不動産投資の経費はどこまで計上できる？ プライベートでも使うものの按分の仕方

不動産投資をするためには、経営者としての自覚や意識が必要なのはいうまでもないでしょう。

ところで、経営者として一番大切なものは「数字」ではないでしょうか？

不動産投資では、少しでも多くの利益を残すために様々な対策を講じなければいけません。

 

しかし、利益を残すためには収入を増やすだけではなく、支出を抑えることも考えなければならないのです。

そこで、キーワードになるのが節税でしょう。

税金の支出を抑えるための経費について精通することで、結果として利益を増やすことができるのです。

 

今回は、確定申告で必要になる知識として、不動産投資の経費がどこまで計上できるのかを説明します。

さらにサラリーマン大家に多い、仕事でもプライベートでも使う費用の按分計算についても紹介しましょう。

1. 不動産投資の経費はどこまで計上できる？

不動産投資をして家賃収入を得たらたとえサラリーマンであっても、確定申告をしなければなりません。

不動産所得税の計算は「年間収入－経費」で計算した「不動産所得」に税率を掛けて税金を求めるため、経費を漏れなくしっかりと計上することで税金を最小限に抑えることができます。

では、「不動産投資での経費はどこまで計上できるのか」をこの項で解説しましょう。

①物件の修繕費

経費にできる修繕費とは、「不動産の価値を維持する」ための修繕になります。

具体的には、壁や床のメンテナンスなど入居者の入れ替え時に必要な修繕費は賃貸物件を経営するうえで欠かせないので経費として認められます。

しかし経費にできるのは、あくまで物件を維持するためのリフォームであって、物件の「価値を高める」リノベーションのような大規模な修繕は含まれないので注意してください。

②管理費

管理費とは、賃貸マンションやアパートの運営を管理会社などに任せている場合に支払っている委託料です。

一般的には、管理会社から送付される1年間に支払った委託料の明細所や領収書を確定申告時に添付します。

③消耗品費

消耗品とは、不動産の賃貸経営をするために必要な文房具などの備品や事務で使用するパソコンなどが該当します。

しかし、10万円を超える高価なパソコンなどは消耗品とは認められません。

固定資産の減価償却費として計上してください。

④損害保険料

火災保険や地震保険といった損害保険料も経費にできます。

なお、複数年分を合計して保険料を支払ったとしても経費にできるのは1年分のみ。

たとえば、10年分の保険料として50万円を支払ったとしても、その年に計上できるのは1年分の5万円です。

⑤減価償却費

減価償却費とは、マンションやアパートなどの高価な資産に利用可能な年数（耐用年数）を設定し、その期間で毎年経費として計上する方法です。

不動産については建物は減価償却できるのですが、土地は減価償却できません。

耐用年数については、鉄筋コンクリートの建物であれば47年、パソコンであれば4年など、減価償却する対象に応じて定められています。

⑥税金関係

不動産投資で経費とできる税金関係としては、

• 賃貸物件について毎年支払う固定資産税や都市計画税
• 不動産を購入したときなどに支払う不動産取得税
• 登記するために必要な登録免許税
• 契約時に必要な印紙税

が認められます。

また、税金ではないですが、税理士や司法書士に支払った報酬、不動産会社に支払った仲介手数料も経費として計上できるのです。

⑦借り入れ利息

不動産投資では、金融機関の融資を利用するのが一般的でしょう。

返済額のうち利息部分については経費として計上できます。

たとえば、1カ月の返済額が元本部分が5万円で利息部分が3万円だとすると利息部分の3万円については経費として認められるのです。

元本部分については経費にできないので注意が必要です。

⑧通信費

通信費とは、賃貸経営のために利用したインターネットの利用料や電話代などです。

しかし、通信費はプライベートでも使用するので、仕事用とプライベート用に按分しなければいけません。

たとえば、全体の3割程度を仕事用とするなど一定の目安が必要になります。

⑨交際費

賃貸経営に必要な打ち合わせや接待などの交際費も経費に計上できます。

しかし、賃貸経営との関連性の有無を判断するのが難しいので、領収書などに内容をメモ書きしておくなどの対策が必要でしょう。

⑩交通費

不動産の下見など、現地調査や物件調査に交通機関を利用したときなどの交通費を経費として計上することができます。

車を使えばガソリン代を経費にできますが、プライベートでも使用しているのであれば按分が必要です。

また、経営者としてのスキルを高めるため、不動産セミナーを利用したときの交通費も経費に計上できます。

⑪新聞図書費

不動産投資に必要な情報を収集するために必要な新聞や、必要な知識を身に付けるための不動産投資関係・経営関係の書籍購入に使用した費用も経費に計上可能です。

なお、不動産セミナーへの参加費用も経費にできるケースがあります。

2. 不動産投資でもプライベートでも使う経費は按分で！

経費として計上する費用のなかには、不動産投資でもプライベートでも使用するものがあります。

しかし、使用割合を明確にすることは難しいでしょう。そこで、サラリーマン大家の場合は「按分」という方法を使用します。

自宅を事務所にしている場合の家賃

サラリーマン大家であれば、独立した賃貸経営の事務所を構えている人は少ないでしょう。

事務所と自宅を兼用しているのが一般的です。

たとえば、賃貸の自宅に事務所がある場合には、事務所として使用するスペースと自宅スペースとの割合で計算します。

家賃が10万円で、事務所スペースが自宅の4分の1であれば、経費として計上できるのは「10万円×1/4＝2万5,000円」になるのです。

水道光熱費やネット料金なども按分できる

自宅を賃貸経営の事務所として使用しているのであれば、按分できるのは家賃だけではありません。

水道光熱費やネット料金なども適切な按分をすることで経費として計上することができます。

車の購入代金は按分できる？

法人名義で車を購入すれば購入代金の全額を経費にすることができるのですが、サラリーマン大家が個人で購入するのであれば按分が必要になります。

ただし、按分の基準は明確ではありません。

税務署により按分割合がまちまちなのが現実です。

3. 不動産投資で使った経費は領収書やレシートに使用用途をメモしておこう

不動産投資で必要な確定申告には、支払う税額を軽減できる経費の知識が欠かせません。

申告前になって焦らないよう、あらかじめ経費の確認をしておくとともに、日頃から小まめにチェックして使用用途などをメモしておくことなども大切なポイントです。

不動産投資のことで、不明な点や不安な点があればMIRAIMOの無料オンライン相談でお問い合わせください。

不動産投資では専門家のアドバイスを受けることが、効果的かつ効率的な運用のためのコツだといえるでしょう。