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不動産投資ファンドってなに?収益の仕組みと運用方法はこちら

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不動産投資ファンドは、主に都心のオフィスビル(新丸ビルや国際ビルなど)へ投資している傾向にあり、10億円を超える物件が対象です。ハイリスクハイリターンな運用方法で、投資対象者は特定の投資家や少数の投資家に限られています。そのため、個人の投資家は主に公募ファンド(不動産投資信託)で運用することになります。

投資する際には、もちろんリスクの確認や運用方法、収益の上げ方などを把握しておく必要があります。また、不動産投資信託と不動産ファンドではどのような部分が異なるのかを知っておきましょう。

1. 不動産投資ファンドとは?

主に、2つのファンドがあります。また、この記事では私募ファンド(不動産投資ファンド)についてを解説しています。

・公募ファンド:不動産投資信託(J-REIT)
・私募ファンド:不動産投資ファンド(不動産プライベートファンド)

それぞれの特徴を理解しておきましょう。また、ファンドとは多くの投資家から集めた資金をプロの集団が代わりに運用し、損益を分配する金融商品のことです。

公募ファンドの特徴

個人投資家を対象としたものです。現物の株式や債券を購入し、運用します。運用方法は、法律により一定の制限が設けられているため比較的ローリスク・ローリターンと言えます。不動産投資信託の会社から株式を購入し、配当金を年に2回受け取ることになります。

私募ファンドの特徴

特定の投資家(適格機関専門家)または、少数の(50人未満)投資家を対象としたものです。運用の規制はほとんどありません。更に、上場されていない物件を購入するため、簡単に売却することができません。ハイリスク・ハイリターンな運用方法で、流動性が低いのが特徴です。

 

どのファンドを選択するかにもよりますが、購入してから1年~5年は保有することになるため、運用計画が大切になります。

・オフィスとマンションのどちらに投資するか
・どの規模の賃貸物件に投資するか

などを考慮する必要があります。

不動産投資ファンドの会社は、社名が〇〇不動産投資顧問やアセット・マネジメントと名乗る場合がほとんどです。また、不動産ファンドで不動産売買や賃貸借の運用業務を行う専門家のことを、「アセット・マネージャー」と言い、AMとも呼ばれています。

対象となる不動産

主に、オフィスビル・ホテル・物流施設などに投資します。ファンド会社により扱っている不動産は異なりますが、分散投資が可能なためどのファンド会社も複数の不動産を対象としていることが多いです。

2. 運用方法の説明

不動産投資ファンド(私募ファンド)は、アセット・マネージャーの運用計画が重要になります。しかし、運用のプロとは言えあなたの情報や知識も大切になるためどのような事がリスクになるのかを把握しておきましょう。

資金はどのように集めているのか

適格機関専門家(保険会社や投資法人など)や少数の投資家達(2人~50名未満)からの資金、銀行からの融資を受けて物件を購入します。また、ファンド会社と連携する銀行から資金を調達しています。レバレッジ効果を活用することで収益をあげることが可能なため、割合が大切になります。

物件を購入する流れ

①どの運用方針で投資するかを選定する。
②どの物件を取得するかを選定する。
③物件を取得する。
④期中運用(インカムゲインを得る)
⑤物件売却
⑥運用の終了(キャピタルゲインを得る)

物件を取得する際は、デューデリジェンスを考慮したうえでアセット・マネージャーが用意してくれます。デューデリジェンスとは、物理的・法的・経済的なリスクの事です。

リスク別の運用方法

主に、コア型・バリューアッド型・オポチュニスティック型があります。

コア型:賃貸からインカムゲインを得る事を目的としたファンドです。比較的リスクが少ないのが特徴です。

バリューアッド型:インカムゲインと、割安に購入した物件の収益をあげてキャピタルゲインを期待するファンドです。リスクが高いのが特徴です。

オポチュニスティック型:市場動向予測に基づいた不動産の売買によりキャピタルゲインを目的としたファンドです。

3. 高収益を出せる仕組みを解説

投資期間と収益目標を決めて運用が始まるため、運用戦略により収益の仕組みは変わります。

銀行借入と早期売却が鍵

目標利回りが20%のオポチュニスティック型は、1年で売却する場合があります。全額自己資金で購入すればリスクは減りますが、借り入れをすることで収益率をあげることが可能です。また、オフィスビルへ投資する事の多い不動産投資ファンドは、住宅に比べて変動が大きいため収益を倍増させる確率が高いです。

注意点として、思うような収益を上げることができなかった場合は、返済だけが残ります。つまり、売却が適している期間を予測することで運用が開始するため、タイミングがあっていない場合でも運用は終了します。

不動産ファンドのスキーム

また、不動産投資ファンドの一般的なスキームは「GK-TKスキーム」です。
様々な専門用語が用意られ、聞きなれないとは思いますが以下の内容は物件を選択する際に使用されるものです。

ソーシング:ニーズに沿った不動産を確保することを意味します。
デューデリジェンス:確保した不動産が運用に適しているかをチェックすることを意味します。
ストラクチャリング:不動産ファンドの商品性や仕組みを検討することを意味します。
ビーグルセットアップ:商品を組み立てるプロセスのを意味します。
ドキュメンテーション:不動産ファンドの仕組みを確立させ、売主との売買条件が固まることを意味します。
クロージング:購入決済の手続きを意味します。

運用開始までの期間はだいたい3ヶ月から6ケ月です。

4. 不動産投資ファンドのメリット・デメリット

プロの集団が運用を行うため、あなたに本業がある場合でも時間を取られることなく資産を築けます。しかし、リスクを回避するためにはポートフォリオすることが大切です。

メリット

上場されていないため、投資口価格が日々変動することはありません。また、インカムゲインだけではなくキャピタルゲインも望めます。更に、高額な物件でも小額から投資することが可能です。主に、都心のオフィスビルを購入するためそれなりの企業がテナントに入る事で、安定したインカムゲインを得る事が可能できます。

デメリット

非上場のため、売買する際は不利になります。また、クローズエンド型なため払い戻しの請求が認められていません。短期間の運用なため、不動産市況の影響を受ける確率が高いので運用計画が重要になります。ファンド次第では投機の面があるためリスクヘッジが大切です。

5. おすすめの不動産投資ファンド一覧

運用資産額などからも、ファンド会社の規模を測る事ができます。更に、ファンド会社は「金融商品取引業者一覧」に登録されている企業を指します。

過去2年から10年の間で資産運用額や実績などで、ランキング入りしている企業を3選ご紹介します。

野村アセットマネジメント

 

三菱UFJ国際投信

日興アセットマネジメント

6. 不動産投資ファンドと不動産投資信託の違いを理解しておこう

日本国内では、投資信託とファンドの線引きを日本監督官庁のどこが管理しているかによって区別します。つまり、金融業には様々な法律があるからです。取り扱うのは不動産ですが、どのような届け出・資金の管理をしているかなども異なります。

公募ファンドと私募ファンドの違いと特徴を理解したうえで、資産を預けて有効的に活用しましょう。ファンドの仕組みは、リスクと初期費用を抑える事ができるためお得な面もある金融商品だからです。

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