不動産投資で住民税を節税する方法とは｜手続きや注意ポイントを紹介

不動産投資を始めてみようと考える人の動機は、人それぞれにさまざまでしょう。

『高い利回りを得られるから』というものから、

『不労所得で生活したい』

『副業としてそれなりの収入を得たい』

『年金や保険代わりに』など、挙げだすとキリがありません。

そのなかには、節税対策として不動産投資を考える人も含まれるでしょう。

 

本来は投資は利益を得ていくためのものですが、不動産投資は工夫をすれば節税対策に効果があることをご存知でしょうか？

不動産投資には、所得税・住民税・相続税の3種の税金を節約できる方法が確かに存在するのです。

今回は、そのなかでも「住民税」にスポットライトを当てて、その効果的な節税の仕方について学んでみましょう。

1. 不動産投資をすることで住民税を節税することはできる？

冒頭でも述べましたが、結論からいいますと、不動産投資をすることで住民税を節税することは可能です。

住民税は累進課税ではなく、課税所得額に対して一律10％の税率がかかってきます。

その仕組みを利用して、不動産投資に掛かった費用をある特定の条件に当てはめることで、住民税の節税ができるのです。

カギを握るのは『確定申告の仕方』です。

サラリーマンをしている人には馴染みがないかも知れませんが、申請の仕方によって還付金が得られたりもします。

2. 不動産投資で住民税を節税する方法

住民税は課税所得額の10％を徴収することから、この課税所得額を下げることで節税効果が得られます。

不動産投資を行うサラリーマンを例にしてみましょう。

不動産投資を用いて課税所得額を下げる具体的な方法は、物件で得られる家賃収入から、必要経費を差し引いた額をマイナス（赤字）にすることです。

そうするとサラリーマンとしての給与所得から、物件運営に掛かった赤字額を差し引いたものが課税所得額となるため、住民税が下がることになります。

必要経費を計上する

物件の維持・管理には意外とお金がかかるものです。

それらを経費としてしっかりと計上することが大切になってきます。

ただしどんなものでも経費にできるわけではありません。

あくまでも“不動産賃貸業”に関連した支出のみが、経費として計上できることを覚えておきましょう。

その条件さえ守っていれば、インターネットなどの通信費から接待交際費・広告宣伝費・電車などの交通費など、さまざまな項目で経費を計上できます。

経費として計上したものは、物件に掛かった費用なわけですから、家賃収入を相殺して赤字に持っていけば、課税所得額を下げられるのです。

複式簿記で青色申告にする

「所得税の青色申告承認申込書」というものを提出することで、確定申告時に青色申告ができるようになります。

これはその年の赤字を翌年に繰り越したり、他の所得と相殺できるもので、10万円の特別控除も受けることができます。

また青色申告をしている人は、配偶者に給与やボーナスを払うことができるため、所得を分散できるように。

そうすることで低い税率が適用され、節税につながります。

ローンを組んで建物を購入する

ローンを組んで物件を購入すると、その利息分に関しては経費として計上できるため節税につながります。

ただし、ローンの元本となる部分に関しては経費として認められていませんので、その部分は注意しておきましょう。

その点を見落としてしまうと、毎月の返済で苦労することになりかねません。

ローンを組む際には、計画的に返済できる範囲内に収めるようにしましょう。

3. 不動産投資をすることで節税をすることが出来る理由

投資には、株やFXなど、さまざまなものがあり、利益に対して相応の税金が課せられます。

不動産投資もまた利益に応じた税が課せられますが、利益を出しつつ所得税や住民税を軽減できる方法があるのです。

一例として、減価償却費を挙げることができます。

減価償却とは、経年によって建物の価値が下がる分を帳簿上でマイナスとして計上できる経費のこと。

そのため家賃収入で利益を上げながら、減価償却費を経費として計上して赤字へと持っていくことで節税が実現できるのです。

不動産投資をすることで節税出来る税金

住民税はもちろんのこと、所得税や相続税も不動産投資によって節税することができる税金となります。

住民税は課税所得額に10％かかることは既に述べました。

所得税は住民税と異なり、所得の大きさによって税率が変動する累進課税になっています。

そのためあえて所得を低くすることが税率を下げることになり、節税になります。

そして相続税です。

現金などの資産に比べて不動産は評価額が下がるため、税率が低くなり、節税につながります。

必要経費を計上することが出来る理由

物件を購入すると、固定資産税・都市計画税・不動産取得税・印紙税などの税金がかかってきます。

同時に物件には火災や地震に対する保険を掛けることになるでしょう。

また物件を手に入れた以上、その管理・維持にはそれ相応の資金を要します。

管理会社へ委託すればその費用がかかることになります。

 

さらに、物件購入に当たっては、ローンを組むことが一般的です。

元本と利息を毎月返済していかなくてはなりません。

このように考えると、不動産投資には莫大な費用がかかるのです。

それらを経費として計上できなければ、投資として成り立たなくなります。

4. 不動産投資をすることによる住民税の節税効果

先に挙げた青色申告ですが個室賃貸を10室以上、または独立家屋を5棟以上所有している状態を「事業規模」といい、「青色申告特別控除」が受けることができます。

これは、事業者所得額を最大65万円まで控除できるといったものです。

また「赤字損失の繰り越し」が可能で、翌年、翌々年度に申告する利益から赤字損失を差し引くことで節税できます。

住民税は課税所得額に一律で掛かるものであることはすでに述べました。

そのことを踏まえてこの控除を考えてみると、住民税の節税に大きな効果があることが分かります。

確定申告を上手に行うことで、住民税の節税効果が上げられることを覚えておきましょう。

5. 不動産投資で住民税を節税するときに注意しておくべきポイント4つ

そもそも不動産投資というのは、投資によって収益を得るためのものです。

そこを「節税対策」と見誤ってしまうと、大きな損失を出すことにつながりかねません。

「税金に持っていかれるくらいなら、経費にしてしまおう」といった考えは、しっかりと納税した場合に比べ、キャッシュフローが少なくなる場合もあります。

不動産投資で、住民税を節税するときに注意しておきたいポイントをいくつか挙げてみましょう。

①シミュレーションをして節税が出来るのかを確認する

家賃収入で収益を上げながら、青色申告などを用いて確定申告の工夫をこらすことで、節税につながるかどうかをシミュレーションしてみましょう。

本当に必要となる諸経費をくまなく計上し、その赤字額によって、どのくらい課税所得額を下げられるかを検討する必要があります。

どのくらい経費を計上すれば、家賃収入を得ながら節税に効果があるのか、さまざまなパターンを考えるようにしましょう。

②節税を意識しすぎることで利益減になることも

先にも述べましたが、不動産投資はあくまでも利益を上げるために存在しています。

節税を意識しすぎると、利益減になることを覚えておきましょう。

経費というのは100％出ていくもので、手元には残りません。

それに比べて税金は15～55％の範囲内でしか出ていかないところがポイントです。

結果として、無駄な経費を抑えて多くの税金を納めた方が、より多くのキャッシュフローを得ることにつながるのです。

③節税期間が短期で終わることがある

減価償却については先ほど述べました。経年による物件の価値の下落分を、複数年にわたって損益として計上できるシステムでしたね。

しかし、物件の構造や築年数などによって減価償却が行える期限がそれぞれ決まっていることを覚えておく必要があります。

長期間に渡って減価償却が行えない物件では、損益を計上できずに節税の効果が早い段階で切れてしまう場合もあるのです。

④短期で節税を見込むと損失が出ることがある

不動産投資というのは、中長期に渡って利益を得ることのできる投資法です。

また、節税対策の一種には、物件の収支を赤字に持っていくことがあることは、すでに述べました。

しかし短期間のうちに欲張って節税対策をすることは、長期的な視点に立ったときに、損失につながる恐れがあります。

物件の収支を赤字で抑えるということは、その物件の利回りが低いことを意味します。

そのため、いざ手放そうとしたときに高値で売れなくなってしまうのです。

6. 不動産投資は節税効果が高い投資の一つ！

以上、不動産投資を上手に運用することで、節税に効果があることを見てきました。

ここで再度強調しておきたいのは、不動産投資はあくまでも収益を上げていくために存在してるという点です。

この視点を欠いたまま、単に『節税効果があるから』という理由だけでこの投資に手を出すのは、大きな損益を出すことにつながりかねません。

投資で利益を得たいという目的を第一に持っておきつつ、手にした不動産を賢く運用することで、副次的に節税効果が見込めるという風に考えることが重要です。

自身の大切な資産をつぎ込むわけですから、それなりのリターンが得られる物件を選ぶようにしましょう。

なお、不動産投資の相談については、当社のMIRAIMO無料オンラインへお気軽にご相談くださいね。
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