不動産投資で借地権を使った投資手法とは｜メリット・デメリットや注意ポイントについても解説

不動産投資について調べていて、「借地権付き物件」という言葉を目にする機会もあるかもしれません。

借地権は文字通り「土地を借りる権利」。

不動産投資においての借地権は、借りた土地に建物を建てて賃貸に出すことで、

「初期投資が少ない」「税金が安い」「高い利回りが期待できる」など多くのメリットもあるのです。

 

今回は、借地権を使って不動産投資を行う際の注意すべきポイントやトラブルについて見ていきましょう。

1. 不動産投資における借地権とは

借地権とは読んで字のごとく、「土地を借りる権利」です。

不動産投資においては土地を所有せずして賃貸に利用するものであり、地主に使用料である地代を毎月支払いながら運営することになります。

平成4年8月に制定された「新借地借家法（新法）」では、普通借地権と定期借地権に分けられました。

借地権には種類がある

新法で新設された普通借地権は「地上権」と「賃借権」に分かれています。

地上権

地上権とは、他人の土地に建物などの工作物を建てたり売ったりできる権利で、地主の承諾なしに建物を譲渡・転貸できる権利のこと。

地上権が設定された場合は地主に登記義務が生じるため、登記簿で確認可能です。

賃借権

地上権が「物権」であるのに対して、賃借権は「債権」です。

つまり、賃借権は地主と借主の間には債権債務関係が生まれることを意味しており、借主が借地権の譲渡や建物の建て替えを行う際には地主の承諾が必要になります。

地上権とは異なり地主に登記する義務はないため、多くは登記されていません。

	建物を建てるとき	登記義務
地上権	許可は不要	あり
賃借権	許可が必要	なし

2. 借地権を利用した不動産投資手法

借地権を利用して不動産投資を運営する場合、どんな方法があるのか見ていきましょう。

土地を借りて投資物件を建てる

不動産投資で借地権を利用する場合、借地権付き建物を買い取って解体し新築する、またはリノベーションを行った上で賃貸物件として運営します。

一般的に借地権付き建物は、所有権で土地を含めた物件を購入するより安価で購入できるのが特徴。

また、地主に相続が発生した場合などは、相場より安い価格で土地を入手できる可能性もあります。

さらに、土地の固定資産税や都市計画税は支払う必要がないのもメリットです。

旧法と新法の借地権

借地借家法は大正期に制定された旧法と、平成4年8月1日に改正された新法があります。

不動産投資においては、旧法のほうが有利です。

旧法では、地主より借主の保護を重点に置いて制定されており、地主は正当な事由がない限りは借主が契約期間の更新を希望した場合に拒絶できません。

つまり、契約を更新し続ければ半永久的に土地を利用する権利を保有できるわけです。

借地権で運用した場合の利回り

借地権で不動産投資を行なった場合、土地を安く利用できるため通常の賃貸より高い利回りが期待できます。

例えば、東京都内で所有権の土地を購入してアパートなどを新築した場合の利回りは6～7％とされていますが、

安く土地を利用できる借地権では9％と、2～3％利回りが上がった例もあるのです。

3. 借地権を使用した不動産投資のメリット

それでは、借地権を利用して不動産投資を行う際にはどんなメリットがあるのかを確認しておきましょう。

土地に関する税金を支払う必要がない

借地権を使った不動産投資の場合、土地の所有権は地主にあるため、

土地に関する税金、固定資産税や都市計画税を借主が支払う必要はありません。

また、借地権を取得しても土地に取得税はかかりませんし、登記代も不要です。

低価格で取得できる

借地権には土地の所有権は含まれず低価格で取得できるため、少ない初期投資で不動産投資を始められます。

また、借地権では契約期間が設定されており、残存期間が短いものほど安く取得可能です。

利回りが上昇しやすい

借地権では土地の購入代金が不要なため、土地を購入して不動産投資を始めるより利回りが上昇します。

また、高い利回りによってキャッシュフローが増えれば、次の不動産投資戦略も立てやすくなるメリットもあるのです。

土地活用ができる

地主が相続を検討しているなど、土地の売却を考えている場合もあります。

その際に地主から土地を購入して借地権から完全な所有権を得られれば、土地を自由に売却できるため、

後々タイミングによっては売却益が期待できる可能性もあるのです。

4. 借地権を使用した不動産投資のデメリット

借地権は、高い利回りが期待でき税金が安いなどメリットのある一方、デメリットも存在します。

ポイントを押さえておきましょう。

所有権を取得することができない

借地権では、地主が土地を譲渡する意思がない限り、借主は所有権を得られないため自由に売却したり建て替えたりもできません。

ただ、不動産投資においては利益の追求が本来の目的であり、土地の購入がない分だけ利回りが高くなりやすい、といった借地権投資特有のメリットのほうが大きいと言えるでしょう。

金融機関からの融資が受けづらい

借地権は、所有権と比較して担保評価が低く融資を受けるのが困難です。

借地物件には、建物の価値しかないため金融機関から高い評価を受けられません。

したがって、フルローンで融資を受けるのは困難であり、手元資金を活用する必要があるでしょう。

また、融資を受ける場合は地主に対しても承諾書や署名捺印が求められるなど、地主の承諾が必要です。

契約次第ではトラブルが発生しやすい

借地権は、契約次第ではトラブルも発生します。

建て替え時に許可が得られなかったり、地代の値上げを求められたりするなど、話し合いがうまく進まない場合が…。

最悪の場合は裁判まで想定する必要があるため、契約時には地主の人となりを確認すると共に、正しい知識を備えた上で契約内容をしっかり確認しておきましょう。

出口戦略が立てにくい

借地権付建物の相場は通常の物件と異なるため、実際に売買した際に割安で買えたのかどうかの判断が難しいケースもあるでしょう。

また、借地権はローンの支払いが終了した後の出口戦略が立てづらい投資手法でもあります。

特に、契約期間の残存期間が少ない借地権の物件は価値が低く転売することが難しいため、売却も視野に入れている場合には注意が必要です。

売却時には所有者の許可が必要になる

借地権は自由に売却したり建物を建て替えたりはできません。

地主の承諾が必要なので注意が必要です。

売却・建替時に地主に費用を払う必要がある

売却や建て替え時には地主の承諾が必要であり、譲渡承諾料として費用を支払う必要があります。

建て替えの場合は更地価格の約4～6％、売却する際には譲渡価格の10％程度の譲渡承諾料が必要なので覚えておきましょう。

5. 不動産投資で借地権を使う時に注意するべきポイント

では、実際に借地権を使用して不動産投資を行う際に注意すべきポイントを確認しておきましょう。

借地権の規定を理解しておく

借地権における規定をしっかり確認しておきましょう。

• 借地権の期限中、地主は借主と契約解除することはできない
• 地主が土地を売却した場合、借地権は引き継がれる
• 借地権の期限が切れても建物があるならば、地主に土地の譲渡を要求できる
• 借主は地主に無断で建物を売却できない
• 増改築する際は地主の承諾が基本的に必要
• 名義人を変更する際は、地主に承諾料を支払わなければならない

借地契約書の内容を確認する

地主と借地権の契約を交わす際には、借地契約書の内容をしっかりと確認するのが重要です。

例えば、賃貸用としての運用を禁止している場合もあり、確認を怠ると不動産投資が行えません。

その他、後々気づいた場合に問題になる可能性がある事項が含まれているケースもあるため、念入りに確認しましょう。

物件には固定資産税が必要になる

借地権では、土地は地主の財産なので借り手に固定資産税はかかりませんが、建物にはかかります。

特に、建物の固定資産税は新しいほど高いため、新築で建てる際には固定資産税の支払いを予算に組み込んでおきましょう。

売却時には仲介手数料が必要

借地権であっても、売却時には仲介手数料がかかります。

「物件価格の3％＋6万円＋税」が必要なので、覚えておきましょう

6. 借地権で発生しやすいトラブルとは？

借地借家法は借主が地主の都合で突然追い出されないように、借主の保護を目的として定められました。

これらの規定は双方にとって有益なものとは限らないため、トラブルに発展する可能性もあるのです。

それでは、実際に発生しうる借地権のトラブルを見ていきましょう。

地主が譲渡の承諾をしない

借地権を売却したい場合に、地主が譲渡を承諾しないケースがあります。

売却しても何ら地主に不利益を与えるものでないのにかかわらず承諾が得られない場合は、

裁判所に「承諾に変わる許可の裁判」を求めることが認められています。（借地借家法19条）

つまり、売却しても地主に損害や不利な状況にならないのであれば、裁判所が地主に代わり譲渡を許可できるのです。

地主による地代の値上げ

借地借家法では、特段の理由があれば地代を増減できるとしています。

• 物価の変動
• 近隣土地価格の変動
• 公租公課の変動

これらの条件下では、地主が地代の増額を求めることが認められるわけですが、特別な理由がないのにもかかわらず地代の値上げを要求される場合があるのです。

もし、増額が不当だと考える場合は、「妥当と考える地代額を供託所へ納めれば賃料責務を果たせる」としています。

値上げの要求を拒否したい場合は、支払日に地主へ妥当と考える賃料を持参して、受領を拒否された場合に「受領拒否」として供託の手続きを開始します。

高額な譲渡承諾料の請求

借地権を売却する際には、地主に承諾してもらうと同時に譲渡承諾料を支払う必要があります。

一般的に、地主に支払う譲渡承諾料は譲渡価格の10％程度ですが、地主が高額な譲渡承諾料を請求してくる場合があるのです。

その場合は、裁判所に対して「承諾に代わる許可の裁判」を求める申し立てができます。

買主を拒絶される

借地権を売却すべく買主を選定している段階で、地主に拒絶される場合があります。

拒絶された場合は、地主に何ら不利益をもたらすものでなければ、裁判所への申し立てが可能です。

• 買主に資金力があり、地代を滞納する可能性が低い
• 暴力団など反社会的勢力とは無関係
• 建物が違法な目的で使用されることはない

借地権を譲渡することで地主に不利になるものでなければ、裁判所に「承諾に代わる許可の裁判」を求められるのです。

無断譲渡しない

地主に借地権の譲渡を承諾してもらえないからと、勝手に譲渡してはいけません。

地主の承諾なしに「無断譲渡」してしまうと、地主から借地契約を解除されて借地権そのものを失いかねないのです。

もし、借地権でトラブルになった場合は、裁判所に申し立てを行う前に地主本人との直接交渉を優先しましょう。

冷静に相談・交渉を重ねて解決するのが最善な道です。

裁判所への申し立ては、どうしても話し合いで解決しない場合の最終手段と考えましょう。

7. 借地権で発生しやすいトラブルを回避する方法

借地権で不動産投資を行うのであれば、借地権で発生しやすいトラブルを上手に回避しなければなりません。

トラブルを回避する方法を確認しておきましょう。

多くの現金を手元に用意しておく

借地権では、譲渡や契約更新の際には手数料が必要になります。

また、地代の値上げなども想定しておいたほうがよいでしょう。

そのような際には、双方の見解の違いからトラブルに発展する可能性もあるため、トラブルに備えてなるべく多くの現金を手元資金として確保しておきましょう。

地権者と良好な関係を築くようにする

地権者である地主とは、なるべく良好な関係を築くよう心がけましょう。

建替えや契約更新、値上げなどの際には、地主との円滑な交渉が良い結果を生み出すかもしれません。

あくまで地権者は地主である事実を忘れないようにしましょう。

契約の前に条件を細かく確認する

地主との契約の際には条件を細かく確認しておきましょう。

例えば、契約書に増改築禁止特約が盛り込まれていた場合、特約に違反して勝手に建物を建築できません。

最悪の場合、地主によって借地権契約が解除されるケースもあるので注意しましょう。

借地権に関する法律を事前に学んでおく

借地権で不動産投資を行うのであれば、事前にしっかりと借地権に関する法律を学んでおきましょう。

平成4年の借地借家法改正により、平成4年までに契約した場合に適用される旧法と、その後の契約に適用される新法が混在している状態なので注意が必要です。

また、借地権では契約期間が終了した場合には更新も可能ですが、「定期借地権」と呼ばれる更新できない契約もあります。

さらに、借地権と定期借地権では契約期間や契約方法、建物買取請求権などについても異なるため、自分に不利な契約を結ばないよう事前に学習しておきましょう。

8. 借地権を使って不動産投資をする時はメリットとデメリットを把握しよう

借地権を使う不動産投資では、「土地代が不要な分だけ初期投資が少なく済む」「高い利回りが期待できる」などのメリットがある一方、「勝手に売却できない」「融資を受けづらい」などのデメリットも存在します。

また、法律の知識も必要なため、借地権を使って不動産投資を行うのであればメリットとデメリットを把握した上で、しっかりと学習をしてから始めましょう。

一般的な賃貸物件とは異なる借地権ならではの特徴に困惑することがあれば、不動産投資のプロに相談することをおすすめします。

 

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