物件にローンが下りることは原則ありません。

法定耐用年数は物件の種類により定められています。

• 木造アパートもしくは戸建て住宅の場合は22年
• 鉄骨造の場合は34年
• 鉄筋コンクリート造の場合は47年

 

ローンを上手に組むことで不動産投資を有利に進められるのですが、法定耐用年数が間近になる物件はより出口戦略が求められます。

また、法定耐用年数までの期間しかローンが組めないことにも注目。

例えば法定耐用年数が47年で築40年の物件の場合、7年しかローンを組めなくなります。

候補となる物件がどんな物件で築何年なのかを把握して戦略を練るのが最適です。

③不動産市況や再開発など外部要因にも注意を払う

物件自体の状態だけで価値が決まるわけではありません。

不動産市況や再開発など物件だけではない外部要因によっても価値が変動するのです。

自身の持っている物件の周りが再開発されれば、物件の価値も高まりますし、逆もあり得ます。

また世の中の状況でも不動産の価格が左右することがあります。

 

記憶に新しいところだと2007年に起こったサブプライムローン問題が顕著でしょう。

2008年にリーマン・ショックが起こり、この間に不動産市況は厳しくなりました。

自身だけではなく、周りの影響によって状況が変わります。

常日頃からどんなことが起こるのか注意を払うことが重要です。

3. 物件をできるだけ高く売却する3つの方法

物件を売却するタイミングを理解したところで、自分でできる「高く売却できる方法」をご紹介します。

①管理を徹底して資産価値を保つ

物件自身の管理が甘いと資産価値はドンドン下落してしまいます。

単純に見た目が悪いとそれだけで心証が悪くなり、価格が下がるのは明白です。

最低でも外観の管理をきっちりと行うようにしましょう。

内観は借主との兼ね合いもあるので難しいかもしれませんが、いなくなった時にリフォームすれば価格を上げることも可能です。

②見積もりは複数の業者に頼む

物件の査定は業者によって違いが出てきます。

これは業者によって注目するポイントが違うためです。

たとえば、物件の査定方法は物件自身の価値にのみ注目する方法や近隣の不動産状況を加味して評価する方法などさまざま。

売り抜けを考えているのであれば、高く査定してくれる業者を選ぶのは当然のことでしょう。

 

ですので、複数の業者に見積もりを頼んで自身にとって良い条件の所を選ぶのが一番です。

③売り急がず余裕を持つ

売り抜けを意識するあまり、売り急いでしまうケースがあります。

これはなるべくなら避けたいところ。

なぜならば、売り急いでいることがバレると本来の価格から大きく下げた価格で交渉されてしまうからです。

不動産関連の交渉ではよくあることですが、すぐに現金化したい相手に対して足元を見るような値段を設定してきます。

売り急ぎをしてしまうと、足元を見られますので余裕を持って行動するのがコツです。

4. タイミングを見極めてうまく売り抜けよう！

不動産投資の売り抜けをテーマにコツをお伝えしました。

投資であるからこそ利益を重視したいところですよね。

家賃収入のインカムゲインを重視するのもいいですが、売り抜けを考えたいわゆる出口戦略の重要性は高いです。

ベストは物件購入時に出口戦略を考えることですが、思った通りに行かなかったり、考えずに購入した方もいるかと思います。

 

そんな場合でも焦らないことが大事です。

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