不動産投資の拡大戦略を立てよう｜規模拡大のための重要なポイントを解説

最近は、不動産投資を副業として運営している人が少なくありません。

たとえば、数百万円の中古のワンルームマンションを購入して家賃収入を得るのです。

購入価格が安いので利回りも良く、副収入として考えるのであれば最適な物件だといえます。

 

しかし区分マンション1戸では、多くの家賃収入を得ることはできません。

そのため不動産投資だけで生計を立てることは難しいでしょう。

不動産投資家としてメシを食うためには、さらに投資物件を買い進めていかなければならないのです。

 

そこで、今回は不動産投資の拡大戦略の立て方を解説しましょう。

投資物件を増やすために重要になるポイントや投資拡大時に押さえておかなければならないリスクヘッジについても紹介します。

本格的な不動産投資家を目指すのであれば、ぜひ目を通しておいてください。

1. 不動産投資の拡大戦略で重要なポイントは？

 

区分マンション1戸で生計を立てることはできません。

不動産投資のみで食べていくためには、投資規模を拡大していく必要があります。

そこで、拡大戦略の重大なポイントを紹介しましょう。

不動産投資を拡大させるには目標を明確にすることが重要になる

何ごともスタート時の目標設定は大切です。

特に不動産投資では物件購入時にしっかりとした目標が定まっていないといけません。

実のところ、スタート時の目標が曖昧だと、どのような物件を購入すべきなのかも見えてこないでしょう。

不動産購入時にはしっかりとした目標を定めて、その目標を達成できる可能性の高い物件を探すという手法で不動産投資を拡大していくのです。

自分の目標に合わせた戦略を考える

たとえば資産性よりも収益性を求めているのにも拘らず、価格の高い収益性の劣る物件を購入するのでは、既に目標からズレています。

収益性を求めるのであれば、資産価値の低い古い物件でも価格が安くて利回りの高い物件を購入すべきでしょう。

不動産投資では、自分の目標に合わせた戦略を立てなければいけません。

物件の資産性や見かけにとらわれる必要はないのです。

目標を立てずに不動産を購入すると間違った方向にいってしまう

自分にとって「メリットの高い物件」になるかどうかは、想定する目標により異なるでしょう。

たとえば、仲介業者から「お得な物件です」と紹介を受けても、自分と仲介業者の考えている目標が同じだとは限りません。

いかに信頼できる仲介業者でも目指すところが異なれば、選択する物件も違ってくるでしょう。

物件の紹介を受ける前に自分の目標を伝えておかないと、間違った方向にいってしまうこともあるのです。

自己資金の管理能力

不動産投資では銀行融資でフルローンを組めたとしても、その他に自己資金が必要になります。

仲介手数料や不動産取得税など購入するための費用も掛かれば、メンテナンスや固定資産税など運用するための費用も必要です。

複数の物件への投資を目指すのであれば、収支が良好で消費した自己資金の回収が早くできる物件を購入するべきでしょう。

2. 投資戦略を立てる上で抑えておきたいポイント

不動産投資では、設定した目標が達成できるように投資戦略を立てなければなりません。

そこで、投資戦略を立てる上で押さえてきたいポイントを紹介します。

投資額をどこまで増やすのか

投資額について、どこまで増やすのかを決めておくことが投資戦略のポイントでしょう。

将来の具体的な投資額のイメージを持つことで行動しやすくなります。

戦略に応じた運用がされているかどうかをチェックできるからです。

自分が借入できる金融機関を把握する

不動産投資を拡大するためには、金融機関との付き合いが欠かせません。返済実績を重ねることで金融機関からの信用も高くなるでしょう。

あらかじめ、自分が借入できる金融機関を把握しておくことも投資戦略を立てる上でのポイントになります。

物件を購入するエリアと環境、建物の構造、収益性があるかどうか

不動産投資を拡大するための戦略で重要なことは、購入する物件の収益性の有無です。

複数の投資物件のなかに収益性の悪い物件が混ざると投資計画に狂いが生じます。

まずは、賃貸需要の高いエリアや環境をチェックすることがポイントになるでしょう。

そして、建物の構造により運用できる期間が異なるので、売却などの出口戦略も含めて構造や耐用年数を判断することになります。

サラリーマンがセミリタイアを目指す場合は利回りを重視する

サラリーマンがセミリタイアを目指すのであれば、資産性の高い物件よりも利回りの良い物件を選択してください。

リタイアするためには、短期間で投資物件を増やす必要があります。

利回りの良い物件を選び収益性を高めて、他の物件を買い進めましょう。

ただしその物件の修繕費やランニングコストをシミュレーションして出る「実質利回り」が高い物件でなければなりません。

3. 戦略を立てる上で知っておきたい投資の種類について知る

不動産投資の拡大戦略を立てるためには、知っておくべき知識があります。

まず、不動産投資の対象になる物件の種類を知らなければ話にならないでしょう。

1棟投資

1棟投資は、早期のリタイアを目指す人であれば有効な投資方法といえます。

レバレッジ（てこの原理）といわれる金融機関からの融資を最大限に活かした投資を行うことで、多くのリターンを期待できます。

区分マンション投資（築古・新築）

築古・新築を問わず、マンションの1戸に投資するのが区分マンション投資です。

特に築古のワンルームは価格も手頃なので、投資初心者には人気があります。

しかし、収入源が1戸なので、空室になると収益がストップするというリスクを負うのです。

築古アパート・マンション投資

築古のアパートなどは、賃貸需要のあるエリアの物件であれば一定の収益を確保することが可能です。

また、土地を購入するという考え方もあるでしょう。

将来的な資産価値で判断すると、金融機関の担保評価は高くなる可能性があります。

築古の戸建て投資

築古の戸建てもアパートと同じように土地付きという安心感があります。

その上、価格が1棟物より安いというのは魅力でしょう。

さらに賃貸需要が安定している物件だといえます。

ただし、一般的に融資年数が短くなるので収支のプラスが出にくいかもしれません。

新築アパート・マンション投資

アパートやマンションを新築する投資方法です。

建物が新しいのでメンテナンス費用も当分必要なく、賃貸需要も高いでしょう。

しかし、初期投資の額が多くなるため利回りは低くなるケースが少なくありません。

借地権投資

地主から借りた土地に賃貸物件を建築するのが借地権投資です。

収支の計算では、融資を受けていればローンの返済だけではなく、地主への地代も必要になるのでキャッシュフローが良いとは言えないでしょう。

底地投資

底地投資とは、先に説明した借地権投資と反対の考え方です。

地主として底地になる土地を貸す投資方法です。

それほど手間は掛からないのですが、一般的に利回りは低くなります。

長期的に捉えると、建替えや売却の承諾料が見込めるでしょう。

4. 不動産投資を拡大する際にリスクヘッジをする

不動産投資にはリスクが付きものなので、事前のリスクヘッジが投資をスムーズに進めるポイントです。そこで、特に不動産投資を拡大する際に必要になるリスクヘッジを紹介します。

短期間での投資拡大にはリスクがある

短期間で投資物件を増やす手法は、金融機関からローンを受ける際の融資リスクにつながるケースが少なくありません。

なぜなら、引き続き融資を受けるにも、十分な返済実績がない上に自己資本比率も悪くなるからです。

違うエリア、タイプ別の物件、築年数を選択する

複数の不動産に投資する際には、各々の物件のエリア・タイプ・築年数を変えることでリスクを分散してください。

同じ地域で同じタイプの物件に投資すると競合し、空室のリスクを負いやすくなります。

また、築年数を変えることで修繕時期などを分散できるのです。

5. 不動産投資を拡大するには目標を明確にし、計画を立てた上で物件を購入しよう

不動産投資の拡大戦略には、明確な目標設定が欠かせません。

計画を具体的にチェックすることでスムーズな運用ができるからです。

特に投資物件を購入する際には、設定した目標が達成できる可能性の高い物件を選ばなければいけません。

不動産投資を拡大する方法などに疑問や不安があれば、専門家のアドバイスを受けることで、クリアにしてから投資を実行しましょう。

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