不動産投資で家賃収入が重要な理由とは？｜家賃の設定方法や家賃下落リスクへの備え方を解説

不動産投資をする上で、大きな注意点と言えるのが「家賃収入」。

その家賃収入を安定して手にすることができるかが、不動産投資を成功できるかを左右します。

家賃収入は、どのようなポイントが不動産投資に影響するのか。

家賃設定やリスクに対する備え方などを解説していきます。

1. 不動産投資で家賃収入が重要な理由

家賃収入が、不動産投資のカギを握っています。

不動産投資では、最初に投資した初期費用と継続して掛かっているランニングコストを、家賃収入で回収しなくてはいけません。

家賃収入が安定して入るということは、不動産投資の成功を意味しています。

逆に家賃収入が滞ってしまうということは、不動産投資の失敗です。

 

不動産投資では、住宅ローンでマンション経営をしている場合、毎月ローンの支払いが必要。

その支払い分を家賃で得なければ、自己資金を持ち出すことになります。

住宅ローンではなく現金購入だとしても、その初期投資費用を家賃収入で回収しなくてはいけません。

2. 家賃設定のやり方を紹介

不動産投資で、難しい問題と言えるのが家賃設定。

高い賃料設定で貸し出せるのが一番ですが、家賃には地域や条件によって相場があります。

相場から外れた家賃設定では、入居者は決まりません。

かといって賃料を安くして、住宅ローンの返済額に満たなくては、毎月自己資金の持ち出しとなり不動産投資として不安定です。

そこで適正な家賃を設定するために、賃料の種類や設定方法などを、ご紹介していきます。

賃料の種類｜新規・継続

賃料は新しく入居者が決まり、賃貸借契約をする「新規賃料」と、すでに入居者がいる「継続賃料」の2パターンがあります。

新規賃料と継続賃料とでは、状況が異なることから賃料を決める基準も違います。

新規賃料は、数多く存在する賃貸マンションから選ばれなければなりません。

競争も激しいため、新しい賃料設定によって収支計画を見直す大切なポイントです。

適正家賃の設定方法

賃料の決め方として、周辺物件との比較や不動産業社の収支計画に基づいて賃料というケースが多いでしょう。

適正な新規賃料を設置するポイントは、「賃貸事例比較法」「積算法」「収益分析法」の3つの方法を組み合わせて考えます。

その中でも「賃貸事例比較法」を中心とすることが多く、新たな「回帰分析」による適正賃料の算出を求めるケースが増えています。

①賃貸事例比較法

賃貸事例比較法とは、周辺にある類似物件の賃料と比較して決める方法です。

一番相場に基づいた設定方法であり、多くの物件が賃貸事例比較法で決めています。

但し、この方法は個人の感覚で求められる賃料ですと、適正賃料から大きく外れてしまうケースが多いです。

駅からの立地や部屋の間取りだけでなく、構造・築年数・階数・設備などのグレードまで類似した物件を少しでも多く比較できるとより相場に合った適正賃料が設定できます。

②回帰分析

回帰分析とは賃貸事例比較法でも出た、立地・間取り・築年数・階数・構造など賃料設定を左右する項目を元にエクセルで算出。

周辺の類似物件の条件を表にまとめ、エクセルの回帰分析により一瞬で計算されます。

駅から1分遠くなると賃料がいくらアップすることや、階数が1階上がるといくらアップするなどがわかります。

先ほどの賃貸事例比較法と併用して考えられると、精度の高い賃料設定が出せるでしょう。

③積算法

積算法とは、利回りやランニングコストなどを加味した計算方法。

借主や相場よりも、投資オーナーよりもシミュレーション計算となります。

期待できる収益を算出するための、賃料計算には良いでしょう。

相場に合わせた賃料算出とは、大きくずれる可能性があります。

④収益分析法

収益分析法とは、投資マンションで使用する計算方法というよりは、商業施設やホテルなど、さまざまな必要経費やサービスを組み込んだ賃料評価として算出される方法です。

売上高と営業利益を基に、賃料水準を算出していきます。

3. 家賃下落リスクに備えよう！

不動産投資には欠かすことのできないリスク。

その中でも「家賃下落のリスク」について、考えておきましょう。

前項にもあったように、不動産投資では家賃収入が非常に大切です。

想定外の家賃の下落によって、計画していた収益構造が崩れてしまうことも…。

少しでも家賃を維持して、家賃下落のリスクが避けられるように備えていきましょう。

①物件選びはターゲットを明確に

投資マンションの物件を選ぶ時には、そのエリアのターゲット層をしっかりと把握しましょう。

単身者の多い都心部エリアで、ファミリータイプの物件は借りたいと探している人も少ないのです。

逆にファミリー向けの都心部から外れたエリアでは、単身者向けの物件を探している人が少ないでしょう。

そのエリアに適したターゲット合う物件でないと、入居者が決まらず必然的に家賃を下げるしかないということになりかねません。

 

都心部の主要駅であれば社会人の一人暮らしが多いことや、大学のキャンパスがある駅周辺では学生の一人暮らしが多いなど、

社会人と学生というターゲットの違いでも、適した物件が異なります。

学生の場合は、お金に余裕があるわけではないので、便利な設備で新しいというよりは、ある程度快適に住めて家賃はできる限り抑えたいという物件が優位。

社会人の場合は、遅くまでやっているスーパーやコンビニが身近にある環境も、重要なポイントとなるでしょう。

②ターゲットの望む利便性をリサーチ

空室を作らないということは、入居した方が長く快適に住める環境にすることが大切。

100％満足のいく環境というのは難しいですが、快適と思えるポイントが家賃下落のリスクを抑えてくれるでしょう。

近年のスマートフォンの多様化により、Wi-Fi環境が整っていることも大きなポイント。

さらにネットショッピングの頻度も高く、宅配ボックスの設置も魅力ある環境と言えます。

③ターゲットに合った設備を充実させよう

Wi-Fiや宅配ボックス以外にも、ターゲットに合った設備があります。

学生が多い立地では女性の入居率も多いため、防犯カメラやオートロック、TVモニター付きインターフォンなどセキュリティー面の設備はポイントが高いです。

ファミリー向けの場合も子どもがいるので、セキュリティー面の充実は重要でしょう。

④管理と修繕で資産価値を維持しよう

マンションが経年劣化するのは仕方のないことです。

但し、それをそのままにしてしまうと、どんどん家賃の下落が進んでしまいます。

定期的なリフォームや設備の見直し、日々の管理をしっかりすることで、物件の資産価値維持ができます。

築年数が経っても、古く感じなければ家賃の下落も軽減。

周辺の同じ築年数の物件よりも、高い家賃設定が維持できることも十分にあります。

4. 家賃保証サービスとは？｜空室や家賃滞納に備える

不動産投資で大切な家賃収入に関わる、空室や家賃滞納のリスク。

収益計画をシミュレーションする時には、多少の空室期間などを考慮しますが、それが長引くことや家賃滞納まではあまり想定しないものです。

そこで家賃滞納や空室などで空室になってしまうリスクをカバーしてくれるのが「家賃保証サービス」。

家賃保証サービスの種類やメリット・デメリットを覚えておきましょう。

家賃保証サービスの種類

不動産投資における空室や滞納のリスクをカバーしてくれる、家賃保証サービスは3つの種類があります。

「家賃債務保証」「サブリース」「空室保証」があり、特徴もそれぞれです。

3つの家賃保証サービスを比べてみましょう。

①家賃債務保証｜メリット・デメリット

メリット

• 安定した家賃収入を得られる
• 家賃滞納や空室リスク軽減
• 審査や滞納時の催促など専門的な賃貸業務を軽減できる

デメリット

• 保証費用が発生する（会社によりおよそ年間6～12万円と幅がある）

②空室保証｜メリット・デメリット

メリット

• 空室時でも家賃収入が継続する

デメリット

• 保証費用が発生する（毎月家賃の5～10％）

③サブリース｜メリット・デメリット

メリット

• 滞納者や空室に関わらず、家賃収入が見込める
• 不動産会社との契約になるので、収益リスクの軽減になる

デメリット

• 月額賃料の10～20％の委託費用がかかるため、直接借主から入る家賃収入よりも少なくなる
• 敷金・礼金・更新料などはサブリース会社の収入となる

5. 家賃収入のみで暮らすことができるようになるには

結論から言うと、家賃収入で生活することはできます。

但し、家賃収入のみで暮らすことは、最初から簡単にできるものではありません。

家賃収入のみで、生活できるまでのポイントをご紹介していきます。

まずは一棟目の経営を成功させよう

家賃収入のみで生活できるということは、平均年収相当の収益を得ることが必要になります。

平均年収は418万円であり、月37万円相当の家賃収入がポイント。

そのためには、まずアパート一棟をプラスのキャッシュフローで経営することです。

エリアにもよりますが、東京の場合ワンルーム6戸分程度が成功の第一歩と言えます。

ローン完済の物件を所持しよう

ローン完済した物件で経営できることが、一番収益の高い環境です。

ローン完済の物件でマンション経営ができると、家賃収入で次の投資物件を増やせる流れに。

その流れで投資マンションを増やせると、ローンを完済する毎に収益が増加していきます。

税金に強くなろう｜確定申告を忘れずに

家賃収入で生活するには、確定申告をしっかりすることが基本です。

不動産に関しては、国の政策による控除もあります。

納めるべきものはしっかりと納め、控除できる部分は最大限に活かせるよう、条件など知識を身に付けましょう。

経費にできるものとは？

マンション経営の確定申告でも、経費にできるものがあります。

節税をすることは、収益を出す部分で非常に大切なポイントであり、うまく活用しなければいけません。

基本的にマンション経営上に関わった費用は、経費として計上が可能。

• 物件の建物代
• 不動産契約に生じた費用
• 各種保険料
• 保証サービス費用
• リフォーム費用
• 修繕・メンテナンス費用

など。マンション経営に関わらない費用は、税務署でチェックされてしまうので注意しましょう。

6. 家賃は不動産投資において欠かせない収入源

マンション経営を成功させる上で、家賃収入は最も大切な収入源となります。

家賃収入が得られない場合は、自己負担で住宅ローンの返済やランニングコストをカバーしなくてはいけません。

家賃収入を安定させるには、家賃の下落を防ぎ、空室や家賃滞納が無いようにすることです。

築年数が古くなるたびに家賃の下落はつきものですが、下記のポイントで家賃下落のリスクも軽減できるでしょう。

• ターゲットに合った物件選び
• 入居者にとって利便性の高い生活環境
• セキュリティーなどの設備充実
• リフォームや日々の管理で古さを感じさせない住まい

そして、空室や家賃滞納リスクに備えた、「家賃保証サービス」もあります。

主に「家賃責務保証」「サブリース」「空室保証」の3種類があり、それぞれのメリット・デメリットを活かした保証を選ぶと良いでしょう。

段階を踏んでいけば、家賃収入のみで生活をすることも遠い夢ではありません。

赤字なくマンション経営を回していき、ローンを完済した物件を増やすことが、収益増加の大きなポイントです。

確定申告に必要な税金や経費も身に着けて、少しでも安定できるマンション経営を目指していきましょう。

 

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